Tredje part är ju redan inblandad, i form av mäklaren (och kanske fjärde och femte part också i form av besiktningsmän och försäkringsbolag).-MH- skrev:
Men den svenska mäklaren skall teoretiskt, på pappret vara en neutral, opartisk sakkunnig "förmedlare" av affären.
Men hur opartisk kan mäklaren vara, när han/hon enbart skriver kontrakt med, och betalas av säljaren?
Opartisk my a**
Det bästa är om man själv funderar över sitt maxtak och inte låter känslor komma med för mycket.
Jag vet inte om jag tror det är så vanligt dock. Jag har budat och inte köpt och sålt och köpt lgh och flera hus. Har aldrig kännt mig lurad på det sättet att jag misstänkt bulvan. Har både köpt dyrt, köpt billigt, sålt dyrt och sålt billigt.....har inga vänner eller bekanta som skulle ens tänka tanken att dra in bulvan....
Jag vet inte om jag tror det är så vanligt dock. Jag har budat och inte köpt och sålt och köpt lgh och flera hus. Har aldrig kännt mig lurad på det sättet att jag misstänkt bulvan. Har både köpt dyrt, köpt billigt, sålt dyrt och sålt billigt.....har inga vänner eller bekanta som skulle ens tänka tanken att dra in bulvan....
Visst får man blanda in hela släkten, det jag tycker är onödigt är att det skall vara ett krav. Som jag sagt, att sälja en villa i populärt område är bara en del som ev. lagar skall hantera.KnockOnWood skrev:
Att ersätta en måttligt opartisk mäklare med en annan part som skall vara ännu mer opartiskare låter mer som potentiell källa till korruption än något annat. Om en part inte känner sig trygg i att representera sig självt, så för all del ta hjälp. Men låt de som så önskar klara sig utan.
Problemet med maxtak och smärtgräns osv är väl att det är svårt att sätta en idiotgräns.Byggis1976 skrev:
För om man satt sin gräns vid 1.800.000 och man kunnat få affären för 1.810.000 har man då gjort rätt eller fel?
Hur man än gör ångrar man sig väl alltid? Det ligger i den svenska och mänskliga naturen.
(Men min erfarenhet säger att jag ångrar det jag inte gjorde mer än de misstag jag gjort.)
De flesta här är nog överens om att så länge man inte köper till "långt över marknadspris" eller säljer till "långt under marknadspris" så är det egentligen inget att grämas över. Problemet som jag ser det är dock att folk nog har lite olika syn på exakt vad som är marknadspris. Vissa ser det som "det absolut minsta pris en säljare går med på" medan andra resonerar tvärt om, dvs "det absolut högsta pris en köpare går med på". Sanningen ligger nog i praktiken någonstans mitt emellan.
När det gäller bulvaner så kan jag till viss del ha en viss förståelse för folk som tycker att det är moraliskt tvivelaktigt, men i slutändan handlar det ändå om en frivillig affär till ett pris som både köparen och säljaren tycker är OK. (Givet att inte hot, våld, allvarliga kända men dolda fel, eller liknande förekommer.)
Men visst, om man nu tycker förfarandet med bulvaner är så hemskt, då kanske man ska pusha för en annan typ av förhandlingsmetod. Några har redan nämts tidigare i tråden, och jag har här ytterligare ett förslag:
I fallet med en bulvan handlar det om att säljaren på något sätt försöker få upp priset, och gör det på ett dolt sätt. Men varför inte bara göra det mer öppet istället? Såhär:
Strikt matematiskt kan man se säljarens bud som motsvarande bulvan-buden, bara det att det sker i omvänd ordning, och sker öppet. Dock finns det en liten, men väsentlig skillnad mellan detta system och ett bulvan-systemet, och det är den psykologiska aspekten. Man ska inte underskatta hur mycket en potentiell köpares värdering av en bostad kan påverkas av andras värderingar (i första hand i form av bud, men även mer generellt t.ex antal personer på en visning, vad folk kommenterat på en visning osv). Den eventuella ekonomiska fördelen för säljaren med att ha bulvaner försvinner inte helt iom denna variant. Men den borde i alla fall minska så pass mycket att skulle denna metod vara standard så borde det i praktiken leda till färre bulvaner.
När det gäller bulvaner så kan jag till viss del ha en viss förståelse för folk som tycker att det är moraliskt tvivelaktigt, men i slutändan handlar det ändå om en frivillig affär till ett pris som både köparen och säljaren tycker är OK. (Givet att inte hot, våld, allvarliga kända men dolda fel, eller liknande förekommer.)
Men visst, om man nu tycker förfarandet med bulvaner är så hemskt, då kanske man ska pusha för en annan typ av förhandlingsmetod. Några har redan nämts tidigare i tråden, och jag har här ytterligare ett förslag:
I fallet med en bulvan handlar det om att säljaren på något sätt försöker få upp priset, och gör det på ett dolt sätt. Men varför inte bara göra det mer öppet istället? Såhär:
- Låt köparna ge bud precis som sker i dag, där första buden kanske är ganska låga (i förhållande till förväntade slutpriset)
- Lät även säljaren ge bud, som går från "andra hållet", med första bud en bit över förväntat slutpris
- Både köp-bud och sälj-bud kan dras tillbaka
- Med tiden börjar högsta köp-bud närma sig lägsta sälj-bud, och förhoppningsvis möts de till slut
Strikt matematiskt kan man se säljarens bud som motsvarande bulvan-buden, bara det att det sker i omvänd ordning, och sker öppet. Dock finns det en liten, men väsentlig skillnad mellan detta system och ett bulvan-systemet, och det är den psykologiska aspekten. Man ska inte underskatta hur mycket en potentiell köpares värdering av en bostad kan påverkas av andras värderingar (i första hand i form av bud, men även mer generellt t.ex antal personer på en visning, vad folk kommenterat på en visning osv). Den eventuella ekonomiska fördelen för säljaren med att ha bulvaner försvinner inte helt iom denna variant. Men den borde i alla fall minska så pass mycket att skulle denna metod vara standard så borde det i praktiken leda till färre bulvaner.
Nja, låter i mina öron som en krystad konstruktion.
Säljaren vet väl vad han/hon vill ha för kåken redan?
Om det finns flera intresserade köpare, så kan priset "trissas upp" lite.
Så enkelt är det väl?
Bulvaner och bluffbud har inte på marknaden att göra.
Om man vill förbättra marknadens funktion skall man väl försöka rensa bort bluffbuden.
Precis som vi har börjat rensa bort bluffakturorna.
Säljaren vet väl vad han/hon vill ha för kåken redan?
Om det finns flera intresserade köpare, så kan priset "trissas upp" lite.
Så enkelt är det väl?
Bulvaner och bluffbud har inte på marknaden att göra.
Om man vill förbättra marknadens funktion skall man väl försöka rensa bort bluffbuden.
Precis som vi har börjat rensa bort bluffakturorna.
Varför det?KnockOnWood skrev:
Eh, ja, "så mycket det bara går!" är det självklara svaret. Sen finns det ju såklart en mängd faktorer som påverkar säljarens beslut när hen får ett konkret bud, men i det optimala fallet är det en säljare som inte alls har någon stress med att sälja och kanske inte ens vill sälja alls om hen inte får ett kanonerbjudande.
Jag tycker det är väldigt märklig inställning att säga att en säljare borde veta vad hen vill ha för huset/lägenheten. Visst, hen borde ha någon minimigräns, men det är inte ett pris som säljaren vill ha lika lite som en köpare vill ha ett pris som är det absoluta maximala som hen kan tänkas erbjuda.
Men om säljaren känner att hen kan få upp priset utan att tappa försäljningen, varför är det då något fel?
Ett bulvanbud är i princip säljaren som säger "jag vill ha ett högre pris, och jag tycker det är rimligt", men säger det på ett skumt/annonymt sätt. Med metoden jag beskrev ovan får säljaren fortfarande denna möjlighet, men det är till skillnad från bulvanbud nu helt transparant för alla inblandade. Och till skillnad från bulvanbud kan alla budgivare välja att bortse från säljarens senaste bud och istället koncentrera sig på att buda över de andra budgivarna, eller så kanske budgivaren tycker att säljarens sista bud känns vettigt och slår till.
Man kan jämföra det med "Buy it Now"-funktionen på t.ex e-Bay. Vissa typer av produkter ligger ute till försäljning via auktion men samtidigt har man som potentiell köpare möjlighet att sno objektet mitt framför näsan på alla budgivare genom att använda "Buy it Now"-funktionen. Samma sak i min metod, bara det att "Buy it Now"-priset ändras under budgivningen istället för att vara statiskt.
Och som sagt så menar jag att mitt förslag skulle minska antalet bluffbud. Om du ser brister i mitt resonemang så får du gärna lyfta fram dom.
Eller du kan väl inte på fullaste allvar mena att all input om priset från säljaren, förutom utgångspris, acceptanspris och ett slutgiltigt ja/nej till ett bud, ska ses som "bluff"?
Det låter som Adam Smith's libertanska teorier ur Nationernas Välstånd, och det är väl så det funkar. Säljaren vill ha så mycket som möjligt och köparen vill betala så lite som möjligt. Någonstans måste de mötas.jimih skrev:
Marknadsvärdet på en fastighet är omöjligt att bestämma inför en försäljning. Det rätta värdet vet man bara strax efter en försäljning. Man kan få en indikation genom att undersöka närliggande liknande fastigheters försäljningspris det senaste året, men varje fastighet är unik och två till synes lika grannfastigheter kan ha viktiga skillnader i standard eller brister som differentierar priserna med många tiotals procent.
Därtill varierar utbudet på spekulanter vid varje försäljning. När den ena fastigheten säljs kan det bli budkrig, men när nästa hus på gatan säljs kan det vara någon enstaka intresserad även om vi antar att den är helt identisk med den förra.
Jag ställer mig bland de som anser att marknadsvärdet är det högsta värdet en köpare går med på att betala. Och det värdet gäller bara just där och då. För dig som köpare. Även om du vinner ett budkrig vet du inte om fastigheten verkligen är värd det du betalade. När du säljer kan läget vara ett helt annat och buden mycket lägre. Eller mycket högre. Men just då var den värd så mycket. Och det värdet påverkas i högsta grad av huruvida det finns mer än en budande spekulant. Vinnaren hade säkerligen stått kvar vid sitt första bud om denne inte fått mothugg, och säljaren hade fått vika sig om ingen mer hade varit intresserad. Och är motbuden lagda av en bulvan är det inte mycket man kan göra mer än att syna bluffen, lägga sig och hoppas att mäklaren ringer upp och erbjuder dig att köpa dagen efter. För att då omedelbart erbjuda det första bud du lade där du och "vinnaren" var ensamma kvar. Köpare måste bli mer försiktiga och ta mer ansvar själva. Det i kombination med straff i paritet med annan ekonomisk brottslighet (alltså i princip ett par år på kåken) för mäklare och privatpersoner som blir påkomna med bulvanverksamhet kanske kan minska problemen.
Vad säljaren själv tycker att fastigheten är värd tycker jag är helt ointressant. Den är värd vad någon vill betala för den, och inte ett öre mer. På så sätt tycker jag att nuvarande system är tillräckligt. Det finns ingen anledning att blanda in säljaren i budgivningen på det sätt du föreslår. Det kan även bli problem om mäklaren värderar fastigheten till en viss summa som det sedan inte blir något intresse på. Säljaren kan då tycka att fastigheten visst är värd så mycket och vägra sänka. Men det är alltid köparen som bestämmer. antingen köper man eller låter bli.
Redigerat:
Diversearbetare
· Göteborg
· 9 606 inlägg
Det vore intressant om man kunde skapa en medvetenhet bland säljare och mäklare att de alltid måste visa sin trovärdighet på något sätt. Jag tänker även på den nya lagen som låter böter, skatter och avgifter följa bilen. Det blir nu upp till köparen (att med rätta) gräva djupt i säljarens uppgifter. Det lär bli en hel del trixande och otrevliga avslut.TLZ skrev:
Inte för att ständigt misstänka ens omgivning, det vore döden för ett fungerande samhälle, men för att förstärka motpartens skyldighet att visa sin ärlighet.
De flesta mäklare redovisar väl buden för köparen om man så önskar. Problemet kommer väl när man ser att de två som bjöd emot är polare till säljaren på Facebook. Och att sedan försöka bevisa att de egentligen inte ville ha kåken...Johan Gunverth skrev:
Och bindande bud går ju inte att införa annat än om man samtidigt inför tvingande besiktar där säljaren får kontakta ett ackrediterat besiktningsorgan före köp där protokollet blir tillgängligt före budgivningen. Och då får man oroa sig för att besiktningsmannen är mutad istället.
När du köper hus (eller bil) köper du ju redan någonting oftast mycket dyrt i förhållande till din årsinkomst där din egen undersökningsplikt är enorm.
Jag vet inte riktigt hur man skulle kunna få säljaren och mäklaren att "bevisa sin trovärdighet" vid en husaffär?
Att straffrättsligt jämställa bulvanaktiviteter med ekonomisk brottslighet motsvarande samma belopp vore en bra början för att få polaren att tänka till innan han ställer upp och bjuder på min kåk. Om jag för över 300k från min arbetsgivare får jag naturligtvis sparken och får skaka galler ett par år. De privatekonomiska konsekvenserna blir så klart enorma. Säljaren eller mäklaren stjäl ju inte direkt pengar av köparen genom en bulvan, men skapar ju en fiktiv efterfrågan som kan ge ett slutpris som annars inte hade varit aktuellt, och ett par hundra tusen är nog ingen ovanlig summa när det gäller fastigheter för flera miljoner.
Det jag menar med att ta mer ansvar är helt enkelt att låta bli att låta sig ryckas med och stanna till och tänka igenom situationen istället för att göra sig till ett lätt byte om det finns misstanke om att allt inte går rätt till, och att inte gå med på villkor om att skippa besiktningar och att säljaren faktiskt inte bestämmer priset. Om fler kunde vända på klacken istället för att lägga mer hellre än att förlora affären skulle det vara betydligt sämre framgång i att använda sig av bulvaner.
Kombinera det med en ökad risk av att få dela cell med en storväxt sexualbrottsling vid upptäckt så blir det nog andra bullar på marknaden snart nog
Redigerat:
Diversearbetare
· Göteborg
· 9 606 inlägg
Inte jag heller, men det är väl dit vi vill?TLZ skrev:
Och det svar jag kan tänka mig på det problemet är att göra det tillräckligt oattraktivt att inte var ärlig, och där kommer att dela cell med den storväxta sexualbrottslingen in i bilden :sly:Johan Gunverth skrev:Inte jag heller, men det är väl dit vi vill?
Nej, men att straffa bulvanaktiviteter hårt i bägge led och öka medvetenheten bland spekulanter kan nog göra mycket.