Varför ska säljaren behöva vika sig?TLZ skrev:
Och i grunden ser jag inget fel med bulvanbud, sett strikt ur ett marknadsekonomiskt perspektiv. Bulvanen är bara någon som pressar upp priset, men i slutändan är ändå vinnarbudet ett pris som den budgivaren är beredd att betala.
Ta följande två exempelscenarier:
Scenario 1:
- A bjuder 1 miljon
- B bjuder 1.1 miljoner
- A bjuder 1.2 miljoner
- B bjuder 1.4 miljoner
- A bjuder 1.5 miljoner
- B bjuder 1.6 miljoner
- Budgivningen tar slut
- B var en bulvan, och drar sig ur
- A tyckte att huset/lägenheten var värd 1.5 miljoner i sitt högsta bud, och blir erbjuden att köpa för det priset
Scenario 2:
- A bjuder 1 miljon
- N (säljaren) säger 2 miljoner
- A bjuder 1.2 miljoner
- N säger 1.9 miljoner
- A bjuder 1.4 miljoner, och säger "N, nu får du ge dig!"
- N funderar, och säger sen 1.5 miljoner
- A accepterar 1.5 miljoner
Jag säger inte att det är självklart att båda scenarierna måste resultera i samma slutpris, jag säger bara att det är mer sannolikt att slutpriset blir mer "korrekt" (ur marknadsekonomisk synvinkel) om säljaren får mer att säga till om, och i det andra scenariet sker detta betydligt mer transparent jämfört med i det första scenariet.
Jag tycker att du säger emot dig själv nu. Jag har inte sagt att säljaren ska försöka få upp priset så att det blir högre än vad någon vill betala, det skulle ju vara absurt. Men bara för att ett visst bud råkar vara högst så betyder inte det att denne budgivare (eller någon annan) inte är beredd att betala mer. Om säljaren tycker att priset borde vara högre än högsta budet så tycker jag det är rimligt att hen också säger det till budgivarna.
Du sa ju själv tidigare "[Jag] anser att marknadsvärdet är det högsta värdet en köpare går med på att betala". Och det är detta uttalande som gör att jag nu tycker du säger emot dig själv när du säger att säljarens åsikt är irrelevant. Säljarens åsikt är den enda kraft som kan driva upp priset ytterligare efter att det bara är en ensam budgivare kvar. För att man ska kunna uppnå det som du anser är marknadsvärdet måste priset pressas uppåt till i princip den absoluta smärtgränsen. Självklart kan det i praktiken finnas en mängd orsaker som gör att säljaren inte är beredd att gå så långt, framför allt av rädsla för att råka gå för långt, dvs skrämma bort budgivaren och då riskera att behöva göra om hela processen, och hen kanske tycker det är viktigt att försäljningen inte drar ut på tiden. Men likväl är säljarens åsikt om priset viktigt, åtminstone om man har som mål att försöka komma nära det "riktiga" marknadspriset.
Om du inte håller med mig om detta, peka gärna ut var du tycker att mitt resonemang brister.
Om du däremot håller med mig om detta, då borde du rimligtvis också hålla med om att ju större möjligheter säljaren får att uppnå detta mål (det "riktiga" marknadspriset), desto mindre borde då samtidigt incitamentet vara att fortfarande använda bulvaner.
På vilket sätt är detta ett problem? Alla affärer går inte alltid i land. Ibland vill säljaren få ut ett pris som ingen verkar vara beredd att betala. Det är en del av marknadsekonomin. Ju viktigare det är för säljaren att sälja, och ju svårare det är för säljaren att sälja till ett visst pris, destå större incitament för säljaren att sänka priset. Om säljaren inte är beredd att sänka tillräckligt, ja då får hen helt enkelt acceptera att det inte blir någon affär.
Vad exakt menar du den brottsliga handlingen består i? Vad är det som är så förkastligt och fel att det ska vara straffbart enligt lag och ska kunna leda till frihetsberövning? Visst, någon utger sig för att vara något den inte är (en presumptiv köpare), men faktum kvarstår att den slutgiltiga budvinnaren lägger ett bud som hen tycker är rimligt (annars skulle man ju inte lägga budet). Visst, det finns en psykologisk aspekt i det hela, som gör att en budgivare kan öka sin maxgräns bara för att andra också vill ha samma objekt. Men varför ska det vara straffbart att utnyttja denna psykologiska "defekt"?
Och som sagt, om det finns ett sätt som kan minska "behovet" av bulvaner, varför är det inte att föredra det snarare än att dra till med lagboken?
Nej, det är köparen och säljaren som bestämmer, gemensamt.
Redigerat:
Diversearbetare
· Göteborg
· 9 494 inlägg
Håller med.TLZ skrev:
Det du benämner fiktiv efterfrågan handlar bara om ren psykologi. Vad andra tycker att objektet är värt är naturligtvis värdefullt att veta inför en framtida försäljning, men du sa ju själv att "värdet gäller bara just där och då. För dig som köpare." Dessutom kan man enligt mig se köpare som i princip tillhörande en av tre kategorier:TLZ skrev:
Kategori 1:
- "Vanligt" folk
- Har inga speciella personliga kopplingar till objektet
- Letar bara en bra bostad till bra pris
- Eventuell vinst vid en framtida försäljning skulle vara en ren bonus, och inte huvudsyftet med köpet
- Tenderar att ha ungefär samma prisuppfattning som andra i samma kategori
Kategori 2:
- Har någon form av personlig koppling till objektet eller området (t.ex bodde i objektet/området under uppväxten), eller bara totalt förälskade sig i objektet under visningen
- Denna koppling gör att personen kan vara beredd att betala mer än en kategori 1-person
Kategori 3:
- Har i första hand en ekonomisk syn på köpet, i princip räknar med att sälja med god vinst, och kanske inte ens planerar att bo där alls eller bara en kort tid
- Tenderar att ha större tålamod än kategori 1 och 2, i ett försök att hitta ett riktigt kap
- Betalar generellt mindre än kategori 1 och 2
Om man fokuserar på kategori 1, som ju bör vara den absolut största kategorin, är det enligt mig rimligt att anta att dessa presumptiva köpare har ungefär samma prisuppfattning om ett enskilt objekt, dvs deras syn på vad som är ett "bra och rimligt" pris. Sen finns det förstås faktorer som påverkar vad en viss köpare är beredd att ge, som t.ex sin ekonomiska situation eller hur bråttom det är att hitta en bostad. Men i det stora hela kan man nog säga att generellt kan en kategori 1-person utgå från sin egen prisuppfattning när denne försöker estimera vad andra kategori 1-personer kan tänkas ha för prisuppfattning. Så i praktiken borde det inte vara jättestor risk att en kategori 1-person råkar lägga sig på ett pris som är betydligt mycket högre än andra kategori 1-personer, givet att personen i fråga håller huvudet kallt.
Det finns många i dag lagliga men oönskade beteenden som skulle kunna minska med hot om frihetsberövande, misshandel och sexuellt utnyttjande. Det betyder inte att det alltid är rimligt att gå den vägen.Kombinera det med en ökad risk av att få dela cell med en storväxt sexualbrottsling vid upptäckt så blir det nog andra bullar på marknaden snart nog
Vad är det för fel med att försöka gå andra vägen istället, och försöka uppmuntra till större transparens och låta säljaren vara mer aktiv under budgivningen? I slutändan handlar det ju om en affär mellan säljaren och en av budgivarna, och det är bara logiskt att de två parterna i en affär kan förhandla om priset. Det jag föreslår är bara att man inför det som en normal del av budgivningen. Jag menar att detta i det stora hela kraftigt minskar "behovet" av bulvaner, och att minska ett behov på naturligt vis är betydligt effektivare än att försöka strypa det lagvägen.TLZ skrev:
Det kan man inte alls vara säker på. Du utgår ifrån teorier, när du borde utgå ifrån verkligheten. Det finns nämligen en mängd faktorer som går emot dessa teorier.Nyfniken skrev:
Den viktigaste faktorn är enligt mig: "alla presumtiva köpare var inte nödvändigtvis med i budgivningen". Någon kanske var på semester just då, en annan kanske glömde bort att gå på visningen och en tredje kanske inte ens såg annonsen.
En annan faktor är att folk kan sitta inne med olika information om objektet, och någon kanske missuppfattat någon viktig information om objektet (t.ex boarean, eller när stambyte utfördes senast).
Det största ansvaret för detta ligger i första hand på mäklaren. Mäklaren ska hitta så många potentiella köpare som möjligt och ge dom tillgång till mycket information, men även världens bästa mäklare är fortfarande mänsklig, och det är orimligt att förvänta sig att det inte finns någon missad presumtiv köpare, och att inte någon av dessa sitter på felaktig eller bristande information som kan göra att de värderar objektet lägre.
Kanske är det ordet "budgivning" som leder tankarna till en bonnaauktion där den som är kvar längst får och måste köpa den fina servisen?
Något sådant handlar det inte om vid fastighetsaffärer, utan det är en förhandling mellan säljaren och (oftast) flera olika köpare om tills säljaren har kommit överens med en av köparna. Och som vid alla affärer, får man räkna med skambud, bluffbud och parallella förhandlingar.
Om en köpare höjer sitt första bud, var inte det första budet bara en bluff?
Något sådant handlar det inte om vid fastighetsaffärer, utan det är en förhandling mellan säljaren och (oftast) flera olika köpare om tills säljaren har kommit överens med en av köparna. Och som vid alla affärer, får man räkna med skambud, bluffbud och parallella förhandlingar.
Om en köpare höjer sitt första bud, var inte det första budet bara en bluff?
Fungerar bulvaner om det är köparens marknad? Om säljarna har flera intressenter så fungerar det givetvis med bulvaner, men om det är svårt att ens hitta intressenter till säljarens lägsta accepterade pris? Då riskerar man nog bara att stöta bort köpare om man blandar in bulvaner.
En intressent kan ju också sänka sitt bud på huset om man har någon vettig motivering. T.ex. att man hittat ett annat hus som verkar lite intressantare, att man just fått ett hyreskontrakt och inte har bråttom med att köpa ett hus, att man kommit på att läget kanske inte passade så bra, att en busslinje dragit in, att man fått nytt jobb etc. Givetvis riskerar man att inte få köpa huset om man gör på det sättet, men det är ju en risk man måste våga ta som köpare om man inte är beredd att betala hur mycket som helst.
En intressent kan ju också sänka sitt bud på huset om man har någon vettig motivering. T.ex. att man hittat ett annat hus som verkar lite intressantare, att man just fått ett hyreskontrakt och inte har bråttom med att köpa ett hus, att man kommit på att läget kanske inte passade så bra, att en busslinje dragit in, att man fått nytt jobb etc. Givetvis riskerar man att inte få köpa huset om man gör på det sättet, men det är ju en risk man måste våga ta som köpare om man inte är beredd att betala hur mycket som helst.
Ja, helt klart finns det mer eller mindre optimala förhållanden för bulvanbud. Jag personligen har främst erfarenhet av stockholms bostadsrättsmarknad, och där måste jag nog säga att det generellt nog fungerar med bulvaner. Personligen tycker jag bulvanbud är fel, men enbart pga den inbyggda oärligheten. Själva huvudsyftet med ett bulvanbud, att få upp priset, ser jag inte som något fel utan tvärt om som något som varje säljare ska ha rätt att försöka göra. Men det bästa är om det sker på ett transparant och tydligt sätt.pelpet skrev:
Det är väl just i köparens marknad som bulvaner används. När köparen som enda intressent lägger bud som är under säljarens acceptnivå, och inte vill spela med. Kanske med förhoppning att säljaren är riktigt desperat. Då kan ju ett bulvanbud få köparen att bekänna färg. Mäklaren kan säja att det inkommit ett högre bud, men fortfarande under vad säljaren accepterar, men om det kommer bud på x kan han överväga det.pelpet skrev:
Fast scenario 1 är ju värdelöst. Då har ju köpare A betalat överpris när han kunde fått huset för 0.5 miljon billigare eftersom alla andra bud bara varit bluffbud, det var ju faktiskt ingen som var beredd att lägga 1.6 miljoner. Oavsett om 1.5 miljoner var inom maxtaket för köpare A.jimih skrev:
Som alltid, om man som budgivare stannar och någon annan budgivare bjuder över och sen vinner du ändå budgivningen med det lägre budet, då hade jag direkt anat oråd. Så var det för oss, vi la oss och den andra budgivaren fortsatte buda. Sen sa mäklaren att säljarna "funderade" på att sälja till oss i alla fall. Drog oss ur direkt och sa att vi inte längre var intresserade då vi under en tid misstänkt att det var bulvanbud som hade skett.
Man får inte bli för paranoid bara. Vi sålde en lägenhet för något år sedan där vi inte valde att sälja till högsta budet då denne hade några förbehåll som skulle innebära att affären kunde dra ut på tiden. Vi prioriterade då ett snabbt avslut på affären. Köparen informerades dock om hela situationen.Tanax skrev:
Fast i scenario A slipper säljaren gå med på underpris, och fick ut det priset som köparen var beredd att betala. Meningen med "bulvanbud" är att få fram det högsta priset som köparen-/na tycker huset är värt, dvs det pris som bäst avspeglar husets värde för köparen/-naTanax skrev:
Moderator
· Stockholm
· 52 055 inlägg
En förhandling är en sak, men en manipulation av marknaden är en annan sak. Att ha med falska budgivare innebär att du manipulerar marknaden. Du skapar en falsk efterfrågan.
I exemplet här ovan i fall 1 så kanske du har en mer välinformerad spekulant som deltar i budgviningen upp till 1,3 milj. För den spekulanten vet utifrån andra hus han tittat på att där ungefär ligger gränsen, denna typ av hus brukar inte gå högre.
Den mer oerfarne spekulanten vet inte vad rätt pris (som man kan hoppas att någorlunda få tillbaka om man behöver sälja igen) ligger, men ser att det finns ju intresse upp till 1,5 milj, men där börjar man dra öronen åt sig.
men som köpare tror jag att enda sättet att "skydda" sig mot den här typen av marknadsmanipulation, är att se till att vara välinformerad, det blir man framförallt genom att förlora ett antal budgivningar (där huset verkligen säljs för den högre summan), även om man egentligen kunde gått upp lite till.
I exemplet här ovan i fall 1 så kanske du har en mer välinformerad spekulant som deltar i budgviningen upp till 1,3 milj. För den spekulanten vet utifrån andra hus han tittat på att där ungefär ligger gränsen, denna typ av hus brukar inte gå högre.
Den mer oerfarne spekulanten vet inte vad rätt pris (som man kan hoppas att någorlunda få tillbaka om man behöver sälja igen) ligger, men ser att det finns ju intresse upp till 1,5 milj, men där börjar man dra öronen åt sig.
men som köpare tror jag att enda sättet att "skydda" sig mot den här typen av marknadsmanipulation, är att se till att vara välinformerad, det blir man framförallt genom att förlora ett antal budgivningar (där huset verkligen säljs för den högre summan), även om man egentligen kunde gått upp lite till.