Hur mycket nytillkomna begränsningar på garageplats i samfällighet måste man acceptera?

[Claes Sörmland]

Jag tänkte att iom att det ska skapas en till anläggning (innehållandes solcellerna), så tillkommer även en extra samfällighetsförening med uppdrag att förvalta denna nya anläggning. Men visst, den går väl att delägarförvalta istället.

Eller kan samma samfällighetsförening förvalta flera olika anläggningar?

Det går bra att förvalta flera olika gemensamhetsanläggningar under samma samfällighetsförening.

En annan variant är sektionsindelning av gemensamhetsanläggningen, d v s att olika verksamhetsdelar ger olika andelstal hos olika medlemmar. Förrättningslantmätaren har stor frihet att laja här. Men de vill ofta göra det enkelt, alltså enkelt att förvalta framgent.

 

[bygges]

Jag tänkte att iom att det ska skapas en till anläggning (innehållandes solcellerna), så tillkommer även en extra samfällighetsförening med uppdrag att förvalta denna nya anläggning. Men visst, den går väl att delägarförvalta istället.

Eller kan samma samfällighetsförening förvalta flera olika anläggningar?

Det är vanligt med flera GA i samma samfällighetsförening. Det blir inte en till samfällighet.

 

[Claes Sörmland]

Men går det att skriva servitut med en samfällighet, eller måste det skrivas ett för/med varje fastighet som ingår i denna samfällighet?

Hm. I anläggningsbeslutet anges vilken fastighet som belastas med att utrymme tas i anspråk för gemensamhetsanläggningen. D v s det är bara för förrättningslantmätaren att lista den fastighet som garagen idag ligger på som tjänande fastighet också för solcellerna. T ex om det är en fastighet som ägs av samfällighetsföreningen.

Sen ingår en beskrivning (ofta också bilaga BE) i anläggningsbeslutet och där anges att solcellerna placeras på garagens tak. I och med detta har myndigheten gjort bedömningen att solcellerna inte inkräktar på förvaltningen av gemensamhetsanläggningen för garage. Därmed är frågan juridiskt löst.

 

[Alexander HB]

Det jag vill komma till är om det finns några likheter med MMÖD-domen du själv, Claes, länkade till tidigare i år: https://www.byggahus.se/forum/threads/samfaellighetsfoerening-upplater-servitut.503256/

Där var det ju blankt nej till att skriva servitut kring något som ansågs vara främmande verksamhet. Eller var poängen där att sådana servitut skulle särbehandla vissa medlemmar (då endast vissa skulle få servitut och andra inte), vilket man kanske inte kan säga om utrymme på ett tak?

Eller hade problemet i domen kunnat lösas genom att det bildats en ny anläggning för bryggorna, och att sedan tvinga in denna under ansvaret för den befintliga föreningen?

 

[Alexander HB]

Hm. I anläggningsbeslutet anges vilken fastighet som belastas med att utrymme tas i anspråk för gemensamhetsanläggningen. D v s det är bara för förrättningslantmätaren att lista den fastighet som garagen idag ligger på som tjänande fastighet också för solcellerna. T ex om det är en fastighet som ägs av samfällighetsföreningen.

Sen ingår en beskrivning (ofta också bilaga BE) i anläggningsbeslutet och där anges att solcellerna placeras på garagens tak. I och med detta har myndigheten gjort bedömningen att solcellerna inte inkräktar på förvaltningen av gemensamhetsanläggningen för garage. Därmed är frågan juridiskt löst.

Eller jag blev osäker. Är inte ett servitut alltid, per definition, mellan två fastigheter ? Om den ena fastigheten (den som upplåter rätten till någon/något annat) är den fastighet som ägs av samfälligheten, vilken är isf den andra fastigheten?

 

[Stellan Svealand]

Eller jag blev osäker. Är inte ett servitut alltid, per definition, mellan två fastigheter ? Om den ena fastigheten (den som upplåter rätten till någon/något annat) är den fastighet som ägs av samfälligheten, vilken är isf den andra fastigheten?

Samfällighetsföreningen förvaltar gemensamhetsanläggningen. Det är medlemmarna i föreningen som äger gemensamhetsanläggningen, vanligtvis en andel var. Så då borde väl alla medlemmarna behöva skriva på servitutet?

 

[Claes Sörmland]

Det är anläggningssamfälligheten (alltså delägarfastigheterna gemensamt) som ges en servitutsförmån i form av utrymme på den fastighet som gemensamhetsanläggningen är belägen på. Det är en form av officialservitut eftersom den beslutas av myndighet enligt anläggningslagen.

 

[Claes Sörmland]

Det jag vill komma till är om det finns några likheter med MMÖD-domen du själv, Claes, länkade till tidigare i år: [länk]

Där var det ju blankt nej till att skriva servitut kring något som ansågs vara främmande verksamhet. Eller var poängen där att sådana servitut skulle särbehandla vissa medlemmar (då endast vissa skulle få servitut och andra inte), vilket man kanske inte kan säga om utrymme på ett tak?

Eller hade problemet i domen kunnat lösas genom att det bildats en ny anläggning för bryggorna, och att sedan tvinga in denna under ansvaret för den befintliga föreningen?

I det fallet var det ju samfällighetsföreningen som upplät servitut för den fastighet som de ägde. Men servituten inkräktade på den gemensamhetsanläggning med naturändamål som samma föreningen förvaltade. Det stred därför mot samfällighetslagens förbud mot ändamålsfrämmande verksamhet för föreningen.

Hade Lantmäteriet omprövat gemensamhetsanläggningen så hade detta inte varit ett hinder.

 

[Alexander HB]

I det fallet var det ju samfällighetsföreningen som upplät servitut för den fastighet som de ägde. Men servituten inkräktade på den gemensamhetsanläggning med naturändamål som samma föreningen förvaltade. Det stred därför mot samfällighetslagens förbud mot ändamålsfrämmande verksamhet för föreningen.

Hade Lantmäteriet omprövat gemensamhetsanläggningen så hade detta inte varit ett hinder.

Ok, så det är i princip ok att upplåta servitut till ändamålsfrämmande verksamhet (bryggor, solceller, etc), så länge detta inte anses inkräkta på gemensamhetsanläggningen? Med det senare menas, typ, att medlemmarna även i fortsättningen måste ges möjlighet att (fullt ut) nyttja anläggningen som tänkt.

Bryggor på grönområden -> nej
Stora omformare mitt i garaget -> nej
Solceller på taket och omformarna på något mindre invasivt ställe -> förmodligen ja, då det fortfarande går att använda garaget som tänkt?

 

[Claes Sörmland]

Ok, så det är i princip ok att upplåta servitut till ändamålsfrämmande verksamhet (bryggor, solceller, etc), så länge detta inte anses inkräkta på gemensamhetsanläggningen? Med det senare menas, typ, att medlemmarna även i fortsättningen måste ges möjlighet att (fullt ut) nyttja anläggningen som tänkt.

Bryggor på grönområden -> nej
Stora omformare mitt i garaget -> nej
Solceller på taket och omformarna på något mindre invasivt ställe -> förmodligen ja, då det fortfarande går att använda garaget som tänkt?

Jag tror det är svårt att dra exakta gränser utan det får förhandlas i varje enskilt fall i samfällighetsföreningen och kommer man inte överens så finns domstol som gör avvägandena. Det finns helt klart lotterielement om man låter domstol avgöra en konflikt.

I grunden ska samfällighetsföreningen ägna sig åt förvaltning av gemensamhetsanläggningen, d v s drift och utförande av den. Det stannar där med verksamheten. Sen kan ju samfällighetsföreningen också som i det rättsfall du tar upp också äga mark, i det fallet den fastighet som gemensamhetsanläggningen ligger på. Föreningen förvaltar då marken som ett verktyg för att förvalta av gemensamhetsanläggningen. Dock notera, föreningens ändamål är att förvalta gemensamhetsanläggningen, inte att driva annan verksamhet på marken som de äger.

Sen tar du ju upp frågan om samfällighetsföreningen får upplåta gemensamhetsanläggningen för att medlems eller annans enskilda (egna/privata) verksamhet. Det går i regel bra. T ex kan man installera lastbalanserare i sitt elsystem så att medlemmar enskilt kan installera laddstolpar i de samfällda garagen för eget bruk. Man kan också låta medlemmar ställa ut sina privata postlådor eller soptunnor på den samfällda väganläggningen. Eller låta medlemmar nyttja de samfällda taken för privata solceller. Men kan t o m bereda allmänhetens trafik tillträde till ens samfällda vägar - d v s man låter helt okända köra på ens samfällda väg. Gränsen här för sådant agerande går vid att man inte får hindra delägarna att nyttja gemensamhetsanläggningen. Den rätten är central i anläggningslagen.

 

[Alexander HB]

Gränsen här för sådant agerande går vid att man inte får hindra delägarna att nyttja gemensamhetsanläggningen. Den rätten är central i anläggningslagen.

Ja, precis, och detta verkar ju vara knäckfrågan som är svår att komma runt. I TS fall verkade ju den främmande verksamheten utgöra visst hinder för att TS (i egenskap av medlem) skulle kunna nyttja gemensamhetsanläggningen, dvs parkera sin bil i "sitt" garage. Det borde därmed inte vara okej. Att upplåta plats åt solceller på taket är svårare att hindra med just detta argument.

Sen verkar ju MMÖD inte göra skillnad på om den främmande verksamheten hindrar tillträde/nyttjande till 10%, 1% eller 0.01% av anläggningen, vilket man kan ha åsikter om

 

[mattie_river]

Ja, precis, och detta verkar ju vara knäckfrågan som är svår att komma runt. I TS fall verkade ju den främmande verksamheten utgöra visst hinder för att TS (i egenskap av medlem) skulle kunna nyttja gemensamhetsanläggningen, dvs parkera sin bil i "sitt" garage. Det borde därmed inte vara okej. Att upplåta plats åt solceller på taket är svårare att hindra med just detta argument.

Sen verkar ju MMÖD inte göra skillnad på om den främmande verksamheten hindrar tillträde/nyttjande till 10%, 1% eller 0.01% av anläggningen, vilket man kan ha åsikter om

Jag tycker tvärtom det är bra om domstolarna inte gör skillnad på hur mycket intrång det är. I mitt fall skrev solcellsgubben (styrelsemedlem) ett antal irrelevanta mail till oss med irresonemang om att vi hade tillräckligt med plats i garaget efter de slängt in växelriktaren. Sedan kom han och viftade runt med ett måttband i garaget ackompanjerat av irresonemang om vad vi skulle ha för plats på ett sätt som är omöjligt att återge ordentligt - det sprutade ut vansinnigheter. Så utmärkt om domstolarna håller sådana frifräsare kort. Man kan tänka att "usch så onödigt att det måste vara så strikt om samfällighetsföreningar". Men efter att ha gått en omgång mot styrelsen här så förstår man att lagstiftningen behövs. Det finns folk som sätter sig i styrelser (och kan få sitta där pga av att många medlemmar inte har ork eller kunskap att ifrågasätta det eller pga för få alternativ) och som inte har vilja eller förmåga att följa lagstiftningen så snart den krockar med deras visioner och viljor.

 

[Claes Sörmland]

Ja, precis, och detta verkar ju vara knäckfrågan som är svår att komma runt. I TS fall verkade ju den främmande verksamheten utgöra visst hinder för att TS (i egenskap av medlem) skulle kunna nyttja gemensamhetsanläggningen, dvs parkera sin bil i "sitt" garage. Det borde därmed inte vara okej. Att upplåta plats åt solceller på taket är svårare att hindra med just detta argument.

Sen verkar ju MMÖD inte göra skillnad på om den främmande verksamheten hindrar tillträde/nyttjande till 10%, 1% eller 0.01% av anläggningen, vilket man kan ha åsikter om

Nyckelmeningarna i domskälet är:
"Mark- och miljööverdomstolen bedömer att ett utövande av de erbjudna servitutsrättigheterna skulle inkräkta på samfällighetens förfogande av de grönområden som föreningen har att förvalta. Mark- och miljööverdomstolen instämmer mot denna bakgrund i mark- och miljödomstolens bedömning att stämmobeslutet strider mot såväl syftet i anläggningsbeslutet som mot delägarnas gemensamma bästa."

Så jag håller med dig, domstolen tolkar strikt (principiellt) här med tanke på att det bara handlar om själva bryggornas belastning av den lilla markyta de är förankrade i. Men å andra sidan är ju ett servitut för evig tid så den lilla belastningen kan hävdas bli rejäl över tiden. Varför man landar i denna icke pragmatiska (vi skulle kalla den för "rättshaveristisk" om en tråd startades här) får vi ju inte veta.

 

[Claes Sörmland]

Jag tycker tvärtom det är bra om domstolarna inte gör skillnad på hur mycket intrång det är. I mitt fall skrev solcellsgubben (styrelsemedlem) ett antal irrelevanta mail till oss med irresonemang om att vi hade tillräckligt med plats i garaget efter de slängt in växelriktaren. Sedan kom han och viftade runt med ett måttband i garaget ackompanjerat av irresonemang om vad vi skulle ha för plats på ett sätt som är omöjligt att återge ordentligt - det sprutade ut vansinnigheter. Så utmärkt om domstolarna håller sådana frifräsare kort. Man kan tänka att "usch så onödigt att det måste vara så strikt om samfällighetsföreningar". Men efter att ha gått en omgång mot styrelsen här så förstår man att lagstiftningen behövs. Det finns folk som sätter sig i styrelser (och kan få sitta där pga av att många medlemmar inte har ork eller kunskap att ifrågasätta det eller pga för få alternativ) och som inte har vilja eller förmåga att följa lagstiftningen så snart den krockar med deras visioner och viljor.

Jag tror ditt fall är lite annorlunda. Hade växelriktaren bara varit en del av gemensamhetsanläggningen så hade du nog fått tåla den. Det beror på 19 § SFL, att vid förvaltningen ska föreningen tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa. Varje medlems enskilda intressen ska även beaktas i skälig omfattning. D v s hade växelriktaren varit en del av gemensamhetsanläggningen och införskaffats för medlemmarnas gemensamma intresse hade du nog fått leva med att förlora lite utrymme för nyttjandet av anläggningen - det hade varit skäligt att offra ditt enskilde intresse för samfällighetskollektivet i lagens mening.

Men nu föll det ju på att växelriktaren är rent ändamålsfrämmande verksamhet och styrelsen instämmer ju i detta och kallar till extra stämma för att försöka reparera sina olagligheter genom en förrättning.

 

[mattie_river]

Jag tror ditt fall är lite annorlunda. Hade växelriktaren bara varit en del av gemensamhetsanläggningen så hade du nog fått tåla den. Det beror på 19 § SFL, att vid förvaltningen ska föreningen tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa. Varje medlems enskilda intressen ska även beaktas i skälig omfattning. D v s hade växelriktaren varit en del av gemensamhetsanläggningen och införskaffats för medlemmarnas gemensamma intresse hade du nog fått leva med att förlora lite utrymme för nyttjandet av anläggningen - det hade varit skäligt att offra ditt enskilde intresse för samfällighetskollektivet i lagens mening.

Men nu föll det ju på att växelriktaren är rent ändamålsfrämmande verksamhet och styrelsen instämmer ju i detta och kallar till extra stämma för att försöka reparera sina olagligheter genom en förrättning.

Det tror inte jag efter att ha forskat mer i ämnet sedan trådstart. I skälighetsbedömningen ingår om ingreppet är nödvändigt eller om det är förknippat med stora tillkommande kostnader för att undvika. Det är varken nödvändigt eller förknippat med stora kostnader att helt undvika ingreppet. Det går att sätta solceller på taket och installera kringutrustningen utan att göra intrång på någons garageplats alls. Många garagelängor har elutrustningen installerad på utsidan och styrelsen skulle inte kunna förklara sig här.