Nu ökar riskerna med bolån

Båda nyheterna gör det lättare att klara stora bolån. Nackdelen för köparna är främst att ökade möjligheter att ta bolån leder till mer budgivning och höjda bostadspriser. Fördelen förutom att fler får råd att köpa en bostad är att hushåll som lånar mer kan ha kvar mer av sitt sparande och därmed en bättre ekonomisk buffert.

Den första av de två nyheterna under första veckan i november är att den statliga utredningen för att utvärdera bolånetaket och amorteringskravet (SoU 2024:71) är klar. Kommittén föreslår att bolånetaket höjs från 85 till 90 procent och att amorteringskravet sänks till 1 procent för alla lån över 50 procent av bostadens värde. Det ger ökade möjligheter att ta bolån.

Den andra nyheten är att Riksbanken sänker styrräntan med 0,5 procentenheter till 2,75 procent. Det är första gången på tio år som en dubbelsänkning görs, vilket signalerar att den ekonomiska utvecklingen under hösten har varit sämre än väntat.

Under perioden maj 2022 till september 2023 höjde Riksbanken sin styrränta åtta gånger, sammanlagt från 0 till 4 procent, för att bromsa brant stigande inflation. Därefter var styrräntan oförändrad fram till maj 2024, då sänkningarna började. Veckans sänkning är den fjärde i år och kommer troligen att följas av fler.

Tre risker kopplade till bolån

Båda nyheterna ökar möjligheterna för människor att klara månadsbetalningarna om de köper en bostad, vilket medför större efterfrågan på bostäder och alltså (allt annat lika) högre bostadspriser. Därmed ökar även risktagandet för de som tar bolån och köper en bostad. Det finns tre risker kopplade till bostadslån.

1. Ränterisken

Ränterisken är risken att boräntorna stiger så att lånen blir dyrare. Veckans sänkning är positiv på kort sikt, eftersom den bekräftar att lågkonjunkturen och fallande inflation gör att räntorna är på väg ned. Men på längre sikt betyder lägre styrränta just nu att sannolikheten ökar att framtida höjningar under nästa högkonjunktur kommer att ge högre boräntor än idag.

2. Privatekonomiska risken

Den privatekonomiska risken beror på händelser som kan göra att din ekonomiska situation försämras, så att du eller din familj inte längre har möjlighet att betala bolånen. Sjukdom, skilsmässa och arbetslöshet är de vanligaste orsakerna till sämre privatekonomi. Även att gå i pension ger normalt längre inkomst, men det är lättare att förutsäga.

3. Prisrisken

Prisrisken är risken att bostadspriserna har fallit när du behöver flytta och därför måste sälja bostaden med förlust. Veckans nyheter bidrar som sagt till stigande bostadspriser och ger därmed större fallhöjd framöver. 

Så hanterar du riskerna

De två första riskerna går normalt att hantera genom att flytta till en billigare bostad. Riktigt allvarlig kris blir det om den tredje risken, fallande bostadspriser, inträffar samtidigt som en av de andra två. Prisfall kan innebära att du blir fast i bostaden, om bolånen blir större än marknadsvärdet. Om samtidigt stigande räntor eller sänkta inkomster gör att bolånen blir omöjliga att betala återstår skuldsanering, vilket innebär många år med väldigt trist ekonomi. 

Prisrisken är större på mindre orter som är mer beroende av sina stora arbetsgivare. Om ett stort företag lägger ned en fabrik eller ett kontor gör det ofta att många av de anställda behöver flytta för att få ett nytt jobb. När de då behöver sälja sina bostäder ökar utbudet kraftigt om orten är liten, vilket ger prisfall.

Annars kan förstår prisfall vara en fördel, särskilt för köparna. Främst förstagångsköpare får det lättare. Men även människor som är på väg att flytta till en större eller mer attraktiv bostad gynnas troligen av fallande bostadspriser, eftersom mellanskillnaden blir mindre och bolånen inte behöver höjas lika mycket.

Det som begränsar effekten av fallande räntor på bostadspriserna och därmed på riskerna är bankernas regler för hur stora bolån de accepterar. Ansökningarna utvärderas i "kvar-att -leva-på"-beräkningar med en hög kalkylränta som inte påverkas av att marknadsräntorna sänks. Det betyder att människor som söker bolån nära eller på gränsen till vad banken accepterar inte kommer att kunna låna mer för att styrräntan har sänkts.

Prisrisken är betydligt större idag än förr. Om vi tittar tillbaka 20 eller 30 år så var bostadspriserna klart lägre i förhållande till lönerna än idag. Det berodde dels på att boräntorna då var högre (så att människor inte hade råd med lika stora lån, vilket gjorde att budgivningarna stannade på en lägre nivå), och dels på att produktionskostnaden för att bygga nya villor och lägenheter var betydligt lägre. Enligt SCB har genomsnittslönerna i Sverige stigit ungefär 150 procent på trettio år, medan priserna på småhus för permanentboende under samma tidsperiod har stigit drygt 500 procent. 

I förhållande till lönerna har villor och radhus alltså i snitt blivit nästan tre gånger dyrare. Och för att spara ihop en kontantinsats eller ta igen en värdeminskning på till exempel 10 procent av husets värde tar det idag mer än dubbelt så lång tid. 

Vad värre är: För människor med normala inkomster har det i praktiken blivit omöjligt att ta igen ett stort prisras. I storstäderna kostar idag en genomsnittlig villa mer än 5 miljoner kronor. Antag att en barnfamilj med normala inkomster köper en villa för 5 miljoner med 90 procent belåning och sedan tvingas sälja efter ett prisras på 30 procent. De kommer då att vara skyldiga banken 1 miljon kronor. Även om banken bara tar en ränta på 5 procent behöver familjen betala över 10.000 kronor per månad i 10 år för att bli av med skulden. Detta är knappast möjligt för en barnfamilj, som behöver betala hyran för annat boende och övriga levnadskostnader.

Vem får låna 90 procent?

Fast skulle en familj med normala inkomster få låna 90 procent, alltså 4,5 miljoner kronor? Medianlönen i Sverige år 2023 var 35 600 kronor per månad före skatt, enligt SCB. Två löntagare med denna lön, två barn och en bil skulle enligt bankernas kalkyler få låna något mindre. Till exempel säger kalkylen hos SBAB att familjen får köpa en villa för max 3,7 miljoner kronor om de har 500.000 kronor i kontantinsats.

Det är också ovanligt med så hög belåning. En rapport från SBAB som publicerade i maj 2024 visar att bara 6 procent av hushåll med bolån förra året hade en skuld som översteg 85 procent av bostadens marknadsvärde. 78 procent av låntagarna hade en belåning under 70 procent. Drygt hälften av de som lånat hade bolån motsvarande mindre än hälften av marknadsvärdet. Och dessutom har en tredjedel av alla bostadsägare inga bolån alls.

Svårigheten för barnfamiljer med två normala löner att köpa en villa i storstäderna är ett argument för att bostadspriserna inte kan fortsätta att stiga mer än lönerna. Generellt innebär omsättningen av ägare på villamarknaden att unga barnfamiljer köper, medan pensionärer och dödsbon säljer. När den stora generationen 40-talister under de närmaste 10-20 åren dör och arvingarna ska sälja deras bostäder kan priserna inte vara så höga att unga barnfamiljer med normala inkomster inte har råd.

Fast det är nog istället främst familjer med höga inkomster som kommer att få nytta av de sänkta kraven för att få bolån. De kan framöver låna mer och amortera mindre, vilket ger utrymme för mer sparande på aktiemarknaden. Tack vare det extra risktagandet (köp av aktier med lånade pengar) får de både en bättre buffert mot oväntade händelser och baserat på historiska avkastningar troligen även en bättre förmögenhetsutveckling.

Avgörande för hur stora bolån som är förnuftigt är främst hur trygg din inkomst och anställning är, samt hur stabil efterfrågan på bostäder är i området. Exempel på ovanligt trygga anställningar är läkare och lärare, som alltid kommer att behövas. Exempel på mer otrygga jobb är konsulter och musiker. Storstäder har generellt en stabilare utveckling för bostadspriser, men även där kan avsides förorter drabbas av problem. Dessutom påverkas storleken på risktagandet av om du har föräldrar eller släktingar som vid behov kan hjälpa till ekonomiskt, samt om du äger andra tillgångar som vid behov kan säljas.