Förstagångsköparna avgör om bopriserna halveras

Höjningen med 0,75% i november innebär att Riksbanken har höjt sin styrränta från 0 till 2,5 procent på bara ett halvår. Boräntorna har följt med uppåt och förväntas stiga till 4,5 procent nästa år.

Tre gånger dyrare bolån på bara ett år, hur mycket kommer bostadspriserna att falla?

De som första gången köper en bostad avgör hur stor effekt dyrare bolån får på bostadspriserna, eftersom förstagångsköparna är de som främst tillför nytt kapital till marknaden. De som flyttar mellan bostadsrätt och villa, eller liknande, ändrar inte antalet bostäder till salu. Så när byggföretag och dödsbon säljer, då krävs att unga människor samtidigt tar steget in på bostadsmarknaden.

Nygifta par vinner ofta budgivningen och deras smärtgräns för belåning och räntekostnader avgör därför till stor del bostadspriserna. Fram till i våras, med bolåneräntor kring 1,5 procent, kunde även de i storstäderna som köpte för 9 miljoner kronor med 80% belåning få boendekostnader (inklusive amorteringskrav) där räntorna stod för mindre än hälften. Men nästa år gör tre gånger högre boräntor att deras sammanlagda boendekostnader nästan dubblas. Lägg därtill att den höga inflationen gör att mycket annat blivit rejält dyrare, så spricker tveklöst budgeten.

Villapriserna har redan backat 9 procent sedan toppen för ett halvår sedan. Hur mycket ytterligare kommer bostadspriserna att falla framöver? 20 procent lägre bostadspriser nästa år är en vanlig prognos, till exempel från riksbankschef Stefan Ingves. Men räcker det för att ge en ny balans på bostadsmarknaden? 20 procent ned betyder bara att priserna återvänder till nivån 2019, innan den uppgång som orsakades av pandemin. Fast 2019 var boräntorna lika låga som i våras.

Backa 15 år till förra gången bolåneräntorna var över 4 procent, innan finanskrisen 2008, då var bostadspriserna i snitt mindre än hälften av toppen i våras. Krävs en halvering från toppen för att tillräckligt många förstagångsköpare ska våga låna miljonbelopp och ta risken att boräntorna stiger ytterligare? Ja kanske, för även om bostadspriserna skulle halveras, så gör tre gånger högre räntor att boendet blir dyrare totalt sett.

Tre gånger dyrare bolån är en avgörande faktor, särskilt om den högre räntenivån blir långvarig. Och i ett långsiktigt historiskt perspektiv är marknadsräntor på 3-4 procent en normal nivå, de ännu lägre räntor som centralbankerna har tvingat på världen de senaste tio åren är ett extremt undantag historiskt sett.

Fem argument för lägre bostadspriser

Därför finns fem argument för lägre bostadspriser, som tillsammans antyder att nedgången fortsätter ytterligare en bra bit:

Kostnadsdelen

De brant ökade boräntorna gör det för dyrt att äga sin bostad, med nuvarande prisnivå, jämfört med hur stor andelen av inkomsten människor vill lägga på boendet. Svenska hushåll spenderar i genomsnitt 21 procent av den disponibla inkomsten på boendet, enligt SCB. Men de som äger sin bostad lägger i snitt bara 16 procent på boendeutgifter, tack vare att de som bor i villa eller bostadsrätt normalt har högre inkomster.

De brant stigande räntorna gör att fler ungdomar kommer bo kvar hos sina föräldrar och att många andra väljer en mindre yta. Högre kostnader gör också att fler äldre kommer att sälja villan och flytta till lägenhet. Ensamstående pensionärer bor idag i snitt på 79 kvadrat och många har dessutom fritidshus. För att kompensera tre gånger dyrare bolån och återställa balansen på bostadsmarknaden krävs rejält lägre bostadspriser.

Och de dyraste husen borde falla mer, räknat i procent. Snittpriset på en villa i Sverige är 3,7 miljoner kronor, enligt Svensk Mäklarstatistik, men i storstädernas mest populära områden är priserna över det dubbla. Där är normalt även bolånen större och stigande bolåneräntor får alltså större effekt på boendekostnaderna.

Tröghet

Bostadsköparna har det senaste halvåret blivit mycket mer försiktiga och den genomsnittliga tiden annonserna ligger ute på Hemnet har ökat. Om affärer i snitt tar nästan en månad så dröjer det länge innan marknaden når balans. Optimister vinner budgivningarna i början av en nedgång och det dröjer därför lång tid innan köpare med mer genomsnittliga förväntningar bestämmer bostadspriserna. Ett halvår är uppenbart för kort tid för en justering till nya fakta, historiskt sett har nedgångar i bostadspriserna ibland pågått över tio år innan botten passerades.

Pandemin

En tydlig effekt av ökat hemarbete under pandemin var att köpstarka familjer ville ha större ytor och ofta flyttade från lägenhet till villa, eller bjöd upp priserna på stora lägenheter. Men den effekten är över nu, vilket borde göra att priserna backar.

Pessimism

Psykologin på en marknad ger större svängningar i priserna än vad som är ekonomiskt rimligt. Optimism och girighet gör att positiva trender dras ut långt in i framtiden, och föder en brantare uppgång. När en nedgång börjat svänger pendeln till pessimism och rädsla för förluster, som blir självförstärkande. Sverige är på väg mot sämre tider och historiskt erfarenhet visar att bostadsmarknaden kommer att påverkas negativt med fördröjning.

Förstagångsköparna

Slutligen slår tre gånger högre boräntor som sagt extra hårt mot de som önskar köpa sin första bostad. Även de som får hjälp med kontantinsatsen av sina föräldrar behöver normalt stora bolån och privatekonomin måste gå ihop. På sikt krävs bostadspriser som majoriteten bland barnfamiljerna har råd med, annars tillkommer inte tillräckligt många nya bostadsköpare totalt sett.

Å andra sidan finns förstås argument som talar mot ett drastiskt ras för bostadspriserna. Bostadsbrist, särskilt i storstäderna, gör att många är tvungna att köpa. Jämfört med för 15 år sedan har reallönerna stigit, om än bara med 15 procent i snitt, vilket gör att fler klarar höga bostadskostnader. Inflationen skulle kunna backa brant redan om något år, så att Riksbanken kan sänka styrräntan igen.

Osäkerheten om framtiden är uppenbart stor. Men det i sig talar också för lägre bostadspriser, för särskilt köparna på en marknad ogillar osäkerhet. När vi inte vet så avstår många från att agera. Och de som till slut tvingas agera är i högre grad säljarna, eftersom en tom bostad fortsätter kostar pengar.