Utöka GA för väg

[Claes Sörmland]

Sektionsindelning har lyfts ett par gånger i tråden och det tror jag skulle vara lämpligt. Däremot tycker jag inte man ska krångla till det med att endast stamfastigheten får andelstal för utförande - låt blivande styckningslotter få utförandet. Nu vet jag inte stamfastigheten kommer se ut, den kanske kommer använda vägen efter avstyckning? Kommer det komma ytterligare exploateringar från stamfastigheten? Kastar ur mig min rangordning av föredragna lösningar (utan att ha koll på alla förutsättningar, utan att ha tänkt igenom för mycket):
1. Få till så vägen byggs innan något anläggningsbeslut tas (nackdel: kan bli sådär med standarden).
2. Andelstal för utförande på styckningslotterna genom sektion. Föreningen är ansvarig för att utföra vägen och handlar upp vem som gör det, t.ex. exploatören. (nackdel för exploatören: han kan inte bygga den som han vill. Han kanske får betala mer för vägen om föreningen väljer någon annan utförare)
3. Samma som 2 fast separat ga istället för sektion.

Tack för input!

Det fiffiga var ju att lägga kostnaden på stamfastigheten enbart. Endast då får Vägföreningen möjlighet att tvinga exploatören att betala för vägarna.

Om LM sektionerar utförandet av den nya vägen så vinns inte mycket om styckningslotterna är de som får andelstal för utförandet. Då säljer ju exploatören styckningslotterna, struntar i att bygga vägen och så hamnar kostnaden på familjerna som har köpt tomter. Inte idealt. Det skyddar förvisso övriga fastighetsägare från att stå för att vägen byggs men samtidigt måste ju Vägföreningen dra lasset att bygga vägen och inte minst uttaxera hundratusentals kronor från sina förbannade och lurade grannar. Det är så man skapar osämja i ett grannskap.

I så fall är det bättre att ställa in förrättningen i väntan på att exploatören bygger vägen. Först då får han stycka av fastigheterna. D v s en variant av ditt förslag 1.

Andelstalen gäller tills anläggningsbeslutet omprövas - det blir bara en möjlighet att ompröva beslutet efter utgången tid. Kräver en ny (kostsam?) förrättning.

Beakta att för olika ga ska ekonomierna hållas isär - det samma gäller för sektioner. Olika andelstalsserier för utförande och drift kräver i viss mån också att man håller tungan rätt i mun vid bokföringen.

Det är jag med på men ser inget problem. Notera att jag bara pratar om sektionsindelning för utförandet, för driften sker ingen sektionsindelning enligt mitt förslag. Det gör att bokföringen över tid är enkelt, det finns bara en sektion för hela GA:2 för driften.

 

[Nils Terminus]

Tack för input!

Det fiffiga var ju att lägga kostnaden på stamfastigheten enbart. Endast då får Vägföreningen möjlighet att tvinga exploatören att betala för vägarna.

Om LM sektionerar utförandet av den nya vägen så vinns inte mycket om styckningslotterna är de som får andelstal för utförandet. Då säljer ju exploatören styckningslotterna, struntar i att bygga vägen och så hamnar kostnaden på familjerna som har köpt tomter. Inte idealt. Det skyddar förvisso övriga fastighetsägare från att stå för att vägen byggs men samtidigt måste ju Vägföreningen dra lasset att bygga vägen och inte minst uttaxera hundratusentals kronor från sina förbannade och lurade grannar. Det är så man skapar osämja i ett grannskap.

I så fall är det bättre att ställa in förrättningen i väntan på att exploatören bygger vägen. Först då får han stycka av fastigheterna. D v s en variant av ditt förslag 1.



Det är jag med på men ser inget problem. Notera att jag bara pratar om sektionsindelning för utförandet, för driften sker ingen sektionsindelning enligt mitt förslag. Det gör att bokföringen över tid är enkelt, det finns bara en sektion för hela GA:2 för driften.

Är det tillfälligt andelstal för utförandet du är ute efter? I praktiken blir ju det en egen sektion för utförandet, bara så jag hänger med dej i resonemanget här.

Ett problem med att endast tilldela exploatören andelstal i utförandet är ju att resten av stammfastigheten skulle kunna bli en de nya bostadsfastigheterna och hela kostnaden för utförandet hamnat då på någon stackarna barnfamilj som råkar köpa restfastigheten utan att förstå innebörden av det. Det är ju inget som hindrar antar jag men det kan vara värt att tänka på den risken.

 

[Claes Sörmland]

Är det tillfälligt andelstal för utförandet du är ute efter? I praktiken blir ju det en egen sektion för utförandet, bara så jag hänger med dej i resonemanget här.

Egentligen är det nog det som jag tänker. Jag ser förvisso alla andelstal för utförande som i praktiken tillfälliga. Man får ju enbart uttaxera via dem för det utförande som beskrivs i anläggningsbeslutet och det finns vanligen en definierad utförandetid. När tiden passerats går ju inget att uttaxera via andelstalen för utförande.

Ett problem med att endast tilldela exploatören andelstal i utförandet är ju att resten av stammfastigheten skulle kunna bli en de nya bostadsfastigheterna och hela kostnaden för utförandet hamnat då på någon stackarna barnfamilj som råkar köpa restfastigheten utan att förstå innebörden av det. Det är ju inget som hindrar antar jag men det kan vara värt att tänka på den risken.

Jag tror inte det är ett problem att någon försöker bygga på stamfastigheten. Stamfastigheten är detaljplanerad utan områden för bostäder så det finns ingen möjlighet att bygga bostadshus där. Och genomförandetiden löper cirka 8 år till och då kan planen inte ändras. Så om utförandetiden hålls till maximalt tiden för detlajplanens genomförande så fungerar det med säkerhet.

Det sagt har du rätt i att exploatören kan sälja stamfastigheten och då bli av med det enda andelstalet för utförande. Men det ändrar ju inte att exploatören fortfarande har skrivit på ett gällande exploateringsavtal. I exploateringsavtalet står inte vad som händer om exploatören säljer stamfastigheten. Skulle exploatören göra detta så är det i alla fall uppenbart att han inte tänker bygga vägen och då är det nog dags för en ny lantmäteriförrättning för att hantera den nya situationen. Vägföreningen låter då anläggningsbeslutet falla genom att inte utföra anläggningen.

En annan variant är att vägföreningen kallar till stämma alldeles efter anläggningsbeslutet är tagit och då beslutar att uttaxera de där hundratusentals kronorna från entreprenören som krävs för att bygga vägen. Det blir då svårt att hinna avyttra fastigheten. Men jag gissar att lösningen för exploatören heter att överklaga anläggningsbeslutet samt föreningens stämmobeslut om uttaxering.

//

Men skulle det ens vara lagligt att ge stamfastigheten hela andelstalet för utförandet? Enligt AL 15 §: "För varje fastighet anges andelstal, som bestämmes efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta fastigheten har av anläggningen."

 

[Nötegårdsgubben]

Jag tror man i så fall får beskriva saken såsom du gjort här. De 19 (?) nybildade fastigheterna skulle normalt få ett andelstal i anläggningen om 5 % vardera och stamfastigheten 5 %, men då avstyckningen föregåtts av ett avtal med stamfastigheten om att ägaren av denna ska bekosta utbyggnaden av vägen har avstyckningslotternas respektive andel jämkats till noll och stamfastighetens till 100 %. Skulle stamfastigheten inte alls egentligen vara en del av den framtida samfälligheten blir det ännu svårare.

Men jag är egentligen skeptisk. Samfällighetsföreningen är ju inte part i avtalet, så att använda den som verktyg för att få stamfastighetens ägare att följa avtalet känns bakvänt.

 

[Nils Terminus]

Egentligen är det nog det som jag tänker. Jag ser förvisso alla andelstal för utförande som i praktiken tillfälliga. Man får ju enbart uttaxera via dem för det utförande som beskrivs i anläggningsbeslutet och det finns vanligen en definierad utförandetid. När tiden passerats går ju inget att uttaxera via andelstalen för utförande.



Jag tror inte det är ett problem att någon försöker bygga på stamfastigheten. Stamfastigheten är detaljplanerad utan områden för bostäder så det finns ingen möjlighet att bygga bostadshus där. Och genomförandetiden löper cirka 8 år till och då kan planen inte ändras. Så om utförandetiden hålls till maximalt tiden för detlajplanens genomförande så fungerar det med säkerhet.

Det sagt har du rätt i att exploatören kan sälja stamfastigheten och då bli av med det enda andelstalet för utförande. Men det ändrar ju inte att exploatören fortfarande har skrivit på ett gällande exploateringsavtal. I exploateringsavtalet står inte vad som händer om exploatören säljer stamfastigheten. Skulle exploatören göra detta så är det i alla fall uppenbart att han inte tänker bygga vägen och då är det nog dags för en ny lantmäteriförrättning för att hantera den nya situationen. Vägföreningen låter då anläggningsbeslutet falla genom att inte utföra anläggningen.

En annan variant är att vägföreningen kallar till stämma alldeles efter anläggningsbeslutet är tagit och då beslutar att uttaxera de där hundratusentals kronorna från entreprenören som krävs för att bygga vägen. Det blir då svårt att hinna avyttra fastigheten. Men jag gissar att lösningen för exploatören heter att överklaga anläggningsbeslutet samt föreningens stämmobeslut om uttaxering.

//

Men skulle det ens vara lagligt att ge stamfastigheten hela andelstalet för utförandet? Enligt AL 15 §: "För varje fastighet anges andelstal, som bestämmes efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta fastigheten har av anläggningen."

Nja utförande andelstalet är ju inte tillfälligt i vanliga fall. Skulle anläggningen förstöras tex pga. naturkatastrof gäller utförandeandelstalet i allra högsta grad. Man har ju utförande andelstal även om anläggningen redan är utförd också just pga. av detta. Men skit samma i detta fall men då förstår jag din tanke iallafall.

Jag tror det har hänt förr att man lagt utförandet på exploatören ja, om det är korrekt gjort eller inte är väl oklart kanske. Du får väl göra ett försök.

 

[Claes Sörmland]

Jag tror man i så fall får beskriva saken såsom du gjort här. De 19 (?) nybildade fastigheterna skulle normalt få ett andelstal i anläggningen om 5 % vardera och stamfastigheten 5 %, men då avstyckningen föregåtts av ett avtal med stamfastigheten om att ägaren av denna ska bekosta utbyggnaden av vägen har avstyckningslotternas respektive andel jämkats till noll och stamfastighetens till 100 %. Skulle stamfastigheten inte alls egentligen vara en del av den framtida samfälligheten blir det ännu svårare.

Ja lösningen är kanske lite forcerad, Typiskt sett skulle stamfastigheten ombildas till marksamfällighet med en gemensamhetsanläggning på för "Natur". Det är vad detaljplanen föreslår. Så när planen är genomförd kan eventuella andelstal justeras vid fastighetsombildningen.

Men jag är egentligen skeptisk. Samfällighetsföreningen är ju inte part i avtalet, så att använda den som verktyg för att få stamfastighetens ägare att följa avtalet känns bakvänt.

I praktiken är jag också skeptisk. Min skepsis gäller det principiella som du anför att LM ska inte göra Vägföreningen ansvarig för något som de inte har med att göra. Så det bästa beslutet vore att LM ställer in förrättningen i väntan på att exploatören bygger vägen. För fattar LM ett anläggningsbeslut så är det Vägföreningen (=delägarkollektivets företrädare) och inte exploatören som är ansvarig för utförandet.

Jag tror heller inte att Vägföreningen (styrelsen) skulle orka driva detta och sätta hårt mot hårt. Ingen vill nog ha denna konfliktnivå. Å andra sidan kan förslaget genomföras utan att sätta hårt mot hårt, styrelsen kan lösa det med att invänta att exploatören följer sina åtaganden enligt exploateringsavtalet. Då behöver ju inget uttaxeras för utförandet. Så skulle lantmätaren trots allt envisas med att vilja fatta ett anläggningsbeslut så undrar jag om detta inte är så dumt i alla fall.

 

[Claes Sörmland]

Nja utförande andelstalet är ju inte tillfälligt i vanliga fall. Skulle anläggningen förstöras tex pga. naturkatastrof gäller utförandeandelstalet i allra högsta grad. Man har ju utförande andelstal även om anläggningen redan är utförd också just pga. av detta.

Bra förtydligande! Jag trodde detta skulle uttaxeras sin drift eftersom jag trodde det var underhåll. Måste uppenbarligen läsa på mer.

 

[Nils Terminus]

Bra förtydligande! Jag trodde detta skulle uttaxeras sin drift eftersom jag trodde det var underhåll. Måste uppenbarligen läsa på mer.

Ja alltså allt är ju en tolkningsfråga, det finns ju alltid gränsfall mellan när det ska räknas som drift och när det ska räknas som utförande. Jag gissar att det beror på hur stor del av anläggningen som blivit förstörd, kanske det till och med krävs att hela anläggningen är förstörd, det låter jag vara osagt.

 

[Huruvida]

Inte helt lätt vad som är utförande och vad som är drift. Avsättning till underhålls- och förnyelsefond, om sådan finns, borde generellt ske utifrån andelstal för utförande då syftet är att bekosta större återinvesteringar i anläggningarna. Beror så klart på vad som ev. står i stadgarna kring fonden men att det kallas underhålls- och förnyelsefond förvillar ju något!

 

[Claes Sörmland]

Inte helt lätt vad som är utförande och vad som är drift. Avsättning till underhålls- och förnyelsefond, om sådan finns, borde generellt ske utifrån andelstal för utförande då syftet är att bekosta större återinvesteringar i anläggningarna. Beror så klart på vad som ev. står i stadgarna kring fonden men att det kallas underhålls- och förnyelsefond förvillar ju något!

Vi har helt tolkat detta som drift, d v s egentlig förvaltning av anläggningen. Skulle det inte vara det så skulle Vägföreningen i denna tråd (som har normalstadgar från LM) inte kunna avsätta medel för detta. Vi får nämligen inte utföra anläggningar.

 

[Huruvida]

Att ga bildades för befintlig anläggning hindrar inte att samfälligheten kan behöva att återuppföra delar av anläggningen - dock inte utöver vad som ingår i anläggningsbeslutet. Det jag skrev om fondering är nere på detalj- och petighetsnivå och i praktiken så gör nog många samfällighetsföreningar som ni. Terminologin kring det här tycker jag gör att det blir rörigt: andelstal för utförande resp. drift; underhålls- och förnyelsefond.

 

[Claes Sörmland]

Att ga bildades för befintlig anläggning hindrar inte att samfälligheten kan behöva att återuppföra delar av anläggningen - dock inte utöver vad som ingår i anläggningsbeslutet. Det jag skrev om fondering är nere på detalj- och petighetsnivå och i praktiken så gör nog många samfällighetsföreningar som ni. Terminologin kring det här tycker jag gör att det blir rörigt: andelstal för utförande resp. drift; underhålls- och förnyelsefond.

Du har rätt i att detta är lite av ett sidospår men bara för att förtydliga vad jag menar (samma som i inlägg #21): Anledningen till att jag menar att Vägföreningen inte får utföra (eller återuppföra) någon anläggning är § 2 och § 3 i våra stadgar:

"§ 2 Samfälligheter
Föreningen förvaltar vägarna inom XXX samhälle enligt Lantmäteriets registerbeteckning XXX GA:2.

§ 3 Grunderna för förvaltningen
Samfälligheten ska förvaltas i enlighet med vad som vid bildandet bestämts om dess ändamål."

D v s de delägande fastigheterna i GA:2 har all möjlighet att utföra den nya vägen om LM så beslutar. Men själva Vägföreningen har ett stadgeproblem som hindrar den från att göra detta som det är nu. Men det går ju naturligtvis att lösa genom att ändra på stadgarna så att de passar LMs beslut och anläggningslagen bättre.

 

[Huruvida]

Föreningen får återuppföra ga:2 om så skulle behövas. Om nya vägen kommer ingå i ga:2 behövs ingen stadgeändring då föreningen redan förvaltar ga:2. Vet inte om vi prata om varandra lite, klipper in från Handbok AL s. 91:


Det jag menar är att även om en anläggning är utförd när anläggningsbeslut meddelas så har samfälligheten rätt att återuppföra den om det skulle behövas av någon anledning - utan ändring av beslut. Och då blir andelstalen för utförande väsentliga och i förlängningen även fonder och grunden för avsättning till dessa.

 

[Claes Sörmland]

Tack för klargörandet, kan vara bra när man pratar med Lantmäteriet.

Nu tänkte jag igenom detta. Jag hade problem med ordet "förvaltning". Tydligen kan begreppet enligt gällande rätt även inkludera "utföra" enligt AL/SFL. Det som ställer till det är domstolsväsendets förtydligande av vad ordet förvaltning i 18 § SFL betyder. Där handlar det om förvaltning i egentlig mening och inte om att vidareutveckla verksamheten. Men detta ska tydligen bara läsas så när det handlar om vidareutveckling utöver vad som står i ett anläggningsbeslut. Puh.

 

[Claes Sörmland]

Jag var ju tvungen att kolla vad lagstiftaren skriver om ändamålet med samfällighetsföreningar enligt lagen om förvaltning av samfälligheter.

https://data.riksdagen.se/dokument/FW03160
(sid. 332)

"Inom den angivna ramen skall föreningen kunna vidta olika åtgärder som rör samfälligheten. Som regel torde det inte behöva uppstå några svårigheter att avgöra vilka åtgärder som faller inom föreningens kompetens. I fråga om anläggningssamfälligheter bör alla åtgärder som kan hänföras till utförande, underhåll och drift av den gemensamma anläggningen räknas hit."

Klart som korvspad!