Utöka GA för väg

[SarB]

Nej Lantmäteriets kvarnar maler långsamt.

Kan tänka mig! Speciellt nu med coronan är det väl svårt att hålla fler sammanträden.

 

[Claes Sörmland]

Nu verkar lantmätaren putta ärendet framåt, får se vad som händer efter möte i nästa vecka. Jag försöker läsa på hur vi långsiktigt ska försöka minimera risken att få bygga lokalgatorna om exploatören struntar i det.

Dagens insikt är att det gamla exploateringsavtalet mellan exploatören och kommunen inte tycks skydda oss på något sätt. Där står att exploatören ska bekosta anläggandet av lokalgatorna och att kommunen ska besiktiga dem. Avtalet är förvisso gällande men det finns ingen klausul vad som händer om exploatören struntar i att bbygga, d v s det som har inträffat.

Tydligen behöver lantmätaren inte heller bry sig om exploateringsavtalet, FBL och AL tycks fungera helt autonomt. Här ett tydligt exempel där Haparanda kommun försökte lägga kostnaderna för utförandet av allmän platsmark via ett exploateringsavtal på en privat exploatör som struntade i det och sedan begärde att kommunen (som i det fallet var huvudman) löste in fastigheten. Kommunen förlorade så att klockorna ringer om det (Mål F 7489-18):

https://www.domstol.se/globalassets.../avgoranden/2020/f-7489-18-dom-2020-06-15.pdf

 

[-MH-]

Trodde MöD var sista instans, men tydligen kunde de överklaga till HD också.

 

[Claes Sörmland]

Trodde MöD var sista instans, men tydligen kunde de överklaga till HD också.

Jag missade det men det verkar som att fortsättning då kan följa. Kanske blir exploateringsavtal då starkare än de är idag? Det finns ju argument i den skiljaktiga delen i MÖD-domen.

 

[Nils Terminus]

Nu verkar lantmätaren putta ärendet framåt, får se vad som händer efter möte i nästa vecka. Jag försöker läsa på hur vi långsiktigt ska försöka minimera risken att få bygga lokalgatorna om exploatören struntar i det.

Dagens insikt är att det gamla exploateringsavtalet mellan exploatören och kommunen inte tycks skydda oss på något sätt. Där står att exploatören ska bekosta anläggandet av lokalgatorna och att kommunen ska besiktiga dem. Avtalet är förvisso gällande men det finns ingen klausul vad som händer om exploatören struntar i att bbygga, d v s det som har inträffat.

Tydligen behöver lantmätaren inte heller bry sig om exploateringsavtalet, FBL och AL tycks fungera helt autonomt. Här ett tydligt exempel där Haparanda kommun försökte lägga kostnaderna för utförandet av allmän platsmark via ett exploateringsavtal på en privat exploatör som struntade i det och sedan begärde att kommunen (som i det fallet var huvudman) löste in fastigheten. Kommunen förlorade så att klockorna ringer om det (Mål F 7489-18):

[länk]

Ja det är korrekt, lantmäteriet kan inte ta hänsyn till exploateringsavtalet. Men konsekvensen av att det inte följs är ju att det blir avtalsbrott. Såklart hade det vart bättre om det framgick vad som skulle hända om man inte följer avtalet men nu går det väl helt enkelt avgöras i domstol. Avtalsbrott är det ju i vIlket fall, men tråkigt när vanliga fastighetsägare hämnar i kläm!

 

[Claes Sörmland]

Ja det är korrekt, lantmäteriet kan inte ta hänsyn till exploateringsavtalet. Men konsekvensen av att det inte följs är ju att det blir avtalsbrott. Såklart hade det vart bättre om det framgick vad som skulle hända om man inte följer avtalet men nu går det väl helt enkelt avgöras i domstol. Avtalsbrott är det ju i vIlket fall, men tråkigt när vanliga fastighetsägare hämnar i kläm!

Jag är inte så säker på att det är avtalsbrott i vårt fall eftersom det inte finns några tidsgränser i exploateringsavtalet. Så länge som exploatören uppger sig att i en framtid ämnar bygga vägarna så följs avtalet rent formellt.

 

[Nils Terminus]

Jag är inte så säker på att det är avtalsbrott i vårt fall eftersom det inte finns några tidsgränser i exploateringsavtalet. Så länge som exploatören uppger sig att i en framtid ämna bygga vägarna så följs avtalet rent formellt.

Ja fast bygger någon annan vägarna så blir det ju svårt för dom att uppfylla avtalet.

 

[Claes Sörmland]

Ja fast bygger någon annan vägarna så blir det ju svårt för dom att uppfylla avtalet.

Skön väg ut ur avtalet.

 

[Manfreds]

Kommunen borde avtalat om påföljder i de fall exploatören bryter mot avtalet. Många kommuner som slarvar med det och inte har någon uppföljning alls.

jag kanske är lite vintrött, men det verkar ju vara kommunalt huvudmannaskap? Handlar inte tråden om att ga:n är rädd för att bli påtvingande att bygga ut etc? Eller det är en annan plan?

Exploateringsavtalet strider dessutom mot LOU, utbyggnad av allmän plats måste upphandlas.

 

[Claes Sörmland]

Kommunen borde avtalat om påföljder i de fall exploatören bryter mot avtalet. Många kommuner som slarvar med det och inte har någon uppföljning alls.

jag kanske är lite vintrött, men det verkar ju vara kommunalt huvudmannaskap? Handlar inte tråden om att ga:n är rädd för att bli påtvingande att bygga ut etc? Eller det är en annan plan?

Exploateringsavtalet strider dessutom mot LOU, utbyggnad av allmän plats måste upphandlas.

Domen har inget med trådens fall att göra. Det var något jag råkade på som fick mig att inse just hur lite exploateringsavtalet är värt när Lantmäteriet agerar. I domens fall är det kommunalt huvudmannaskap.

I trådens fall gäller enskilt huvudmannaskap. Jag fick ett off-the-record-kommentar från kommunens tjänsteman att de inte skulle utformat exploateringsavtalet så här idag. Men det är vad det är.

 

[Manfreds]

Domen har inget med trådens fall att göra. Det var något jag råkade på som fick mig att inse just hur lite exploateringsavtalet är värt när Lantmäteriet agerar. I domens fall är det kommunalt huvudmannaskap.

I trådens fall gäller enskilt huvudmannaskap. Jag fick ett off-the-record-kommentar från kommunens tjänsteman att de inte skulle utformat exploateringsavtalet så här idag. Men det är vad det är.

Ok, då fattar jag
Ja, jag tror generellt att kommuner har blivit bättre på att formulera exploateringsavtal men det finns fortfarande stora brister. Tyvärr är det väl ofta situationer som denna som gör att de blir bättre.

problemet här var väl till stor del att avtalet var för gammalt för att ligga till grund. Men det framstår ju som att exploatören kanske inte är så intresserad av att följa avtalet.

 

[Enplanaren]

Utan läsglasögon kan jag inte läsa hela tråden. Jag har erfarenhet själv men ingen formell kompetens. En bra lösning vore:
Bilda en ny GA för den nya vägen
Ge de nya fastigheterna en andel i er nuvarande GA. Uppsida även för er, delade kostnader för vinterväghållning.
Lår den nya GA ha egen förvaltning
Låt exploatören betala slitage till nuvarande GA för byggtrafiken
Självklart ska exploatören stå för Lantmäterierts samtliga kostnader i båda GA
Överväg att bilda en samfällighet. Eller det kanske ni redan har eftersom du skriver vägförening?
Lycka till!

 

[Claes Sörmland]

Dagens lunchprokrastinering gav lite info om varför fastigheter ibland bildas utan formell rätt till väg:

https://www.diva-portal.org/smash/get/diva2:1129676/FULLTEXT01.pdf

Så när jag läser detta så verkar det bäst om förrättningslantmätaren gör något av följande:

A. Exploatören (sakägaren) och lantmätaren är båda överens om att fastigheterna kan bildas utan formell rätt till väg men att de ansluts till GA:2. Fastigheterna bildas utan formell rätt till väg (den sträcka där den nya vägen ska gå) men blir del av GA:2. När exploatören sedan enligt exploateringsavtalet och detaljplanen har färdigställt den nya vägen så återkommer han med en ny ansökan om förrättning att ansluta den till GA:2 genom omprövning.

B. Lantmätaren kommer till slutsatsen att det inte är lämpligt att bilda fastigheterna eftersom de inte kan ges rätt till väg i och med att exploatören ännu inte uppfyllt sina åtaganden i detaljplanes genomförandebeskrivning (och tillhörande exploateringsavtal) att utföra och bekosta samtliga exploateringsarbeten rörande vägen.

C. Lantmätaren bildar fastigheterna och ger dem formell rätt till väg i form av en ny GA där bara de nya styckningslotterna ingår. (Alternativt väljer att lösa det via servitut.) De blir också del av GA:2 för den delsträckan. (Detta scenario strider dock mot detaljplanens genomförandebeskrivning där det står att det nya vägområdet ska införas i befintlig vägsamfällighet.)

 

[Claes Sörmland]

Jag tror mig juridiskt ha löst hur lantmätaren kan få utöka GA:2 med den nya vägen via ett anläggningsbeslut och samtidigt lägga hela kostnaden på exploatören. Lösningen heter sektionering.

De nya vägen blir en ny sektion för utförande av vägen. Befintliga fastigheter ges andelstalen 0 för utförande av denna nya sektion. Förvisso tänker sig lagstiftaren att sektionering ska användas sparsamt men tar upp just detta exempel som där det kan vara lämpligt. Lantmäteriet skriver i sin Handbok för AL:

"Sektionsindelning är framför allt lämplig när det gäller vägföretag, t.ex. när det är nödvändigt att en fastighet eller en grupp av fastigheter ensam svarar för utförandet av en viss del av vägnätet, medan samtliga fastigheter bör ta gemensam del i driften av hela anläggningen (prop. 1973:160 s. 218 m–y)."

Sen kommer frågan om andelstal för utförande av sektionen. Ja dessa ska ges utifrån vad som är skäligt. Men anläggningsbeslutet måste även följa detaljplanen som föreskriver att exploatören utför och bekostar vägen. Lösningen blir att det är skäligt att ge stamfastigheten andelstalet 1, d v s den fastighet som är exploatören. Inga andra fastigheter ges andelstal för utförande av sektionen. Beslutet kan tidsbegränsas till detaljplanens genomförandetid, Lantmäteriet skriver i sin Handbok för AL:

"Enligt 35 § första stycket andra meningen är det möjligt att i anläggningsbeslutet bestämma att en omprövning får ske efter utgången av en viss tid utan att det normalt gällande kravet på ändrade förhållanden behöver vara uppfyllt. Det är således möjligt att begränsa andelstalens giltighetstid."

Nu blir det Vägföreningen som har ansvar och befogenhet att utföra anläggningen:

"Om anläggningsbeslutet innebär att en anläggning ska utföras så är det anläggningssamfälligheten (samfällighetsföreningen om en sådan finns) som har ansvaret för att anläggningen byggs. Om anläggningen enligt ett avtal ska utföras av en exploatör eller av Trafikverket så är det ändå samfällighetsföreningen som gentemot sina medlemmar är skyldig att se till att anläggningen byggs. Föreningen företräder anläggningssamfälligheten och kan agera mot exploatören för att få anläggningen utförd. Om anläggningen inte är helt utförd när anläggningsbeslutet meddelas, får beslutas om tillträde dels till den halvfärdiga anläggningen, dels till utrymmet i övrigt. Alternativt kan man invänta att anläggningen färdigställs, och därefter meddela ett anläggningsbeslut och besluta om tillträde. Tillträdet kan inte villkoras av att anläggningen är utförd."

Och spelar inte exploatören med enligt detaljplan/exploateringscentral så bygger Vägföreningen vägen och uttaxerar hela beloppet enligt andelstalet som är 1 för stamfastigheten och ingen annan.

Så, mosa min fiffiga juridiska lösning!

 

[Huruvida]

Sektionsindelning har lyfts ett par gånger i tråden och det tror jag skulle vara lämpligt. Däremot tycker jag inte man ska krångla till det med att endast stamfastigheten får andelstal för utförande - låt blivande styckningslotter få utförandet. Nu vet jag inte stamfastigheten kommer se ut, den kanske kommer använda vägen efter avstyckning? Kommer det komma ytterligare exploateringar från stamfastigheten? Kastar ur mig min rangordning av föredragna lösningar (utan att ha koll på alla förutsättningar, utan att ha tänkt igenom för mycket):
1. Få till så vägen byggs innan något anläggningsbeslut tas (nackdel: kan bli sådär med standarden).
2. Andelstal för utförande på styckningslotterna genom sektion. Föreningen är ansvarig för att utföra vägen och handlar upp vem som gör det, t.ex. exploatören. (nackdel för exploatören: han kan inte bygga den som han vill. Han kanske får betala mer för vägen om föreningen väljer någon annan utförare)
3. Samma som 2 fast separat ga istället för sektion.

Sen kommer frågan om andelstal för utförande av sektionen. Ja dessa ska ges utifrån vad som är skäligt. Men anläggningsbeslutet måste även följa detaljplanen som föreskriver att exploatören utför och bekostar vägen. Lösningen blir att det är skäligt att ge stamfastigheten andelstalet 1, d v s den fastighet som är exploatören. Inga andra fastigheter ges andelstal för utförande av sektionen. Beslutet kan tidsbegränsas till detaljplanens genomförandetid, Lantmäteriet skriver i sin Handbok för AL:

"Enligt 35 § första stycket andra meningen är det möjligt att i anläggningsbeslutet bestämma att en omprövning får ske efter utgången av en viss tid utan att det normalt gällande kravet på ändrade förhållanden behöver vara uppfyllt. Det är således möjligt att begränsa andelstalens giltighetstid."

Andelstalen gäller tills anläggningsbeslutet omprövas - det blir bara en möjlighet att ompröva beslutet efter utgången tid. Kräver en ny (kostsam?) förrättning.

Beakta att för olika ga ska ekonomierna hållas isär - det samma gäller för sektioner. Olika andelstalsserier för utförande och drift kräver i viss mån också att man håller tungan rätt i mun vid bokföringen.