Mäklare uppmanar mig att buda mot mig själv

[Arsenikpudding]

Priset 1.5 är kanske redan reducerad med 200.000 pga viss renovering behov.

Vad säger Booli om fastighetens värde? Vilket spann?

Booli baserar sin värdering på slutpriserna för hus runt omkring, och bedömer att husets värde ligger mellan 1 040 000 och 1 520 000 kr. Kollar man slutpriserna de refererar ifrån är det dock bara ett av husen som gått för över en miljon, så jag vet inte riktigt hur de räknat.

 

[Peter787]

Booli baserar sin värdering på slutpriserna för hus runt omkring, och bedömer att husets värde ligger mellan 1 040 000 och 1 520 000 kr. Kollar man slutpriserna de refererar ifrån är det dock bara ett av husen som gått för över en miljon, så jag vet inte riktigt hur de räknat.

Är det identiska hus, typ entyps i en gruppbebyggelse ?
Annars är den 'bedömningen' inte värd mycket.
Vissa vill ha hörntomt, ett visst vädersträck, typ av tomt myckert/lite gräsmattor, buskar, you name it

 

[Arsenikpudding]

Är det identiska hus, typ entyps i en gruppbebyggelse ?
Annars är den 'bedömningen' inte värd mycket.
Vissa vill ha hörntomt, ett visst vädersträck, typ av tomt myckert/lite gräsmattor, buskar, you name it

Nej, det är ganska stora skillnader i både hus- och tomtstorlek, så det är svårt att bedöma tycker jag. Flera av dem är dessutom från 2017 eller tidigare. Det enda som gått för över en miljon i den listan såldes 2021, mitt när efterfrågan var som allra högst, och det ligger dessutom i ett "fint" kvarter.

 

[cpalm]

Kollar man slutpriserna de refererar ifrån är det dock bara ett av husen som gått för över en miljon, så jag vet inte riktigt hur de räknat.

Som ett minimum lär deras värderingsmodell justera för boytan och den allmänna prisutvecklingen. Och säkerligen en mängd andra faktorer. Men jämförelseobjekten kanske helt enkelt är mindre?

 

[Fairlane]

De flesta mäklare har ett fast arvode och struntar i om det huset går för några hundra tusen hit eller dit. Det man tjänar på är snabba avslut och hög omsättning.
Nu är börjar bra tider för mäklarna igen.

Jag tror inte de flesta har fast pris, men jag vet inte säkert. Det varierar säkert från ort till ort. På mindre orter är det nog rätt vanligt. Har fått fastpris på att sälja sommarstuga på mindre ort och byggbar tomt på mindre ort.

I Stockholm är det nog väldigt ovanligt. En mäklare jag träffat genom åren har föreslagit det, övriga rak procent eller procent med trappa. I slutändan har det nog blivit ungefär samma belopp. Säg att ett hus värderas av tre olika mäklaren till 7 miljoner. Mäklare 1 vill sälja med fastpris på 70'.
Mäklare 2 vill sälja på rak procentuell ersättning, 1%
Mäklare 3 vill sälja på en trappmodell, 0,8% upp till 6,5 miljoner därefter 3,6%

 

[Hemingway]

Jag känner inte heller igen att de flesta skulle ha fast pris, utan tvärtom en fast procent och eventuellt stegrande över viss nivå. Men slutsatsen är detsamma, en mäklare tjänar mer på att omsätta fler objekt och de måste gå till avslut för att få betalt. Så att dra ut på en affär för att maximera priset åt säljaren ger inte mäklaren så mycket i fickan i slutändan. Bäst är ett snabbt avslut och sedan fokusera på nästa.

 

[Fairlane]

Jag känner inte heller igen att de flesta skulle ha fast pris, utan tvärtom en fast procent och eventuellt stegrande över viss nivå. Men slutsatsen är detsamma, en mäklare tjänar mer på att omsätta fler objekt och de måste gå till avslut för att få betalt. Så att dra ut på en affär för att maximera priset åt säljaren ger inte mäklaren så mycket i fickan i slutändan. Bäst är ett snabbt avslut och sedan fokusera på nästa.

Helt enig.
En mäklare kommer inte i exemplet ovan lägga ner en massa tid på att jag upp priset till 7,1 miljoner i något av alternativen.
Fast pris ger fortfarande 70'
Fast procent ger 71'
Trappan ger 73,6'

Det finns en gräns för hur mycket tid man kan lägga ner för att tjäna de extra slantarna.

 

[Arsenikpudding]

Som ett minimum lär deras värderingsmodell justera för boytan och den allmänna prisutvecklingen. Och säkerligen en mängd andra faktorer. Men jämförelseobjekten kanske helt enkelt är mindre?

De har säkert något sätt att räkna på som jag inte begriper. Det finns hus som både är större och mindre som alla gått för under miljonen, så jag antar att de har något räknesätt som jag inte förstår mig på helt enkelt.

 

[cpalm]

Det finns hus som både är större och mindre som alla gått för under miljonen

Jovisst, men vad är snittpriset kr/kvm boyta på jämförelseobjekten då?

 

[Arsenikpudding]

Jovisst, men vad är snittpriset kr/kvm boyta på jämförelseobjekten då?

Lägre än vad som efterfrågas på detta huset, de ligger runt 10-12000, förutom ett enda som ligger på gräddhyllan i närheten vars pris/kvm är strax äver 24k, antar att det är den som höjt deras bedömningspris då.

 

[Matte Bygg]

Det kan likväl vara ett ”lockpris”

Jag har god erfarenhet av mäklare och om man skriver ut ett acceptpris kan det upplevas för dyrt. Därför anger man ett lägre pris som vi kan kalla lockpris.

Exempel:
Ett hus annonseras ut för 3,995,000 kr. Säljaren vill egentligen ha 4,500,000 kr.

Då kommer en jeppe och lägger bud på 4,100,000 kr. Det betyder att budet är högre än i annonsen men lägre än det säljaren vill ha. Med andra ord: en typ av lockpris.

 

[cpalm]

Det kan likväl vara ett ”lockpris”

Vet inte om du svarar på nåt annat som diskuterats tidigare i tråden, men i TS fall framgår det ju redan i trådstarten att säljarens acceptpris är lägre än utgångspriset. Men inte så lågt som TS bud.

 

[Zodde]

Vet inte om du svarar på nåt annat som diskuterats tidigare i tråden, men i TS fall framgår det ju redan i trådstarten att säljarens acceptpris är lägre än utgångspriset. Men inte så lågt som TS bud.

Han lockar med ett acceptpris lägre än utgångspriset…
🤣🤣

 

[Kristian Ask]

Det kan mycket väl finnas flera intressenter redan nu.

Det kan ha funnits redan innan TS lade sitt bud. Alltså sådana som inte kan betala utgångspris. Om säljaren har satt ett accepterat pris ser många det som meningslöst att lägga ett lägre bud. Men det betyder inte att det saknas spekulanter.

Nu finns det ett skambud. Men det kan alltså finnas de som kan bjuda över skambudet men inte upp till vad köparen vill ha. Rimligen lägger de inget bud om de vet att de inte får köpa.

Som budgivare får man reda på andra bud. Men inte på om det finns någon som sagt att de kommer att lägga ett bud. Kanske någon som sagt "kontakta mig när budgivningen är klar, när det bara är en budgivare kvar och säljaren kan acceptera budnivån". Någon som kan betala mer, mycket mer men som vill undvika en budstrid och komma undan med lägsta möjliga pris. Så det kan mycket väl vara så att spekulanter lurar i vassen som TS inte vet om.

Om det är vanligt vet jag inte, för man får ju inte reda på det. Men att det inte är ovanligt vet jag. Det spelar inte någon större roll kanske. Det viktiga är att det kan finnas spekulanter kvar som ännu inte lagt något bud.

Så kan det också vara men om det är flera intressenter så tror jag nog det blivit budgivning så det känns inte så troligt att det är så. Vill man ha huset kan man säkert klippa det framför näsan på TS genom att lägga nästan vad de begär. Själv hade jag tagit en sån köpare framför TS som, vad jag tror, inte är säkert att att det är rätt hus.

 

[Peter787]

Det kan mycket väl finnas flera intressenter redan nu.

Det kan ha funnits redan innan TS lade sitt bud. Alltså sådana som inte kan betala utgångspris. Om säljaren har satt ett accepterat pris ser många det som meningslöst att lägga ett lägre bud. Men det betyder inte att det saknas spekulanter.

Nu finns det ett skambud. Men det kan alltså finnas de som kan bjuda över skambudet men inte upp till vad köparen vill ha. Rimligen lägger de inget bud om de vet att de inte får köpa.

Som budgivare får man reda på andra bud. Men inte på om det finns någon som sagt att de kommer att lägga ett bud. Kanske någon som sagt "kontakta mig när budgivningen är klar, när det bara är en budgivare kvar och säljaren kan acceptera budnivån". Någon som kan betala mer, mycket mer men som vill undvika en budstrid och komma undan med lägsta möjliga pris. Så det kan mycket väl vara så att spekulanter lurar i vassen som TS inte vet om.

Om det är vanligt vet jag inte, för man får ju inte reda på det. Men att det inte är ovanligt vet jag. Det spelar inte någon större roll kanske. Det viktiga är att det kan finnas spekulanter kvar som ännu inte lagt något bud

Du kan inte ta för givet att alla spekulanter får reda på andras bud.
Vissa lägger 'dolda bud', det finns inga regler kring budgivningen, förrutom att mäklaren måste framföra buden till säljaren.
Och att köparen ska få en lista med övriga budgivare efter affären är klar.