Vinnare och förlorare på flyttskatten

Nybyggda bostäder i Sverige har blivit väldigt dyra. De kostar enligt SCB tre gånger mer än för 25 år sedan, medan den vanliga inflationen mätt som KPI bara har varit 44 procent.

Samtidigt bor många äldre kvar i stora bostäder. Alltså vore det klokt om samhället uppmuntrade äldre att flytta till mindre. Kanske flytta till en lägenhet centralt, med gångavstånd till affärer och service, så att en barnfamilj kan ta över villan i förorten. Istället har Sverige skatteregler som ger låg beskattning så länge vi bor kvar i samma villa, men hög skatt när vi flyttar.

“Sverige har högre flyttskatter än något annat EU-land” 

Sverige har högre flyttskatter än något annat EU-land och vi är ensamma om att ha kvar reavinstskatt även på permanentbostäder. Det visar rapporten "Sverige - flyttskatternas land" från Mäklarsamfundet. Flyttskatt är en summering av de extra skattekostnader som uppstår vid försäljning av bostäder: stämpelskatt (1,5% i Sverige), reavinstskatt (22% av vinsten i Sverige), samt pantskatt (om nya ägaren tar större bolån, 2% i Sverige).

Trenden i resten av EU har varit att ta bort flyttskatter och istället beskatta bostäder varje år. I Sverige gjorde vi en förändring åt motsatt håll år 2008, då den årliga fastighetsskatten på 1,5 procent av taxeringsvärdet ersattes av en ny kommunal skatt kallad fastighetsavgift. Den är 0,75 procent och har dessutom ett lågt tak (under år 2023 maximalt 9287 kronor per år). Samtidigt höjdes reavinstskatten från 20 till 22 procent av värdeökningen.

… sänkt boendekostnad gjorde att människor hade råd med större bolån

Lägre fastighetsskatt orsakade stigande bostadspriser, eftersom sänkt boendekostnad gjorde att människor hade råd med större bolån. Sambandet förklaras av att fastighetsavgiften är en årlig boendekostnad som påverkar hur mycket människor har råd att låna när de köper, medan framtida reavinstskatt inte tas med i den kalkylen.

Förlorare - förstagångsköpare och yngre föräldrar med flyttbehov

Förstagångsköpare och yngre som får barn och behöver byta till större bostad förlorar på att Sverige främst beskattar bostäder med flyttskatter, eftersom detta har bidragit till högre bostadspriser. Om flyttskatterna skulle ersättas med högre årlig fastighetsavgift blir effekten troligen både ett ökat utbud av stora bostäder och lägre bostadspriser, men fördelarna för köparna begränsas av att behöva betala den högre fastighetsavgiften. Den fördel som främst återstår skulle vara lägre risktagandet via mindre bolån och därmed minskad känslighet för ändrade boräntor. Lägre bostadspriser skulle också göra det lättare att klara kraven på handpenning och amortering.

Här hittar du vinnarna

Medelålders som köpte sin bostad före 2008 och bor kvar är vinnare på förändringen 2008, särskilt i storstäderna där månadskostnad tydligt har sänkts genom fastighetsavgiftens tak. Högre marknadsvärden har gjort att de kunnat höja sina bolån och därmed öka sin konsumtion. Förra året tog riksdagen dessutom bort den extra skatten på 0,5 procent av uppskovsbeloppet vid flytt till en lika dyr eller dyrare bostad. Det gör det billigare för medelålders att flytta, så länge de har råd med sin nuvarande bostadsstandard.

Äldre med stora hus kan också vara förlorare

Äldre som bor kvar i stora hus som kräver mycket omvårdnad är också förlorare, åtminstone om de egentligen skulle vilja flytta till en billigare bostad men känner sig tvungna att bo kvar på grund av reavinstskatten. Om reavinstskatten ersattes med en högre årlig fastighetsavgift skulle det tvärt om uppmuntra till flytt, vilket troligen skulle frigöra bostadsytor som barnfamiljer behöver.

De senaste två årens höga inflation har ökat orättvisan med reavinstskatten, eftersom skatt även tas på den del av försäljningsintäkten som motsvarar försämrat penningvärde på grund av inflation. Detta är visserligen ett generellt problem som gäller även andra kapitaltillgångar, men effekten på bostäder har ökat genom kombinationen av att bostadspriserna stigit brant och de senaste årens höga inflation.

Ta som exempel en familj som äger en fastighet med ett marknadsvärde på 6 miljoner kronor och en samlad månadsinkomst på 50.000 kronor efter skatt. Deras årsinkomst netto är därmed en tiondel av bostadens värde. Under ett år med 10 procent inflation och oförändrade reala fastighetspriser kommer deras orealiserade reavinst att öka med motsvarande hela deras årsinkomst, 600.000 kronor. Det ökar den potentiella skattebelastningen vid en flytt med 22 procent av deras nuvarande årsinkomst.

Visst, så länge flytten görs till en annan minst lika dyr bostad går det att få uppskov med reavinstskatten (och skatten på uppskovsbeloppet togs som sagt bort 2021), men till slut ska den betalas. Det gäller särskilt pensionärer som i övrigt ofta tjänar på att flytta till en hyresrätt eller en billigare bostad, för att därmed kunna använda bostadskapital till resor och annan konsumtion, istället för att låta allt gå till arvingarna.

För samhället som helhet är det bättre med skatter som inte snedvrider marknader och ger inlåsningar. Fastighetsskatt som tas ut varje år är mer stabil och förutsägbar än beskattning enbart vid flytt. Det gäller särskilt i dagens globala ekonomi, eftersom fastigheter rent fysiskt är en del av Sverige medan andra tillgångar och inkomster kan registreras utomlands. Men stora grupper väljare upplever att de tjänar på låg årlig fastighetsskatt, medan de som just i år upplever nackdelarna med flyttskatter är färre, vilket gör det politiskt svårare för Sverige att följa efter resten av Europa och ersätta reavinstskatten på permanentbostäder med högre fastighetsavgift.

En nackdel för samhällets skatteintäkter som uppstår om reavinstskatten på permanentbostäder skulle tas bort är att det förstärker möjligheter att få lågt beskattade arbetsinkomster via gör-det-själv renoveringar. Särskilt egna företagare som byter tjänster med varandra kan då minska sin inkomstskatt genom att köpa renoveringsobjekt och lägga en stor del av arbetstiden på att renovera hemma hos sig själva och bekanta. Men när väl renoveringen har höjt bostadens marknadsvärde kommer det att påverka dess taxeringsvärde, vilket innebär att om reavinstskatten ersätts med en högre årlig fastighetsavgift kommer gör-det-själv ändå på sikt att ge ökade skatteintäkter.

En högre årlig beskattning av boende skulle å andra sidan balanseras av lägre bostadspriser, eftersom köparna som sagt bryr sig om månadskostnaden inklusive skatt (en högre fastighetsavgift skulle sänka storleken på bostadslån som människor har råd med). Det ger en generell fördel att risktagandet i människors ekonomi skulle bli lägre. Men förändringen av beskattningen behöver ske gradvis för att inte de som nyligen köpt en dyr bostad ska drabbas hårt. Just nu är det dessutom ett extra känsligt läge, eftersom bostadspriserna har fallit cirka 10 procent från toppen våren 2022. Det finns därför knappast någon politiker som ens vågar andas ett förslag att höja fastighetsavgiften, eftersom det skulle bidra till ytterligare nedgång i bostadspriserna.

Mäklarsamfundet undviker också kritik i sin rapport. Den avslutas med ett drastiskt förslag att ändra de svenska flyttskatterna enbart med skattesänkningar: sänkt reavinstskatt, avskaffad reavinstskatt för permanentbostäder och borttagen stämpelskatt. Tyvärr är det inte realistiskt att Sverige skulle slopa så mycket skatteintäkter utan att samtidigt höja någon annan skatt.

Mäklarsamfundet nämner inte i sin rapport att den extra skatten på 0,5 procent av uppskovsbeloppet efter flytt upphörde i januari 2021, trots att detta tidigare var en del av de svenska flyttskatterna. Visserligen ska samma reavinstskatt fortfarande till slut betalas, om inte annat av arvingarna. Men genom att skattekrediten vid flytt till en likvärdig bostad inte längre kostar något extra har det ändå för många blivit mindre ekonomiskt betungande att flytta. Detta betyder att även Sverige nyligen genomfört en sänkning av flyttskatterna, vilket visar att trenden här går åt samma håll som inom resten av EU.