Vad är mitt ansvar? Sålt 70-talshus

[Claes Sörmland]

Jag är nog beredd att delvis hålla med köparen. Om jag hade köpt ett hus som hade vatten i källaren på tillträdesdagen, så hade jag tyckt att det är säljarens uppgift att lösa (förutsatt att säljaren inte tidigare upplyst mig om detta fel, tex via frågelista i prospekt).

Det är i dessa situationer man får försöka kontrollera sitt tyckande och läsa på. Eller kanske inte, folk kommer rätt långt med krav och tyckande som saknar juridisk grund. Om motparten är lika illa påläst. Går det så går det.

Finns fler orsaker än "gammal dränering" som kan orsaka vatteninträngning, felaktigt/underdimensionerat avlopp är nog minst lika sannolikt.

Oavsett orsak så faller det på fastighetsägaren köparen att undersöka och lösa. Sen kan krav riktas mot TS om det skulle visa sig finnas ett dolt fel som orsakade vattnet på källarväggen efter den intensiva regnperioden.

Mycket osannolikt att det skulle röra sig ett sådant som orsak i ett gammalt 70-talshus där dränering är original. Vare sig det rör sig om dålig dränering, bakfall på marken mot huset, en spricka eller gammal avrostad oljeledning genom grundmuren, gammalt dagvattenavlopp, att vattnet steg i kommunens dagvattennät p g a det häftiga regnandet och fyllde dräneringsssanden runt huset med vatten eller något annat liknande. Allt detta är förväntat för ett 70-talshus med originalkällare.

 

[Bernt Ö97]

Jag är nog beredd att delvis hålla med köparen. Om jag hade köpt ett hus som hade vatten i källaren på tillträdesdagen, så hade jag tyckt att det är säljarens uppgift att lösa (förutsatt att säljaren inte tidigare upplyst mig om detta fel, tex via frågelista i prospekt).

Finns fler orsaker än "gammal dränering" som kan orsaka vatteninträngning, felaktigt/underdimensionerat avlopp är nog minst lika sannolikt.

Underdimensionerat avlopp i 50 år utan upptäckt?
Även avloppet har 50 år på nacken och är sannolikt i behov av renovering. Inget egentligt fel, samma problematik som dräneringen och mycket annat som åldras.

 

[Jonatan79]

Underdimensionerat avlopp i 50 år utan upptäckt?
Även avloppet har 50 år på nacken och är sannolikt i behov av renovering. Inget egentligt fel, samma problematik som dräneringen och mycket annat som åldras.

Jag tror köparen har hittat tråden

 

[Malainor]

Jup jag varit med om det, fast i anknytning till garage dörren, hade en utomhus vatten brun utanför garagedörren. Den var ej synligt & igensatt av jord &löv.
Rensade den inget mer vatten i källaren.
Viste inte att den fanns först hände under första höst&vintern.
Har ett rör igensatt i dräneringen med, ger dock bara fuktig hörn.
Inget jag ens kontaktat tidigare ägare om.
Man kan vara snäll o titta på bilder eller ge råd, första gångs köpare från lägenhet vet inte mycket tar tid att sätta sej in i hus. (Jag😉)

I mittfall hade jag inte ränsat löven utanför dörren😅

 

[BBB83]

Gick ni inte igenom huset vid tillträdet?
Checkade av en sista gång att allt såg rätt ut?

Om inte så ligger det på köparen att bevisa att vatten trängt in i huset när du hade ansvaret över huset.

Som andra skrivit redan, bestrid kravet.

Köparen blev insläppt för att inspektera flyttstädningen dagen innan tillträde. Jag stod kvar i hallen under tiden.

 

[The_Sweet_Spot]

För mig låter det som att köparen hade fel förväntningar vid husköpet (inte ovanligt, hände för oss när vi sålde ett hus för 15 år sedan). Sannolikt tror köparen att huset kommer alltid att vara i det toppskick det var vid visningen och att allt som fungerar alltid kommer att fungera. Tyvärr är det inte så med hus och det behöver köparen lära sig. Det är tråkigt att mäklaren inte kan hjälpa dig med detta men det är inte oväntat då mäklaren vill att köparen ska vara nöjd.

Som många andra har skrivit tidigare i tråden så säger jag att du kan sova lugnt. I detta fall är det ett hus från 70-talet med allt vad det innebär, vilket gör att det mesta i huset är bortom sin tekniska livslängd om det inte är renoverat sedan dess, som många påpekat ovan. Köparen har undersökningsplikt och om det uppstår något problem i samband eller efter köpet så är det fortfarande köparen som måste utreda vad problemet är och efter analys finna att säljaren är den som rimligen borde vara ansvarig för problemet. Efter att köparen har gjort det, kan hen komma till säljaren med eventuella krav. Med ett hus från 70-talet är det svårt att säga att en säljare borde vara ansvarig för eventuella fel som köparen hittar med tanke på den tekniska livslängden i husets delar.

Som många andra skriver ovan, bestrid kraven skriftligt, kort och utan onödiga ord, och det beror på att bevisbördan ligger hos köparen. Ju längre tiden går desto mindre chans har köparen att komma med ett reellt krav. Det vore intressant att se statistik på hur många dolda fel-krav som kommer under ett år och hur många som faktiskt går igenom.

Jag håller däremot inte med @Mgu65 om att det är bra att teckna en dolda fel-försäkring när man säljer äldre hus. Tvärt om. Ett gammalt hus har just i mina ögon inga dolda fel eftersom att man kan förvänta sig att det finns "fel" i huset på grund av dess ålder. Att jag skriver "fel" är för att något som man idag anser fel inte nödvändigtvis var felaktig när det gjordes i huset. Det kan alltså t.ex. vara en konstruktion som man kan förvänta sig att den finns i hus med den åldern. Läser man besiktningsprotokoll så kan man se formuleringen "riskkonstruktion". Dessutom har det mesta i ett gammalt hus gått ut på teknisk livslängd och så länge säljaren inte har gjort några egna större förändringar (på ett felaktigt sätt) så kan inte köparen förvänta sig annat än att huset är byggt som det är byggt.

 

[Bernt Ö97]

Köparen blev insläppt för att inspektera flyttstädningen dagen innan tillträde. Jag stod kvar i hallen under tiden.

För mig låter det som att köparen hade fel förväntningar vid husköpet (inte ovanligt, hände för oss när vi sålde ett hus för 15 år sedan). Sannolikt tror köparen att huset kommer alltid att vara i det toppskick det var vid visningen och att allt som fungerar alltid kommer att fungera. Tyvärr är det inte så med hus och det behöver köparen lära sig. Det är tråkigt att mäklaren inte kan hjälpa dig med detta men det är inte oväntat då mäklaren vill att köparen ska vara nöjd.

Som många andra har skrivit tidigare i tråden så säger jag att du kan sova lugnt. I detta fall är det ett hus från 70-talet med allt vad det innebär, vilket gör att det mesta i huset är bortom sin tekniska livslängd om det inte är renoverat sedan dess, som många påpekat ovan. Köparen har undersökningsplikt och om det uppstår något problem i samband eller efter köpet så är det fortfarande köparen som måste utreda vad problemet är och efter analys finna att säljaren är den som rimligen borde vara ansvarig för problemet. Efter att köparen har gjort det, kan hen komma till säljaren med eventuella krav. Med ett hus från 70-talet är det svårt att säga att en säljare borde vara ansvarig för eventuella fel som köparen hittar med tanke på den tekniska livslängden i husets delar.

Som många andra skriver ovan, bestrid kraven skriftligt, kort och utan onödiga ord, och det beror på att bevisbördan ligger hos köparen. Ju längre tiden går desto mindre chans har köparen att komma med ett reellt krav. Det vore intressant att se statistik på hur många dolda fel-krav som kommer under ett år och hur många som faktiskt går igenom.

Jag håller däremot inte med @Mgu65 om att det är bra att teckna en dolda fel-försäkring när man säljer äldre hus. Tvärt om. Ett gammalt hus har just i mina ögon inga dolda fel eftersom att man kan förvänta sig att det finns "fel" i huset på grund av dess ålder. Att jag skriver "fel" är för att något som man idag anser fel inte nödvändigtvis var felaktig när det gjordes i huset. Det kan alltså t.ex. vara en konstruktion som man kan förvänta sig att den finns i hus med den åldern. Läser man besiktningsprotokoll så kan man se formuleringen "riskkonstruktion". Dessutom har det mesta i ett gammalt hus gått ut på teknisk livslängd och så länge säljaren inte har gjort några egna större förändringar (på ett felaktigt sätt) så kan inte köparen förvänta sig annat än att huset är byggt som det är byggt.

Bra sammanfattning av problematiken kring förvärv av "gamla" hus.
Jag har en nära anhörig som söker bostad och har konstaterat att gamla hus ofta (nästan alltid) har renoveringsbehov i miljonklassen eller mer. Allternativ kan vara att bygga nytt och få en start med rimlig kostnadskontroll???
Dock finns svårigheter att hitta byggbara tomter i attraktivt läge.
Kostnadsjämförelse går jämt ut vid realistisk kalkyl på renoveringsbehov av "gamalt" hus.
Kanske med liten fördel för nybygge pga av lägre driftskostnader. Fördelen med gammalt hus kan vara större tomt, uppvuxen trädgård, trivsam miljö, befintliga komplementbyggnader mm.
Det är naivt att tro att gammalt hus har lång livslängd kombinerat med låga driftskostnader utan att ge avkall på komfort och bekvämlighet.

 

[elahela]

Jag sålde nyligen ett 70-tals hus med källare. Kort efter tillträde hörde köparen av sig om att det hade kommit in vatten i en oinredd del av källaren, något jag aldrig varit med om tidigare.
Nu vill köparen att jag ska ta reda på varför detta skett, samt att jag ska åtgärda det. Dräneringen är gjord för över 30 år sedan. Jag besiktade huset inför försäljning (nivå 1) och då var det inga anmärkningar mer än att dräneringen är utdaterad.
Varför det plötsligt kom i vatten har jag ingen aning om och känner mig lite tveksam till att det är mitt ansvar att undersöka vad det beror på? Vad jag förstått så har det upphört och torkat upp nu men det ändrar ju inte faktum att det har inträffat. Någon som varit med om liknande?

Hej!

Det är deras ansvar att utreda orsaken och åtgärda orsaken. Därefter kan de rikta krav mot dig om det visar sig att det rör sig om ett dolt fel eller om du lämnat fel information till dem innan de köpte huset. Dvs, hittar de bevis för att det inte alls är första gången som det tränger in vatten i källaren så kan de ha rätt till prisavdrag som motsvarar att de faktiskt hade fått den rätta informationen inför köpet. Du har nämligen upplysningsplikt och en sådan viktig detalj får man inte utlämna vare sig husets dränering är 30 år eller ej. De kan även ställa krav mot dig om de t ex börjar gräva upp för att dränera om och att det då uppdagas att det inte finns någon dränering alls (där som vattnet trängdes in), då kan du bli skyldig att betala tillbaka en del av köpesumman. De har trots allt köpt ett hus med en 30 år gammal dränering och då ska det även finnas en 30 år gammal dränering och denna utfästelse ansvarar alltså du för.

 

[BBB83]

Det har varit fuktigt där (saltutfällningar, känns i luften osv) men aldrig kommit in vatten så det är jag inte orolig över. Jag har inte utelämnat något. Om det däremot skulle fattas dränering (vilket låter väldigt osannolikt?) så borde väl isåfall även jag kunna kräva detsamma från tidigare ägare eftersom jag bara ägde huset i ett par år?

 

[elahela]

För mig låter det som att köparen hade fel förväntningar vid husköpet (inte ovanligt, hände för oss när vi sålde ett hus för 15 år sedan). Sannolikt tror köparen att huset kommer alltid att vara i det toppskick det var vid visningen och att allt som fungerar alltid kommer att fungera. Tyvärr är det inte så med hus och det behöver köparen lära sig. Det är tråkigt att mäklaren inte kan hjälpa dig med detta men det är inte oväntat då mäklaren vill att köparen ska vara nöjd.

Som många andra har skrivit tidigare i tråden så säger jag att du kan sova lugnt. I detta fall är det ett hus från 70-talet med allt vad det innebär, vilket gör att det mesta i huset är bortom sin tekniska livslängd om det inte är renoverat sedan dess, som många påpekat ovan. Köparen har undersökningsplikt och om det uppstår något problem i samband eller efter köpet så är det fortfarande köparen som måste utreda vad problemet är och efter analys finna att säljaren är den som rimligen borde vara ansvarig för problemet. Efter att köparen har gjort det, kan hen komma till säljaren med eventuella krav. Med ett hus från 70-talet är det svårt att säga att en säljare borde vara ansvarig för eventuella fel som köparen hittar med tanke på den tekniska livslängden i husets delar.

Som många andra skriver ovan, bestrid kraven skriftligt, kort och utan onödiga ord, och det beror på att bevisbördan ligger hos köparen. Ju längre tiden går desto mindre chans har köparen att komma med ett reellt krav. Det vore intressant att se statistik på hur många dolda fel-krav som kommer under ett år och hur många som faktiskt går igenom.

Jag håller däremot inte med @Mgu65 om att det är bra att teckna en dolda fel-försäkring när man säljer äldre hus. Tvärt om. Ett gammalt hus har just i mina ögon inga dolda fel eftersom att man kan förvänta sig att det finns "fel" i huset på grund av dess ålder. Att jag skriver "fel" är för att något som man idag anser fel inte nödvändigtvis var felaktig när det gjordes i huset. Det kan alltså t.ex. vara en konstruktion som man kan förvänta sig att den finns i hus med den åldern. Läser man besiktningsprotokoll så kan man se formuleringen "riskkonstruktion". Dessutom har det mesta i ett gammalt hus gått ut på teknisk livslängd och så länge säljaren inte har gjort några egna större förändringar (på ett felaktigt sätt) så kan inte köparen förvänta sig annat än att huset är byggt

Det har varit fuktigt där (saltutfällningar, känns i luften osv) men aldrig kommit in vatten så det är jag inte orolig över. Jag har inte utelämnat något. Om det däremot skulle fattas dränering (vilket låter väldigt osannolikt?) så borde väl isåfall även jag kunna kräva detsamma från tidigare ägare eftersom jag bara ägde huset i ett par år?

Ok, men om det har varit fuktigt där och även varit synliga saltutfällningar så innebär det ju egentligen att vatten även trängt in tidigare. Så då antar jag att du skrev det på frågeformuläret som du fick av mäklaren? Samt informerade köparna om det. Är inte säker, men tror ändå att det är ditt ansvar gentemot dom om du har sagt att dränering finns. Om du inte hade velat ansvara för den uppgiften så hade du fått säga att det är uppgifter som du fått från den som du köpte huset av och att du själv inte kontrollerat om dränering finns eller ej.

Sen kan det väl hända att du kan rikta kravet vidare mot den som du köpte huset av ( om det var mindre än 10 år), men just det är jag lite osäker på.

 

[BBB83]

Ok, men om det har varit fuktigt där och även varit synliga saltutfällningar så innebär det ju egentligen att vatten även trängt in tidigare. Så då antar jag att du skrev det på frågeformuläret som du fick av mäklaren? Samt informerade köparna om det. Är inte säker, men tror ändå att det är ditt ansvar gentemot dom om du har sagt att dränering finns. Om du inte hade velat ansvara för den uppgiften så hade du fått säga att det är uppgifter som du fått från den som du köpte huset av och att du själv inte kontrollerat om dränering finns eller ej.

Sen kan det väl hända att du kan rikta kravet vidare mot den som du köpte huset av ( om det var mindre än 10 år), men just det är jag lite osäker på.

Saltfläckarna berättade jag inte om eftersom de syns väldigt klart och tydligt? Med fuktigt menar jag precis som det brukar kunna vara i oinredda källare. Inte blött, har förvarat kartonger där utan problem. Det har aldrig runnit eller droppat vatten någonstans tidigare.

 

[Slottsbäcksväktarn]

Ok, men om det har varit fuktigt där och även varit synliga saltutfällningar så innebär det ju egentligen att vatten även trängt in tidigare. Så då antar jag att du skrev det på frågeformuläret som du fick av mäklaren? Samt informerade köparna om det. Är inte säker, men tror ändå att det är ditt ansvar gentemot dom om du har sagt att dränering finns. Om du inte hade velat ansvara för den uppgiften så hade du fått säga att det är uppgifter som du fått från den som du köpte huset av och att du själv inte kontrollerat om dränering finns eller ej.

Sen kan det väl hända att du kan rikta kravet vidare mot den som du köpte huset av ( om det var mindre än 10 år), men just det är jag lite osäker på.

Men snälla... Besiktningsprotokollet, som köparna fått ta tel av, anger ju att dräneringen är utdaterad. Då kan man förvänta sig fukt i källaren.

TS har gjort det TS behöver göra. En säljare behöver inte förklara för en köpare att en sådan anmärkning betyder att det kan bli fuktigt i källaren.

Fukt i källare på grund av undermålig dränering och överdriven ambition att använda källare omgivna av lera torde vara ett mycket vanligt fel. Otroligt sällan det skulle kunna klassas som "dolt". Det torde i merparten av alla besiktningsprotokoll framgå att det är en riskkonstruktion och om det inte gör det borde det vara självklart för alla.

Finns massor med exempel i min omgivning där det inte bara handlar om oinredda källare utan om gillestugor, sovrum och allt möjligt där man har isolerat väggarna. Jag skulle utgå från att alla sådana utrymmen kräver omedelbar renovering - om jag var spekulant på ett sådant hus.

Som många säger: TS skall avvisa alla krav och frånsäga sig allt ansvar. Jiddra inte - säg bara nej.

 

[klimt]

Det har varit fuktigt där (saltutfällningar, känns i luften osv) men aldrig kommit in vatten så det är jag inte orolig över. Jag har inte utelämnat något. Om det däremot skulle fattas dränering (vilket låter väldigt osannolikt?) så borde väl isåfall även jag kunna kräva detsamma från tidigare ägare eftersom jag bara ägde huset i ett par år?

Ni har gjort rätt och har inget att vara oroliga för. Om det görs tydligt att dräneringen är äldre och det finns saltfällningar är det uppenbart för köparna att problemen kan förvärras när som helst. Ni behöver inte göra ytterligare upplysning om något som är så tydligt. Krav på ersättning för fel kan göras i upp till 10 år efter köp, men det vanliga är att det sker den första tiden. Teoretiskt kan ni ställa krav mot den ni köpte av om det är mindre än tio år sedan ni köpte men det blir bara teoretiskt om det är så uppenbara problem som i ert fall.

 

[The_Sweet_Spot]

Saltfläckarna berättade jag inte om eftersom de syns väldigt klart och tydligt? Med fuktigt menar jag precis som det brukar kunna vara i oinredda källare. Inte blött, har förvarat kartonger där utan problem. Det har aldrig runnit eller droppat vatten någonstans tidigare.

Om det fanns saltfläckar där i samband med visningen så har köparen väldigt lite att komma med. Saltfläckar innebär att där kommer det in fukt. Och som tidigare sagt, om de läst besiktningsprotokollet och noterat åldern på dräneringen och sedan kopplat ihop det med saltfläckarna i källaren så hade de redan då vetat att där kommer det in fukt. Hur mycket fukt var en fråga de glömde ställa. Det är deras skyldighet att fråga hur mycket fukt som kommer in eftersom de har undersökningsplikt och de måste fråga det innan de köper huset. Nu valde de att inte göra det (medvetet eller omedvetet) och då får de stå sitt kast.

Om köparna gräver upp runt huset och upptäcker att det inte finns någon dränering så är det en helt annan fråga och då kommer säljaren (trådskaparen) kunna ta det vidare till den person som sålde fastigheten till hen. Men frågan är om det skulle bli något av det med tanke på att det ändå ska vara ett dräneringssystem som ska vara långt äldre än sin tekniska ålder.

 

[elahela]

Saltfläckarna berättade jag inte om eftersom de syns väldigt klart och tydligt? Med fuktigt menar jag precis som det brukar kunna vara i oinredda källare. Inte blött, har förvarat kartonger där utan problem. Det har aldrig runnit eller dro

Det har varit fuktigt där (saltutfällningar, känns i luften osv) men aldrig kommit in vatten så det är jag inte orolig över. Jag har inte utelämnat något. Om det däremot skulle fattas dränering (vilket låter väldigt osannolikt?) så borde väl isåfall även jag kunna kräva detsamma från tidigare ägare eftersom jag bara ägde huset i ett par år?

Om de syntes klart och tydligt så antar jag att de som köpte huset såg det? Oavsett tycker jag väl att det ändå hade varit bra att upplysa om det som säljare, för då kan man gå med ryggen fri sen. Men tror egentligen att det här fallet enbart kan bli problematiskt om det visar sig att det helt saknas dränering, för då är det en helt annan sak.