Låt oss räkna. Köpeskilling hus 2 000 000 kr, 85% amorteringsfritt lån 15% egen insats (300 000kr), 4% låneränta. Räntekostnaden blir 5700kr per månad. Sälj huset efter 10 år och få 72% uppgång = 3 440 000kr i försäljningspris, vinst 1 740 000kr, avgår 22% skatt=316 000kr, återstår 1 056 000kr i handen.Nyfniken skrev:
AMF Sverigefond: Sätt in dina 300 000 kr på börsen med 8,3% ränta (122% uppdelat på 10 år), sätt också in räntekostnaden du hade betalat på huslånet 5700kr per månad. Efter 10 år har du då 1 753 800 kr (vinst 770 000 kr). Avgår skatt 30%=231 000 kr, återstår i handen 1 522 800 kr.
(På husalternativet tillkommer fastighetsavgift samt underhållskostnader och mäklarkostnader och stämpelskatt, och eventuell kostnad för pantbrev, på börsalternativet tillkommer hyran på boendet under tiden)
Det ser ut som att börsalternativen har gett bäst, trots hävstången på husalternativet!
Redigerat av moderator:
Jag har lagt till det, se ovan.Nyfniken skrev:Men var ska du bo då?!
(På husalternativet tillkommer fastighetsavgift, underhållskostnader och mäklarkostnader och stämpelskatt, och eventuell kostnad för pantbrev, på börsalternativet tillkommer hyran på boendet under tiden)
Redigerat av moderator:
Nej du har rätt, alternativet med Stockholmsbörsen är nog ännu mer överlägsen än fastighetsköp för lånade pengar än vad mitt exempel visarNyfniken skrev:
. Men det är egentligen aldrig bra sådana här jämförelser eftersom båda sidorna kan dra bort och lägga till vinster och kostnader som passar den enes argumentation. Men min poäng är att köpa hus för lånade pengar har inte nödvändigtvis varit den bästa affären som slagit alla investeringar med råge de senaste 10 åren såsom vissa vill göra gällande. Exemplet med t.ex. Stockholmsbörsen i fråga om avkastning ligger helt klart i samma härad, mycket beroende på att man i husalternativet betalar räntor, skatt och många andra kostnader som är förknippat med husägande medan man med riktiga investeringar får avkastning och en ränta-på-ränta-effekt som är mycket kraftfull (Ränta på ränta är ett av världens åttonde underverk - Albert Einstein).
Redigerat av moderator:
Vi hör till dem som renoverar kontant. Nu har vi inte gjort så många projekt som enskilt kostat 80-100 000 men det har blivit desto fler (har roat mig med att räkna upp dem här: http://regnavdagar.blogspot.com/2011/01/renoverings-utbrandhet.html)
Vi lånade en del av kostnaden när vi byggde ut, men mindre än vad som lagts in som kontantinsats vid köpet. Annars har vi sparat eller betalat kontinuerligt för det vi gjort.
När det här diskuteras kommer ALLTID "men renoveringarna höjer ju värdet" upp som argument för att låna. Men jag kan ärligt inte se hur det är relevant i det praktiska livet. Om en märklare plötsligt dyker upp och säger att mitt hus är värt 5 mille, innebär det ju inte på något sätt att jag har råd att ha ett huslån på 5 miljoner.
Frågan att ställa sig är väl inte om renoveringen höjer värdet, utan om man är beredd att bära den ökade månadskostnad som en höjning av lånet för med sig.
Vi lånade en del av kostnaden när vi byggde ut, men mindre än vad som lagts in som kontantinsats vid köpet. Annars har vi sparat eller betalat kontinuerligt för det vi gjort.
När det här diskuteras kommer ALLTID "men renoveringarna höjer ju värdet" upp som argument för att låna. Men jag kan ärligt inte se hur det är relevant i det praktiska livet. Om en märklare plötsligt dyker upp och säger att mitt hus är värt 5 mille, innebär det ju inte på något sätt att jag har råd att ha ett huslån på 5 miljoner.
Frågan att ställa sig är väl inte om renoveringen höjer värdet, utan om man är beredd att bära den ökade månadskostnad som en höjning av lånet för med sig.
Glömde också... Jag tror inte alls att en köksrenovering "höjer värdet kraftigt" om man inte råkar veta att man ska flytta inom de närmsta åren. Jag ´skulle ju inte ge mer för ett hus med 80-talskök än ett med 50-talskök till exempel.
Vår köksrenovering kostade 20 000. Duger bra för oss.
Bilder: http://www.styleroom.se/album/15002
Vår köksrenovering kostade 20 000. Duger bra för oss.
Bilder: http://www.styleroom.se/album/15002
Snyggt kök !bullerbybo skrev:
/K
Nja.. du kanske har missat det där lite.. Om man har en aktieportfölj på 1 miljon får man ta förmånliga lån på upp till 800 000 med portföljen som säkerhet... (Och om portföljens värde sjunker så blir man amorteringsskyldig..) Det är alltså tvärtom.apa skrev:
EDIT: Erm, för övrigt om jag går in på Avanzas hemsida och kollar på villkoren för deras "superlånet" så får man belåna sin portfölj till max 35%... Var hittar du dessa 80% någonstans om jag får fråga?
Redigerat:
Superlånet har lägre ränta, men man kan låna mer till högre ränta.
Men som sagt, man har inte behövt några miljonlån för att nå avkastningen som hus haft de senaste 10 åren. Den som investerat kontantinstsen och investerat löpande de kostnader man skulle ha haft för huset under åren (efter avdrag för kostnaden för det alternativa boendet). Om man vill kunde man ju också belånat portföljen under tiden. En fördel hade också varit att man hade sluppit bo på en byggarbetsplats stora delar under tiden d^_^b
Men som sagt, man har inte behövt några miljonlån för att nå avkastningen som hus haft de senaste 10 åren. Den som investerat kontantinstsen och investerat löpande de kostnader man skulle ha haft för huset under åren (efter avdrag för kostnaden för det alternativa boendet). Om man vill kunde man ju också belånat portföljen under tiden. En fördel hade också varit att man hade sluppit bo på en byggarbetsplats stora delar under tiden d^_^b
Hur menar du med tvärtom? Såhär kan man göra: Låna 800.000 av din kompis i en timme, stoppa in pengarna på Avanza + dina 200.000 kr = 1.000.000. Köp värdepapper för allt, låna sedan 800.000 kr av Avanza och lämna tillbaka till din kompis. Nu har du värdepapper för en miljon med 200.000 i kontantinsats. Naturligtvis får man en stor förlust om aktierna sjunker, och man måste amortera så man ligger på max 80%.timmelstad skrev:
Deras superlån har max 35%, men det finns ett "ordinarie" lån med max 80%.
Om man inte har någon kompis, så kan man köpa/låna i steg: köp för 200.000, låna 160.000 och köp för dem, låna sen 128.000 köp, mer aktier, låna igen osv... Ger totalt 1 miljon också.
Tillbaka till ursprungsfrågan som var: Låna och baka in i bolånet och betala tillbaka på lång tid, ta blancolån eller spara till renoveringen?
Låna och lägga in i bolånet är egentligen inget konstigt om man jämtäller det med att man redan vid husköpet skulle köpt ett hus med redan nyrenoverat kök och då hade man lånat mer till detta huset som ett bolån. Man kan räkna så att dessa 200 000 kr man lånar till köksrenoveringen läggs "ovanpå" eller "efter" det ursprungliga bolånet man redan har och då kommer avbetalas "sist", efter att man amorterat det "ursprungliga" lånet. Då kommer man ha betalat 126 000 kr i räntor (ränta 3%) efter 30 år när man s.a.s. börjar betala av dessa 200 000kr extra man tagit i lån till köksrenoveringen. Denna matematik bör också budgivare fundera på innan man höjer budet med 50 000kr för "det blir bara några kronor extra i månaden" eller när man väljer ett nytt lyxigt duschhandtag till badrumsrenoveringen "för endast några kronor extra i månaden i ränta"
Blancolån. Högst räntenivå, men om man amorterar av lånet hyfsat snabbt (säg 10år) kommer man ha betalat 42 000kr i räntor när ett lån på 200 000kr är återbetalt (vid 6% ränta) vilket är mindre totalt sett jämfört med att lägga in lånet i det ursprungliga bolånet.
Spara till renoveringen. Är såklart billigast för då får man ränta på sparpengarna under tiden man sparar ihop till renoveringen. (Man skjuter också på behovet av "nästa" renovering eftersom man väntar med att renovera. Kanske man inte behöver renovera köket lika många gånger innan man dör och sparar då in en renovering )
Dyrast är att ta ett amorteringfritt lån eftersom då kommer man betala ränta år efter år utan att skulden minskar. Nästa gång man renoverat köket har man fortfarande kvar lånet från den första renoveringen vilket innebär att man betalar både för ett nytt kök och forsätter betala räntor på det kök man förbrukat och slängt i en sopcontainer.
Amorteringfritt är en taktik som kan verka tilltalande för den med otillräckligt kassaflöde (läs inkomst) för att man då endast betalar en "mindre" månadskostnad för att erhålla "mycket", men summerar man månadsbetalningarna över tiden så blir detta det dyraste alternativet. Motargumentet är typiskt att värdeökningen på boendet gör att man i någon framtid iskallt kan räkna med att kunna sälja huset och då amortera av allt och bli skuldfri.
Oavsett om det lyckas så har man, för det första, betalat mer i räntor under resans gång jämfört med de andra alternativen. För det andra så kan de som valt något av de andra alternativen (dvs ej amorteringfritt lån) också dra nytta av eventuell värdeökning på sitt boende. Men istället för att ge banken en del av värdeökningen så stannar den kvar i den egna fickan.
Låna och lägga in i bolånet är egentligen inget konstigt om man jämtäller det med att man redan vid husköpet skulle köpt ett hus med redan nyrenoverat kök och då hade man lånat mer till detta huset som ett bolån. Man kan räkna så att dessa 200 000 kr man lånar till köksrenoveringen läggs "ovanpå" eller "efter" det ursprungliga bolånet man redan har och då kommer avbetalas "sist", efter att man amorterat det "ursprungliga" lånet. Då kommer man ha betalat 126 000 kr i räntor (ränta 3%) efter 30 år när man s.a.s. börjar betala av dessa 200 000kr extra man tagit i lån till köksrenoveringen. Denna matematik bör också budgivare fundera på innan man höjer budet med 50 000kr för "det blir bara några kronor extra i månaden" eller när man väljer ett nytt lyxigt duschhandtag till badrumsrenoveringen "för endast några kronor extra i månaden i ränta"
Blancolån. Högst räntenivå, men om man amorterar av lånet hyfsat snabbt (säg 10år) kommer man ha betalat 42 000kr i räntor när ett lån på 200 000kr är återbetalt (vid 6% ränta) vilket är mindre totalt sett jämfört med att lägga in lånet i det ursprungliga bolånet.
Spara till renoveringen. Är såklart billigast för då får man ränta på sparpengarna under tiden man sparar ihop till renoveringen. (Man skjuter också på behovet av "nästa" renovering eftersom man väntar med att renovera. Kanske man inte behöver renovera köket lika många gånger innan man dör och sparar då in en renovering
)Dyrast är att ta ett amorteringfritt lån eftersom då kommer man betala ränta år efter år utan att skulden minskar. Nästa gång man renoverat köket har man fortfarande kvar lånet från den första renoveringen vilket innebär att man betalar både för ett nytt kök och forsätter betala räntor på det kök man förbrukat och slängt i en sopcontainer.
Amorteringfritt är en taktik som kan verka tilltalande för den med otillräckligt kassaflöde (läs inkomst) för att man då endast betalar en "mindre" månadskostnad för att erhålla "mycket", men summerar man månadsbetalningarna över tiden så blir detta det dyraste alternativet. Motargumentet är typiskt att värdeökningen på boendet gör att man i någon framtid iskallt kan räkna med att kunna sälja huset och då amortera av allt och bli skuldfri.
Oavsett om det lyckas så har man, för det första, betalat mer i räntor under resans gång jämfört med de andra alternativen. För det andra så kan de som valt något av de andra alternativen (dvs ej amorteringfritt lån) också dra nytta av eventuell värdeökning på sitt boende. Men istället för att ge banken en del av värdeökningen så stannar den kvar i den egna fickan.
Redigerat av moderator:
Jisses, det här var så dumt att jag måste gå och hyperventilera lite.apa skrev:
...
Nej, jag kan helt enkelt inte med att ens försöka bemöta ett så fullständigt ologiskt resonemang. :x
Ja ett litet slarvfel i tänkandet var det nog där.timmelstad skrev:
