Nya ägare åberopa dolda fel

[PeterDittmerJurist]

Nej självklart påverkar inte undersökningar man gör efter att ett avtal vunnit laga kraft. Men undersökningar som görs efter påskift av köpeavtal, ingår ju oftast som en del av en besiktningsklausul. De görs som en del av villkor för att avtalet skall vinna laga kraft. Och är därmed likvärdiga med undersökningar man gör före påskrift.

Man brukar inte prata om att avtal vinner laga kraft. Avtalet ingås vid undertecknandet av köpekontraktet även om köpet görs beroende av villkor eller om det finns återgångsbestämmelser. Därför är det den tidpunkten som är avgörande för förväntningarna. En undersökning som görs efter detta men innan undertecknandet av köpebrevet och slutbetalning påverkar inte förväntningarna.

 

[tensiden]

Jag skulle erbjudit mig att träffa upp en VVSare som hon betalar för och kolla på pannan. Jag skulle kräva att själv få boka tid med vederbörande och göra det klart att du bara träffar VVSaren, inte köparen. Mest för den goda sakens skull. Då kan VVSaren vidarebefodra din specifika kunskap, alla pannor är lite olika.

Elen är som den är när huset köps, den är ju enkel att besiktiga.

Jag skulle inte erbjuda några mer som helst tjänster, finansiella eller kunskapsmässiga.

Nej nej nej.
TS skall bara svara till köparen att han inte kan vara mer behjälplig. Pannan fungerade för honom. Elen kunde köparen ha sett själv att det inte fungerade. Dessutom har en påstådd fackman vid kontroll sett att pannan tydligen är felaktigt installerad. Dvs allting är sådant som kunnat upptäckas OM köparen bara uppfyllt sin del att faktiskt besikta grejorna i tid.

En sådan köpare håller man så kort som möjligt. Inga "vara snäll och försöka hjälpa till"-grejor. Inga utdragna mail eller samtal eller något alls. Absolut inte komplicerade upplägg med tredje part där det dessutom behöver betalas fakturor.

 

[Tornhill 2]

Du menar väl inte allvar hoppas jag??
Finns det ingen el i ett utrymme så finns det inte!
I mitt hus fanns ingen hushållerska är de med ett fel
Undersökningsplikten!!!

Att huset saknar medföljande hushållerska faller självklart inom undersökningsplikten.

Om däremot hushållerskan åldras fortare än vad jag hoppats och inte uppfyller mina förväntningar på "vacker" innan de tio åren som dolda fel gäller går ut, kan jag hävda dolda fel då?

/ Hälsningar, Fredrik

 

[Tornhill 2]

ja men om dosor och uttag är utanpåliggande men det inte går några ledningar till dem så måste man väl som normalbegåvad inse att det inte finns el där

Om man trycker på knappen och ljuset inte tänds, så inser man, även om man är långt under normalbegåvad, att det inte fungerar.

/ Hälsningar, Fredrik

 

[JBa]

Om hon upptäckte felen med pannan och avsaknad av el i två rum strax efter övertagandet och kommer med kraven nu är det också värt att fråga sig om hon reklamerat felen inom skälig tid. Från https://www.vasaadvokat.se/dolda-fel-4-krav-exempel-och-kostnader-for-dolda-fel/

En reklamation ska ske inom skälig tid från det att du upptäckt felet. Skälig tid har enligt praxis ansetts vara cirka 4,5 månader, se NJA 2008 s. 1158. En reklamation bör innehålla en specifikation om vad som anses vara felaktigt samt eventuellt ett angivet belopp som du yrkar ersättning med.

 

[Karl.s]

... men den gick 2 dygn innan hon tog över huset. Efter 4 dagar i hennes ägo har den inte funkat alls säger hon.

Om pannan gick i två dygn efter att hon tagit över så fungerade den bevisligen vid överlåtelsen.

Här kan hon ju ev. faktiskt ha en poäng. OM pannan faktiskt är felinstallerad (men då får man nog precisera vad som är fel, och visa att det strider mot intallationasanvisningar eller liknande, och även bevisa att pannan inte fungerar på grund av just denna felinstallation), då finns det nog en viss chans/risk att det faktiskt är ett dolt fel. Det som talar emot det är ju att TS uppenbarligen har kunnat ha pannan i drift utan problem.

Fast det är ju inte dolt då heller, en fackman besiktade pannan och upptäckte (eventuellt) ett fel. Ser ingen skillnad på det och att tex besikta taket i efterhand och konstatera att det läcker in. Surt, men det skulle man kollat upp innan

 

[PeterDittmerJurist]

Fast det är ju inte dolt då heller, en fackman besiktade pannan och upptäckte (eventuellt) ett fel.

Gränsen för vad som är ett dolt fel och ett upptäckbart fel dras normalt vid vad en lekman skulle ha upptäckt. Så en fackmans upptäckt är inte tillräckligt för att det ska anses vara ett upptäckbart fel.

 

[Daniel 109]

Jag skulle erbjudit mig att träffa upp en VVSare som hon betalar för och kolla på pannan. Jag skulle kräva att själv få boka tid med vederbörande och göra det klart att du bara träffar VVSaren, inte köparen. Mest för den goda sakens skull. Då kan VVSaren vidarebefodra din specifika kunskap, alla pannor är lite olika.

Elen är som den är när huset köps, den är ju enkel att besiktiga.

Jag skulle inte erbjuda några mer som helst tjänster, finansiella eller kunskapsmässiga.

Varför en VVSare? Är de särskilt bra på pelletsbrännare och rökgasgångar?

 

[Sona2012]

Det finns flera frågor i detta som det är viktigt att hålla isär.

För det första avtalet. Om man avtalat om något så ansvarar säljaren för att det uppfylls. Det blir aldrig tal om dolda fel eller undersökningsplikt. Om det finns hus eller inte på fastigheten framgår i regel av avtalet (uttryckligen eller genom objektsbeskrivningen).

För det andra förväntningar. Köparen har rätt att förvänta sig att byggnader och anläggningar har en viss funktion och skick. Vad köparen kan förvänta sig beror mycket på husets ålder. Här kommer också riskkonstruktioner in. Om en byggnad vid köpet avviker från köparens berättigade förväntningar finns det ett fel.

För det tredje undersökningsplikten. Om det finns ett fel - för att en byggnad avviker från köparens berättigade förväntningar - så ansvarar säljaren för det om det är ett dolt fel och köparen om det är ett upptäckbart fel. Ett fel är ett dolt fel om det inte gått att upptäcka vid en undersökning av fastigheten. Det spelar dock ingen roll om köparen faktiskt undersökt fastigheten eller inte.

I det här fallet är det svårt att uttala sig om pannan. Det verkar oklart om det ens funnits något fel vid köpet. Men om det funnits ett fel verkar det vara ett upptäckbart fel. När det gäller elen verkar det helt klart vara ett upptäckbart fel.

Det finns fungerande el i huset enligt avtalet. Däremot specificeras inte exakt var och hur. Likaså finns en fungerande( om även trilskande) pelletspanna. Där är avtalsdelen uppfylld.
Förväntningar: var det viktigt att det finns,/ fanns belysning överallt borde köparen försäkrat dig om det ( undersökt eller frågat) Och köparen blev erbjuden hjälp att få instruktioner hur pannan fungerade vilket föraktfullt avvisades. Om hon haft en " fackman" där för att kontrollera installationen borde hon påtalat det då med utfästelse från sagd " fackman" vad som var fel, men tydligen har hon hankar sig fram i drygt 1 år... ?
Om det verkligen finns fel är de av den arten att de vid en normal kontroll hade upptäckts, vilket köparen struntat i.

 

[PeterDittmerJurist]

Det finns fungerande el i huset enligt avtalet. Däremot specificeras inte exakt var och hur. Likaså finns en fungerande( om även trilskande) pelletspanna. Där är avtalsdelen uppfylld.
Förväntningar: var det viktigt att det finns,/ fanns belysning överallt borde köparen försäkrat dig om det ( undersökt eller frågat) Och köparen blev erbjuden hjälp att få instruktioner hur pannan fungerade vilket föraktfullt avvisades. Om hon haft en " fackman" där för att kontrollera installationen borde hon påtalat det då med utfästelse från sagd " fackman" vad som var fel, men tydligen har hon hankar sig fram i drygt 1 år... ?
Om det verkligen finns fel är de av den arten att de vid en normal kontroll hade upptäckts, vilket köparen struntat i.

Det låter osannolikt att det står i avtalet eller objektbeskrivningen att elen fungerar, men utan att ange var eller hur. I den mån elen nämns brukar det stå att ”elen i förrådet fungerar inte” eller ”fullständig, ny elinstallation av behörig elektriker år X” eller dylikt.

Men om det verkligen står i avtalet att ”elen fungerar i hela huset” eller liknande så ansvarar säljaren för det. Då saknar undersökning eller dolda fel betydelse. (Däremot kan reklamation inom skälig tid, som nämnts i tråden, få betydelse.)

Om det står i avtalet att pannan fungerar men trilskas, så är det ett varningstecken för köparen. Det brukar kallas ”varnande besked från säljaren” och kan göra att undersökningsplikten utökas. Då räknas bara sådana fel som en fackman vid en eventuellt förstörande undersökning inte upptäckt som dolda fel.

 

[MathiasS]

Angående elinstallationen. Jag tyckte det lät som att installationen hade ändrats mellan visning och kontraktsskrivning. Det borde kunna vara problematiskt även om problemet (värdet) är litet eller noll.

Att det inte finns belysning i ett rum är ju inte ett problem, men om belysningen har försvunnit kan det ju vara ett problem.

 

[Dilato]

Den är installerad av ett företag som bara installerar värmepannor och kaniner.

 

[PeterDittmerJurist]

Angående elinstallationen. Jag tyckte det lät som att installationen hade ändrats mellan visning och kontraktsskrivning. Det borde kunna vara problematiskt även om problemet (värdet) är litet eller noll.

Att det inte finns belysning i ett rum är ju inte ett problem, men om belysningen har försvunnit kan det ju vara ett problem.

Det största problemet för köparen är kanske att bevisa att elen försvunnit mellan visning och avtalet. Om hon lyckas bevisa det ansvarar nog säljaren med hänvisning till att säljaren borde ha upplyst köparen om att han plockat bort elen. Då spelar undersökning ingen roll.

Det är ett skäl till att alltid ta med en återgångsbestämmelse i avtalet och göra en undersökning efter avtalet.

 

[klimt]

Gränsen för vad som är ett dolt fel och ett upptäckbart fel dras normalt vid vad en lekman skulle ha upptäckt. Så en fackmans upptäckt är inte tillräckligt för att det ska anses vara ett upptäckbart fel.

Vi vet ju inte alla detaljer i detta fall. Om man läser kommentaren till Jordabalken så talas det om en noggrann undersökning och att den som inte är kunnig kan behöva hjälp av en besiktningsman. En pelletsanläggning är ett komplicerat system, där de flesta av oss nog är okunniga, så här ökar behovet av externt stöd för en köpare. I detta fall är det också så att systemet fungerade för säljaren och under en första tid för köparen. Det finns vad vi vet inget konstaterat fel utan det krånglar som kan bero på köparens bristande underhåll.

kommentar från Jordabalken
”Säljaren ansvarar bara för ”dolda fel”, dvs. sådana fel som inte går att upptäcka. I andra stycket erinras om köparens undersökningsplikt och utgångspunkten är vad en genomsnittlig köpare kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Om köparen inte är kunnig kan han behöva ta hjälp av en besiktningsman. Enligt Grauers (Fastighetsköp, 2008 s. 214-215) ansvarar köparen ändå för fel som besiktningsmannen missat p.g.a. slarv om en tillräckligt kunnig lekman bort upptäcka det.

Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka (det gäller enligt NJA 1980 s. 555 även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden). Undersökningsplikten utökas om det finns anledning till misstanke om fel. ”

 

[Dilato]

Angående elinstallationen. Jag tyckte det lät som att installationen hade ändrats mellan visning och kontraktsskrivning.

i inlägg #1 säger TS:
Planen var att en elektriker skulle få dra om i dom rummen men det glömdes bort med åren.