Nya ägare åberopa dolda fel

[MathiasS]

i inlägg #1 säger TS:
Planen var att en elektriker skulle få dra om i dom rummen men det glömdes bort med åren.

Ok, så det ska tolkas som att man tagit bort elen långt tidigare och att rummen helt enkelt inte haft el vid visningen. Då är det ju inga problem. Rum behöver inte ha el.

 

[PeterDittmerJurist]

Vi vet ju inte alla detaljer i detta fall. Om man läser kommentaren till Jordabalken så talas det om en noggrann undersökning och att den som inte är kunnig kan behöva hjälp av en besiktningsman. En pelletsanläggning är ett komplicerat system, där de flesta av oss nog är okunniga, så här ökar behovet av externt stöd för en köpare. I detta fall är det också så att systemet fungerade för säljaren och under en första tid för köparen. Det finns vad vi vet inget konstaterat fel utan det krånglar som kan bero på köparens bristande underhåll.

kommentar från Jordabalken
”Säljaren ansvarar bara för ”dolda fel”, dvs. sådana fel som inte går att upptäcka. I andra stycket erinras om köparens undersökningsplikt och utgångspunkten är vad en genomsnittlig köpare kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Om köparen inte är kunnig kan han behöva ta hjälp av en besiktningsman. Enligt Grauers (Fastighetsköp, 2008 s. 214-215) ansvarar köparen ändå för fel som besiktningsmannen missat p.g.a. slarv om en tillräckligt kunnig lekman bort upptäcka det.

Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka (det gäller enligt NJA 1980 s. 555 även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden). Undersökningsplikten utökas om det finns anledning till misstanke om fel. ”

I kommentaren till jordabalken på lagen.nu står det så. Jag vet inte vem som skrivit detta eller hur den argumenterar. Det är inte helt glasklart om det ibland i utgångsläget krävs fackman för att uppfylla undersökningsplikten, men Högsta domstolens avgörande i NJA 1985 s 871 (som handlar om elinstallation) brukar tolkas som att det inte krävs.

Sedan kan det vara så att en köparen känner att han eller hon inte klarar vad en normalt erfaren lekman klarar och därför behöver anlita en fackman. Kanske är det så den som skrivit kommentaren tänkt.

 

[Björn Holgersson]

Nej, det är jordabalkens bestämmelser som gäller vid köp av fast egendom, oavsett om man köper från privatperson eller företag.


Nej, däremot har man skydd genom konsumenttjänstlagen när man som enskild låter bygga ett hus, men det är som sagt skilt från själva fastighetsköpet.

Jag visste inte att det var skillnad på köp av bostadsrätt och hus. Men vad det verkar är iofs ansvaret på köparen ännu större vid köp av fast egendom jämfört med bostadsrätt. Enligt JB kap 4 paragraf 19.

 

[Björn Holgersson]

Jag skulle nog påstå att man vanligen inte går igenom vare sig el eller värmesystem på en husbesiktning.
Oaktat det så är detta aldrig ett dolt fel.

Det gjorde vi när vi köpte vårt hus i alla fall.
Att inte ta med elsystemet i en husbesiktning är ju befängt.

 

[Lindgrenski]

Det gjorde vi när vi köpte vårt hus i alla fall.
Att inte ta med elsystemet i en husbesiktning är ju befängt.

El ingår inte vid en vanlig besiktning.

 

[PeterDittmerJurist]

Jag visste inte att det var skillnad på köp av bostadsrätt och hus. Men vad det verkar är iofs ansvaret på köparen ännu större vid köp av fast egendom jämfört med bostadsrätt. Enligt JB kap 4 paragraf 19.

Vid köp av bostadsrätt gäller köplagen. Reglerna är helt annorlunda och ibland hårdare mot köparen. Om säljaren uppmanar köparen att undersöka bostadsrätten och om bostadsrätten säljs i befintligt skick (båda sakerna standard i många mäklares avtal), så får köparen aldrig ersättning för fel som kostar mindre än en viss procent av köpeskillingen att åtgärda. I storstäderna kan det innebära att köparen måste svälja en helrenovering av ett badrum.

 

[Dilato]

Det gjorde vi när vi köpte vårt hus i alla fall.
Att inte ta med elsystemet i en husbesiktning är ju befängt.

Det som diskuteras här är väl en normal överlåtelsebesiktning med köpt besiktningsman?

Vad ingår inte i en överlåtelsebesiktning?
Det som inte ingår i en överlåtelsebesiktning, men som en fackman kan undersöka åt dig, är kontroller av el-, ventilations-, värme-, vatten- och sanitetsinstallationer, skorstenar, eldstäder, värmepannor eller hushållsmaskiner.
Mätning av radon, asbest eller vattenkvalitet ingår inte heller, liksom de delar som ligger utanför huset – altan och tomt, eller är svåråtkomliga – vind, krypgrund utan inspektionslucka, snötäckta tak.
https://www.svenskfast.se/guider/husbesiktning/

 

[PeterDittmerJurist]

Det som diskuteras här är väl en normal överlåtelsebesiktning med köpt besiktningsman?

Vad ingår inte i en överlåtelsebesiktning?
Det som inte ingår i en överlåtelsebesiktning, men som en fackman kan undersöka åt dig, är kontroller av el-, ventilations-, värme-, vatten- och sanitetsinstallationer, skorstenar, eldstäder, värmepannor eller hushållsmaskiner.
Mätning av radon, asbest eller vattenkvalitet ingår inte heller, liksom de delar som ligger utanför huset – altan och tomt, eller är svåråtkomliga – vind, krypgrund utan inspektionslucka, snötäckta tak.
[länk]

En överlåtelsebesiktning av en besiktningsman är bara en tjänst som vissa företag erbjuder.

Det som jag skrivit om är den undersökning som enligt jordabalken krävs för att upptäcka fel som köparen ansvarar för.

Det är olika saker. I vissa delar gör en besiktningsman en noggrannare undersökning än vad som krävs enligt jordabalken, i vissa delar gör han en mindre noggrann undersökning än vad som krävs.

 

[Dilato]

En överlåtelsebesiktning av en besiktningsman är bara en tjänst som vissa företag erbjuder.

Det som jag skrivit om är den undersökning som enligt jordabalken krävs för att upptäcka fel som köparen ansvarar för.

Det är olika saker. I vissa delar gör en besiktningsman en noggrannare undersökning än vad som krävs enligt jordabalken, i vissa delar gör han en mindre noggrann undersökning än vad som krävs.

Du har naturligtvis rätt men merparten av köpare har nog ingen aning att den köpta besiktningen inte räcker till.

 

[ItWasntMe]

helt sjukt att det ska bli 144 svar där 134 endast verkar vilja bråka och tjaffsa med varandra om vem som har rätt eller fel i de mest omöjliga och ologiska argument.

Ts har som tur är fått det enkla svaret.
Lämna köparen och för ingen vidare dialog eftersom köparen inte användt sin undersökningsplikt i husets skick samt ej mottagit den hjälp som erbjöds gällande pannan.
Säljaren kan somna om och gå vidare.

 

[Daniel 109]

helt sjukt att det ska bli 144 svar där 134 endast verkar vilja bråka och tjaffsa med varandra om vem som har rätt eller fel i de mest omöjliga och ologiska argument.

Ts har som tur är fått det enkla svaret.
Lämna köparen och för ingen vidare dialog eftersom köparen inte användt sin undersökningsplikt i husets skick samt ej mottagit den hjälp som erbjöds gällande pannan.
Säljaren kan somna om och gå vidare.

Om köparen har undersökt eller ej har inte med saken att göra. Det är en seglivad myt.

 

[perra i skogen]

Gränsen för vad som är ett dolt fel och ett upptäckbart fel dras normalt vid vad en lekman skulle ha upptäckt. Så en fackmans upptäckt är inte tillräckligt för att det ska anses vara ett upptäckbart fel.

Nu tror jag du är ute och cyklar på riktigt.
Klart att ett fel som en fackman kunnat hitta inte kan vara ett dolt fel.

 

[Anna_H]

El ingår inte vid en vanlig besiktning.

Däremot ingår de synliga delarna av elsystemet i undersökningsplikten, vilket det handlar om här.

Men saker som korrekt anslutning av jordat/ojordat etc ingår mycket riktigt inte vare sig i besiktning eller undersökningsplikt.

 

[Daniel 109]

Nu tror jag du är ute och cyklar på riktigt.
Klart att ett fel som en fackman kunnat hitta inte kan vara ett dolt fel.

Nej, det stämmer. Läs reglerna.

 

[hempularen]

Vid köp av bostadsrätt gäller köplagen. Reglerna är helt annorlunda och ibland hårdare mot köparen. Om säljaren uppmanar köparen att undersöka bostadsrätten och om bostadsrätten säljs i befintligt skick (båda sakerna standard i många mäklares avtal), så får köparen aldrig ersättning för fel som kostar mindre än en viss procent av köpeskillingen att åtgärda. I storstäderna kan det innebära att köparen måste svälja en helrenovering av ett badrum.

Det där är inte unikt för bostadsrätter. Det finns rättsfall där även "dolt fel" i en villa har varit "för billigt" för att ge ersättning.

Dolda fel i fastighet resp. bostadsrätt må hanteras av helt olika lagar, men formuleringen i köplagen resp. jordablaken är snarlika vad gäller fel. Den största uppenbara skillnaden är att köplagen bara ger 2 års reklammationsrätt mot 10 år i jordabalken.