Jag började hänga på byggahus när jag blev nybliven ägare till ett hus - för att få kunskaper och information. Läser gärna gamla trådar om det dyker upp i sökning på ett specifikt problem jag stött på, eller en frågeställning som jag kan ha. Skriver därför detta inlägget till de som inte har så mycket erfarenhet av försäljning eller köp av hus som råkar komma in på denna tråden (det är så många uppenbara felaktigheter och motsägelser från trådstartaren, att jag inte vill att någon får för sig att detta är normalt, eller så det ska gå till).
- Det vanliga vid en husförsäljning är att man låter köpare ha en besiktningsklausul. Detta innebär att köparen inom ett avtalat datum har rätt att utföra en besiktning, och kan häva köpet.
- Handpenning betalas in som allra vanligast en vecka efter att man skrivit på kontraktet (går att avtala annorlunda, men absolut vanligast är 7 dagar).
- Oftast har man besiktningsklausulen satt på ett datum inom dessa 7 dagar, men detta går att avtala annorlunda. Jag har själv köpt ett hus precis innan jag skulle åka på semester, och avtalade så att besiktningsklausulen gällde till 2 veckor efter att handpenningen betalats in. Vilket betyder att vi kunde häva köpet, och få handpenningen återbetald.
- Vid en besiktningsklausul så är det oftast formulerat så att köpet kan hävas (oavsett grund). huset kan besiktigas och vara exakt så som det är beskrivet i objektsbeskrivning och eventuell säljarbesiktning, men köpare kan ändå häva (t ex för kalla fötter).
- Om det sker ett kontraktsbrott av någon part, så kan det uppstå skadeståndsskyldighet av den part som bryter mot kontraktet.
- Köpekontrakt är utformade tydligt och professionellt, och mäklare går igenom kontraktet tillsammans med köpare och säljare innan det skrivs på.
- Har båda parterna skrivit på ett köpekontrakt så är det köpet avtalat (redigering: skrev fullgjort innan, vilket är felaktigt. Det är först fullgjort när köparen betalat fullt ut, men ett påskrivet kontrakt är att anses om bindande och därav skadeståndsskyldighet vid kontraktsbrott), med undantag för klausuler eller annat som man kanske avtalat annorlunda. Det är alltså väldigt svårt att misstolka.
I det hypotetiska exempel som trådstartaren har skrivit om här så började det hela med att det uppstod en fråga kring avsaknad av servitut mellan fastigheten och en grannfastighet. Enligt information från trådstartaren så skulle det servitutet först redas ut, och man hade avtalat om detta i köpekontraktet, och sedan skulle tid för besiktning och handpenning komma. Enligt information i början av tråden så verkade det datumet för besiktningsklausulens slutdatum och handpennningsinbetalande komma inom kort, och säljaren verkade vilja vägra att ge köpare möjlighet att utföra sin besiktning.
Det är med anledning av denna information som många i tråden anser att det är säljaren som bryter mot kontraktet och kommer att bli skadeståndskyldiga gentemot köparen - helt rätt enligt gällande lagar och regler (om informationen som först presenterades i tråden stämmer att handpenning och besiktningsklausul var avtalat på ett sådant sätt att det skulle gälla först efter att servitutsfrågan lösts).
Nu har förvisso trådstartaren kommit med motstridiga uppgifter i tråden, men jag skriver detta inlägg som ett förtydligande för informationssökande som kommit till denna tråden för att förstå mer om besiktningsklausuler, handpenning och köpekontrakt.
Lite andra allmänna tankar och funderingar. Se detta som en subjektiv FAQ:
- Varför vill köpare göra en egen besiktning när det redan finns en säljarbesiktning? Säljarbesiktning är något som blivit populärt på senare tid. Förr så var det väldigt ovanligt, och det vanligaste var att köparna beställde en överlåtelsebesiktning. Troligtvis så handlar det om att man som köpare är skeptisk till om säljarens besiktning är objektiv, och ska man göra sitt största köp någonsin här i livet så vill man har livrem och hängslen att allt är korrekt. Rätt självklart. Jag har själv genomfört en säljarbesiktning, och min erfarenhet är (med denna besiktningsman) att det är väldigt seriöst. I detta fallet var det ännu noggrannare än vad jag fick när jag köpte huset och gjorde en överlåtelsebesiktning för sex år sedan. En annan fördel med säljarbesiktningen var att besiktningsmannen påpekade ett par mindre fel som jag enkelt själv kunde åtgärda på plats, och då kom det inte med i protokollet (t ex som att slangarna till diskmaskinen inte var fästa, och jag kunde direkt fästa dessa på ett korrekt sätt med buntband - jag tänker mig att ju färre småsaker som antecknas i besiktningen, desto bättre helhetsintryck ger protokollet til potentiell köpare)
- Vad är köpargenomgång av säljarens besiktning? Som köpare kan man också köpa en köpargenomgång av säljarbesiktningen med den som utförde säljarbesiktningen. Jag har själv gjort en sådan och min erfarenhet är att denna är fullt lika bra som att köpa en egen överlåtelsebesiktning, som oftast kostar det dubbla av vad den köpargenomgång kostar. Vi gick runt och jag kunde ställa frågor om de olika sakerna som stod i protokollet och få bra svar. Typ sådana saker som "med din erfarenhet av hundratals besiktningar, hur stort problem tror du att detta är? Hur hade du själv tänkt/agerat om du skulle köpa detta hus?"
- Ska jag som säljare vara rädd att köparen använder besiktningen för att kunna pruta på huset? Den risken finns alltid, men om du har flera budgivare så kan du känna dig rätt trygg. Skulle köparen krångla och vilja pruta på priset så kan du alltid gå till nästa budgivare. Återigen, den främsta anledning som man vill besiktiga ett hus man köper är för att det är det största köp de flesta gör i sina liv. Man vill få information om husets skick, och gärna få tips om vad man ska tänka på när man köpt huset. Besiktningen är alltså inte bara en möjlighet att upptäcka dolda brister, utan det är också en bra introduktion till ditt nya hus.
Så mina tankar kring detta hypotetiska exempel som trådstartaren har målat upp:
Om det ändå finns en annan budgivare som är redo att köpa huset och du som säljare har inga problem med att sälja till denne, varför vara rädd för att köparen vill utnyttja besiktningen för att pruta? Låt köparen göra sin besiktning, och ingen från styrelsen behöver närvara eftersom ni ändå är ok med att sälja till annan. Det är liksom en no-lose situation. Risken att köparen vill använda besiktningen för att pruta är minimal, utan det handlar om att man vill göra en egen besiktning inför det största köpet man gör i sitt liv (trots att det finns en säljarbesiktning). Därav min stora skepticism till tråden i sig, men jag ville gärna skriva en liten sammanfattning för den som är informationssökande så att denne inte får för sig fel saker.
Anledning till redigeringar: mindre stavfel och syftningsfel som rättats till
