Jag började hänga på byggahus när jag blev nybliven ägare till ett hus - för att få kunskaper och information. Läser gärna gamla trådar om det dyker upp i sökning på ett specifikt problem jag stött på, eller en frågeställning som jag kan ha. Skriver därför detta inlägget till de som inte har så mycket erfarenhet av försäljning eller köp av hus som råkar komma in på denna tråden (det är så många uppenbara felaktigheter och motsägelser från trådstartaren, att jag inte vill att någon får för sig att detta är normalt, eller så det ska gå till).
I det hypotetiska exempel som trådstartaren har skrivit om här så började det hela med att det uppstod en fråga kring avsaknad av servitut mellan fastigheten och en grannfastighet. Enligt information från trådstartaren så skulle det servitutet först redas ut, och man hade avtalat om detta i köpekontraktet, och sedan skulle tid för besiktning och handpenning komma. Enligt information i början av tråden så verkade det datumet för besiktningsklausulens slutdatum och handpennningsinbetalande komma inom kort, och säljaren verkade vilja vägra att ge köpare möjlighet att utföra sin besiktning. Det är med anledning av denna information som många i tråden anser att det är säljaren som bryter mot kontraktet och kommer att bli skadeståndskyldiga gentemot köparen - helt rätt enligt gällande lagar och regler (om informationen som först presenterades i tråden stämmer att handpenning och besiktningsklausul var avtalat på ett sådant sätt att det skulle gälla först efter att servitutsfrågan lösts).
Nu har förvisso trådstartaren kommit med motstridiga uppgifter i tråden, men jag skriver detta inlägg som ett förtydligande för informationssökande som kommit till denna tråden för att förstå mer om besiktningsklausuler, handpenning och köpekontrakt.
Lite andra allmänna tankar och funderingar. Se detta som en subjektiv FAQ:
Så mina tankar kring detta hypotetiska exempel som trådstartaren har målat upp:
Om det ändå finns en annan budgivare som är redo att köpa huset och du som säljare har inga problem med att sälja till denne, varför vara rädd för att köparen vill utnyttja besiktningen för att pruta? Låt köparen göra sin besiktning, och ingen från styrelsen behöver närvara eftersom ni ändå är ok med att sälja till annan. Det är liksom en no-lose situation. Risken att köparen vill använda besiktningen för att pruta är minimal, utan det handlar om att man vill göra en egen besiktning inför det största köpet man gör i sitt liv (trots att det finns en säljarbesiktning). Därav min stora skepticism till tråden i sig, men jag ville gärna skriva en liten sammanfattning för den som är informationssökande så att denne inte får för sig fel saker.
Anledning till redigeringar: mindre stavfel och syftningsfel som rättats till
- Det vanliga vid en husförsäljning är att man låter köpare ha en besiktningsklausul. Detta innebär att köparen inom ett avtalat datum har rätt att utföra en besiktning, och kan häva köpet.
- Handpenning betalas in som allra vanligast en vecka efter att man skrivit på kontraktet (går att avtala annorlunda, men absolut vanligast är 7 dagar).
- Oftast har man besiktningsklausulen satt på ett datum inom dessa 7 dagar, men detta går att avtala annorlunda. Jag har själv köpt ett hus precis innan jag skulle åka på semester, och avtalade så att besiktningsklausulen gällde till 2 veckor efter att handpenningen betalats in. Vilket betyder att vi kunde häva köpet, och få handpenningen återbetald.
- Vid en besiktningsklausul så är det oftast formulerat så att köpet kan hävas (oavsett grund). huset kan besiktigas och vara exakt så som det är beskrivet i objektsbeskrivning och eventuell säljarbesiktning, men köpare kan ändå häva (t ex för kalla fötter).
- Om det sker ett kontraktsbrott av någon part, så kan det uppstå skadeståndsskyldighet av den part som bryter mot kontraktet.
- Köpekontrakt är utformade tydligt och professionellt, och mäklare går igenom kontraktet tillsammans med köpare och säljare innan det skrivs på.
- Har båda parterna skrivit på ett köpekontrakt så är det köpet avtalat (redigering: skrev fullgjort innan, vilket är felaktigt. Det är först fullgjort när köparen betalat fullt ut, men ett påskrivet kontrakt är att anses om bindande och därav skadeståndsskyldighet vid kontraktsbrott), med undantag för klausuler eller annat som man kanske avtalat annorlunda. Det är alltså väldigt svårt att misstolka.
I det hypotetiska exempel som trådstartaren har skrivit om här så började det hela med att det uppstod en fråga kring avsaknad av servitut mellan fastigheten och en grannfastighet. Enligt information från trådstartaren så skulle det servitutet först redas ut, och man hade avtalat om detta i köpekontraktet, och sedan skulle tid för besiktning och handpenning komma. Enligt information i början av tråden så verkade det datumet för besiktningsklausulens slutdatum och handpennningsinbetalande komma inom kort, och säljaren verkade vilja vägra att ge köpare möjlighet att utföra sin besiktning. Det är med anledning av denna information som många i tråden anser att det är säljaren som bryter mot kontraktet och kommer att bli skadeståndskyldiga gentemot köparen - helt rätt enligt gällande lagar och regler (om informationen som först presenterades i tråden stämmer att handpenning och besiktningsklausul var avtalat på ett sådant sätt att det skulle gälla först efter att servitutsfrågan lösts).
Nu har förvisso trådstartaren kommit med motstridiga uppgifter i tråden, men jag skriver detta inlägg som ett förtydligande för informationssökande som kommit till denna tråden för att förstå mer om besiktningsklausuler, handpenning och köpekontrakt.
Lite andra allmänna tankar och funderingar. Se detta som en subjektiv FAQ:
- Varför vill köpare göra en egen besiktning när det redan finns en säljarbesiktning? Säljarbesiktning är något som blivit populärt på senare tid. Förr så var det väldigt ovanligt, och det vanligaste var att köparna beställde en överlåtelsebesiktning. Troligtvis så handlar det om att man som köpare är skeptisk till om säljarens besiktning är objektiv, och ska man göra sitt största köp någonsin här i livet så vill man har livrem och hängslen att allt är korrekt. Rätt självklart. Jag har själv genomfört en säljarbesiktning, och min erfarenhet är (med denna besiktningsman) att det är väldigt seriöst. I detta fallet var det ännu noggrannare än vad jag fick när jag köpte huset och gjorde en överlåtelsebesiktning för sex år sedan. En annan fördel med säljarbesiktningen var att besiktningsmannen påpekade ett par mindre fel som jag enkelt själv kunde åtgärda på plats, och då kom det inte med i protokollet (t ex som att slangarna till diskmaskinen inte var fästa, och jag kunde direkt fästa dessa på ett korrekt sätt med buntband - jag tänker mig att ju färre småsaker som antecknas i besiktningen, desto bättre helhetsintryck ger protokollet til potentiell köpare)
- Vad är köpargenomgång av säljarens besiktning? Som köpare kan man också köpa en köpargenomgång av säljarbesiktningen med den som utförde säljarbesiktningen. Jag har själv gjort en sådan och min erfarenhet är att denna är fullt lika bra som att köpa en egen överlåtelsebesiktning, som oftast kostar det dubbla av vad den köpargenomgång kostar. Vi gick runt och jag kunde ställa frågor om de olika sakerna som stod i protokollet och få bra svar. Typ sådana saker som "med din erfarenhet av hundratals besiktningar, hur stort problem tror du att detta är? Hur hade du själv tänkt/agerat om du skulle köpa detta hus?"
- Ska jag som säljare vara rädd att köparen använder besiktningen för att kunna pruta på huset? Den risken finns alltid, men om du har flera budgivare så kan du känna dig rätt trygg. Skulle köparen krångla och vilja pruta på priset så kan du alltid gå till nästa budgivare. Återigen, den främsta anledning som man vill besiktiga ett hus man köper är för att det är det största köp de flesta gör i sina liv. Man vill få information om husets skick, och gärna få tips om vad man ska tänka på när man köpt huset. Besiktningen är alltså inte bara en möjlighet att upptäcka dolda brister, utan det är också en bra introduktion till ditt nya hus.
Så mina tankar kring detta hypotetiska exempel som trådstartaren har målat upp:
Om det ändå finns en annan budgivare som är redo att köpa huset och du som säljare har inga problem med att sälja till denne, varför vara rädd för att köparen vill utnyttja besiktningen för att pruta? Låt köparen göra sin besiktning, och ingen från styrelsen behöver närvara eftersom ni ändå är ok med att sälja till annan. Det är liksom en no-lose situation. Risken att köparen vill använda besiktningen för att pruta är minimal, utan det handlar om att man vill göra en egen besiktning inför det största köpet man gör i sitt liv (trots att det finns en säljarbesiktning). Därav min stora skepticism till tråden i sig, men jag ville gärna skriva en liten sammanfattning för den som är informationssökande så att denne inte får för sig fel saker.
Anledning till redigeringar: mindre stavfel och syftningsfel som rättats till
Redigerat:
TS är säljchef enligt egen uppgift. Jag får lite känslan av att det är hos "Hederlige Harrys begagnade bilar".
Säljare (S) - Jodå, den här bilen är 100% felfri, jag lovar. Den har gått igenom besiktningen så du behöver inte kontrollera något.
Köpare (K) - Besiktningen tittar ju inte på allt. De kontrollerar inte motor och växellåda till exempel och skulle det vara något fel med dem så blir det ju dyrt.
S - Bilen är 100% felfri. Lite sliten såklart efter 10 år och 20' mil, men helt felfri.
K - Kan vi skriva ett kontrakt där det står att ni står för reparationer om det är något som visar sig vara fel?
S - Skriftliga kontrakt håller vi inte på med här på landet. Vi litar på varandra och du kan lita på mig, bilen är 100% felfri. Ge mig nu 50' som handpenning så blir det bra. Jag ska till Casinot nu, men lita på mig.
Säljare (S) - Jodå, den här bilen är 100% felfri, jag lovar. Den har gått igenom besiktningen så du behöver inte kontrollera något.
Köpare (K) - Besiktningen tittar ju inte på allt. De kontrollerar inte motor och växellåda till exempel och skulle det vara något fel med dem så blir det ju dyrt.
S - Bilen är 100% felfri. Lite sliten såklart efter 10 år och 20' mil, men helt felfri.
K - Kan vi skriva ett kontrakt där det står att ni står för reparationer om det är något som visar sig vara fel?
S - Skriftliga kontrakt håller vi inte på med här på landet. Vi litar på varandra och du kan lita på mig, bilen är 100% felfri. Ge mig nu 50' som handpenning så blir det bra. Jag ska till Casinot nu, men lita på mig.
Moderator
· Stockholm
· 52 316 inlägg
När jag läser inlägg 518, så ser det ju faktiskt ut som att köparen har försuttit sin rätt att besiktiga.
Man hade från början ett datum när besiktningen skulle vara klar, samma datum skulle handpenningen betalas in. Sedan skrev man ett tilläggsavtal som sköt upp datum för handpenning. Men inte datum för besiktning. Vilket ur köparens synpunkt är vansinnigt. Men finns det bara ett slutdatum för besiktningen skrivet så är det det som gäller.
Man hade från början ett datum när besiktningen skulle vara klar, samma datum skulle handpenningen betalas in. Sedan skrev man ett tilläggsavtal som sköt upp datum för handpenning. Men inte datum för besiktning. Vilket ur köparens synpunkt är vansinnigt. Men finns det bara ett slutdatum för besiktningen skrivet så är det det som gäller.
Utifrån säljarens inlägg i tråden så låter det dock som att säljaren har hindrat köparen från att göra en besiktning. Har vägrat att ge köparen tillträde med besiktningsman om någon från säljarens styrelse inte finns närvarande fysiskt.H hempularen skrev:
Fantastiskt bra summerat Kanotisten!
Det som saknas för att förstå detta fullt ut är den exakta texten i avtalen och tidslinjen när saker hänt och om säljaren försvårat för köparen att besiktiga och därav att tiden för detta löpt ut.
Det vi kan konstatera är att i normalfallet fungerar det som Kanotisten beskriver, man kan normalt inte förvägra köparen att besiktiga om man har med den normala skrivelsen i kontraktet. Här verkar mäklaren klantat till det om L Jans beskrivning stämmer, och jag skulle som köpare faktiskt anmält detta till mäklarsamfundet.
Det rimliga hade varit att flytta BÅDE handpenning OCH besiktningsfrist lika länge som utredningen kring servitutet togs.
Det borde kunna finnas fler prejudikat ang detta. Säg att man vill köpa en fastighet, gör en besiktning som visar på ett allvarligt problem som kräver en fördjupad besiktning, men man bara har nån dag kvar på fristen. Måste man då avstå köpet eller chansa, eller finns stöd för att flytta allt framåt?
Det som saknas för att förstå detta fullt ut är den exakta texten i avtalen och tidslinjen när saker hänt och om säljaren försvårat för köparen att besiktiga och därav att tiden för detta löpt ut.
Det vi kan konstatera är att i normalfallet fungerar det som Kanotisten beskriver, man kan normalt inte förvägra köparen att besiktiga om man har med den normala skrivelsen i kontraktet. Här verkar mäklaren klantat till det om L Jans beskrivning stämmer, och jag skulle som köpare faktiskt anmält detta till mäklarsamfundet.
Det rimliga hade varit att flytta BÅDE handpenning OCH besiktningsfrist lika länge som utredningen kring servitutet togs.
Det borde kunna finnas fler prejudikat ang detta. Säg att man vill köpa en fastighet, gör en besiktning som visar på ett allvarligt problem som kräver en fördjupad besiktning, men man bara har nån dag kvar på fristen. Måste man då avstå köpet eller chansa, eller finns stöd för att flytta allt framåt?
Fast köparen hade ju tillgång till huset hela sommaren enligt ts. Tror han skrev att nån i föreningen skulle haft tid att åka dit under semestern.K Kanotisten skrev:
Men om de har en besiktningsklausul som gäller till 15/10 kan de ju knappast vägra köparen att besikta nu. Sen förstår jag inte varför nån från föreningen skulle behöva vara med när köparen varit i huset i tre månader på egen hand.
Men kanske tycker man det är onödigt att besiktiga om det inte löser sig med servitut, servitutet kanske var en anledning att avstå från köpet. Då hade man kunnat säga till säljaren att om inte servitutet löses får säljaren stå för alla kostnader för besiktningen, det hade vart en väg framåt.K Kirre2 skrev:
TS har tidigare skrivit att sista stund för besiktning är om sju dagar (skrevs för 6 dagar sen) så än finns tid enligt avtal, men TS har också skrivit att de som säljare medvetet väljer att krångla och hindra köparen att besiktiga.H hempularen skrev:
Ja det är ju mycket som är motsägelsefullt i den tunna storyn som presenterats 🙄Fairlane skrev:
Läsa avtal tar ekonomerna och juristerna hand om. Säljarnas uppgift är att se till att avtalet blir påskrivet och att korka up champagnen. När allt är klart så går man till ingenjörerna eller arbetarna och talar om vad de förväntas leverera och att deras estimat halverades för att ro affären i hamn.plåtrickard skrev:
Reder ut, för sakens skull. Jag hade fel då/skrev fel. Ursäkta. Inte lätt med alla turer.tveksamt skrev:
De hade inte 7 dagars bes.klausul kvar i oktober. jag antog det.
den rättigheten föll bort för köparen då inte handpenning var betald i juni. I tilläggskontraktet fanns inte besiktingsklausulen med alls, bara fast pris och vägavtal. Köparen hade inte den kollen, trodde att allt från första kontraktet följde med. Inte vi heller tänkte på det. Smart drag av mäklaren! Därför kunde vi kicka ut dem och gå på smidigare köpare nr. 2.
Lärdom: Man skall lita på proffsen och inte pilla för mkt i grejer själv.
Hoppas att det är tack och adjö nu!
Smart drag från mäklaren eller en miss av mäklaren kan ju diskuteras.
Mäklaren har skyldighet att se till båda parters intressen utom när det kommer till övergångssumman, så jag hoppas att det inte var ett medvetet drag att lura köparen (även om uppenbarligen även säljarna blev lurade också).
Märkligt som sagt att inte ha koll på avtalet och ändå ha ett datum för när besiktning...
Mäklaren har skyldighet att se till båda parters intressen utom när det kommer till övergångssumman, så jag hoppas att det inte var ett medvetet drag att lura köparen (även om uppenbarligen även säljarna blev lurade också).
Märkligt som sagt att inte ha koll på avtalet och ändå ha ett datum för när besiktning...