Grannen har byggt in oss vi kommer inte ut från våran ”mark”.

[Claes Sörmland]

Styrelsen kan inte avsäga sig sitt ansvar sådär. Lite förbryllad över bygglovsdiskussionen. Tekniskt sett äger man inte marken och huset när man har bostadsrätt. Det man köper är en nyttjanderätt. Kan man då söka bygglov på föreningens mark?

Vem som helst kan söka och få bygglov på föreningens mark. Ett beviljat bygglov innebär ingen rätt att bygga. Det innebär bara att kommunens byggnadsnämnd efter prövning har lyft förbudet att bygga som finns i PBL.

 

[Dilato]

Det är ju inte helt ovanligt att man söker bygglov eller förhandsbesked på mark man inte äger (ännu) för att få reda på om det ens är lönt att (försöka) köpa marken.

 

[Vattenteam]

Hej jag är helt ny här så vet inte vilket forum jag ska lägga detta i men jag behöver verkligen hjälp!
Vi köpte en bostadsrätt radhus med nyttjanderätt på mark ansluten till huset.
Vi fick inga tomtanvisningar av brf. Vi som ni ser har en garagevägg längst med hela baksidan och grannen har byggt in oss! Vi har försökt lösa detta med grannen men han fick ett raseriutbrott och skrek att vi inte kunde komma och ta av hans tomt för att komma ut, mm. Ska lägga till att det vita planket som ni ser på bilden står om man går efter planket som står mellan våra altaner på våran sida och sattes upp av förra ägare snett för som fick inte röra busken längst bort enligt grannen trots att rötterna då är på våran sida.. vi har haft en från styrelsen här och kollat och han anser att vi får göra vad vi vill med plank och buske för det står på ”våran” sida. Trots detta fick vi absolut inte röra det enligt våran granne innan styrelsen gett honom direktiv hur vi ska göra mellan tomterna.
Han har flera byggnader på sin del och säger att han har papper på dessa och bygglov, problemet är bara att det har varit ett dagis i våra två delar som nu splittrats och brf har då missat att dela tomten så att säga. Hur får han bygglov då på sin mark och dessutom så nära oss? Alla andra i föreningen har så dom kommer ut från sin trädgård men då inte vi, vi har som sagt ett garage som då sköts av brf som tomtgräns vilket jag har svårt att tro då dom iaf måste gå genom vårat hus för att genomföra underhåll på detta.. det är så märkligt alltihopa då det finns allmänning för alla andra men inte för oss. Vänder ut och in på oss och vi vill verkligen inte gå med trädgårdsavfall genom huset. Måste även bygga om trallen då den lutar in mot huset ska vi då behöva gå med allt detta genom huset? Som det ser ut så idag så är hans tomt då våran och våran hans då ingen avdelning gjorts av brf men vi blev nerstampade i skorna av denna charmiga granne. Det står som sakt inte i köpeavtalet eller i mäklarbrochyren att det är en inhägnad trädgård. Har pratat med styrelsen sedan 15 juni men dom gör inget mer än att säger att vi ska komma överens med grannen hur vi ska göra?
Ursäkta för ett väldigt rörigt inlägg det är mer till denna soppa så vet inte hur jag ska hitta rätt hjälp.

Om jag fattat rätt så spärrar garagets långsida hela baksidan av er trädgård. Tittar man på granntomten, så ser det ut att hans trägårdsdel är mycket större och att det där står hans uthus, där bakom ert hus står garaget. Vem har byggt garaget och hur används det? Finns det en väg dit, som ni inte kan nå eller kör man genom allmänning som tillhör Brf eller kommunens mark. Det verkar väldigt osannolikt att det finns bygglov som stänger av er. Börja med (som flera har föreslagit) att begär hos kommunens bygglovsavdelning bygglovshandlingarna för din och grannens tomt och vem som har fått bygglov för garaget och vem i detta fall har skrivit på medgivande att få bygga på hela bredden? Det kostar inget (om inte nya avgifter har införts) eftersom det är offentliga handlingar som måste sparas hos kommunen.
Ber också om detaljplanen för att veta vad som gäller för området.

 

[Blueeye]

Organisationer som BRF eventuellt kan vara med i (Tex "Bostadsrätterna" eller andra liknande) har i huvudsak till uppgift att stötta STYRELSEN. Inte de enskilda medlemmarna. Så där finns det nog inte så mycket hjälp att få för TS. De särskilda föreningar som finns för BRF-medlemmar ger jag inte mycket för.

Vad som står i stadgarna är av största vikt.

Om jag var i samma sits som TS skulle jag börja med att rekvirera stadgarna från Bolagsverket. Inte fråga styrelsen, för vem vet om det har de korrekta stadgarna. Det är endast de stadgar som är registrerade hos Bolagsverket som gäller. Att vara säker på att de stadgar man har i sin hand är de gällande har en poäng. Det kostar en dryg hundralapp om kan kan acceptera att få stadgarna som en pdf-fil via en länk man får på mail.

Jag skulle även passa på och beställa kopia av den ekonomiska planen från samma ställe.

En sak att fundera över är vad som står i upplåtelseavtalet. Det vill säga det avtal som föreningen skrev med förste ägaren av bostadsrätten. Oftast är upplåtelseavtalet en handling som nuvarande boende inte har fått. Alla andra avtal därefter är överlåtelseavtal och dessa brukar vara dåliga på att beskriva vad som ingår i bostadsrätten när det gäller områden utanför lägenhetens fyra väggar.

Att från föreningen begära ut en kopia av upplåtelseavtalet kan vara en åtgärd. Men jag vet inte om föreningen är skyldig att lämna ut en sådan kopia.

En sak man kan göra, och bör göra, är att från föreningen begära ett utdrag ur lägenhetsförteckningen rörande den bostadsrätt man bor i. Alla bör göra detta någon vecka efter man tillträtt för att försäkra sig om att alla pantförskrivningar som säljaren hade är strukna. Det har förekommit fall där föreningen inte har strukit gamla pantförskrivningar och köparen efter några år befinns vara skyldig att betala för skulder som säljaren dragit på sig. Så kolla lägenhetsförteckningen !

Utdrag är föreningen skyldig att ge till den som är innehavaren:
https://www.bostadsratterna.se/kunskapsbanken/l/lagenhetsforteckning

Se även
https://lagen.nu/1991:614
Särskilt kapitel 9 paragraf 10 och 11.

Om jag upplevde att jag inte har styrelsen på min sida skulle jag genast rådfråga en advokat. Helst en som har kompetens just med bostadsrättsföreningar.

Jag har själv kommit i en sits där styrelsen var emot mig/oss. (Ärendet var dock inte alls likt det TS har). Efter att anlitat advokat blev det snurr på det hela. Vi fick rätt i hyresnämnden och styrelsen fick ge sig. (De valde att inte överklaga). Våra advokat- och utredningskostnader landade på 26.548 kronor. Men det var i och med styrelsen inte alls ville gå på vår linje. De de kunde ju ha gett sig redan efter första brevet från advokaten.

Hade vi själva försökt gå emot styrelsen hade vi inte klarat av det. Vi skrev dock själva det första brevet, och redan där dabbade vi oss en smula. Vi gav helt enkelt för mycket information. Hade vi först frågat advokaten hade vårt första brev (som inte skvallrade om att vi hade en advokat med oss) varit annorlunda utformat. Och styrelsen kanske hade vikit sig tidigare. Vem vet.

Lycka till !

 

[Dowser4711]

Vem som helst kan söka och få bygglov på föreningens mark. Ett beviljat bygglov innebär ingen rätt att bygga. Det innebär bara att kommunens byggnadsnämnd efter prövning har lyft förbudet att bygga som finns i PBL.

Och i ett annat exempel med nyttjanderätt så håller jag själv på och söker bygglov för en förenings räkning på mark som vi har nyttjanderätt på.
Kommunen äger marken och det vore ju rätt konstigt om det då bara var kommunen som fick ansöka om bygglovet.

 

[Dowser4711]

Organisationer som BRF eventuellt kan vara med i (Tex "Bostadsrätterna" eller andra liknande) har i huvudsak till uppgift att stötta STYRELSEN. Inte de enskilda medlemmarna. Så där finns det nog inte så mycket hjälp att få för TS. De särskilda föreningar som finns för BRF-medlemmar ger jag inte mycket för.

Vad som står i stadgarna är av största vikt.

Om jag var i samma sits som TS skulle jag börja med att rekvirera stadgarna från Bolagsverket. Inte fråga styrelsen, för vem vet om det har de korrekta stadgarna. Det är endast de stadgar som är registrerade hos Bolagsverket som gäller. Att vara säker på att de stadgar man har i sin hand är de gällande har en poäng. Det kostar en dryg hundralapp om kan kan acceptera att få stadgarna som en pdf-fil via en länk man får på mail.

Jag skulle även passa på och beställa kopia av den ekonomiska planen från samma ställe.

En sak att fundera över är vad som står i upplåtelseavtalet. Det vill säga det avtal som föreningen skrev med förste ägaren av bostadsrätten. Oftast är upplåtelseavtalet en handling som nuvarande boende inte har fått. Alla andra avtal därefter är överlåtelseavtal och dessa brukar vara dåliga på att beskriva vad som ingår i bostadsrätten när det gäller områden utanför lägenhetens fyra väggar.

Att från föreningen begära ut en kopia av upplåtelseavtalet kan vara en åtgärd. Men jag vet inte om föreningen är skyldig att lämna ut en sådan kopia.

En sak man kan göra, och bör göra, är att från föreningen begära ett utdrag ur lägenhetsförteckningen rörande den bostadsrätt man bor i. Alla bör göra detta någon vecka efter man tillträtt för att försäkra sig om att alla pantförskrivningar som säljaren hade är strukna. Det har förekommit fall där föreningen inte har strukit gamla pantförskrivningar och köparen efter några år befinns vara skyldig att betala för skulder som säljaren dragit på sig. Så kolla lägenhetsförteckningen !

Utdrag är föreningen skyldig att ge till den som är innehavaren:
[länk]

Se även
[länk]
Särskilt kapitel 9 paragraf 10 och 11.

Om jag upplevde att jag inte har styrelsen på min sida skulle jag genast rådfråga en advokat. Helst en som har kompetens just med bostadsrättsföreningar.

Jag har själv kommit i en sits där styrelsen var emot mig/oss. (Ärendet var dock inte alls likt det TS har). Efter att anlitat advokat blev det snurr på det hela. Vi fick rätt i hyresnämnden och styrelsen fick ge sig. (De valde att inte överklaga). Våra advokat- och utredningskostnader landade på 26.548 kronor. Men det var i och med styrelsen inte alls ville gå på vår linje. De de kunde ju ha gett sig redan efter första brevet från advokaten.

Hade vi själva försökt gå emot styrelsen hade vi inte klarat av det. Vi skrev dock själva det första brevet, och redan där dabbade vi oss en smula. Vi gav helt enkelt för mycket information. Hade vi först frågat advokaten hade vårt första brev (som inte skvallrade om att vi hade en advokat med oss) varit annorlunda utformat. Och styrelsen kanske hade vikit sig tidigare. Vem vet.

Lycka till !

Ett antal goda råd i inlägget, men det är nog en väldigt bra ide för TS att först säkerställa att hon har rätten på sin sida innan man börjar lägga ut pengar på advokatkostnader. Det känns som att det finns en hel del saker här som mycket väl kan vara korrekta redan.

Exempelvis att den enda indikationen på att TS faktiskt har rätt till annan väg till sin trädgård ett muntligt uttalande från mäklaren.

Om grannen har smällt upp svartbyggen är det väl inte helt uppenbart något som styrelsen är ansvariga för eller delaktiga i, utan en fråga mellan grannen och kommunen?

Kvarstår då den oklara tilldelningen av nyttjanderätt efter förändringen.
Här *kan* TS ha rätt mot styrelsen, men att blanda in advokatkostnader innan det är utrett känns inte särdeles genomtänkt.
Det är ju inte alls omöjligt att dokumentationen styrker de gränser som används idag och att det finns korrekta underlag som ger grannen all rätt till den mark som han nu nyttjar. Bara för att något vid en första anblick verkar orättvist behöver det ju faktiskt inte vara så. Grannen kan ju ha en högre avgift på grund av den tilldelade marken och att det faktiskt finns korrekta beslut bakom det hela då detta var något som reglerades innan TS fick någon form av insyn i föreningens verksamhet.

Om det väl visar sig att TS har rätt i sak mot granne och styrelse när underlagen är framme så kan det mycket väl vara en bra metod att sätta press på dem om underlagen inte räcker som argumentation.

 

[vaxtuna]

Hej jag är helt ny här så vet inte vilket forum jag ska lägga detta i men jag behöver verkligen hjälp!
Vi köpte en bostadsrätt radhus med nyttjanderätt på mark ansluten till huset.
Vi fick inga tomtanvisningar av brf. Vi som ni ser har en garagevägg längst med hela baksidan och grannen har byggt in oss! Vi har försökt lösa detta med grannen men han fick ett raseriutbrott och skrek att vi inte kunde komma och ta av hans tomt för att komma ut, mm. Ska lägga till att det vita planket som ni ser på bilden står om man går efter planket som står mellan våra altaner på våran sida och sattes upp av förra ägare snett för som fick inte röra busken längst bort enligt grannen trots att rötterna då är på våran sida.. vi har haft en från styrelsen här och kollat och han anser att vi får göra vad vi vill med plank och buske för det står på ”våran” sida. Trots detta fick vi absolut inte röra det enligt våran granne innan styrelsen gett honom direktiv hur vi ska göra mellan tomterna.
Han har flera byggnader på sin del och säger att han har papper på dessa och bygglov, problemet är bara att det har varit ett dagis i våra två delar som nu splittrats och brf har då missat att dela tomten så att säga. Hur får han bygglov då på sin mark och dessutom så nära oss? Alla andra i föreningen har så dom kommer ut från sin trädgård men då inte vi, vi har som sagt ett garage som då sköts av brf som tomtgräns vilket jag har svårt att tro då dom iaf måste gå genom vårat hus för att genomföra underhåll på detta.. det är så märkligt alltihopa då det finns allmänning för alla andra men inte för oss. Vänder ut och in på oss och vi vill verkligen inte gå med trädgårdsavfall genom huset. Måste även bygga om trallen då den lutar in mot huset ska vi då behöva gå med allt detta genom huset? Som det ser ut så idag så är hans tomt då våran och våran hans då ingen avdelning gjorts av brf men vi blev nerstampade i skorna av denna charmiga granne. Det står som sakt inte i köpeavtalet eller i mäklarbrochyren att det är en inhägnad trädgård. Har pratat med styrelsen sedan 15 juni men dom gör inget mer än att säger att vi ska komma överens med grannen hur vi ska göra?
Ursäkta för ett väldigt rörigt inlägg det är mer till denna soppa så vet inte hur jag ska hitta rätt hjälp.

Lantmäteriet löser väl detta. Och du o grannen får betala lika mycket.

 

[Dilato]

Lantmäteriet löser väl detta. Och du o grannen får betala lika mycket.

Du har noll koll..

 

[Skärkarl]

Om man har svårt att författa inlägg så finns det förträffliga hjälpmedel med att skriva begripligt

---

Dessutom verkar vår tomt vara omvänt upplåten – det känns som att grannen har vår del och vi har hans.

Hjälpmedlen är inte förträffliga om de hittar på saker som TS inte har skrivit.

 

[Hocke68]

I grund och botten är ju detta en fråga mellan styrelsen och grannen. Det är där det finns ett upplåtelseavtal och det är där det eventuellt finns ett avtal om exklusiv nyttjanderätt för viss av föreningens mark för en viss bostadsrättshavare. Styrelsen måste kliva in och redogöra för hur dessa avtal ser ut.

Precis. Det här är tyvärr en rätt vanlig företelse bland styrelser i Sverige, man hänskjuter frågan till de två som är oense. Man går ju till styrelsen för att man inte är överens och behöver en oberoende tredje part med beslutsmandat att skapa en lösning. Den andra vägen är ju att också kontrollera byggloven. Men styrelsen bör ta i problemet och inte backa

 

[Anonymiserad 170696]

Om grannen har smällt upp svartbyggen är det väl inte helt uppenbart något som styrelsen är ansvariga för eller delaktiga i, utan en fråga mellan grannen och kommunen?

Grannen äger inte fastigheten, det gör föreningen och föreningen har ansvaret för eventuella bygglov på fastigheten.

 

[Bernt Ö97]

Så, det enda som tyder på att ni faktiskt har rätt till åtkomst till tomten utöver via huset är att mäklaren påstod det muntligt en gång?

Sedan står det inget skriftligt om det, grannen nekar er det och styrelsen säger också nej indirekt genom att hänvisa till grannen.

Rent krasst kan ni nog strida om saker som kräver bygglov, men ni kan nog inte neka grannen till att ha ett staket (inte plank) utmed hela sin gräns som omöjliggör det för er att passera deras tomt mot deras vilja.

Mäklaren har förvisso kommit med en felaktig uppgift, men enbart muntligt och det kommer med stor sannolikhet inte gå att utkräva något ansvar där, då de brukar vara rätt bra på att hänvisa till att det är en uppgift som de fått från säljaren, men då det inte är skriftligt är det inte en del av ert avtal.

Så, ställ in er på att ni enbart har tillgång till tomten via huset.

Grannen äger inte fastigheten, det gör föreningen och föreningen har ansvaret för eventuella bygglov på fastigheten.

Helt rätt.
Föreningen äger problemet och måste lösa detta.
TS bör vara påstridig och ställa krav på att styrelsen redovisar avtalsvillkor gentemot innehavare i BRF.
Föreningen ansvarar för att det fins giltigt bygglov för alla byggnader inom föreningen.

 

[Dowser4711]

Grannen äger inte fastigheten, det gör föreningen och föreningen har ansvaret för eventuella bygglov på fastigheten.

Ja, nja.

Föreningen äger fastigheten.
Grannen kan mycket väl ha sökt bygglov, det behöver inte föreningen göra.
Han behöver dock ha tillstånd från föreningen utöver bygglov för att göra bygget, men det innebär inte att föreningen per automatik blir ansvarig gentemot kommunen.

Jag nämnde tidigare att jag håller på med bygglovsansökan just i kombination med nyttjanderätt just nu. I föreningens nyttjanderättsavtal mot kommunen ingår att vi har rätt att bygga en specifik byggnad, under förutsättning att den beviljas bygglov.
Om vi istället skulle smälla upp ett bygge utan bygglov innebär det ju inte att kommunen kommer att lägga en sanktionsavgift mot sig själv på grund av att de äger marken.
Byggnaden äger fortvarande vi i föreningen som har ett nyttjanderättsavtal.

Eller för att ta ett annat exempel som kanske är tydligare:
Vi har ju många trådar här på forumet där en granne gjort ett svartbygge på fel sida gränsen.
Menar du då att kommunen då ska skicka sanktionsavgifterna till personen som äger fastigheten som byggnaden står på. som skickat in anmälan till kommunen eller till ägaren av byggnaden?

Jag skrev dock nja istället för nej, då det ju i fallet med en BRF kan finnas några gråzoner i händelse av att båda nyttjanderätterna har bytt ägare. Då är det nog inte omöjligt att det slutar med att det blir BRF'ens ansvar. Det kan ju även finnas något ytterligare avtal som reglerat att innehavaren av nyttjanderätten får uppföra en byggnad men med villkor att äganderätten ska tillfalla BRF'en.
Men en byggnad på BRF'ens fastighet blir inte BRF'ens egendom bara för att den står på deras mark. Det blir en byggnad på ofri grund.

BRF'en kan absolut kräva att en byggnad på deras mark ska åtgärdas/avlägsnas etc om det inte finns avtal kring dem redan. Men om byggnaden redan är ett svartbygge är det betydligt enklare att använda sig av de färdiga mekanismer som kommunen har i processer och lagstiftning för att hantera det än att försöka få den motvilliga styrelsen att driva ett civilrättsligt mål mot nyttjanderättsinnehavaren.

 

[Claes Sörmland]

Jag har dragit detta med handläggare i Stockholms stad. Deras byggnadsnämnd kommer att rikta sanktioner som t ex byggsanktionsavgift eller åtgärdsförelägganden mot fastighetsägaren bostadrättsföreningen, även om det är någon annan som har utfört en åtgärd som kräver bygglov utan sådant lov.

I vårt fall gällde det oro kring att en ny hyresgäst kanske skulle komma att genomföra olovliga åtgärder utom vår kontroll som styrelse. Ert problem sa typ handläggaren, ni får lösa den delen civilrättsligt utan vår hjälp.

 

[Dowser4711]

Jag har dragit detta med handläggare i Stockholms stad. Deras byggnadsnämnd kommer att rikta sanktioner som t ex byggsanktionsavgift eller åtgärdsförelägganden mot fastighetsägaren bostadrättsföreningen, även om det är någon annan som har utfört en åtgärd som kräver bygglov utan sådant lov.

I vårt fall gällde det oro kring att en ny hyresgäst kanske skulle komma att genomföra olovliga åtgärder utom vår kontroll som styrelse. Ert problem sa typ handläggaren, ni får lösa den delen civilrättsligt utan vår hjälp.

Det låter som en ytterst slapp handläggare och något som ni borde kunna bestrida om ni kan visa på att ni inte är ägare till byggnaden.

Ni har ju i er tur inte rätt att riva byggnaden även om den står på er fastighet om ni inte äger den.
Hade varit väldigt intressant att få det prövat rättsligt.
Det öppnar ju i så fall upp stora möjligheter för alla som får ett svartbygge på sin egen fastighet...