Ebba Busch snart juridisk ägare till omstridda fastigheten

[Takläggare]

Men eftersom du förstår domen så väl måste du ju kunna ta ut en mening där de förklarar att äganderätten övergår när lagfart beviljas och inte när kontraktet undertecknats.

Jag undrar också vad din kommentar är till det vi tagit från Vesterlins lite mer lättlästa text där där det står tydligt att äganderätten övergår vid kontrakt, kan du förklara vad det är vi missuppfattat där?

Samt givetvis applicera domen du använder sig av till fallet med Ebba, vilket ju är vad vi diskuterar här.

Man förklarar att köpeskillingen ska vara betald

 

[Nils Terminus]

Som sagt , dom trodde det inte var möjligt när avtalet sträckte sig över 2 år, men att den även var indelad i att köparen kunde betala innan två år så blev den laglig.
Kontraktet är noga utformat tills handpenning är betald, även Vesterlins med ger detta på sin sida, om det är nu dom som spritt att ägande över går direkt.

Har ju inget med äganderätten att göra. Men jag ger dej ett försöka att försörja förklara den här domen för oss alla. Jag tror många ser fram emot att en sån förklaring.

 

[Takläggare]

Har ju inget med äganderätten att göra. Men jag ger dej ett försöka att försörja förklara den här domen för oss alla. Jag tror många ser fram emot att en sån förklaring.

Men det är det dom förklarar, om det var Vestelind som spritt detta ryckte om äganderätten direkt vid kontraktskrivning så gör dom helt rätt att vara först ut o förklara hur HD ser på saken, som sagt denna tvist var bara ang köpekontraktet o dess betydelse

 

[Takläggare]

Detta är ett citat ur den lättlästa redogörelsen från Vesterlins (och ja, jag tror oclså att de vet vad de håller på med)

"En effekt av formkravet är att avtal om framtida överlåtelse inte är möjligt. Det följer av överlåtelseförklaringen, som innebär att överlåtelse alltid sker här och nu. Brister formkravet i denna delen föreligger inget köp. Äganderättsövergången kan inte, på det sätt som parterna uppenbarligen avsett i det här aktuella köpet, skjutas på framtiden"

Den kunde kringås genom att köparen kunde betala tidigare än 2 år, klart och tydligt står detta.

 

[Takläggare]

Köparen ville kontraktet skulle vara ogiltig , på så sätt få tillbaka sin handpenning , men han fick det inte ogiltigt utan den var giltig.

 

[Nils Terminus]

Köparen ville kontraktet skulle vara ogiltig , på så sätt få tillbaka sin handpenning , men han fick det inte ogiltigt utan den var giltig.

En otroligt djup analys av domen! Nu tror jag alla är helt med på vad du menar......

 

[larka742]

Jag får inleda med att tidsutrymme inte finns för att göra detta så ingående jag egentligen hade hoppats. Jag har ju som hastigast snubblat förbi vad som sagts innan i tråden angående detta, men har ingen koll på hur resonemangen förts, så det återstår att se om jag blir sågad nu. Detta blir ett långt, ej särskilt invecklat, men förhoppningsvis lättläst och pedagogiskt inlägg.

Inledningsvis vill jag nämna att jag har inget emot att äganderätten av en fastighet ofta beskrivs som successiv. Inte så länge personen i fråga är medveten om att det inte är sant.

Vi har tjatat om 4 kap 1 § JB och tyvärr är jag ju tvungen att ta upp den igen, vi behöver inte gå in på alla formkrav då de är avhandlade så det räcker, jag lägger dock vikt vid ordalydelsen.

Ordalydelsen i 4 kap 1 § JB säger att äganderätten är direkt. ”Köp av fast egendom slutes genom upprättande av XXX”. Går vi vidare till formkraven är ett av dessa att det ska finnas en förklaring att säljaren överlåter fastigheten till köparen. Ordet ”överlåter” innebär att det sker direkt. Det får inte stå ”vill överlåta, tänker överlåta, kommer att överlåta” eller liknande. Ett krav är alltså att överlåtelsen sker här och nu.

Nu tänker takläggare att ”stopp och belägg!” Givetvis äger du inte något du inte har betalat för! Det finns dessutom inget köpebrev, kanske ingen bevittning och ingen lagfart! Tillträdet är längre fram i tiden! Sedan hänvisar denne till något om flytande äganderättsövergång och sakrätt. Successiv äganderätt kan jag som sagt gå med på att man slänger sig med, men vid ”flytande äganderätt” går ändå gränsen (såvida det inte rör sig om en båt och man vill vara lite vitsig med orden, men här är vi allvarliga).

Det går inte utan vidare att dra paralleller vad gäller äganderätt av lös egendom och äganderätt av fast egendom. Äganderätten är hos många (och absolut hos takläggare) kopplad till möjligheten att förfoga över den. Jag vill påstå att när det gäller fast egendom har du i Sverige aldrig möjlighet att fullt ut förfoga över din fastighet. Du får ofta inte bygga ett hus på din fastighet när du känner för det, du avgör inte själv om du får dela din fastighet på två. Äger du en bärkraftig skogsbruksfastighet men börjar bli lite till åldern och inte mäktar med hela får du och grannen inte ens själva bestämma att en del ska regleras över till grannen. Förfogandet, och ägandet av fastigheter är alltså på många vis så mycket mer inskränkt än vid lös egendom.

Köparen är alltså civilrättsligt ägare över fastigheten redan efter att ett giltigt kontrakt upprättats (se tex Grauers s. 334.) I kontraktet kan det finnas villkor, exempelvis (jag rekommenderar starkt att det finns med) om att ersättning ska erläggas. Ofta avtalar man även om tillträde. Med denna äganderätt har du nu även rätt att sälja fastigheten vidare och ingå servitutsavtal med mera. Här kan jag också hänvisa till Grauers. Om äganderätten inte hade övergått direkt när kontraktet är undertecknat hade det givetvis inte varit möjligt för köparen att sälja egendomen vidare, vi kan ju inte sälja något vi inte äger.

Därefter upprättas ofta, men inte alltid ett köpebrev. När köpebrevet upprättas förlorar säljaren möjlighet att häva köpet (4:25 JB). Köpebrevet är också ett bevis på att betalning erlagts och att alla de saker vi avtalade om i köpekontraktet är uppfyllda.

Tillträdet avtalas ofta om av praktiska skäl, det är så fruktansvärt bökigt om alla ska ta en fastighet i besittning direkt efter kontraktet har skrivits. Vad gäller äganderättens övergång har det inte på någon vis med tillträdet att göra. Vill du ha källa på det takläggare, så är det att det finns inte en enda paragraf, förarbete, lagkommentar eller värdig doktrin som säger att så är fallet. Även faran för fastigheten övergår här på köparen.

När lagfart sökts och beviljats kan köparen också ta ut inteckningar och vi får ett skydd mot tredje man i samband med att fastighetsregistret upprättats. Detta kan kallas för den sista delen i en succesiv äganderättsövergång, somliga menar att det finns ännu ett steg, nämligen hävden. En mer korrekt beskrivning vore att kalla det för att köparen nu har fått den sista beståndsdelen i ett ägande.

Innan alla dessa saker är uppfyllda har köparen alltså varit ägare hela tiden, men tiden mellan köpekontrakt och köpebrev innebär ofta att hävningsmöjligheter fortfarande finns om någon av parterna bryter kontraktet.

Om vi utgår ifrån att man INTE är ägare i samband med att kontraktet undertecknats hade man inte heller kunnat häva köpet. Bara för att möjligheten att häva köpet finns fram till köpebrevets undertecknande innebär det ju inte att äganderätten inte har övergått. Ingen hade någonsin fått för sig att argumentera på det viset om det gällde lös egendom. Om jag köper ett kylskåp och får det levererat men sedan häver köpet pga fel var ju kylskåpet mitt under hela tiden, varför skulle det vara annorlunda med en fastighet? Jag kan inte häva köpet för något som aldrig var mitt.

Ett exempel på ett rättsfall som belyser just att äganderätten övergår i samband med kontraktsskrivning är NJA 2007 s. 652. I rättsfallet äger bolag A en fastighet, på denna finns maskiner som ägs av bolag B. Bolag A köper därefter maskinerna och de utgör numer alltså tillbehör till fast egendom.

Citat ur rättsfallet

”Vid överlåtelse av lösöre som finns i överlåtarens besittning uppnås skydd mot säljarens borgenärer antingen genom tradition (besittningsövergång) eller genom registrering enligt lagen (1845:50 s. 1) om handel med lösören, som köparen låter i säljarens vård kvarbliva (lösöreköpslagen). Beträffande fast egendom blir en överlåtelse gällande mot överlåtarens borgenärer i och med överlåtelseavtalet.

Längre ner finner vi:

Eftersom de överlåtna maskinerna hos Bulten blev tillbehör till fast egendom genom avtalet, är utgångspunkten att Bulten fått sakrättsligt skydd redan genom avtalet och att Bulten därför var skyddat mot F. & G:s konkursborgenärer vid tidpunkten för konkursbeslutet.”

Takläggare, du argumenterar för att även vid fast egendom övergår äganderätten genom tradition eller registrering. Rättsfallet, tilläggas kan att det kommer från HD, säger uttryckligen att så inte är fallet.

Om vi nu då återgår till det aktuell fallet med Ebba har de kommit så långt att de upprättat kontrakt. Ebbas enda möjlighet att betala för fastigheten hon har köpt hade mer eller mindre varit att kasta lösa sedlar på gubben. Det är inget bra sätt. Ebba har därför gjort det enda rimliga och väckt talan mot ES.

Vi kommer nu in på vår personliga beef angående ej bevittnad köpebrev och hur inskrivningen kan hantera detta.

Eftersom jag är så ytterst pedagogisk tar vi först ett litet snack om funktionen bevittning. Bevittning, är, återigen, inget krav för att äganderätten ska övergå. I sådana fall hade det stått med som ett formkrav i 4 :1 JB. Bevittningen är bara till för att det ska minska risken för att någon blir tvingad att sälja sin egendom. Observera att det bara är ett krav att säljarens namnteckning bevittnas. Man räknar alltså inte med att det är samma risk för att någon tvingas till att köpa en fastighet. För den som undrar lägger inskrivningen mycket liten vikt vid vem som bevittnat, det behöver i regel inte ens finnas ett namnförtydligande. Bevittningen brukar dock ogillas om det är köparna som skriver under, av förståeliga skäl.

Kravet på bevittning framgår som vi alla nu vet av 20 kap 7 § 1 p. För att återigen vara extrem tydlig, om det var så att äganderätten var beroende av bevittning hade lagstiftaren även här haft en chans att säga att förvärvet var ogiltigt utan bevittning. Men nu skrev de inte så, så då kan vi nog sitta lugnt i båten och lita på att det inte är så. De är inte dumma dedär lagstiftarna!

Om köpehandlingen inte är bevittnad ska alltså lagfarten och om det finns, även ansökan om inteckning förklaras vilande.

Var med nu takläggare, för här kommer vi till 8 §.

Om lagfarten förklarats vilande pga att bevittning saknas, som det gör i Ebbas fall, ska överlåtaren föreläggas att väcka talan vid domstol inom viss tid OM han anser att överlåtelsen är ogiltig. Här ser vi alltså att enda syftet med bevittning är överlåtarens skydd. Efterkommes ej föreläggandet utgör bristen i fråga inget hinder mot lagfart. Har talan inte väckts beviljas alltså lagfarten. Observera, takläggare, att det sedan inte finns en mening som säger ”om inte annat följer av 9 eller 10 §§”. Är problemet bevittning slutar vi alltså här.

Givetvis tänker jag redogöra kort för när 10 § används.

Bestämmelsen i 20 kap. 10 § JB om förutsättningarna för lagfartssammanträde innebär att sådant sammanträde ska kunna hållas i följande fall:

1. När förvärvshandling förkommit eller förstörts.

2. När sökanden påstår att ett giltigt förvärv förekommit men saknar kännedom om huruvida förvärvshandling upprättats eller inte.

3. När förvärvshandlingen är bristfällig och bristen inte medför att förvärvet är ogiltigt, prop. 1975/76:21 s 24. Som exempel på brister som kan avhjälpas genom lagfartssammanträde kan nämnas att säljarens namnteckning på en förvärvshandling (som upprättats före JB:s ikraftträdande) inte bevittnats, att bevittning saknas på en bodelnings- eller arv-skifteshandling dagtecknad före 1 januari 1988 eller att ideella fastighetsandelar av misstag har utelämnats i förvärvshandlingen. Denna information finns i fastighetsinskrivningens handbok, vilken bygger på lag, förarbeten och praxis.

Observera att sammanträde endast hålls om bevittning saknas på en handling som var upprättad före jordabalkens ikraftträdande. Anledningen är gissningsvis att bevittning förr i tiden faktiskt var ett formkrav och det därför rör sig om en bristfällig handling.

Typexempel på när lagfartssammanträden hålls är fastigheter som inte har en lagfaren ägare alls eller den lagfara ägaren blev registrerad som lagfaren ägare år 1829 och fastigheten rimligtvis har överlåtits efter det, men vi har ingen tydlig överlåtelsekedja.

Tack för mig!

#mic drop

Tycker hela diskussionen är intressant som sådan.
Allt detta ovan hur ställer man det mot det som står i §5.

"5 § Har i köpehandlingen föreskrivits att köpebrev skall upprättas,
skall det anses som om förvärvets fullbordan eller bestånd gjorts beroende av köpeskillingens erläggande."


Fungerar det ovanstående med det du skrev nedan?
Förvärvet antas INTE vara fullbordat OM det skall upprättas ett köpebrev.

"Innan alla dessa saker är uppfyllda har köparen alltså varit ägare hela tiden, men tiden mellan köpekontrakt och köpebrev"

 

[Takläggare]

Tycker hela diskussionen är intressant som sådan.
Allt detta ovan hur ställer man det mot det som står i §5.

"5 § Har i köpehandlingen föreskrivits att köpebrev skall upprättas,
skall det anses som om förvärvets fullbordan eller bestånd gjorts beroende av köpeskillingens erläggande."


Fungerar det ovanstående med det du skrev nedan?
Förvärvet antas INTE vara fullbordat OM det skall upprättas ett köpebrev.

"Innan alla dessa saker är uppfyllda har köparen alltså varit ägare hela tiden, men tiden mellan köpekontrakt och köpebrev"

Visst är domen mycket intressant , samtidigt är den giltig, men det var även stora pengar dom förlora , vad rätten uppger som svek . jag förstår dom ville få kontraktet ogiltigt förklarat.

 

[Takläggare]

Tycker hela diskussionen är intressant som sådan.
Allt detta ovan hur ställer man det mot det som står i §5.

"5 § Har i köpehandlingen föreskrivits att köpebrev skall upprättas,
skall det anses som om förvärvets fullbordan eller bestånd gjorts beroende av köpeskillingens erläggande."


Fungerar det ovanstående med det du skrev nedan?
Förvärvet antas INTE vara fullbordat OM det skall upprättas ett köpebrev.

"Innan alla dessa saker är uppfyllda har köparen alltså varit ägare hela tiden, men tiden mellan köpekontrakt och köpebrev"

Exakt utformning framkommer inte vad jag kan se, (har inte läst köpekontraktet) men dom hänvisar till köpeskillingens betydelse för att avtalet ska vara fulländat när köpeskilling är betald.

 

[SarB]

En otroligt djup analys av domen! Nu tror jag alla är helt med på vad du menar......

Ja detta är revolutionerande! kanske rent av borde läggas in som lagkommentarer i JB, sjölagen eller ärvdabalken. Ta vad du vill!

 

[larka742]

Tycker det hela är väldigt flummigt, en massa inlägg ...kunde ni inte hitta bättre rättsfall????
Iallafall..

Finns tydligen flera aspekter.
Skatteverkets ställningstagande 2004-05, Förmögenhetsbeskattning - Äganderättsklausul vid överlåtelse av bostadsrätt | Skatteverket
"Den skattemässiga äganderrätten för fastighet övergår vid dagen för ett giltigt köpekontrakt. Om parterna uttryckligen i köpekontraktet har angett en senare tidpunkt för övergång av äganderätten, anses istället äganderätten enligt praxis övergå vid den i avtalet angivna tidpunkten"

De hänvisar sedan till NJA 1995 s. 178 | lagen.nu
"Köparen blir civilrättslig ägare till fastigheten och kan i princip förfoga fritt över densamma trots att äganderättens slutgiltiga övergång är villkorad av t ex köpeskillingens erläggande och utfärdande av köpebrev."


Finns sedan klausul angående äganderättens övergång men inte ens det har giltighet mot JB enligt HD då..


Men med dessa lagar och regler - VARFÖR skulle man som säljare vara ansvarig för fastigheten mellan köpekontrakt och tillträde? Ja - om man pga misskötsel har sönder något, men säg att ens spis går sönder under den eller de månader som går mellan köpekontrakt och tillträde. Det är inte unikt att något går sönder då och då.
Enligt detta äger ju köparen redan fastigheten... så, varför ska man ersätta något man inte äger?


Och... att hela systemet bygger upp en möjlighet att spekulera på fastigheter.

 

[Takläggare]

Tycker det hela är väldigt flummigt, en massa inlägg ...kunde ni inte hitta bättre rättsfall????
Iallafall..

Finns tydligen flera aspekter.
Skatteverkets ställningstagande 2004-05, Förmögenhetsbeskattning - Äganderättsklausul vid överlåtelse av bostadsrätt | Skatteverket
"Den skattemässiga äganderrätten för fastighet övergår vid dagen för ett giltigt köpekontrakt. Om parterna uttryckligen i köpekontraktet har angett en senare tidpunkt för övergång av äganderätten, anses istället äganderätten enligt praxis övergå vid den i avtalet angivna tidpunkten"

De hänvisar sedan till NJA 1995 s. 178 | lagen.nu
"Köparen blir civilrättslig ägare till fastigheten och kan i princip förfoga fritt över densamma trots att äganderättens slutgiltiga övergång är villkorad av t ex köpeskillingens erläggande och utfärdande av köpebrev."


Finns sedan klausul angående äganderättens övergång men inte ens det har giltighet mot JB enligt HD då..


Men med dessa lagar och regler - VARFÖR skulle man som säljare vara ansvarig för fastigheten mellan köpekontrakt och tillträde? Ja - om man pga misskötsel har sönder något, men säg att ens spis går sönder under den eller de månader som går mellan köpekontrakt och tillträde. Det är inte unikt att något går sönder då och då.
Enligt detta äger ju köparen redan fastigheten... så, varför ska man ersätta något man inte äger?


Och... att hela systemet bygger upp en möjlighet att spekulera på fastigheter.

Samtidigt säger den så här ,

När beviljas lagfart?
Även när överlåtelsen sker med sådana här uppskjutande villkor blir köparens ansökan om lagfart anhängig omedelbart när köpet har uppkommit i webbtjänsten. Lagfart beviljas först när inskrivningsmyndigheten fått en utredning om äganderättens övergång, i det här fallet en utredning om betalning av köpeskillingen.

Köpebrevet kan ha ett villkor om att äganderätten övergår till köparen först när hela köpeskillingen

https://www.kiinteistoasiat.fi/help...ion/mandatory_terms/content/info_22?locale=sv

 

[Nötegårdsgubben]

Samtidigt säger den så här ,

När beviljas lagfart?
Även när överlåtelsen sker med sådana här uppskjutande villkor blir köparens ansökan om lagfart anhängig omedelbart när köpet har uppkommit i webbtjänsten. Lagfart beviljas först när inskrivningsmyndigheten fått en utredning om äganderättens övergång, i det här fallet en utredning om betalning av köpeskillingen.

[länk]

Kan vi hålla oss till svensk rätt?

 

[larka742]

Fortsätter...
Ägare och innehavare | Rättslig vägledning | Skatteverket

"Civilrättsligt anses inte äganderätten övergå från säljare till köpare vid en bestämd tidpunkt. I regel anses den övergå successivt eftersom både ett köpekontrakt och ett köpebrev krävs för att ett köp ska anses fullgånget."

Hmm...

 

[Takläggare]

Fortsätter...
Ägare och innehavare | Rättslig vägledning | Skatteverket

"Civilrättsligt anses inte äganderätten övergå från säljare till köpare vid en bestämd tidpunkt. I regel anses den övergå successivt eftersom både ett köpekontrakt och ett köpebrev krävs för att ett köp ska anses fullgånget."

Hmm...

Skatteverkets sidor, oj vad det tar tid att gå igenom dessa.

Äganderättsklausul
Ett köpekontrakt innehåller vanligen en klausul som anger att äganderätten ska övergå till köparen först vid en senare tidpunkt. Här kan det till exempel stå ”äganderätten till fastigheten övergår först på tillträdesdagen” eller ”äganderätten till fastigheten övergår till köparen först sedan kvitterat köpebrev överlämnats”. När det finns en äganderättsklausul i köpekontraktet så är det denna klausul som avgör äganderättens övergång. Saknas sådan klausul anses äganderätten övergå redan på köpekontraktsdagen (RÅ 1993 ref. 16). Avtalad tillträdesdag saknar även här betydelse.

Säljare och köpare av en fastighet kan avtala att köparen ska ersätta säljaren för den fastighetsavgift/fastighetsskatt som gäller för tiden efter äganderättsövergången. Detta ändrar inte kravet på att det är ägaren vid årets ingång som ska påföras underlaget för fastighetsskatt/fastighetsavgift. Skatteverket anser att en sådan ersättning inte heller ska påverka kapitalvinstberäkningen (Skatteverkets ställningstagande - Fastighetsskatt/Fastighetsavgift - fördelning mellan säljare och köpare).

Exempel: äganderättsövergång
Om det i ett köpekontrakt daterat 2014-12-10 framgår att äganderätten ska övergå 2015-01-15, är säljaren ägare till fastigheten vid ingången av år 2015. Det är då säljaren som ska betala fastighetsavgift eller fastighetsskatt för hela år 2015.