Dolt fel uterum

[Thomas59]

I stort sett korrekt.

Något rekvisit (krav) på att felet ska vara ”osannolikt” finns dock inte. Har inte lagtexten i huvudet men vill minnas att skrivningen är något i stil med att felet ”...inte kan förväntas...” med hänsyn till fastighetens ålder, skick, pris osv. Finns några andra rekvisit också.

Med det sagt så har köparen inget case. Indikationer på fel fanns, som borde ha föranlett en fördjupad undersökning. Det räcker i princip som grund för bestridande men bör ändå inte anges i den första bestridan. Går köparen ändå vidare kan även andra grunder diskuteras.

Ett enkelt bestridande räcker. Kortfattat men vänligt. Några grunder för bestridandet behöver inte anges i detta läge. Det är helt upp till köparen att ange de grunder köparen lutar sig mot. Då du vet dessa grunder kan du på ett bättre sätt bemöta kravet.

Erbjud absolut inte någon ”mindre summa” för att döva ert eget samvete. Dokumentera sedan alla kontakter med köparen löpande. Datum/klockslag plus kort sammanfattning av vad som hänt och sagts. Försök i möjligaste mån att hålla kontakten skriftlig, tex mail, då muntlig kommunikation kan vara svår att dokumentera/bevisa.

Jag vill påpeka några missförstånd.

Om de har besiktigat eller inte är inte relevant i sammanhanget. Det påverkar inte bedömningen. Åldersavdrag är något försäkringsbolag kör med, det är inte heller relevant.

För att de ska kunna kräva ersättning för dolt fel så ska felet inte gå att se vid en undersökning, det verkade ju finnas synliga tecken. Felet ska dessutom vara osannolikt, något det inte är med tanke på konstruktioner som var synliga.
Den summa man kan kräva är skillnaden i fastighetsvärde om skadan var känd. Med tanke på åldern gissar jag att det inte skulle handla om så stor summa.

Denna summa måste dessutom vara en betydande andel av köpeskillingen. Hur mycket det är är inte definierat. Men 4% (har jag för mig) bedömdes som för lite.

Personligen tycker jag att många rekommenderar en väl kort ton mot köpare. Man ska inte ge sig in i diskussioner, men att bestrida utan en kommentar ser jag som rent ohövligt.

 

[Thomas59]

Nej, det stämmer inte. Jag tror att du missuppfattat det hela.

Någon 10-årsgräns, såsom du beskrivit, finns inte. Jag tror du förväxlat det med att en säljare kan bli ersättningsskyldig för ”dolda fel” upp till 10 år efter försäljningen.

Den starkaste grunden för bestridande är att köparen inte fullgjort sin undersökningsplikt då det fanns tydliga indikationer på att något kunde vara fel. En fördjupad undersökning hade med största sannolikhet visat på felet och därmed faller köparens ansvar.

Hej,

Hade uterummet varit renoverat inom 10 år hade de kunnat åberopa detta som ett dolt fel, om anledningen för läckaget hade berott på ett utförandefel i konstruktionen. Men eftersom att uterummet är 30-ish år gammalt och läckaget troligen beror på slitage kan detta inte betraktas som ett dolt fel. Du har ingen bevisbörda, utan köparen har. Kan de bevisa att det är en avvikelse från branschstandarden när uterummet byggdes på 80-talet så kommer de tyvärr ändå inte lyckas få er att ersätta detta.
Slå ifrån er deras krav, så får de arbeta vidare med problemet om de anser att de är värt det.

Lycka till!

 

[Thomas59]

Nej, det stämmer inte.

Mäklaren har fullgjort sitt uppdrag i och med att köpet slutförts och har inget med ev dolda fel att göra.

Hej!
Jag förmodar att ni haft en mäklare då ni sålt huset?
Det är mäklarens uppgift att svara på köparnas frågor och klagomål .
Som jag ser det så behöver ni inte vara oroliga för köparnas krav.
Dem har en undersökningdplikt.
Likaså som ni har upplysninhsplikt ,där har ni varit tydliga med att uterummet bör renoveras. Detta borde köparna uppmärksammat och kontrollerat.
Dem har inget att komma med
Mvh Anneli

 

[Thomas59]

Visserligen, men i praxis har säljarens upplysningsplikt bedöms som betydligt svagare än köparens undersökningsplikt. I praktiken innebär detta att upplysningsplikten har liten juridisk betydelse.

Det gör det.
[länk]

 

[Thomas59]

NEJ, NEJ, NEJ1

Kom inte med några hobbyjuridiska råd om ni inte vet vad ni pratar om. Absolut INGET om ”indikationer” eller ”teknisk livslängd” etc. Göd inte trollet (dvs ge inte säljaren några idéer)!

Ett enkelt ”Bestrider betalningsansvar” räcker.

Till TS: Här har du ditt "hövliga men bestämda avfärdande av köparens krav sammanfattat på ett enkelt och tydligt sätt:

"På grund av att det fanns vissa indikationer på problem och dels för att uterummet är på gränsen till sin tekniska livslängd och inte har något väsentligt värde" så är ni inte av uppfattningen att det är att betrakta som ett dolt fel. Ni kan även lägga till påpekandet från "säljarens upplysningar".

Efter det behöver ni inte på något sätt bekymra er över om köparen fortsätter hävda dolt fel. Hänvisa dessa till en jurist eller valfri annan auktoritet så kommer de få förklarat för sig att de är ute och cyklar.

Ni kan fortsatt sova gott om nätterna.

 

[Daniel 109]

Den starkaste grunden för bestridande är att köparen inte fullgjort sin undersökningsplikt då det fanns tydliga indikationer på att något kunde vara fel.

Du ska kanske inte komma med pekpinnar. Det här är rent felaktigt. Huruvida de undersökt eller ej kvittar.

Jag håller inte med dig om att man ska vara så kort i tonen som du förespråkar. Men framför allt är bristande besiktning inte en grund för att bestrida.

 

[Thomas59]

Ok, jag förstår hur du tänker så ett förtydligande är kanske på sin plats, då jag kanske uttryckte mig oklart. Morgonkaffet hade helt enkelt inte börjat verka.

Det är riktigt att det inte spelar någon roll om köparen undersökt eller ej. Vad jag menade var att då ”indikationer” på att fel kan finnas (Lukt, avsaknad av bleck och möjligen något ytterligare, minns inte allt TS skrev) utökas undersökningsplikten och då borde köparen alt besiktningsmannen ha hittat rötskadan, så i sak har köparen inte fullgjort sin undersökningsplikt. Hade köparen gjort det (undersökt vidare) hade felet hittats (således inte dolt) och utgör därför inte grund för talan om fel i fastighet.

Rätt ska vara rätt så tack för påpekandet.

Du ska kanske inte komma med pekpinnar. Det här är rent felaktigt. Huruvida de undersökt eller ej kvittar.

Jag håller inte med dig om att man ska vara så kort i tonen som du förespråkar. Men framför allt är bristande besiktning inte en grund för att bestrida.

 

[klimt]

Du ska kanske inte komma med pekpinnar. Det här är rent felaktigt. Huruvida de undersökt eller ej kvittar.

Jag håller inte med dig om att man ska vara så kort i tonen som du förespråkar. Men framför allt är bristande besiktning inte en grund för att bestrida.

Så här säger lagstiftningen.
"Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet."
Det finns givetvis inget krav på besiktning för att senare ställa krav, även om väl så gott som alla köpare gör någon form av en egen besiktning vid visningen av huset. Men man måste kunna visa att felet inte kunnat upptäckas om man undersökt fastigheten på det sätt som lagstiftningen anger.

Det är väl upp till den säljare som fått krav på ersättning för fel att avgöra hur man vill svara, kortfattat eller mer utvecklande. Min uppfattning är att det är den som ställer krav som ska utveckla sin talan och att motparten sedan bemöter detta, inte tvärtom. Om man som säljare utvecklar argument finns en risk att dessa argument delvis är felaktiga eller tveksamma, vilket kan tolkas till fördel för köparen. Grunden för bestridande är ofta att man som säljare anser att köparen inte fullgjort de krav som ställs på säljaren i lagstiftningen (avvikelse som löparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad). Men det räcker att argumentera kring detta till dess köparen ställer detaljerade krav.

 

[Ellenkaramellen]

Köparna kände en doft och började då riva panelen och fann en rötskada. (Enligt TS)

/Jonas

Jag köpte ett hus byggt -76 där det kändes En svag sommarstugedoft i vardagsrummet. Eftersom platta på mark från 70-talet är en riskkonstruktion bad jag säljaren om att få göra en invasiv besiktning. I den tog besiktningsmannen bort panelbrädor, fuktmätare och kontrollerade syllen och tog till och med loss en bit. När allt var klart spikade vi på panelen igen. Likadant med kattvindarna. Det fanns inga luckor och det gick inte att kontrollera eventuell fukt/påväxt. Så då sågades ett hål upp inne i en klädkammare som sedan återställdes.
Din köpare kan inte komma undan med att det är ett dolt fel bara för att man var tvungen att lyfta på några panelbrädor. Men en normal besiktning är enbart okulär och många fattar inte att det går att köpa till massor för att kontrollera detaljer mer ingående.
Håller med om att ni ska svar kort men nekande och sen låta dem ta det vidare om dom nu tror att det kommer att leda nånstans (vilket det inte kommer att göra).

 

[E.6745]

Hej,
Jag har lite funderingar gällande dolt fel på uterummet på fastigheten vi nyligen sålt.

Huset är från 1964 och uterummet är byggt någon gång på 80-talet skulle vi tro. Det är fäst mot husets ena vägg och har själv då tre sidor som består av panel på nedre halvan och sedan fönster på övre halvan. Nu åberopar våra köpare dolt fel då de upptäckt rötskador bakom panelbrädorna när de tagit bort dessa. De började ta bort dem då de känt en doft. Vi har dock aldrig känns någon speciell obehaglig doft mer än att uterum luktar som uterum gör. Där är inga bleck runt fönsterna alls och man kan ju se färgsläpp på brädorna utifrån. Så man kan ju ana att fukt kan ta sig in men gissar att man byggde uterum så på den tiden...? Sen visste vi såklart inte att där var rötskador under men att det var dags att renovera uterummet pratade vi t.o.m. med säljarna om när vi skrev papper då vi sa att det hade varit vårt nästa projekt om vi inte istället sålt.

Jag tror själv inte de kan komma nån vart med detta men samtidigt hittar jag ingen tydlig och klar information om det. Man vill ju inte bara avvisa utan ”bevis” för att det inte är ett dolt fel. Om det nu inte är det?

Hur ska vi gå vidare nu? Eller hur behöver dem gå vidare mer än att be oss betala och om vi då säger nej för vi inte tror att det går under dolt fel. Kan man be dem ringa någon och kan vi ringa någon som kan förklara om detta är ett dolt fel eller inte?

De har haft en besiktningsman men i den ingår ju inte uterummet.

Ett dolt fel är ett fel en köpare inte kunnat ana sig till med hänsyn taget till husets ålder, skick och övrig beskaffenhet gör lagen gällande.
Ett uterum som är 30-40 år gammalt har passerat sitt bäst före datum för längesen och landar definitivt under vad en köpare borde ha anat sig till med hänsyn taget till ålder. Då är det alltså inget dolt fel utan ett upptäckbart fel som landar under köparens undersökningsplikt. Bevisbördan ligger dessutom inte på er i detta läget utan på köparen.

Mitt förslag på svar:
Vi bestrider ert yrkande. Ett dolt fel är ett fel ni inte kunnat ana er till utifrån husets ålder, skick och övrig beskaffenhet. Även då vi inte hade kännedom om rötskador i uterummets vägg så informerade vi er om att uterummet var äldre och i behov av översyn innan vi skrev kontrakt. Vi nämnde även då att om vi inte sålt huset hade uterummet varit vårt nästa steg att renovera.

Mer komplicerat än så behöver det inte vara. Sedan är det upp till köparna om de väljer att gå vidare med frågan eller inte. Väljer de att gå vidare med en stämningsansökan till tingsrätten har ni genom er hemförsäkring möjlighet att anlita en jurist till en mycket låg kostnad. Denna kostnad bekostas dessutom av den part som förlorar målet vilket det låter som med väldigt hög sannolikhet kommer vara köparen av ert hus.

 

[Sir Duke]

Ett dolt fel är ett fel en köpare inte kunnat ana sig till med hänsyn taget till husets ålder, skick och övrig beskaffenhet gör lagen gällande.
Ett uterum som är 30-40 år gammalt har passerat sitt bäst före datum för längesen och landar definitivt under vad en köpare borde ha anat sig till med hänsyn taget till ålder. Då är det alltså inget dolt fel utan ett upptäckbart fel som landar under köparens undersökningsplikt. Bevisbördan ligger dessutom inte på er i detta läget utan på köparen.

Mitt förslag på svar:
Vi bestrider ert yrkande. Ett dolt fel är ett fel ni inte kunnat ana er till utifrån husets ålder, skick och övrig beskaffenhet. Även då vi inte hade kännedom om rötskador i uterummets vägg så informerade vi er om att uterummet var äldre och i behov av översyn innan vi skrev kontrakt. Vi nämnde även då att om vi inte sålt huset hade uterummet varit vårt nästa steg att renovera.

Mer komplicerat än så behöver det inte vara. Sedan är det upp till köparna om de väljer att gå vidare med frågan eller inte. Väljer de att gå vidare med en stämningsansökan till tingsrätten har ni genom er hemförsäkring möjlighet att anlita en jurist till en mycket låg kostnad. Denna kostnad bekostas dessutom av den part som förlorar målet vilket det låter som med väldigt hög sannolikhet kommer vara köparen av ert hus.

Skriv inte så långt svar.
Följ rådet från Thomas59 längre upp.
Hänvisa inte till något muntligt som ni snackat om.
För inte in nya begrepp såsom översyn [av fasaden]. Gör inga tillägg om vad ni kände, tyckte eller menade.
Låt köparen vårda, undersöka, driva fallet. Ni ska inte visa att de har fel, de ska visa att de har rätt.

 

[Thomas59]

Nej tyvärr Elin. Ditt förslag är inte att rekommendera.

Instämmer i stället till 100% med Sir Duke ovan. Det ni som säljare bör göra är att så kortfattat som möjligt Skriftligt bestrida kravet. Om det nu är ett formellt krav? Det framgår inte riktigt.

Absolut inga förklaringar om vad dolt fel är för något, inget om vad ni som säljare ev hade kännedom om, inget om vad ni som säljare ev informerade om, inget om vad som sades i er dialog med köparna. Tids nog får ni, vid en ev stämning, möjlighet att utveckla er sak, och då med hjälp av en fastighetsjurist.

Det är upp till köparna att driva processen och ange vad de har för stöd för sina krav. Köparna har bevisbördan. Bestrid kravet och avvakta sedan ev återkoppling eller stämning från köparens sida. DOKUMENTERA ALLT!

Ett dolt fel är ett fel en köpare inte kunnat ana sig till med hänsyn taget till husets ålder, skick och övrig beskaffenhet gör lagen gällande.
Ett uterum som är 30-40 år gammalt har passerat sitt bäst före datum för längesen och landar definitivt under vad en köpare borde ha anat sig till med hänsyn taget till ålder. Då är det alltså inget dolt fel utan ett upptäckbart fel som landar under köparens undersökningsplikt. Bevisbördan ligger dessutom inte på er i detta läget utan på köparen.

Mitt förslag på svar:
Vi bestrider ert yrkande. Ett dolt fel är ett fel ni inte kunnat ana er till utifrån husets ålder, skick och övrig beskaffenhet. Även då vi inte hade kännedom om rötskador i uterummets vägg så informerade vi er om att uterummet var äldre och i behov av översyn innan vi skrev kontrakt. Vi nämnde även då att om vi inte sålt huset hade uterummet varit vårt nästa steg att renovera.

Mer komplicerat än så behöver det inte vara. Sedan är det upp till köparna om de väljer att gå vidare med frågan eller inte. Väljer de att gå vidare med en stämningsansökan till tingsrätten har ni genom er hemförsäkring möjlighet att anlita en jurist till en mycket låg kostnad. Denna kostnad bekostas dessutom av den part som förlorar målet vilket det låter som med väldigt hög sannolikhet kommer vara köparen av ert hus.

 

[Daniel 109]

Jag håller med om att Elins förslag tar med onödigt mycket detaljer. Men att ta det så kortfattat det bara går är inte heller vettigt.

 

[Sir Duke]

Jag håller med om att Elins förslag tar med onödigt mycket detaljer. Men att ta det så kortfattat det bara går är inte heller vettigt.

Förklara varför. Vi lyssnar

 

[Daniel 109]

Därför att jag har en annan syn på hur man uppför sig mot omgivningen än dig, Thomas och SueCea.

Man kan svara sakligt, tydligt och trevligt utan att snärja in sig i onödiga detaljer om vad som är sagt och inte.