Dolt fel uterum

[Jonathan Becker]

Jonathan, du skrev:
”Hade uterummet varit renoverat inom 10 år hade de kunnat åberopa detta som ett dolt fel, om anledningen för läckaget hade berott på ett utförandefel i konstruktionen.”

För det första så var konstruktionen ca 30 år gammal så ditt resonemang faller redan på den grunden. Visserligen vill jag minnas att TS skrev att dom målat om för en tid sedan men det påverkar inte frågan om ansvar för ”dolt fel”.

För det andra så har en entreprenörs ansvar (garanti?) inget att göra med ansvarsfrågan vad gäller ”dolt fel”. Det ansvaret är en fråga mellan entreprenören och uppdragsgivaren. I detta fall teoretiskt TS. Skulle en situation uppstå där ett ”dolt fel” faller inom ramen för en entreprenörs garanti får garantianspråket drivas av den som beställt jobbet (säljaren vanligtvis), helt oberoende av ansvaret för det ev dolda felet.

För det tredje är definitionen av ”dolt fel” INTE enbart att ett arbete inte utförts enligt den vid tiden gällande branschstandarden. Frågan om ”dolt fel” är betydligt mer komplext än så.

För det fjärde. Nej, enbart det faktum att en entreprenör ej följt branchstandard gör inte att man vid skada kan förutsätta att det rör sig om ett konstruktionsfel i den meningen att konstruktionsfelet ORSAKAT skadan. Det måste i så fall visas på ett kausalsamband mellan skadan/felet och avvikelsen från standard. En ev garanti från entreprenörens sida kan, beroende på utformning, täcka vilka skador som helst men detta lär inte vara särskilt vanligt. Detta har i vilket fall inget att göra med frågan om TS ansvar i detta fall, eller frågan om det kan röra sig om ett ”dolt fel”.

För det femte. Nej, ”dolt fel” definieras inte i lagtexten, eller praxis, som ”...något som inte utförts enligt den gällande branschstandarden vid tidpunkten detta utfördes. Frågan om ”dolt fel” är betydligt mer komplex än så.

För det sjätte. Nej, även om det nu hade varit så att uterummet renoverats inom en entreprenörs garantitid så kan man inte, som du påstår ”förutsätta” att det rört sig om ett konstruktionsfel. Fel kan uppstå även om entreprenören följt alla standards och gjort allting rätt. Inte heller innebär beräknad livslängd att alla fel som uppstår under den beräknade livslängden utgör bevis för konstruktionsfel (garantiansvar), eller för den delen ”dolt fel”.

För det sjunde. Här har du tyvärr fel igen. Ett ”dolt fel” kan visst åberopas även om en entreprenör följt den vid tiden gällande branschstandarden. ”Dolda fel” har inte den starka koppling till enbart branschstandard som du tycks tro.

Jag tror du blandar ihop begreppen här, och inför definitioner av ”dolt fel” som inte har stöd varken i förarbeten, lagtext eller praxis. Det är lätt hänt. Problematiken är komplex.

Garantitid och ansvarstid för en entreprenör är två skilda saker. Ja, uterummet var 30+ år gammalt. Därav skrev jag ” Hade uterummet varit renoverat inom 10 år...” för då hade man med största sannolikhet kunnat hävda ett dolt fel, förutsatt att det inte kunnat upptäckas vid en besiktning.
Jag har svårt att se en anledning till någon form av skada som inträffar inom 10 år efter uppförandet som inte inneburit en avvikelse från de gällande branschreglerna? Jo, yttre påverkan som råttor, vandalism, storm, baktryck etc.. Men här är det bara en fråga om vem som skall ta självrisken och vilket försäkringsbolag som ska pynta.
”Dolt fel” är väl framtaget med ändamålet att undvika ”fulbyggen” där köparen tror sig köpa något som är nytt, men som innanför golv och väggar visar sig vara helt fel och säljaren skall få ta smällen.
Men ett uterum från 80, 90-talet kan omöjligt betraktas som nytt, utan här bör man som köpare ha med eventuellt underhåll/renovering i sin kalkyl.

 

[Thomas59]

Hävda ”dolt fel” kan man ju alltid göra men det betyder inte att det ÄR ett dolt fel. Lagstiftarna har, förutom kravet att köparen kan visa på ett fel, satt upp ett antal ytterligare rekvisit (kriterier/krav) för när ersättning ska kunna utgå för ett fel. Detta har sedan i praktiken skärpts i praxis genom att domstolarna tex ställer krav på att priset på fastigheten skulle ha minskat med ett betydande belopp om felet varit känt vid köpet, för att ersättning ska kunna utgå. Mindre skador som inte påverkar priset annat än marginellt ger då ingen ersättning, enkelt uttryckt. Även andra saker har tagits hänsyn till i praxis.

Därför stämmer det inte att ett fel som uppstått inom en ev garantitid ”...med största sannolikhet...” skulle bedömas som ett ”dolt fel”. Upptäcks felet eller kunde det ha upptäckts vid en besiktning är det, som du skriver, inte ett dolt fel.

När det gäller frågan om ”dolt fel” verkar du ha hakat upp dig på en ev entreprenörs garantitid. Den har dock inget med frågan om ”dolt fel” att göra annat än att en säljare som dömts att betala ersättning för ”dolt fel” kan vända sig till entreprenören med ersättningsanspråk. Alla typer av fel täcks dock inte av ev garantier och alla fel ersätts inte heller av försäkringsbolagen så säljaren kan mycket väl bli utan ersättning trots att säljaren måste ge köparen ersättning.

Ja man kanske kan säga att lagstiftningen kring ”dolt fel” är till för att skydda köparen från fulbyggen men mera korrekt är att säga att lagstiftningen är till för att skydda köparen från fel som köparen inte borde ha förväntat sig med hänsyn till tex pris, ålder etc. Huruvida köparen förväntat sig att ”...köpa något nytt...” eller ej är inte relevant.

Värt att notera är också att lagstiftningen kring fel i fastighet täcker betydligt mer än byggfusk och fel/skador på fastigheten, så ditt resonemang är kanske lite för förenklat även om jag förstår att du tänker på just TS ev skada.

Rent allmänt får jag intrycket att många tror att lagstiftningen är binär. Alltså antingen är det ”dolt fel” eller inte och att man kan säga vad utfallet blir genom att läsa lagtexten. I ett tvistemål dömer dock domstolen på den bevisning som parterna lägger fram och inget annat. Lägger inte köparen fram övertygande bevisning dömer inte domstolen till köparens fördel. Beviskraven är väldigt höga i dessa fall. Högre än för den motbevisning som en ev säljare ev lägger fram.

Garantitid och ansvarstid för en entreprenör är två skilda saker. Ja, uterummet var 30+ år gammalt. Därav skrev jag ” Hade uterummet varit renoverat inom 10 år...” för då hade man med största sannolikhet kunnat hävda ett dolt fel, förutsatt att det inte kunnat upptäckas vid en besiktning.
Jag har svårt att se en anledning till någon form av skada som inträffar inom 10 år efter uppförandet som inte inneburit en avvikelse från de gällande branschreglerna? Jo, yttre påverkan som råttor, vandalism, storm, baktryck etc.. Men här är det bara en fråga om vem som skall ta självrisken och vilket försäkringsbolag som ska pynta.
”Dolt fel” är väl framtaget med ändamålet att undvika ”fulbyggen” där köparen tror sig köpa något som är nytt, men som innanför golv och väggar visar sig vara helt fel och säljaren skall få ta smällen.
Men ett uterum från 80, 90-talet kan omöjligt betraktas som nytt, utan här bör man som köpare ha med eventuellt underhåll/renovering i sin kalkyl.

 

[ProfessorKalkyl]

Många som gillar att diskutera och vilja förklara hur och varför definitionen "dolt fel" existerar.
Man bör nog undvika att ta den diskussionen mellan säljare och köpare hur väl man än menar.
Rådet är att vänligt förklara att det de påstår inte omfattas av begreppet dolt fel och inte så mycket mer än så.
Det finns ett utrymme för tolkning i lagen men det ska väldigt mycket mer till för att dolt fel ska gälla än vad merparten här hävdar;
Felet måste ha funnits vid köptillfället
Felet ska ha alltså ha funnits redan när du köpte huset, men inte gått att upptäcka ens vid en noggrann besiktning. Det gäller förstås oavsett vilken typ av fel det gäller – avlopp, badrum, elinstallationer, ventilation eller något annat. När du köper en bostad har du så kallad undersökningsplikt. Undersökningsplikten är långtgående och lägger stort ansvar på köparen, och för att ett fel ska räknas som dolt måste du ha uppfyllt din undersökningsplikt.

Felet ska inte ha varit upptäckbart
Du uppfyller inte undersökningsplikten genom att anlita någon som besiktigar bostaden åt dig. En vanlig överlåtelsebesiktning täcker inte in allt utan du måste själv engagera dig och undersöka allt du kan för att din undersökningsplikt ska anses uppfylld den dagen du anmäler vad du tror är ett dolt fel.

Felet ska inte ha varit förväntat
När man säger att felet inte ska ha varit förväntat, menar man att ett fel som är rimligt i förhållande till bostadens ålder, skick och konstruktion inte kan räknas som dolt även om det inte upptäcktes i en noggrann undersökning.

Felet ska påverka marknadsvärdet
För att du ska kunna få nedsättning av köpeskillingen för ett dolt fel, ska felet vara så allvarligt att det påverkar marknadsvärdet på huset. Inte sällan konstaterar man att felet visserligen är ett dolt fel, men att det inte påverkar värdet nämnvärt.

Bostadens egenskaper avviker från uppgifter som säljaren har lämnat påverkar inte heller faktiskt.
Säljarens upplysningsplikt då? Faktum är att säljaren inte har någon bindande upplysningsplikt. Men den som säljer en bostad bör upplysa om alla kända brister och skavanker, om inte annat eftersom man aldrig kan bli ersättningsskyldig för ett fel man redovisat i förväg. Som köpare måste du ändå uppfylla din undersökningsplikt, det räcker inte att bara ta del av säljarens redogörelse.

 

[useless]

Det finns inget krav alls på någon besiktning eller undersökning. I lagen står det:
Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Dvs vid en eventuell tvist bedömer man om felet borde ha upptäckts vid den typen av undersökning som varit påkallad oavsett vilken eventuell undersökning man har gjort. Men givetvis är det enklare att hävda sin rätt om man har dokumentation av fastighetens skick vid köpetillfället från en oberoende part.

 

[Daniel 109]

Det har nämnts flera gånger i tråden, men det behöver tydligen upprepas. Man behöver inte ha gjort en besiktning för att kunna hävda dolt fel. Det har inte med saken att göra.

 

[Thomas59]

Ja, det stämmer givetvis. My bad. Vad jag syftade på var precis den skrivningen som ”useless” nämnde men jag uttryckte mig fel/slarvigt.

Det har nämnts flera gånger i tråden, men det behöver tydligen upprepas. Man behöver inte ha gjort en besiktning för att kunna hävda dolt fel. Det har inte med saken att göra.