Dolt fel uterum

[Sir Duke]

Därför att jag har en annan syn på hur man uppför sig mot omgivningen än dig, Thomas och SueCea.

Man kan svara sakligt, tydligt och trevligt utan att snärja in sig i onödiga detaljer om vad som är sagt och inte.

Oj där blev jag tilltvålad. Hmm. Jag var ärligt intresserad av att lyssna på förslag.

Klart man ska uppföra sig artigt, korrekt, schysst och så vidare.

Grejen här, med fastighetsaffär, nerver och pengar inblandade, är att varje litet ord kan få stor betydelse. Inte bara juridiskt utan psykologiskt. Vaga eller flertydiga formuleringar blir som köttben eller halmstrån som den andra greppar efter. Allmänt prat kan också leda till att ni uppfattas ha kvar någon relation och leda till att det inte blir något vettigt avslut och vidareutveckling. Dumt om det lever kvar förhoppningar hos köparen om att ni ska kunna prata er framåt. De behöver ju så fort som möjligt förstå att de ska byta ut brädorna genom egen försorg.

Att hålla det torrt och kort tycker jag alltså är att måna om köparen, inte att straffa eller dominera.

ALL KOMMUNIKATION SKA GYNNA SAKEN. Om det kan ställa till det ska man avstå.

Det är bara min åsikt, den är gratis

 

[kindvall]

Köparen har ännu inte förtydligat sitt krav, tex med hur mycket man kräver. Så jag håller med om att ett svar ska vara så kortfattat som möjligt. Om man ens ska svara. Vi har inte sett hur brevet är formulerat, om det ens innehåller något krav att bestrida.

 

[SueCia]

Därför att jag har en annan syn på hur man uppför sig mot omgivningen än dig, Thomas och SueCea.

Man kan svara sakligt, tydligt och trevligt utan att snärja in sig i onödiga detaljer om vad som är sagt och inte.

Uppför sig mot omgivningen? Köparen av TS hus beter sig ju som en jubelidiot och bryt sig inte över huvud taget hur det påverkar TS. Det finns ingen anledning att hantera såna människor med silkesvantar.

 

[Thomas59]

Man ska inte vara otrevlig. Korrekt och kortfattat, utan att ge sig in i någon argumentation för/emot kravet är normalt rätt strategi i ett tidigt skede. Hur man går vidare/svarar beror ju självklart på hur brevet/mailet från köparen är formulerat. Utan att veta det går det inte att ge några mer exakta råd.

Är det ett formellt kravbrev bör TS/köparen låta en fastighetsrättsjurist hantera den fortsatta kontakten. Är det bara ett allmänt hållet brev/mail där köparen säger att man upptäckt skador och vill ha ersättning kan det, om man känner sig osäker, kanske vara en bäst att även i det fallet låta någon juridiskt kunnig ta över.

Att låta jurister hantera hela processen gäller egentligen både för köpare och säljare. Vad gäller köpare som upptäckt fel finns till exempel ett antal vanliga fallgropar som många köpare snubblar i, som gör att även helt rimliga krav, som annars skulle kunnat nå framgång, avvisas på formella grunder. Nu vet jag ju inte om köparen läser detta så jag ska inte tipsa för mycket.

På tal om det så tycker jag att TS ska hålla en låg profil här på forumet. Inte ge för mycket info och kanske försöka anonymisera caset så gott det går. Vem vet? Köparen kanske får bra info för att bygga sitt case genom att läsa vad TS skriver. Detta alldeles oavsett att inlägg på forumet knappast har något större bevisvärde.

 

[klimt]

Man ska inte vara otrevlig. Korrekt och kortfattat, utan att ge sig in i någon argumentation för/emot kravet är normalt rätt strategi i ett tidigt skede. Hur man går vidare/svarar beror ju självklart på hur brevet/mailet från köparen är formulerat. Utan att veta det går det inte att ge några mer exakta råd.

Är det ett formellt kravbrev bör TS/köparen låta en fastighetsrättsjurist hantera den fortsatta kontakten. Är det bara ett allmänt hållet brev/mail där köparen säger att man upptäck skador och vill ha ersättning kan det, om man känner sig osäker, kanske vara en bäst att även i det fallet låta någon juridiskt kunnig ta över.

Att låta jurister hantera hela processen gäller egentligen både för köpare och säljare. Vad gäller köpare som upptäckt fel finns Till exempel ett antal vanliga fallgropar som många köpare snubblar i, som gör att även annars helt rimliga krav, som annars skulle kunnat nå framgång, avvisas på formella grunder. Nu vet jag ju inte om köparen läser detta så jag ska inte tipsa för mycket.

På tal om det så tycker jag att TS ska hålla en låg profil här på forumet. Inte ge för mycket info och kanske försöka anonymisera caset så gott det går. Vem vet? Köparen kanske får bra info för att bygga sitt case genom att läsa vad TS skriver. Detta alldeles oavsett att inlägg på forumet knappast har något större bevisvärde.

Håller med om nästan allt som Thomas skriver . Svaret på köparens krav beror på exakt vad köparen fört fram. Man ska vara försiktig med att ge detaljer , det kan tänkas att motparten läser och drar nytta av detta. Normalt brukar jag ge rådet att kontakta en jurist men i detta specifika fall kanske säljaren kan avvakta något, startkostnaden kan bli hög och är nog onödig i detta fall. Jag vet inte detaljerna, men det verkar rätt solklart. Köparen har angett att man kände avvikande lukt, vilket är en tydlig indikation på att fördjupad undersökning bör göras. Därför bör köparen i just detta fall inte ha särskilt stor chans.

 

[Jonasdzm]

Tack för era svar!

Men det känns ändå lite diffust, inget som man kan direkt säga till dem. Finns det inget man kan hänvisa till som stöder detta?

Om vi bestrider detta vill jag ju verkligen att det ska vara så att rätten är på vår sida och att de inte har rätt till ersättning enligt dolda fel.
Inte att vi bestrider detta och de då inte orkar ta det vidare och ger sig men att de egentligen hade rätt i sak.

Det är extremt svårt att få till det som köpare att få något klassat som dolt fel då din undersökelseplikt som köpare är så ofantligt stor.

Använd er av ett så juridiskt riktigt svar som möjligt, kort och koncist, där ni förklarar för köparen att ni inte håller med om att det är ett dolt fel.

 

[Thomas59]

Instämmer, och mitt ursprungliga råd var ju också att bara bestrida, i enklaste form.

Nu är det ju dock så att är man inte juridiskt bevandrad så blir det lätt man författar ”romanliknande” svar, med alldeles för mycket information, vilket jag tycker vi fått bra exempel på här i tråden. Ett sådant svar kan göra mer skada än nytta.

Är man (TS) det minsta osäker är rådet därför ändå att ta kontakt med en jurist. En första kort konsultation behöver inte bli särskilt kostsam (i vissa fall gratis, tex via Husägarna, om man är medlem).

Håller med om nästan allt som Thomas skriver . Svaret på köparens krav beror på exakt vad köparen fört fram. Man ska vara försiktig med att ge detaljer , det kan tänkas att motparten läser och drar nytta av detta. Normalt brukar jag ge rådet att kontakta en jurist men i detta specifika fall kanske säljaren kan avvakta något, startkostnaden kan bli hög och är nog onödig i detta fall. Jag vet inte detaljerna, men det verkar rätt solklart. Köparen har angett att man kände avvikande lukt, vilket är en tydlig indikation på att fördjupad undersökning bör göras. Därför bör köparen i just detta fall inte ha särskilt stor chans.

 

[Thomas59]

Som jag skrivit tidigare behöver man inte ens blanda in termen ”dolt fel”, som förövrigt inte är en korrekt juridisk term, även om den används flitigt bla här på forumet. Det räcker med att man, förutom några artighetsfraser, ”...bestrider kravet i sin helhet.”

Det är extremt svårt att få till det som köpare att få något klassat som dolt fel då din undersökelseplikt som köpare är så ofantligt stor.

Använd er av ett så juridiskt riktigt svar som möjligt, kort och koncist, där ni förklarar för köparen att ni inte håller med om att det är ett dolt fel.

 

[TheGame]

Har köparna återkommit nått med sina krav än?
Meddela hur det går överge inte tråden

 

[E.6745]

Hoppsan vilken dialog beträffande mitt svar. Alltid roligt att se input.
Tänkte ge er en förklaring på hur jag tänkte.
Vad det verkar så har säljaren fått ett krav ställt på sig även om det kravet vad det verkar framförts ganska informellt utan några belopp eller dylikt.
Att bara bestrida i denna situation anser jag ökar på risken att situationen eskalerar till en tvist vilket vore väldigt beklagligt.
Mycket bättre att få situationen utredd innan det går så långt för båda parter.

Därför tycker jag att det är på sin plats med:
1. Ett tydligt bestridande av deras krav.
2. En kortfattad förklaring på varför de har fel så att de får en chans att tänka om innan de i värsta fall går vidare.

Om köparna själv känner igen sig i säljarens beskrivning av försäljningsprocessen så minskar risken för en tvist. Väljer man att direkt ställa sig i ringhörnan och förbereda sig för strid finns en verklig risk för att köparna själva borrar ner hällarna och bestämmer sig för att ta strid för vad de anser de har rätt till.
Mitt förslag på svar är absolut en mjukare variant men den har ett syfte och den innehåller ingen information som eventuellt kan anses graverande inför en eventuell tvist.

För er som inte orkar läsa hela tråden så var mitt förslag på svar följande:
Vi bestrider ert yrkande. Ett dolt fel är ett fel ni inte kunnat ana er till utifrån husets ålder, skick och övrig beskaffenhet. Även då vi inte hade kännedom om rötskador i uterummets vägg så informerade vi er om att uterummet var äldre och i behov av översyn innan vi skrev kontrakt. Vi nämnde även då att om vi inte sålt huset hade uterummet varit vårt nästa steg att renovera.

 

[kindvall]

Ett tydligt bestridande kräver att det finns ett tydligt krav. Och det vet vi inte om det finns.
Vi vet inte hur köparna har formulerat sig, och kan därmed inte formulera ett svar.

 

[Thomas59]

Jag förstår hur du tänker men jag håller, som du kanske såg i mitt tidigare inlägg, inte med dig annat än att: Ja, ett tydligt (och vänligt) bestridande ska givetvis lämnas som svar på köparens ”krav”.

Att sedan, i detta läge, börja förklara för köparen varför dom har fel är direkt olämpligt. Det är upp till köparen att utveckla sina krav, och vad köparen stödjer dessa krav på. HELA bevisbördan ligger på köparen. Säljaren behöver inte förklara sin bestridan.

Alldeles bortsett från det så innehåller ditt förslag till svar (se din text ovan) så många felaktigheter, rent juridiskt, att ditt förslag faller redan på den punkten. Jag förstår hur du tänker men - NEJ. Det är inte ett lämpligt svar.

Är TS osäker bör TS låta en jurist svara på kravet, annars bara bestrida i vänlig ton. Utan förklaringar.

Ps. Bara några exempel: ”Dolt fel” är inte den korrekta juridiska termen, rekvisiten är inte korrekt beskrivna och vi vet i detta läge inte vilket/vilka av rekvisiten köparen kommer att luta sig mot, så onödigt att tipsa köparen, och att TS inte hade kännedom om ev fel är ej relevant.

Det är ju själva essensen i ”dolt fel” att säljaren inte kände till ett ev fel, så att TS ska påstå detta hjälper ju inte. Förutom det har ju TS, med ditt förslag till skrivning, indirekt erkänt att det faktiskt ÄR ett fel i fastigheten. Precis det som TS försöker hävda att det INTE är. Ds.

Hoppsan vilken dialog beträffande mitt svar. Alltid roligt att se input.
Tänkte ge er en förklaring på hur jag tänkte.
Vad det verkar så har säljaren fått ett krav ställt på sig även om det kravet vad det verkar framförts ganska informellt utan några belopp eller dylikt.
Att bara bestrida i denna situation anser jag ökar på risken att situationen eskalerar till en tvist vilket vore väldigt beklagligt.
Mycket bättre att få situationen utredd innan det går så långt för båda parter.

Därför tycker jag att det är på sin plats med:
1. Ett tydligt bestridande av deras krav.
2. En kortfattad förklaring på varför de har fel så att de får en chans att tänka om innan de i värsta fall går vidare.

Om köparna själv känner igen sig i säljarens beskrivning av försäljningsprocessen så minskar risken för en tvist. Väljer man att direkt ställa sig i ringhörnan och förbereda sig för strid finns en verklig risk för att köparna själva borrar ner hällarna och bestämmer sig för att ta strid för vad de anser de har rätt till.
Mitt förslag på svar är absolut en mjukare variant men den har ett syfte och den innehåller ingen information som eventuellt kan anses graverande inför en eventuell tvist.

För er som inte orkar läsa hela tråden så var mitt förslag på svar följande:
Vi bestrider ert yrkande. Ett dolt fel är ett fel ni inte kunnat ana er till utifrån husets ålder, skick och övrig beskaffenhet. Även då vi inte hade kännedom om rötskador i uterummets vägg så informerade vi er om att uterummet var äldre och i behov av översyn innan vi skrev kontrakt. Vi nämnde även då att om vi inte sålt huset hade uterummet varit vårt nästa steg att renovera.

 

[bearmaniac]

Det lättaste i det här läget, innan köparna har kommit med ett specificerat krav, är väl att helt enkelt bara bekräfta att ni har emottagit deras korrespondens? Ingen argumentation, inget bestridande. Bevisläget är som sagt svårt för köparen, vad det verkar, så ni kan sova gott om nätterna. Om ni som säljare har nämnt någonting om uterummets ålder och/eller status i prospekt eller frågelista är det förstås ytterligare till er fördel. Exempelvis uppgav säljarna till vår fastighet något i stil med att "garaget bör rivas och skulle kunna ersättas med carport". Med en sådan beskrivning är det svårt för mig att komma och gnälla på att garaget var lite åtgånget.

 

[E.6745]

Jag förstår hur du tänker men jag håller, som du kanske såg i mitt tidigare inlägg, inte med dig annat än att: Ja, ett tydligt (och vänligt) bestridande ska givetvis lämnas som svar på köparens ”krav”.

Att sedan, i detta läge, börja förklara för köparen varför dom har fel är direkt olämpligt. Det är upp till köparen att utveckla sina krav, och vad köparen stödjer dessa krav på. HELA bevisbördan ligger på köparen. Säljaren behöver inte förklara sin bestridan.

Alldeles bortsett från det så innehåller ditt förslag till svar (se din text ovan) så många felaktigheter, rent juridiskt, att ditt förslag faller redan på den punkten. Jag förstår hur du tänker men - NEJ. Det är inte ett lämpligt svar.

Är TS osäker bör TS låta en jurist svara på kravet, annars bara bestrida i vänlig ton. Utan förklaringar.

Ps. Bara några exempel: ”Dolt fel” är inte den korrekta juridiska termen, rekvisiten är inte korrekt beskrivna och vi vet i detta läge inte vilket/vilka av rekvisiten köparen kommer att luta sig mot, så onödigt att tipsa köparen, och att TS inte hade kännedom om ev fel är ej relevant.

Det är ju själva essensen i ”dolt fel” att säljaren inte kände till ett ev fel, så att TS ska påstå detta hjälper ju inte. Förutom det har ju TS, med ditt förslag till skrivning, indirekt erkänt att det faktiskt ÄR ett fel i fastigheten. Precis det som TS försöker hävda att det INTE är. Ds.

Jag förstår hur du menar Tomas men jag håller verkligen inte med dig.
Däremot skulle det vara intressant för mig att få förklarat för mig vilka juridiska fel mitt svar har?
De exempel du gav i ditt svar är ju helt orelevanta då du påstår att jag angett fel rekvisit jämfört med lagtexten trots att jag aldrig utgett mig för att citera lagtexten.

Mitt svar är inte en juridisk skrivelse, avsikten har inte heller varit att det skulle vara en juridisk skrivelse, utan ett enkelt men tydligt svar i all välmening vars syfte är att undvika framtida tvist.

Dolt fel är ett vedertaget uttryck som förstås av gemeneman och är definitivt mer lämpligt att skriva i ett vänligt svar till en köpare än att börja citera Jordabalkens 4kap 19§ om fel i fastigheten. Finns dock mycket att läsa om Dolda fel i proppen vilket ger bra information och bakgrund till min formulering beträffande vad en köpare kan förvänta dig utifrån fastighetens skick, ålder och övrig beskaffenhet.

Om situationen är så som TS beskrev så förstår både du och jag att köparen inte har så mycket att komma med här.
Därför finns det alla anledning att för bådas skull föra en dialog utanför juristernas hårda formuleringar och göra vad man kan för att undvika att parterna hamnar i varsin ringhörna.
Allt för ofta har jag stött på personer som hamnat i långvariga tvister som dränerat dom på tid och energi även om de gått vinnande ut ur striden rent ekonomiskt och sluppit bära kostnaderna.
Ett kort svar, Vi bestrider ert krav, kan vara att vifta med ett rött skynke framför vissa personers ansikte och fullständigt onödigt om du frågar mig.

En intressant följdfråga från mig är dock hur i allsina dar du kan tolka mitt svar som att säljaren indirekt erkänner att det är ett fel i fastigheten från formuleringen i mitt svar. Förklara gärna detta för en okunnig lekman.

 

[TheGame]

Jag förstår hur du menar Tomas men jag håller verkligen inte med dig.
Däremot skulle det vara intressant för mig att få förklarat för mig vilka juridiska fel mitt svar har?
De exempel du gav i ditt svar är ju helt orelevanta då du påstår att jag angett fel rekvisit jämfört med lagtexten trots att jag aldrig utgett mig för att citera lagtexten.

Mitt svar är inte en juridisk skrivelse, avsikten har inte heller varit att det skulle vara en juridisk skrivelse, utan ett enkelt men tydligt svar i all välmening vars syfte är att undvika framtida tvist.

Dolt fel är ett vedertaget uttryck som förstås av gemeneman och är definitivt mer lämpligt att skriva i ett vänligt svar till en köpare än att börja citera Jordabalkens 4kap 19§ om fel i fastigheten. Finns dock mycket att läsa om Dolda fel i proppen vilket ger bra information och bakgrund till min formulering beträffande vad en köpare kan förvänta dig utifrån fastighetens skick, ålder och övrig beskaffenhet.

Om situationen är så som TS beskrev så förstår både du och jag att köparen inte har så mycket att komma med här.
Därför finns det alla anledning att för bådas skull föra en dialog utanför juristernas hårda formuleringar och göra vad man kan för att undvika att parterna hamnar i varsin ringhörna.
Allt för ofta har jag stött på personer som hamnat i långvariga tvister som dränerat dom på tid och energi även om de gått vinnande ut ur striden rent ekonomiskt och sluppit bära kostnaderna.
Ett kort svar, Vi bestrider ert krav, kan vara att vifta med ett rött skynke framför vissa personers ansikte och fullständigt onödigt om du frågar mig.

En intressant följdfråga från mig är dock hur i allsina dar du kan tolka mitt svar som att säljaren indirekt erkänner att det är ett fel i fastigheten från formuleringen i mitt svar. Förklara gärna detta för en okunnig lekman.

Allt du säger kan användas emot dig.
En välkänd mening som stämmer ganska bra.
Du har nog inga erfarenheter men det är som tidigare nämner, det är INTE bra att svara på det sätt du föreslår.
Det är en sak att ha rätt men att få rätt till slut kan vara nått helt annat.