Dolt fel uterum

[Tomtom79]

Allt du säger kan användas emot dig.
En välkänd mening som stämmer ganska bra.
Du har nog inga erfarenheter men det är som tidigare nämner, det är INTE bra att svara på det sätt du föreslår.
Det är en sak att ha rätt men att få rätt till slut kan vara nått helt annat.

Ja, att innan en process ens är inledd visa sina kort är sällan en bra idé. Om köparen skulle få för sig att gå vidare lär de väl kontakta någon slags juridiskt kunnig som bör berätta för den direkt att det här är hopplöst. Om de trots allt väljer att gå vidare är det alltid bättre att inget ha sagt mer än en så kort bestridan som möjligt.

 

[E.6745]

Allt du säger kan användas emot dig.
En välkänd mening som stämmer ganska bra.
Du har nog inga erfarenheter men det är som tidigare nämner, det är INTE bra att svara på det sätt du föreslår.
Det är en sak att ha rätt men att få rätt till slut kan vara nått helt annat.

Varför är det dåligt? Förklara gärna istället för att bara säga att det är dåligt.
Intressant tolkning av min erfarenhet, eller snarare brist av densamma. Hur har du kommit fram till detta?
Vill du veta vad jag har för erfarenhet, utbildning eller har du redan bestämt dig för att jag saknad detta?

 

[klimt]

Jag förstår hur du menar Tomas men jag håller verkligen inte med dig.
Däremot skulle det vara intressant för mig att få förklarat för mig vilka juridiska fel mitt svar har?
De exempel du gav i ditt svar är ju helt orelevanta då du påstår att jag angett fel rekvisit jämfört med lagtexten trots att jag aldrig utgett mig för att citera lagtexten.

Mitt svar är inte en juridisk skrivelse, avsikten har inte heller varit att det skulle vara en juridisk skrivelse, utan ett enkelt men tydligt svar i all välmening vars syfte är att undvika framtida tvist.

Dolt fel är ett vedertaget uttryck som förstås av gemeneman och är definitivt mer lämpligt att skriva i ett vänligt svar till en köpare än att börja citera Jordabalkens 4kap 19§ om fel i fastigheten. Finns dock mycket att läsa om Dolda fel i proppen vilket ger bra information och bakgrund till min formulering beträffande vad en köpare kan förvänta dig utifrån fastighetens skick, ålder och övrig beskaffenhet.

Om situationen är så som TS beskrev så förstår både du och jag att köparen inte har så mycket att komma med här.
Därför finns det alla anledning att för bådas skull föra en dialog utanför juristernas hårda formuleringar och göra vad man kan för att undvika att parterna hamnar i varsin ringhörna.
Allt för ofta har jag stött på personer som hamnat i långvariga tvister som dränerat dom på tid och energi även om de gått vinnande ut ur striden rent ekonomiskt och sluppit bära kostnaderna.
Ett kort svar, Vi bestrider ert krav, kan vara att vifta med ett rött skynke framför vissa personers ansikte och fullständigt onödigt om du frågar mig.

En intressant följdfråga från mig är dock hur i allsina dar du kan tolka mitt svar som att säljaren indirekt erkänner att det är ett fel i fastigheten från formuleringen i mitt svar. Förklara gärna detta för en okunnig lekman.

Jag förstår hur du menar, och att du har ett gott syfte, men jag tycker också att du hamnar fel. Förhoppningsvis har TS och andra som kanske har liknande situation och läser detta senare nytta av denna diskussion i valet mellan ett kort svar och ett utvecklat svar som du föreslår.

Ett kort svar behöver inte alls vara ovänligt eller innehålla hårda formuleringar. Däremot tror jag inte att man vinner över motparten på sin sida med vänlig argumentation, det räcker att den är korrekt. I detta fall tycker i vart fall jag att det är olämpligt att använda formuleringen "dolt fel" i sitt svar, Det är många som tror att detta kan tolkas bokstavligt, och i detta fall är problemet (felet?) ju dolt i den meningen att det inte syns på ytan. Genom att använda din text om dolt fel kan det av en övertolkande person anses som att du erkänner ett fel. Det kan leda till att en stridslysten person blir mer engagerad och förvärra problemet.

Köparen kommer förr eller senare att inse att det inte finns något att hämta i detta ärende. Men tyvärr tror jag inte att säljaren kan medverka till denna insikt. Om man har en lång argumentation typ det du föreslår så kommer köparen bara att se detta som en partsinlaga. Däremot bör köparen inse att inget finns att hämta om köparen läser på eller går till en seriös jurist för rådgivning,

 

[E.6745]

Jag förstår hur du menar, och att du har ett gott syfte, men jag tycker också att du hamnar fel. Förhoppningsvis har TS och andra som kanske har liknande situation och läser detta senare nytta av denna diskussion i valet mellan ett kort svar och ett utvecklat svar som du föreslår.

Ett kort svar behöver inte alls vara ovänligt eller innehålla hårda formuleringar. Däremot tror jag inte att man vinner över motparten på sin sida med vänlig argumentation, det räcker att den är korrekt. I detta fall tycker i vart fall jag att det är olämpligt att använda formuleringen "dolt fel" i sitt svar, Det är många som tror att detta kan tolkas bokstavligt, och i detta fall är problemet (felet?) ju dolt i den meningen att det inte syns på ytan. Genom att använda din text om dolt fel kan det av en övertolkande person anses som att du erkänner ett fel. Det kan leda till att en stridslysten person blir mer engagerad och förvärra problemet.

Köparen kommer förr eller senare att inse att det inte finns något att hämta i detta ärende. Men tyvärr tror jag inte att säljaren kan medverka till denna insikt. Om man har en lång argumentation typ det du föreslår så kommer köparen bara att se detta som en partsinlaga. Däremot bör köparen inse att inget finns att hämta om köparen läser på eller går till en seriös jurist för rådgivning,

Tack för ett bra och ärligt svar.
Är inte helt säker på att jag håller med dig men du gav mig lite att begrunda.
Tilläggas bör att du är den första i denna tråd som svarat utan att försöka låsas vara en fastighetsjurist, all heder till dig.

 

[Jonathan Becker]

Nej, det stämmer inte. Jag tror att du missuppfattat det hela.

Någon 10-årsgräns, såsom du beskrivit, finns inte. Jag tror du förväxlat det med att en säljare kan bli ersättningsskyldig för ”dolda fel” upp till 10 år efter försäljningen.

Den starkaste grunden för bestridande är att köparen inte fullgjort sin undersökningsplikt då det fanns tydliga indikationer på att något kunde vara fel. En fördjupad undersökning hade med största sannolikhet visat på felet och därmed faller köparens ansvar.

Jo, 10-årsgränsen är absolut av betydelse då det allt som oftast är 10 års ansvarstid på utfört arbete. Detta innebär då alltså att om TS renoverat uterummet inom 10 år hade de kunnat hålla entreprenören ansvarig för detta, om felet hade uppdagats. Ett dolt fel är något som inte utförts enligt den gällande branschstandarden vid tidpunkten detta utfördes.

Nej, det stämmer inte. Jag tror att du missuppfattat det hela.

Någon 10-årsgräns, såsom du beskrivit, finns inte. Jag tror du förväxlat det med att en säljare kan bli ersättningsskyldig för ”dolda fel” upp till 10 år efter försäljningen.

Den starkaste grunden för bestridande är att köparen inte fullgjort sin undersökningsplikt då det fanns tydliga indikationer på att något kunde vara fel. En fördjupad undersökning hade med största sannolikhet visat på felet och därmed faller köparens ansvar.

vad jag menade var att om uterummet var renoverat inom 10 år hade man kunnat förutsätta att det var ett konstruktionsfel, dels för att beräknad livslängd skall vara betydligt längre samt att entreprenören som byggt uterummet har 10 års ansvarstid.
Ett dolt fel kan endast åberopas om man har avvikit från uppförandetidens gällande branschstandard.
Vi flyttar in problemet i stället: Om en trycksatt kopparledning i tvättstugan från 90-talet läcker och bjälklaget är dyblött vilket medför en renovering av tvättstugan, är detta då ett dolt fel, som säljaren skall svara för?

 

[TheGame]

Varför är det dåligt? Förklara gärna istället för att bara säga att det är dåligt.
Intressant tolkning av min erfarenhet, eller snarare brist av densamma. Hur har du kommit fram till detta?
Vill du veta vad jag har för erfarenhet, utbildning eller har du redan bestämt dig för att jag saknad detta?

Det var inte meningen att låta som gnäll, jag ber om ursäkt om du blev upprörd.

 

[Hemmakatten]

Förstår inte varför du, TS som inte har någon som helst juridisk bakgrund klankar ned på medlemmar som är jurister eller har erfarenheter med liknande bakgrund.

Vill råda dig till att ta råd från de med erfarenheter och inte rida på några amatörmässiga hästar.

 

[timmelstad]

Förstår inte varför du, TS som inte har någon som helst juridisk bakgrund klankar ned på medlemmar som är jurister eller har erfarenheter med liknande bakgrund.

Vill råda dig till att ta råd från de med erfarenheter och inte rida på några amatörmässiga hästar.

Elin är inte TS.

 

[Thomas59]

Jonathan, du skrev:
”Hade uterummet varit renoverat inom 10 år hade de kunnat åberopa detta som ett dolt fel, om anledningen för läckaget hade berott på ett utförandefel i konstruktionen.”

För det första så var konstruktionen ca 30 år gammal så ditt resonemang faller redan på den grunden. Visserligen vill jag minnas att TS skrev att dom målat om för en tid sedan men det påverkar inte frågan om ansvar för ”dolt fel”.

För det andra så har en entreprenörs ansvar (garanti?) inget att göra med ansvarsfrågan vad gäller ”dolt fel”. Det ansvaret är en fråga mellan entreprenören och uppdragsgivaren. I detta fall teoretiskt TS. Skulle en situation uppstå där ett ”dolt fel” faller inom ramen för en entreprenörs garanti får garantianspråket drivas av den som beställt jobbet (säljaren vanligtvis), helt oberoende av ansvaret för det ev dolda felet.

För det tredje är definitionen av ”dolt fel” INTE enbart att ett arbete inte utförts enligt den vid tiden gällande branschstandarden. Frågan om ”dolt fel” är betydligt mer komplext än så.

För det fjärde. Nej, enbart det faktum att en entreprenör ej följt branchstandard gör inte att man vid skada kan förutsätta att det rör sig om ett konstruktionsfel i den meningen att konstruktionsfelet ORSAKAT skadan. Det måste i så fall visas på ett kausalsamband mellan skadan/felet och avvikelsen från standard. En ev garanti från entreprenörens sida kan, beroende på utformning, täcka vilka skador som helst men detta lär inte vara särskilt vanligt. Detta har i vilket fall inget att göra med frågan om TS ansvar i detta fall, eller frågan om det kan röra sig om ett ”dolt fel”.

För det femte. Nej, ”dolt fel” definieras inte i lagtexten, eller praxis, som ”...något som inte utförts enligt den gällande branschstandarden vid tidpunkten detta utfördes. Frågan om ”dolt fel” är betydligt mer komplex än så.

För det sjätte. Nej, även om det nu hade varit så att uterummet renoverats inom en entreprenörs garantitid så kan man inte, som du påstår ”förutsätta” att det rört sig om ett konstruktionsfel. Fel kan uppstå även om entreprenören följt alla standards och gjort allting rätt. Inte heller innebär beräknad livslängd att alla fel som uppstår under den beräknade livslängden utgör bevis för konstruktionsfel (garantiansvar), eller för den delen ”dolt fel”.

För det sjunde. Här har du tyvärr fel igen. Ett ”dolt fel” kan visst åberopas även om en entreprenör följt den vid tiden gällande branschstandarden. ”Dolda fel” har inte den starka koppling till enbart branschstandard som du tycks tro.

Jag tror du blandar ihop begreppen här, och inför definitioner av ”dolt fel” som inte har stöd varken i förarbeten, lagtext eller praxis. Det är lätt hänt. Problematiken är komplex.

Jo, 10-årsgränsen är absolut av betydelse då det allt som oftast är 10 års ansvarstid på utfört arbete. Detta innebär då alltså att om TS renoverat uterummet inom 10 år hade de kunnat hålla entreprenören ansvarig för detta, om felet hade uppdagats. Ett dolt fel är något som inte utförts enligt den gällande branschstandarden vid tidpunkten detta utfördes.


vad jag menade var att om uterummet var renoverat inom 10 år hade man kunnat förutsätta att det var ett konstruktionsfel, dels för att beräknad livslängd skall vara betydligt längre samt att entreprenören som byggt uterummet har 10 års ansvarstid.
Ett dolt fel kan endast åberopas om man har avvikit från uppförandetidens gällande branschstandard.
Vi flyttar in problemet i stället: Om en trycksatt kopparledning i tvättstugan från 90-talet läcker och bjälklaget är dyblött vilket medför en renovering av tvättstugan, är detta då ett dolt fel, som säljaren skall svara för?

 

[Thomas59]

Vi flyttar in problemet i stället: Om en trycksatt kopparledning i tvättstugan från 90-talet läcker och bjälklaget är dyblött vilket medför en renovering av tvättstugan, är detta då ett dolt fel, som säljaren skall svara för?

Om själva skadan, läckaget, uppstått före tillträdet, men upptäckts först efter tillträdet, och inte kunnat upptäckas vid en professionellt genomförd besiktning i samband med köpet kan det inte uteslutas att det rör sig om ett ”dolt fel”, givet då som sagts att inga indikationer på skadan kunnat upptäckas och att övriga rekvisit för ”dolt fel” uppfyllts.

I TS fall fanns indikationer (synliga fel i utförandet och lukt) på fel som borde ha föranlett en fördjupad undersökning varvid skadan troligen skulle ha upptäckts=inget ansvar för TS.

 

[E.6745]

Förstår inte varför du, TS som inte har någon som helst juridisk bakgrund klankar ned på medlemmar som är jurister eller har erfarenheter med liknande bakgrund.

Vill råda dig till att ta råd från de med erfarenheter och inte rida på några amatörmässiga hästar.

Om detta svaret var riktat mot mig så måste jag säga att det är bland det sjukaste jag läst på länge.
Du förutsätter helt utan grund att jag saknar såväl juridisk kunskap som erfarenhet i frågan.
Utan att du vet vem jag är eller vad jag kan.
Vidare så förutsätter du att "alla andra" har såväl juridiskt kunnande som erfarenhet av frågor som denna.
Du borde verkligen tänka igenom det du just skrev och fundera över hur du dömmer människor.
Jag brukar hålla mig till trådar i detta forum där jag har just såväl erfarenhet som utbildning.
Kan du säga desamma?
Hur många HP fastighetsrätt ska jag ha i bagaget för att få ge min syn i denna fråga? 10? 30? 60?

 

[Workingclasshero]

Jag förstår hur du menar Tomas men jag håller verkligen inte med dig.
Däremot skulle det vara intressant för mig att få förklarat för mig vilka juridiska fel mitt svar har?
De exempel du gav i ditt svar är ju helt orelevanta då du påstår att jag angett fel rekvisit jämfört med lagtexten trots att jag aldrig utgett mig för att citera lagtexten.

Mitt svar är inte en juridisk skrivelse, avsikten har inte heller varit att det skulle vara en juridisk skrivelse, utan ett enkelt men tydligt svar i all välmening vars syfte är att undvika framtida tvist.

Dolt fel är ett vedertaget uttryck som förstås av gemeneman och är definitivt mer lämpligt att skriva i ett vänligt svar till en köpare än att börja citera Jordabalkens 4kap 19§ om fel i fastigheten. Finns dock mycket att läsa om Dolda fel i proppen vilket ger bra information och bakgrund till min formulering beträffande vad en köpare kan förvänta dig utifrån fastighetens skick, ålder och övrig beskaffenhet.

Om situationen är så som TS beskrev så förstår både du och jag att köparen inte har så mycket att komma med här.
Därför finns det alla anledning att för bådas skull föra en dialog utanför juristernas hårda formuleringar och göra vad man kan för att undvika att parterna hamnar i varsin ringhörna.
Allt för ofta har jag stött på personer som hamnat i långvariga tvister som dränerat dom på tid och energi även om de gått vinnande ut ur striden rent ekonomiskt och sluppit bära kostnaderna.
Ett kort svar, Vi bestrider ert krav, kan vara att vifta med ett rött skynke framför vissa personers ansikte och fullständigt onödigt om du frågar mig.

En intressant följdfråga från mig är dock hur i allsina dar du kan tolka mitt svar som att säljaren indirekt erkänner att det är ett fel i fastigheten från formuleringen i mitt svar. Förklara gärna detta för en okunnig lekman.

"Vi bestrider ert yrkande. Ett dolt fel är ett fel ni inte kunnat ana er till utifrån husets ålder, skick och övrig beskaffenhet. Även då vi inte hade kännedom om rötskador i uterummets vägg"
Här är texten som indirekt erkänner.
Och att jämföra med en "ringhörna" är att påstå att TS vill slåss.
Det är mer en inbjudan till en fest, som skall besvaras därefter, med "Tyvärr, jag kan inte".

 

[E.6745]

"Vi bestrider ert yrkande. Ett dolt fel är ett fel ni inte kunnat ana er till utifrån husets ålder, skick och övrig beskaffenhet. Även då vi inte hade kännedom om rötskador i uterummets vägg"
Här är texten som indirekt erkänner.
Och att jämföra med en "ringhörna" är att påstå att TS vill slåss.
Det är mer en inbjudan till en fest, som skall besvaras därefter, med "Tyvärr, jag kan inte".

Den texten är verkligen inget erkännande av fel i huset. Däremot är det en skrivning som innebär att säljaren påstår att rötskadorna inte är ett fel över huvudtaget.

Ni må tycka att min skrivelse är olämplig, det är helt okej, man får tycka olika. Men att tycka att säljaren ska välja en annan väg än den jag föreslagit betyder inte att det jag skrivit är felaktigt.
Några av de inlägg som skrivits av personer som låtsas vara jurister i denna tråd är helt uppåt väggarna. Riktigt tråkigt att se.

Hade TS efterfrågar en korrekt juridisk skrivelse på ett framställt krav är mitt svar självklart inte lämpligt men det har inte TS efterfrågat.
Jag rekommenderar TS medvetet att UNDVIKA ett för formellt svar och jag har många gånger nu motiverat varför jag rekommenderat detta.
Om du/ni tycker att TS ska välja en annan väg, fine, tyck det.
Men det betyder inte att det jag skrivit är fel.

 

[Thomas59]

Ta det lugnt Elin. Antar att du läst/läser juridik eller iaf tagit någon kurs i fastighetsrätt så du borde ju ha koll på detta. Stämmer det?

Jag säger det igen. Den skrivning du föreslår som svar på ”kravet” från köparen är inte att rekommendera. Av anledningar som jag angett tidigare, men jag tar delar av det igen.

Gissar att köparen inte framställt ett ”yrkande”, som du skriver, så rätt är i så fall snarare att bestrida ”kravet”, i sin helhet. Men jag kan ha fel där. Vi har ju inte sett vad köparen skriver. Det kan ju vara så att köparen ”yrkar” på ersättning och detta är bara en liten sidoanmärkning.

Vidare är det aldrig en bra strategi att I bestridandet börja gå in på vad som avses med ”dolt fel”, detta alldeles bortsett från att ditt förslag var en grov förenkling, och därtill inte tillför något. ”Dolt fel” är en komplicerad historia, så att i en enkel mening komprimera och beskriva den ansvarsgrunden, som du föreslår, låter sig knappast göras. Bättre då att låta bli.

Inte heller bör man i svaret ta upp huruvida man kände till felet eller inte, eller frågan om det ens är ett fel i fastighetsrättslig bemärkelse. Det får man tillfälle att utveckla senare. Att man inte kände till felet fritar ju för övrigt inte köparen från ansvar så ett sådant påstående hjälper ju inte TS. Därav ”dolt fel”.

Skulle det vara så att det de facto är ett fel I fastigheten, och säljaren TS kände till felet, kan andra ansvarsgrunder komma i fråga. Det är dock en lång och svår väg att gå, som få lyckats med.

Gissar att TS blir smått förvirrad av denna diskussion och kan svårligen avgöra vad som är rätt eller fel i bemötandet mot köparen, så mitt råd är fortfarande att TS tar en första kort konsultation med en fastighetsrättsjurist. En sådan första konsultation behöver inte bli dyr. Alternativt, om TS är medlem i Villaägarna, att kontakta dem. De erbjöd, iaf tidigare, viss juridisk rådgivning utan kostnad.

 

[E.6745]

Ta det lugnt Elin. Antar att du läst/läser juridik eller iaf tagit någon kurs i fastighetsrätt så du borde ju ha koll på detta. Stämmer det?

Jag säger det igen. Den skrivning du föreslår som svar på ”kravet” från köparen är inte att rekommendera. Av anledningar som jag angett tidigare, men jag tar delar av det igen.

Gissar att köparen inte framställt ett ”yrkande”, som du skriver, så rätt är i så fall snarare att bestrida ”kravet”, i sin helhet. Men jag kan ha fel där. Vi har ju inte sett vad köparen skriver. Det kan ju vara så att köparen ”yrkar” på ersättning och detta är bara en liten sidoanmärkning.

Vidare är det aldrig en bra strategi att I bestridandet börja gå in på vad som avses med ”dolt fel”, detta alldeles bortsett från att ditt förslag var en grov förenkling, och därtill inte tillför något. ”Dolt fel” är en komplicerad historia, så att i en enkel mening komprimera och beskriva den ansvarsgrunden, som du föreslår, låter sig knappast göras. Bättre då att låta bli.

Inte heller bör man i svaret ta upp huruvida man kände till felet eller inte, eller frågan om det ens är ett fel i fastighetsrättslig bemärkelse. Det får man tillfälle att utveckla senare. Att man inte kände till felet fritar ju för övrigt inte köparen från ansvar så ett sådant påstående hjälper ju inte TS. Därav ”dolt fel”.

Skulle det vara så att det de facto är ett fel I fastigheten, och säljaren TS kände till felet, kan andra ansvarsgrunder komma i fråga. Det är dock en lång och svår väg att gå, som få lyckats med.

Gissar att TS blir smått förvirrad av denna diskussion och kan svårligen avgöra vad som är rätt eller fel i bemötandet mot köparen, så mitt råd är fortfarande att TS tar en första kort konsultation med en fastighetsrättsjurist. En sådan första konsultation behöver inte bli dyr. Alternativt, om TS är medlem i Villaägarna, att kontakta dem. De erbjöd, iaf tidigare, viss juridisk rådgivning utan kostnad.

Jag tänker inte gå den vägen att jag redogör för mitt cv av den enkla anledningen att mitt svar inte är avsett som en juridisk skrivelse. Det jag tvärt om rekommenderar TS är att UNDVIKA en juridisk skrivelse.
Du kommer gång efter gång efter gång tillbaks till att anlita jurist och formulera ett svar utifrån lagtext.

Det jag delgett TS är min erfarenhet att det alltid är bäst att så långt det är möjligt undvika att en tvist uppstår.
Det kostar inte bara pengar utan också en enorm mängd tid och energi om en tvist uppstår.
Jag har vid allt för många tillfällen haft anledning att samtala med människor som gått vinnande ur en fastighetsrättslig tvist men som ändå inte känt att det varit värt det.
Att "riskera" att säga en mening för mycket som ger köparen ett "tips" om vad de kan titta på är så långsökt och stelbent så jag vet inte vart jag ska börja någonstans.
I ärlighetens namn tror jag att en examen i psykologi hade varit bättre lämpad här än i juridik.
Köparen är en människa som har vänt sig till säljaren troligtvis med en känsla av att någonting inte är korrekt.
Att då bemöta honom/henne på ett bra sätt och bjuda in till en dialog där man kan enas om specifika igenkänningsfaktorer så som de samtal de haft om att uterummet var deras nästa projekt om de bott kvar är klokt då majoriteten av människor inte har en mörk dold agenda där de är ute efter att snärja dig.
Allt handlar inte alltid om pengar.