Tror inte jag skrivit att fastighetsaktier mår bra. Jag har inte kompetens att värdera fastighetsmarknaden och omvärldens märkligheter (t.ex krig, energi). Därför skriver jag inte heller säkra förutsägelser på ett internetforum.A Aunty skrev:
Hur länge tror du kräftgången kommer fortsätta för fastighetsbolagen?
Men refinansiering sker ju redan nu, Castellum ska tex refinansiera 5 miljarder 2023.Z Zodde skrev:
hur ska man lösa det?
dessutom måste du skilja på banklån och obligationslån. obligationsmarknaden är ju stängd nu så hur ska man finansiera dom när Marknaden är stängd?
vi hade inga obligationslån då och en helt annat skuldsättning. Du kan inte jämnföra äpplemos päron.Z Zodde skrev:
Du måste vara insatt än så hoppas jag.
hyran justeras inte upp med inflation. Stämmer inte överhuvudtaget. Har du läst en enda hyresförhandlingar det senaste?
Många är redan klara med förhandlingar på fåtal procent när inflationen är 10%
Balder höjer med 3,25%
Wallenstam höjer med 3,8%
Framtiden vill höja med 6,8 - förhandlingar ej klara
Likt utdelnings diskussionen argumenterar du utifrån en ögonblicksbild. Krävs liiite mer förståelse. Inflationen var 10% i december. Sannolikt är den största prisuppgången klar och vi vänder nedåt som resten av världen redan gjort.A Aunty skrev:
Du referar till hyror i hyresrätter. Jag tänker på indexreglerade kontrakt för kommersiella fastigheter och den marknaden är väl bra mycket större.,,
Sen följer hyror inflationen över tiden, det visar historien.
Och visst hade vi obligationslån. Vi hade under hela 80talet ett stort antal finansbolag som höll på med sånt,
När det kommer till fastighetssektorn så behöver vi bara gå till oss själva för att förstå varför. Vi har sett en ränta som gått från strax över 1% till 4% på kort tid. Påverkar ju naturligtvis våra lånekostnader på våra fastigheter. Energipriserna har gått upp, påverkar driften av våra fastigheter. Inflationen gör saker som VA, sophämtning, underhåll betydligt dyrare. Och allt detta påverkar i sin tur värdet på våra hus, som sjunkit betänkligt 2022.
Precis allt detta som drabbar oss som villaägare drabbar även fastighetsägare. Och som fastighetsägare kan man inte bara höja sina hyresgästers hyror med motsvarande belopp. Jo jag vet att många hyresfastigheter värms med fjärrvärme som inte gått upp lika mycket, man har ofta längre löptider på lån osv. Men marknaden tolkar allt detta som negativt och värderar ned fastighetsaktier under 2022 i linje med övriga marknaden, tom. mera i många fall. SBB -65% på 1 år, Balder -41%, OP -51%, Corem -59%, Diös -27% osv.
En annan aspekt idag när det gäller komersiella fastigheter är hyresgästers förmåga att betala. Många hyresgäster kursar sina bolag för att bryta KPI-justerande avtal. E-handeln tar mer och mer marknadsandelar från butiker osv. Jag vet inte hur gamla ni andra är men själv minns jag början på 90-talet och det som började med ett bolag som hette Nyckeln. Det var ingen rolig tid. För egen del blev jag arbetslös och vid första besöket hos A-kassan sa man att det är så mörkt att du får kassakort för 6 månader framåt.
Nu ska jag inte måla upp en lika dyster bild idag. Vi har ju spärrar som gör att det inte ska gå att bete sig på samma sätt idag. Men branscher som drivits hårt av spekulation och otroliga värdeuppgångar brukar ha en tendens att vara bubblor. Så fastigheter är inget jag primärt kikar på idag.
Precis allt detta som drabbar oss som villaägare drabbar även fastighetsägare. Och som fastighetsägare kan man inte bara höja sina hyresgästers hyror med motsvarande belopp. Jo jag vet att många hyresfastigheter värms med fjärrvärme som inte gått upp lika mycket, man har ofta längre löptider på lån osv. Men marknaden tolkar allt detta som negativt och värderar ned fastighetsaktier under 2022 i linje med övriga marknaden, tom. mera i många fall. SBB -65% på 1 år, Balder -41%, OP -51%, Corem -59%, Diös -27% osv.
En annan aspekt idag när det gäller komersiella fastigheter är hyresgästers förmåga att betala. Många hyresgäster kursar sina bolag för att bryta KPI-justerande avtal. E-handeln tar mer och mer marknadsandelar från butiker osv. Jag vet inte hur gamla ni andra är men själv minns jag början på 90-talet och det som började med ett bolag som hette Nyckeln. Det var ingen rolig tid. För egen del blev jag arbetslös och vid första besöket hos A-kassan sa man att det är så mörkt att du får kassakort för 6 månader framåt.
Nu ska jag inte måla upp en lika dyster bild idag. Vi har ju spärrar som gör att det inte ska gå att bete sig på samma sätt idag. Men branscher som drivits hårt av spekulation och otroliga värdeuppgångar brukar ha en tendens att vara bubblor. Så fastigheter är inget jag primärt kikar på idag.
Z Zodde skrev:
Vi kan denna diskussionen sen jag lovar.
men du har inte svarat på hur ska fastighetsbolagen refinansiera sina lån?
Detta är det viktigaste frågan för alla fastighetsbolag att lösa.
Informera mig först om det
Jag tror marknaden går mot normalisering och att räntetoppen är nära. Sen må det kanske till en förstärkning av balansräkningen via nyemission lr försäljningar.A Aunty skrev:
Inflationen är i huvudsak skapad av höjda energi och matpriser pga ett krig i Europa ( utomstående faktorer) Tror vi vänder ned snart.
är precis som du säger konkurserna går i taket vilket slår stenhårt på fastighetsbolagen.M Markarbetaren skrev:
Man får aldrig igen inflationsjusterade hyror då bolagen går under såfall. Fastighetsbolagen behåller hellre hyresgästen än står med en vakant lokal.
Sedan ser man till hyresrätter har varenda förhandling hitintills inte varit i närheten av kpi
men du svara ju inte på frågan,Z Zodde skrev:
hur ska man refinansiera sina lån?
Obligationsmarknad är ju stängd, lånen förfaller?
Marknaden är inte stängd. Dock blir det svårare och dyrare än tidigare.A Aunty skrev:
Det omsätts fastighetsobligationer varje dag på bankernas räntedeskar.
Castellums spetsformulering om stängd marknad var för att motivera pausad utdelning, du tolkar den bokstavligt vilket är ett misstag.
obligationsmarknaden är mer eller mindre stängd finns inte en chans i världen att man kan refinansiera alla sina lån på obligationsmarknad.Z Zodde skrev:
Det ser vi ju i varenda fastighetsbolag nu som försöker sälja fastighet, nyemissioner etcetera.
Z Zodde skrev:
Haha tycker marknaden snarare håller med mig vi kollar på kurserna.
Initialt ja,A Aunty skrev:
Castellum föll från 240 i början av året till 105 i oktober. Sen dess har osäkerheten minskat, inflationen utanför Sverige sjunkit, Akelius tagit en stor position och kursen stigit 35% varav 9% bara sista veckan. Köptryck alltså!! Tvärt emot dina domedagsprofetior