Stor risk att spekulera i extra bostad

Priserna på bostäder fortsätter upp, bostadsrätter har i snitt stigit 6 procent och villor 5 procent under första kvartalet 2015, enligt Svensk Mäklarstatistik. Stigande bostadspriser är det som främst har skapat förmögenheter hos den svenska medelklassen de senaste tjugo åren, och högt belånade bostäder har gett högst avkastning.

Många svenskar funderar nog på om de borde passa på att låna och investera i hus nu när räntan är så låg.

En del av de brant stigande bostadspriserna beror på att människor köper en extra bostad för att spekulera. Eller att de som flyttar väntat med att sälja. Men det är svårt att veta hur stor omfattningen är. Ett tecken på att vi svenskar äger mer bostäder än vi egentligen behöver skulle vara om antalet kvadratmeter per person är onödigt stort. Enligt SCB finns 42 kvadratmeter bostad per person i Sverige, vilket är ganska mycket eftersom även barn räknas. Utrymmet varierar mellan som lägst 34 kvadrat per person i Stockholm och som mest 54 kvadrat per person i Tingsryd kommun.

Bopriserna har stigit extra brant i Stockholm och frestelsen att försöka tjäna på ytterligare uppgång har rimligen varit stor. Men 34 kvadrat per person tycker jag inte verkar överdrivet. Fast visst är det troligt att de mest förmögna har köpt extra lägenheter.

Andelen spekulation är rimligen högre vid nyproduktion, när människor som stått i kö tackar ja till att köpa en lägenhet som de egentligen inte behöver i hopp om värdestegring. Men byggandet har inte ökat särskilt mycket i Sverige, så omfattningen är knappast lika stor som i USA fram till bostadsbubblan sprack 2008 då många människor samtidigt skrev kontrakt på flera nyproducerade hus eller lägenheter med 100 procent belåning i hopp om att bli rika.

Att köpa för att sälja med vinst är mer riskabelt än att köpa en extra bostad för att hyra ut. Risken är stor att drabbas av ett prisras om du skriver kontrakt på eller själv bygger en ny bostad, om planen är att sälja med vinst så fort det går att flytta in. Om planen istället är att hyra ut, så blir risken mindre eftersom hyrorna är mer stabila. Kalkylen blir särskilt gynnsam för de som utnyttjar de nya reglerna för Attefallshus, tack vare nya regler att hyresintäkter upp till 50.000 kronor per år är skattefria.

En ränterisk finns dock i båda fallen, för om plötsligt stigande inflation skulle få riksbanken att höja räntorna så påverkar det både lånekostnaderna för den som hyr ut och det förväntade försäljningspriset för den som planerar att sälja den extra bostaden.

Hur stort risktagande som är rimligt beror på styrkan i familjens ekonomi och hur stor risk det är att drabbas av två dåliga nyheter samtidigt, till exempel både stigande räntor och arbetslöshet. För hushåll som idag saknar lån är utrymmet större att spekulera genom att köpa en extra bostad, men värdeminskningen i kronor räknat blir lika stor oavsett belåning även om förlusten i procent blir mindre.

Låga räntor har gjort den ekonomiska kalkylen mer frestande, men risken att förlora pengar om bostadpriserna faller är lika stor som förr. Kanske större, eftersom priserna i många kommuner har stigit både i förhållande till snittlöner och till kostnaden för nybyggnation.

Väldigt viktigt är därför fortfarande hur stort intresse och hur mycket tid du har att renovera och förvalta, så att investeringen även blir ett förhoppningsvis välbetalt extraknäck.