Köpa bostadsrätt: 14 steg till ett lyckat köp - checklista

Levande ljus och nyinköpta snittblommor. Det är lätt att bli störtförälskad i en ny lägenhet redan på visningen. Men kärleken kan göra en blind och få en att glömma att ställa de där nödvändiga frågorna som kräver svar för att relationen ska bli lycklig. Och för att inga obehagliga överraskningar ska dyka upp.

Vi tog hjälp av juristen Terese Wallinder för att bena ut vad som krävs för att ditt bostadsköp ska bli lyckat.

1. Vad får bostadsrätten kosta? Skaffa lånelöfte!

Börja med att sätta ett max pris vad bostadsrätten får kosta. Du får låna max 85 procent av bostadens värde, resten ska du betala kontant. Förhandla med banken om boräntan och skaffa lånelöfte, så att du vet hur dyr bostadsrätt du kan titta på.

Ställ dig frågor som:

• Hur mycket får och vill jag låna?
• Hur höga kostnader kommer jag att ha för lånet i form av amorteringar och räntor?
• Hur påverkar en räntehöjning min ekonomi?

Läs mer: Bolån - så resonerar banken

Förhandla med flera banker om ränta på bolånet. Jämför och se vilken ränta andra har lyckats pruta sig till i Boräntetabellen på Byggahus.se.

2. Se över områdets prisläge 

Det är lättare att bedöma vad som är ett rimligt pris om man har koll på prisläget i det aktuella området. På Svensk mäklarstatistik och Hemnet kan du lätt se hur prisutvecklingen ser ut för olika områden.

3. Planerade byggen i området

Finns det planer på att bygga eller dra om en större väg i närheten av ditt nya hem? Planerar man att bygga ett tiovåningshus på grannfastigheten? Hos Byggnämnden i kommunen kan du kolla upp hur planerna för ditt område ser ut.

4. Kolla upp föreningen

Ring bostadsrättsföreningens kontaktperson. Fråga följande:

• Vilka renoveringar som är gjorda och när?
• Vilka renoveringar planeras för den närmaste tiden?
• Vad månadsavgiften är och hur den kommer att påverkas av till exempel kommande renoveringar?
• Läs årsredovisningar och ta hjälp om du har svårt att tyda dem.

Boktips: Köpa osett? Bostadsrättsköp i planerad nyproduktion

5. Inre underhåll

Det är bostadsrättsinnehavaren som står för det inre innehållet av lägenheten. Undersök om badrummet eller köket kommer att behöva renoveras snart samt hur skicket på vitvarorna är.

6. Kontrollera ombyggnationer av ventilation och VA

Kontrollera särskilt om några ombyggnationer gjorts som flyttat på ventilation och eller vatten/avlopp. Om sådan har gjorts, finns det underlag med styrelsens godkännande och har lägenheten fått godkänt i OVK sedan dess? Tack till medlemmen TypRätt för detta tips.

7. Rätt fläkt i köket?

Undvik framtida tjafs med förra ägaren och styrelsen genom att kontrollera att rätt fläkt är monterad på rätt sätt i köket. Fel som kan dyka upp och vålla problem är till exempel:

- Fläkt med motor på kanal i hus där det förväntas sitta spiskåpa med spjäll.

- Kolfilterfläkt som typiskt installerats i hus enligt ovan, men då är gamla kanalen lämnad öppen, pluggad eller på något annat sätt påverkats sådant så att OVK gett nerslag.

- Flytt av kök så kanal förlängts och ibland så med kombination av att rummet som så placerats där köket förut var saknar tilluft.

Tack till medlemmarna TypRätt och myrstack för detta tips.

8. Räkna rätt på boarean 

Om boarean är viktig så missa inte att kontrollmäta den innan köp. Ofta när arean är angiven högre i objektsbeskrivningen än den verkliga arean har det angetts att areauppgiften inte kan garanteras och att köparen själv bör mäta lägenheten om det är viktigt. I sådana fall går det inte att i efterhand kräva säljaren på ersättning.

9. Se vad som faktiskt ingår

Allt ingår inte alltid vid köpet. Kom till exempel ihåg att fråga om uteplatsen utanför lägenheten. 

Ekonomin är såklart en viktig aspekt vid ditt köp. Att du har råd med ditt bostadsköp i dag är en förutsättning, men hur ser det ut i framtiden? 

10. Avgiftshöjningar 

Kolla med föreningen om det finns planerade avgiftshöjningar eller risk för höjningar på grund av att föreningen behöver göra stora renoveringar inom den närmsta tiden.

11. Köplagen gäller - du som köpare bör undersöka bostaden

Det är köplagen som gäller mellan dig och säljaren. Om ni kommer överens om något som avviker från reglerna i köplagen, gäller den överenskommelsen istället för köplagen. 

Som köpare av en bostadsrätt kan man säga att du har undersökningsplikt, även om det inte är inskrivet i lag. Om du har blivit uppmanad av säljaren att undersöka lägenheten kan du inte i efterhand kräva ersättning för fel du borde ha upptäckt.

Det är vanligt att man i köpekontraktet skriver in att ”säljaren har uppmanat köparen att undersöka lägenheten”. Har du inte undersökt eller haft möjlighet att undersöka bör du inte underteckna detta. Kritiska områden att undersöka är badrum då fel här oftast är väldigt kostsamma att åtgärda. Läs mer: Vad kostar det att renovera badrummet?

12. Är du osäker, gör en överlåtelsebesiktning

En bostadsrätt kostar ofta flera miljoner kronor och har du gjort en överlåtelsebesiktning, så säkerställer du att skicket är bra och vet mer om vilka renoveringar som behöver göras. Numera kostar en överlåtelsebesiktning normalt 7000 - 15 000 kr. Du hittar auktoriserade bestiktningmän hos  SBR Byggingenjörerna. 

13. Granska kontraktet 

Om du vill kan du be att få förslag på kontraktet skickat till dig innan det är dags för kontraktsskrivning. Då hinner du läsa igenom och även kontakta en sakkunnig om något verkar konstigt.

14. Säkerställ att säljaren löser alla lån

Be mäklaren att få se en lista över alla lån som bostadsrätten står som säkerhet för. Säkerställ att alla dessa lån löses i samband med övertagandet. När hempularen, moderator på Byggahus.se, tidigare var styrelseordförande i en bostadsrättsförening hände det vid flertalet tillfällen att säljaren hade mörkat lån.

Vanliga frågor

Är det lönsamt att köpa bostadsrätt?

Ja, det lönar sig oftast att äga sitt boende jämfört med att hyra. Att äga sitt boende är en investering, dess värde ökar över tid. Räntorna på bolån är oftast lägre än hyran för en likvärdig hyresrätt.

Hur sparar man snabbast ihop till kontantinsatsen?

För att snabbare få ihop pengar till kontantinsatsen måste du antingen spara mer pengar varje månad, eller välja en billigare bostadsrätt. Det är också viktigt att ha pengarna på ett sparkonto med så hög ränta som möjligt. Har du en längre sparhoristont än tre år, välj t ex en global indexfond.