Nya regler för bostadsrätter – köpare får bättre skydd och mer information

Från 1 januari 2023 gäller nya regler för bostadsrätter, som regeringen presenterat i propositionen "Tryggare bostadsrätt" (2021/22:171). Den nya lagstiftningen gäller främst tre områden: krav att mäklare informerar om bostadsrättsföreningars skulder, bättre information i deras årsredovisningar, samt skydd mot orimliga förhandsavtal.

Mäklare måste nu i objektbeskrivningen ange den indirekta nettoskuldsättningen

(A) Bostadsrättsföreningens skulder: Den mest synliga förändringen gäller informationen när bostadsrätter säljs. Mäklare måste nu i objektbeskrivningen ange den indirekta nettoskuldsättningen, alltså hur mycket av föreningens lån som belastar lägenheten.

Bakgrunden är att bostadsrättsföreningar ofta har egna lån, som antingen togs redan när föreningen bildades eller behövdes senare för renoveringar. Om föreningen äger lokaler som ger hyresintäkter är motsvarande belåning rimlig. Men det har blivit vanligt att nybildade bostadsrättsföreningar har väldigt hög belåning, i extremfall lån över 40.000 kronor per kvadratmeter bostadsrätt. Detta är en dold skuldsättning som ger räntekostnader och gör att månadsavgiften behöver vara högre. Nu när räntorna stiger behöver föreningar med stora lån höja sina avgifter kraftigt.

För- och nackdelar med om de boende själva eller föreningen har lånen

Fördelen med att de boende själva har lånen är att det ger avdragsrätt för räntekostnaderna (30% upp till 100.000 kronor per år, därutöver 21% avdrag). Fördelar med att lånen ligger i föreningen är att en stor kund kan få lägre räntor och att amorteringskraven inte gäller.

“Många mäklare bryter dock mot den nya regeln.” (stort citat/M)

Många mäklare bryter dock mot den nya regeln. En sökning på Hemnet när detta skrivs visar att väldigt få annonser har med ordet "nettoskuld" i beskrivningen. Enligt en granskning i Svenska Dagbladet försvarar sig mäklarna med att det är oklart vilka tillgångar och skulder som ska vara med i underlaget för beräkningen av nettoskuld.

Dessutom är fastighetsmäklare skyldiga att vid försäljning ge de intresserade tillgång till bostadsrättsföreningens senaste årsredovisning. Den ska framöver bli mer lättbegriplig och göra det lättare att förutse hur årsavgiften kommer att utvecklas i framtiden.

5 nyckeltal som ökar förståelsen för föreningens ekonomi

(B) Nya nyckeltal i årsredovisningen: Enligt de nya reglerna i årsredovisningslagen ska den innehålla minst 5 nyckeltal som underlättar förståelsen av bostadsrättsföreningens ekonomi:

1. årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt,
2. skuldsättning per kvadratmeter,
3. sparande per kvadratmeter,
4. räntekänslighet (hur mycket avgiften påverkas vid en räntehöjning)
5. energikostnad per kvadratmeter.

Om årets resultat är en förlust ska bostadsrättsföreningen dessutom förklara vad förlusten innebär för föreningens möjlighet att finansiera sina framtida ekonomiska åtaganden. Dessa nyckeltal är även bra för att hjälpa de som redan bor i föreningen att bedöma om ekonomin är välskött.

Nytt är också att det i årsredovisningen måste ingå en kassaflödesanalys. Det är en summering av alla in- och utbetalningar under året och visar hur föreningens likvida medel har förändrats. Detta gör det lättare att bedöma om årsavgiften är tillräckligt hög och även lättare för bostadsköpare att jämföra olika föreningar.

De 5 nyckeltalen ovan blir främst intressanta i jämförelser mellan olika föreningar. Men för de boende kan förändringar mellan åren ge signaler om att ekonomin har förändrats. Särskilt föreningens sparande och räntekänslighet är viktiga för att bedöma risken att årsavgiften behöver höjas. Att räkna ut nyckeltalen själv för tidigare år är ganska lätt bara du har föreningens årsredovisning, Dagens Nyheter har gjort en bra summering.

(C) Skärpta krav på förhandsavtal: De senaste åren har det blivit vanligare att människor köper bostadsrätter via förhandsavtal långt i förväg, ibland redan innan första spadtaget. Många har blivit missnöjda med att även när byggprojekt är långvarigt försenade, långt över ett år, har kunderna ändå varit tvungna att köpa lägenheterna.

Nu skärps reglerna för försäljning av ännu inte färdigbyggda bostadsrätter. Förhandsavtal ska innehålla bättre information om de risker det innebär och köparen ska få en betänketid på minst sju dagar. Alltid när ett upplåtelseavtal inte ger tillträde till lägenheten direkt ska avtalet innehålla ett bestämt datum för tillträde. Och i förhandsavtal får tidsintervallet för upplåtelse vara maximalt tre månader.

Innan bostadsrätter får säljas med förhandsavtal ska en ekonomisk plan finnas. Nytt är att kraven på planen och på de intygsgivare som granskar planen skärps. I den ekonomiska planen ska nu ingå en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren. Där ska de viktigaste kommande åtgärderna anges, med prognoser för när de beräknas behövas och uppskattade kostnader.

Fortfarande har byggföretagen övertag i förhållande till de flesta människor som köper nyproducerade bostadsrätter, både når det gäller information och ekonomisk analysförmåga. Därför är det fortsatt avgörande att de som utses till intygsgivare och granskar den ekonomiska planen verkligen är opartiska och oberoende.

Den avgörande risken kvarstår

Fast den avgörande risken med förhandsavtal kvarstår, nämligen risken att priserna på bostäder därefter faller så att den nuvarande bostaden behöver säljas till ett lägre pris än förväntat och att den framtida belåningen därmed blir högre. Ett test är att kolla vad som skulle hända om bostadspriserna faller 30 procent (vilket motsvarar en nedgång till prisnivån år 2015). Om din bostadsrätt idag är värd 10 miljoner och har lån på 3 miljoner, då ger det god marginal även om värdet faller till 7 miljoner. Men om du skulle skriva på ett förhandsavtal att köpa en annan nybyggt bostadsrätt för 10 miljoner, då blir effekten av samma nedgång mycket större. Att sälja för 7 och köpa för 10 kräver ytterligare 3 miljoner i lån. Efter flytten skulle du i så fall ha lån på 6 miljoner och din nya bostad skulle bara vara värt 1 miljon mer.

Denna risk behöver kompenseras genom att priserna i förhandsavtal är lägre än för motsvarande bostadsrätt med omedelbar inflyttning. Att byggföretagen erbjuder denna typ av rabatt har historiskt varit normalt, men behövdes inte för några år sedan när förväntningarna om fortsatt stigande bostadspriser var som starkast. Idag har stigande boräntor gjort att köparna blivit mer försiktiga och därmed borde rabatten komma tillbaka.