Medlem
· Sörmland och stan
· 27 548 inlägg
Just sälja råvind är ju sättet att skydda sig. Då får man pengar rakt av mot upplåtelsen och så avtalar man bort ansvaret att vid upplåtelsen ställa lägenheten i ordning.
Det man riskerar är att företaget eller privatpersonen som köper inte bygger på ett korrekt sätt eller inte sköter byggloven. Men med hjälp av en besiktningsman för de olika avtalade stegen i bygget borde det gå att lösa. Den största risken är väl att styrelsen tappar sugen efter upplåtelserna och inte orkar ligga på och följa upp och dokumentera byggena av lägenheterna, något som ju kan dra ut några år på tiden. Och de nya bostadsrätterna kan ju också byta ägare ett antal gånger vilket försvårar det hela.
Det man riskerar är att företaget eller privatpersonen som köper inte bygger på ett korrekt sätt eller inte sköter byggloven. Men med hjälp av en besiktningsman för de olika avtalade stegen i bygget borde det gå att lösa. Den största risken är väl att styrelsen tappar sugen efter upplåtelserna och inte orkar ligga på och följa upp och dokumentera byggena av lägenheterna, något som ju kan dra ut några år på tiden. Och de nya bostadsrätterna kan ju också byta ägare ett antal gånger vilket försvårar det hela.
Nej man riskerar ju att det ser ut såhär på gatan nedanför. Det betyder ju inte att det är fel i bygget, men jag skulle bli lite nervös om jag såg det...
(bild tagen på Hantverkargatan på Kungsholmen 2017)
(bild tagen på Hantverkargatan på Kungsholmen 2017)
Att konvertera vindsytor eller andra ytor i bostadsrättsföreningar förekommer hela tiden och det är något som alla bostadsrättsföreningar bör se över för att veta vad det finns för förädlingsmöjligheter i föreningens fastigheter.
I de fall där projekten går back eller skapar problem i fastigheten beror det oftast på att styrelsen inte fått rätt hjälp från början, köpare eller totalentreprenör saknar kunskap och felbedömer kostnaderna alternativt så har ytan inte sålts till känd aktör med erfarenhet från liknande projekt som har kapital nog att köpa ytan och genomföra projektet. Att sälja yta till en privatperson är inte att rekommendera utan det bör alltid vara ett företag med erfarenhet av liknande projekt.
I ert fall är problemet att det är relativt låga kvm priser för färdiga bostäder i ert område vilket gör det svårt att få vinst i projektet. För en vindskonvertering som är ett mer komplext projekt en lokalkonvertering bör ni räkna med en byggkostnad på 40 000kr - 45 000kr / kvm. Med endast byggkostnaden är det inte lönsamt för er. Även om ni skulle hitta en erfaren totalentreprenör med erfarenhets av liknande projekt som lyckas får ner byggkostnaden till 35 000kr / kvm så tillkommer byggherrekostnader (bygglov, konsulter mm). Även finansieringskostnader och marknadsrisker bör tas med så ni bör nog räkna med minst 10% lägre försäljningspris för att motverka möjliga marknadssvängningar eller om det tar längre tid att sälja än väntat.
Att genomföra konverteringar eller sälja ytor som skall konverteras är bra projekt för bostadsrättsföreningar men det kan bli svårt när man kommer till områden där kvm priserna för bostäder är låga. Om ni fått en byggkostnad på 25 000kr / kvm låter det som en byggare som kanske är van vid att bygga om lokaler till bostäder där byggkostnaden skulle kunna vara 25 000kr / kvm.
Generellt sätt finns det två olika alternativ:
1
Sälja ytan som den står till köpare som finansierar och genomför konverteringen och säljer sedan de klara bostäderna.
I detta fall bör föreningen få full betalning för ytan direkt vid avtalssignering och köparen bör börja betala avgift för ytan direkt. Köparen skall kunna visa referensobjekt för liknande projekt och ha ekonomi för att köpa yta, stå för produktionskostnader och även extra kostnader som kan dyka upp i projektet.
När en BRF säljer en yta som den står upprättas ett upplåtelseavtal samt ett ombyggnadsavtal alternativt ett som innefattar bägge delar. I ombyggnadsavtalet regleras hur köparen får bygga i föreningen samt koppla upp sig mot befintliga system. Sedan är det vanligt att föreningen har en projektledare som går på byggmöten samt ser över känsliga delar av produktionen som t.ex. uppkoppling mot befintliga system.
2
Konvertera ytan i egen regi där totalentreprenör upphandlas. Entreprenaden kan delas upp men det rekommenderas inte då det lätt blir rörigt med för många olika aktörer och det kan även bli svårt att avgöra vem som har ansvar för vad om det uppstår problem och frågor om vems garanti som skall gälla.
Om det inte finns tillräckligt med utrymme för en totalentreprenad utan man behöver börja plocka isär projektet i delar för att spara pengar är det troligtvis inte ett lönsamt projekt och man bör överväga om det skall genomföras.
Vid en totalentreprenad är det rekommenderat att föreningen har en egen projektledare som går på byggmöten samt stämmer av att man följer tidsplanen innan utbetalningar görs samt att känsliga delar av produktionen blir rätt.
Oavsett vilket alternativ man väljer skall alltid korrekta anbuds- eller offertunderlag tas fram av byggnadstekniskt kunnig person med erfarenhet från liknande projekt. På detta sätt kan de företag som skall lämna offerter på totalentreprenad alternativt de potentiella köpare som skall lämna bud på ytorna ge korrekta offerter eller bud. Missar man denna delen är det lätt att byggare eller köpare räknar bort sig och då blir det fel från början.
Med korrekt underalg samt en riktig genomgång av alla offerter eller anbud kan rätt köpare eller totalentreprenör väljas. Sedan finns det mer som t.ex. undersökningsplikt och att ÄTA arbeten alltid skall föregås av fråga svar som bör vara med men det var lite grovt vad man bör tänka på. Givetvis skall jurist med erfarenhet av liknande projekt ta fram upplåtelse- samt ombyggnadsavtal.
Något annat att tänka på är att om ni vill bygga bostäder över 35kvm på vind skall de vara fullt tillgängliga så hiss skall finnas. Det är endast i de fall bostäder på vind inte överstiger 35kvm som avsteg får göras från tillgänglighetskravet för hiss.
Önskar er lycka till med projektet.
Niclas
I de fall där projekten går back eller skapar problem i fastigheten beror det oftast på att styrelsen inte fått rätt hjälp från början, köpare eller totalentreprenör saknar kunskap och felbedömer kostnaderna alternativt så har ytan inte sålts till känd aktör med erfarenhet från liknande projekt som har kapital nog att köpa ytan och genomföra projektet. Att sälja yta till en privatperson är inte att rekommendera utan det bör alltid vara ett företag med erfarenhet av liknande projekt.
I ert fall är problemet att det är relativt låga kvm priser för färdiga bostäder i ert område vilket gör det svårt att få vinst i projektet. För en vindskonvertering som är ett mer komplext projekt en lokalkonvertering bör ni räkna med en byggkostnad på 40 000kr - 45 000kr / kvm. Med endast byggkostnaden är det inte lönsamt för er. Även om ni skulle hitta en erfaren totalentreprenör med erfarenhets av liknande projekt som lyckas får ner byggkostnaden till 35 000kr / kvm så tillkommer byggherrekostnader (bygglov, konsulter mm). Även finansieringskostnader och marknadsrisker bör tas med så ni bör nog räkna med minst 10% lägre försäljningspris för att motverka möjliga marknadssvängningar eller om det tar längre tid att sälja än väntat.
Att genomföra konverteringar eller sälja ytor som skall konverteras är bra projekt för bostadsrättsföreningar men det kan bli svårt när man kommer till områden där kvm priserna för bostäder är låga. Om ni fått en byggkostnad på 25 000kr / kvm låter det som en byggare som kanske är van vid att bygga om lokaler till bostäder där byggkostnaden skulle kunna vara 25 000kr / kvm.
Generellt sätt finns det två olika alternativ:
1
Sälja ytan som den står till köpare som finansierar och genomför konverteringen och säljer sedan de klara bostäderna.
I detta fall bör föreningen få full betalning för ytan direkt vid avtalssignering och köparen bör börja betala avgift för ytan direkt. Köparen skall kunna visa referensobjekt för liknande projekt och ha ekonomi för att köpa yta, stå för produktionskostnader och även extra kostnader som kan dyka upp i projektet.
När en BRF säljer en yta som den står upprättas ett upplåtelseavtal samt ett ombyggnadsavtal alternativt ett som innefattar bägge delar. I ombyggnadsavtalet regleras hur köparen får bygga i föreningen samt koppla upp sig mot befintliga system. Sedan är det vanligt att föreningen har en projektledare som går på byggmöten samt ser över känsliga delar av produktionen som t.ex. uppkoppling mot befintliga system.
2
Konvertera ytan i egen regi där totalentreprenör upphandlas. Entreprenaden kan delas upp men det rekommenderas inte då det lätt blir rörigt med för många olika aktörer och det kan även bli svårt att avgöra vem som har ansvar för vad om det uppstår problem och frågor om vems garanti som skall gälla.
Om det inte finns tillräckligt med utrymme för en totalentreprenad utan man behöver börja plocka isär projektet i delar för att spara pengar är det troligtvis inte ett lönsamt projekt och man bör överväga om det skall genomföras.
Vid en totalentreprenad är det rekommenderat att föreningen har en egen projektledare som går på byggmöten samt stämmer av att man följer tidsplanen innan utbetalningar görs samt att känsliga delar av produktionen blir rätt.
Oavsett vilket alternativ man väljer skall alltid korrekta anbuds- eller offertunderlag tas fram av byggnadstekniskt kunnig person med erfarenhet från liknande projekt. På detta sätt kan de företag som skall lämna offerter på totalentreprenad alternativt de potentiella köpare som skall lämna bud på ytorna ge korrekta offerter eller bud. Missar man denna delen är det lätt att byggare eller köpare räknar bort sig och då blir det fel från början.
Med korrekt underalg samt en riktig genomgång av alla offerter eller anbud kan rätt köpare eller totalentreprenör väljas. Sedan finns det mer som t.ex. undersökningsplikt och att ÄTA arbeten alltid skall föregås av fråga svar som bör vara med men det var lite grovt vad man bör tänka på. Givetvis skall jurist med erfarenhet av liknande projekt ta fram upplåtelse- samt ombyggnadsavtal.
Något annat att tänka på är att om ni vill bygga bostäder över 35kvm på vind skall de vara fullt tillgängliga så hiss skall finnas. Det är endast i de fall bostäder på vind inte överstiger 35kvm som avsteg får göras från tillgänglighetskravet för hiss.
Önskar er lycka till med projektet.
Niclas
Redigerat av moderator:
Jo men vindsvåningar har funnits med i tanken under lång tid och i samband med att taket byttes adderades takkupor för att möjliggöra lägenheter. Så vi ska inte behöva härja i taket utöver någon typ av ventilation.F Frsto skrev:
I ena fastigheten har vi vatten/avlopp förberett som bara ska skarvas vidare ett plan men i den andra fastigheten krävs lite mer jobb.
Bra inspel om att riva eller för den delen blottlägga det som kan tänkas vara osäkra moment för att de ska kunna räkna enklare. Tänker likt någon tipsade om tidigare att man kanske inte behöver beställa en nyckelfärdig lägenhet direkt utan att försöka ta det i steg för att hålla koll på kalkylen.
Det har gjorts mycket i föreningen de senaste 10 åren och de flesta projekt har gått bra men vi har även stött på vissa surdegar som kostat mer än beräknat. Otur med hantverkare kan man ha ibland men säkert så har vi tabbat oss också så styrningen blir extremt viktig.
Utelämnade staden medvetet.
Ja det är exakt det scenariot vi bävar för och det skulle inte direkt öka gemenskapen i föreningen om det inträffar. I ett sådant läge skulle hela arbetsinsatsen kännas förgäves och lämna en bitter eftersmak.jonmo skrev:
Bra inspel. Processen för att komma där vi befinner oss idag har varit rätt krävande och vi har tagit fram mycket underlag för att bygga vårt case. Sedan har det avhandlats i hyresnämnden eftersom vi inte varit fullt eniga. Dock är det som du säger att det riktiga arbetet ligger framför oss och det kommer att kräva engagemang och noggrannhet under en längre tid.
Det var väl ett trevligt litet skjul 😀
Det kanske inte var så tydligt, men det var den här avsågade bjälken jag tyckte såg lite läskig ut. Men det kanske fanns konstruktionsritningar, vad vet jag? Det gjorde det exempelvis inte i den förening jag nämnde ovan som gått back. Möjligt att det gjorde det i förlustbygget, men när vinden i gatuhuset exploaterats på 90-talet saknades det definitivt ritningar, vilket var ytterligare en trist upptäkt...Tore Skogman skrev:
Haha den missade jag helt men nu så. Ja det där kan man bli nervös över och vi har väl några avväxlingar att göra om man vill maximera takhöjd eller klämma in loftdel.
Tack för utförligt resonemang.Niclas Projektledare skrev:
Kan man säga något om vad kostnaden för att ta fram de tekniska handlingarna för upphandling av totalentreprenad är? Det kanske är lättare att få fler byggare intresserade om vi har alla tekniska bitar på plats men samtidigt om kostnaden är väldigt hög för dessa och bygget inte blir av så har vi strösslat pengar i onödan..
Hiss har vi fått avsteg på. Aldrig funnits i någon av fastigheterna.
