Köpte hus, värmesystemet visade sig vara defekt

[Hocke68]

Tyvärr … det är uppförsbacke för din del.

1) Dolda Fel;
Är något som inte kunde förväntats ha upptäckts (före köp) vid en noggrann undersökning.
> Av denna anledning tar man med sig en expert och gör en egen noggrann undersökning (dvs utgå aldrig från säljarens egen besiktning, gör en egen).
Det ger dig 2 fördelar;
- du upptäcker uppenbara ’fel’ (dvs genomför ’undersökningsplikten’)
- en känsla för vilka problem/investeringar som kan behövas inom X år.
Extremt viktigt om man inte själv är expert på hus, vvs, el, bygg mm.

Dolda fel försäkringar täcker inte ’det-visste-jag-inte-om’ situationer.

Vad man förväntat sig fungera är inte heller ett bra juridiskt argument relativt vad man kunde förväntats upptäcka vid en noggrann undersökning.


2) Bedrägligt beteende;
Här skulle man kunna se en ’viss öppning’ för kompensation … dock tveksamt via en juridisk process. Varför då ? För att det kostar att driva en juridisk process (energi, tid, pengar) och det äter snabbt upp din ’kompensation’.

Dock kan man argumentera hårt mot både mäklarfirma och/eller säljare och hävda bedrägligt beteende (att säljaren och mäklaren visste om problemen men inte upplyste om det). Meddela att du pratat med firmorna, att det gjorts flera försök att få systemet att fungera, etc. Hota med att det är förkastligt moraliskt, skrika och vara påstridig. Hota med juridisk process etc … allt för att få mäklarfirman och/eller säljaren ’mjuk’ och därför gå med på en ekonomiskt kompensation (och göra det på papper).

Inte initiera det juridiskt förrän en jurist du anlitat och betalat säger att du skall göra det. Inte utgå från tips från amatörer på nätet … (som jag själv är).

Hoppas att du genom att agera som ett påstridigt parkeringbolag (som hotar med att blanda in kronofogden) får mäklarfirman och /eller säljaren att tveka kring sin oskuld och erbjuda dig en förlikning på XX ksek.

Risken är att säljaren/mäklarfirman genomskådar dina ’tomma hot’ och sätter hårt mot hårt … och då blir det ’dyrt’.

= Fundera om det är värt din energi och pengar att driva detta - vid sidan av en formellt juridisk process.

= Lycka till med värmesystemet. Hoppas det fungerar i vinter och att ni sedan kan fundera på den bästa lösningen under nästa år.

Kloka ord, där. Lägg fram dina undersökningar till Mäklarfirman och säg att du blivit förd bakom ljuset samt hinta om att mäklarfirman vill väl inte hamna i dålig dager, när jag släpper ut detta till Villatidningen eller annan lämplig tidning

 

[Hocke68]

Nej, dolda fel behöver definitivt inte varit kända av säljaren.

Du har ett helvete att få igenom detta rättsligt, eftersom säljaren kan svara att med hänsyn till husets ålder och konstruktion vilket du som köpare har borde räkna med. Tro mig, jag har varit igenom detta rättsligt med en mycket duktig jurist

 

[Daniel 109]

Ja, visst är det svårt att få igenom dolda fel i gamla hus. Men det lär inte bli lättare om det var känt av säljaren, det blir det knappast mer dolt av.

 

[Mermac]

Har ett hus byggt 1963 med 1-rörs system och satt in bergvärmepump som jag ställer in på 21 istället för 20. Alla radiatorer är öppna ingen ide att sätta in termostatstyrda som skrevs i ett tidigare inlägg.
Byta till 2-rörs är väldigt dyrt. Provtryck ditt 1-rörs system och se om det läcker.
Dolt fel är nog svårt få igenom.

 

[RogerHql]

dödsbo brukar säljas med friskrivningsklausul eftersom det finns ingen som kan berätta om fel på fastigheten. Oftast är priset sänkt för att täcka överraskningarna. Du har träffat arvingar som skrev på papper. Dom har ingen ansvar för husets tillstånd om huset såldes med friskrivningsklausul.
Du har kanske missbedömt risker med att köpa ett dödsbo?

Dessutom har ju köparen ”undersökningsplikt”. För uppvämningssystemet för att inte tala om isoleringen kan man då anlita någon kompetent sakkunnig mot måttlig ersättning.

 

[kisumisu]

Låter som om du/ni har köpt huset utan budgivning och till ett (mycket?) förmånligt pris?

Hur mycket billigare i procent var ert köp jämfört med köp av jämförbara fastigheter i närheten? - kolla på Booli för att se slutpriser.

Om det är så att ert köp låg 30-40% lägre än jämförbara fastigheter så borde ni kunna ana att det finns saker att reparera.

Jag köpte en nybyggd villa för över 15 år sedan och vi blev tvungna att riva förstutrappan och balkongen ovanpå efter enbart 9 år. Nu är det bryggvirke som inte kan ruttna.

Att ägaren innan inte byggde den delen ordentligt från början var förvånande då resten av kåken var väldigt välbyggd och påkostad, men vi försökte inte få någon delersättning av kostnaden som gick på runt 70.000 då 2014. Dels för att vi hade köpt fastigheten till ett relativt förmånligt pris och dels för att vi kunde stycka av mark och sälja.

Men huset hade kanske istället varit ute länge till försäljning och ingen var intresserad? Då förstår jag er lite mer, men betänk att att det är stor skillnad på att ha rätt och att få rätt. Har ni otur kan det kosta betydligt mer än det smakar…

Mvh

Det är sant.

Är lite gambling som med allt annat t ex bilar.

Man tar alltid en risk med begagnat eller om nån byggherre är på dåligt humör i nybygge.

Finns även luriga säljare och även luriga köpare. Jag orkade inte börja bråka köpte huset billigare av en som hade ekonomiska problem. Andra huset som vi sålde hade vi en lite jobbig köpare slutade med att vi gjorde en klausul att 10år gäller inte, ingen energideklaration ingår osv osv Och dem godkände avtalet, har heller inget hört av dem sen köpet gick igenom

Så avtal går också modifiera och jag kan personligen tycka 10 år är alldeles för lång tid på dolda fel. Sen alla diverse besiktning mm är bara pumpande på köparnas och säljarnas pengar....

....jag har själv kommit fram till att det bästa är att hyra huset och bo in där om man vill vara idiotsäker innan köp. Fast det är nog få som gör så (har själv aldrig heller gjort).

 

[Abbii]

Hej,

Köpte ett hus byggt 1962 för 2 år sedan, ett dödsbo enligt mäklaren sen dök den fd ägaren dök upp ifrån ingenstans... en helt annan historia.
Sedan köpet har vi brottats med ett kallt hus vid -10, runt 15 grader var innetemperaturen då med en värmepump som sköt felkoder hejvilt pga att enkelkretssystemet gick för trögt. Den klarade inte ens av att köra elpatronen.

Vi plockade ut en värmepumpstekniker efter köpet som berättade att huset och den FD ägaren "förföljt honom" genom hela hans karriär, under de 10år han jobbat aldrig fått ordning på problemen, vi fick även ut en gedigen historik ifrån värmepumpsfirman på reparationer som utförts de sista 5 år och sista skedde bara några månader innan vi flyttade in.

Ägarens barn sålde fastigheten. all pappers historik rörande värmen var borta. lite märkligt då det annars finns det fakturor, instruktionsböcker osv på allt. De nämnde såklart inga problem med huset eller står i besiktningsprotokollet.
De var noggranna att nämna när kontraktet var påskrivet att de inte hade någon aning om hur "komforten" var i huset då det inte bott i det på 20år, småflinanandes, mäklaren avbröt sambon och var smådryg när sambon ställde frågor rörande värmen och hänvisade till dolda fel försäkringen,

De har inte specat i varken objektbeskrivningen samt besiktningsprotokollet att det är ett enkelkretssystem, något vansinne som de höll på men några år under 60/70-talet och få rörmokare vill ens kolla på det, hur ska man som köpare känna till att man har en udda-fågel som detta till värme-system?
Det finns även många som hävdar att enkelkretssystem inte ens är kompatibelt med värmepump, hur ska vi som köpare kunna känna till detta? Det är inte Common-Knowledge så har svårt att se att dem åberopar undersökningsplikten.

Nu sitter jag här med en faktura på över 30k, vi har installerat en "knäpp tank" på 100L som pumpen arbetar mot istället för värmesystemet, sen en separat cirkulationspump som driver värmen till elementenen,
Har sedan dess säkert fått ut en väldigt stor mängd magnetit ifrån systemet men det är oklart om vi ska behöva dra om hela skiten och väntar spänt på kallare temperaturer, men änsålänge ser det lovande ut.

Jag skulle vilja åberopa detta som ett dolt fel, problemet är att dolda-fel försäkringen (Anticimex) täcker inte värmesystem utan vi blir tvungna att kräva pengarna från säljarna, civilrättsligt antar jag?
- Hur lång tid tar det att få igenom ett sånt här ärende?
- Ska man förlita sig på rättskyddet i hemförsökningen?
- Hur går man vidare?
- Är det värt det?
- Vem kan jag som villägare rådfråga? Mäklaren blev avskedad samma dag som vi skrev kontraktet så jag kan inte vända mig till henne, hon visade sig dessutom vara en nära vän till en av säljarna.

I mina öron låter det mer att du inte vill betala för upprustning av gammalt system, och vill att dödsboet ska stå för det. Du har bott i huset i två år dessutom och först nu antyder dolda fel.

 

[skon]

I mina öron låter det mer att du inte vill betala för upprustning av gammalt system, och vill att dödsboet ska stå för det. Du har bott i huset i två år dessutom och först nu antyder dolda fel.

Påtalade felet redan första vintern, frågade på en lokal FB-Grupp om tips på VP-Tekniker och en av säljarna dök upp i tråden och gav "goda" råd att inte anlita de firmor som kände väl till huset.
Tog några månader att få ut en VP-Tekniker, försökte sen anlita en rörmokare som kände till 1-krets system som under 6 månader lovade att han skulle komma, men fick aldrig tummen ur, Sen kom ett barn i mellan och affärsystemsbyte på jobbet.

Sedan dess har det visat sig att problemet pågått lääänge och var betydligt mer omfattade, då trodde jag att vet var något enkelt som uppkommit under hösten.
Barnen ägde 1/3 av huset var, så dem stod som ägare, inget dödsbo (har dubbelkollat med lantmäteriet, var orolig över fler felaktigheter i affären).
Min no1 prioritet är att lösa problemet sen är jag inte kvalificerad att bedöma vad som är lösningen,
Förhoppningsvis räcker det med knäpptanken och det ser lovande ut just nu (har ej upplevt huset under kallare temperaturer än).

Har man någon som helst ryggrad eller samvete så är det inte rimligt att dölja och dumpa en sån här sak på en alldeles för naiva husköpare,
Fine om pappers spåret hade funnits kvar (då hade jag upptäckt det innan köpet) men här hade man som sagt allt plockat ut allt som vittnade om ett defekt värmesystem. Jag fick bilden av att huset var problemfritt och pedantskött, inget som helst incitament för att undersöka värmen djupare.

 

[MrDizzy]

Påtalade felet redan första vintern, frågade på en lokal FB-Grupp om tips på VP-Tekniker och en av säljarna dök upp i tråden och gav "goda" råd att inte anlita de firmor som kände väl till huset.
Tog några månader att få ut en VP-Tekniker, försökte sen anlita en rörmokare som kände till 1-krets system som under 6 månader lovade att han skulle komma, men fick aldrig tummen ur, Sen kom ett barn i mellan och affärsystemsbyte på jobbet.

Sedan dess har det visat sig att problemet pågått lääänge och var betydligt mer omfattade, då trodde jag att vet var något enkelt som uppkommit under hösten.
Barnen ägde 1/3 av huset var, så dem stod som ägare, inget dödsbo (har dubbelkollat med lantmäteriet, var orolig över fler felaktigheter i affären).
Min no1 prioritet är att lösa problemet sen är jag inte kvalificerad att bedöma vad som är lösningen,
Förhoppningsvis räcker det med knäpptanken och det ser lovande ut just nu (har ej upplevt huset under kallare temperaturer än).

Har man någon som helst ryggrad eller samvete så är det inte rimligt att dölja och dumpa en sån här sak på en alldeles för naiva husköpare,
Fine om pappers spåret hade funnits kvar (då hade jag upptäckt det innan köpet) men här hade man som sagt allt plockat ut allt som vittnade om ett defekt värmesystem. Jag fick bilden av att huset var problemfritt och pedantskött, inget som helst incitament för att undersöka värmen djupare.

Om vi bara kollar på lösning av problemet med värmen och släpper den juridiska biten
Stämmer detta?
Du har nu fått en knäpp/arbetstank , ny/extra cirkulationspump samt magnetit filter installerat.
Du har tömt magnetit filter flera gånger och tycket det varit mycket som kommit
Just nu ser det ut att fungera men är osäker på om det håller då det blir kallt.

Så det enda extra du kan göra som jag ser det just nu är att försöka på tag på en Luft/luft värme pump för att hjälpa till med värmen och minska belastningen på nuvarande system så det kanske har större sannolikhet att fungera som tänkt. Dock medför detta ytterligare en kostnat i storleksordningen 20-30tusen
Samt att fortsätta rensa magnetitfiltret.

 

[skon]

Låter som om du/ni har köpt huset utan budgivning och till ett (mycket?) förmånligt pris?

Hur mycket billigare i procent var ert köp jämfört med köp av jämförbara fastigheter i närheten? - kolla på Booli för att se slutpriser.

Om det är så att ert köp låg 30-40% lägre än jämförbara fastigheter så borde ni kunna ana att det finns saker att reparera.

Jag köpte en nybyggd villa för över 15 år sedan och vi blev tvungna att riva förstutrappan och balkongen ovanpå efter enbart 9 år. Nu är det bryggvirke som inte kan ruttna.

Att ägaren innan inte byggde den delen ordentligt från början var förvånande då resten av kåken var väldigt välbyggd och påkostad, men vi försökte inte få någon delersättning av kostnaden som gick på runt 70.000 då 2014. Dels för att vi hade köpt fastigheten till ett relativt förmånligt pris och dels för att vi kunde stycka av mark och sälja.

Men huset hade kanske istället varit ute länge till försäljning och ingen var intresserad? Då förstår jag er lite mer, men betänk att att det är stor skillnad på att ha rätt och att få rätt. Har ni otur kan det kosta betydligt mer än det smakar…

Mvh

Nope förekom 3 budgivare och priset stack iväg ca 100k, Försökte vara lite fräck i början och få till ett dolt bud.
Har haft lite kontakt med en av dem som blev väldigt förvånad när jag nämnde problemen med värmesystemet, vi bägge studerade huset noggrant under en extra visning och de hade också kommit fram till samma slutsats att det inte fanns några incitament för andra undersökningar (just pga den omfattande dokumentationen).

Rådfrågade även besiktningsmannen om extra undersökningar, fanns inget behov och han skulle rekommendera sina barn att köpa huset.

Är ingen mäklare och de flesta hus som sålts har haft källare, det finns en viss prisskillnad mellan
orenoverat och renoverat, men rör sig om några 100k.

 

[Kirre2]

Två frågor dyker upp när jag läser tråden: brukar man få se dokumentation och kvitton innan man köpt huset? Och har det inte bott nån där tidigare? Då borde ju de märkt om det var orimligt kallt?
Men just det är ju en bedömningsfråga. Satt hemma och höll på med nåt. Maken kom in genom dörren och hojtade: eldar du inte? Det är 12 grader inne! Det var mycket riktigt 12 grader inne, men det störde inte mig. Så väldigt olika vad man tycker är kallt.

 

[Freddanson]

Låter som att systemet måste vara tätt på något sätt. Skulle inte vilja tro att det är 1-rörssystemet i sig som är problemet. Gick själv från vedpanna (högtemp) till bergvärme för 10 år sedan och det har fungerat utan problem trots mycket klena ledningar. Har också en 100 L knäpptank mellan VP och radiatorer och termostaterna är helt öppna.

 

[Anders_Nilsson]

Låter som att systemet måste vara tätt på något sätt. Skulle inte vilja tro att det är 1-rörssystemet i sig som är problemet. Gick själv från vedpanna (högtemp) till bergvärme för 10 år sedan och det har fungerat utan problem trots mycket klena ledningar. Har också en 100 L knäpptank mellan VP och radiatorer och termostaterna är helt öppna.

Ja det låter ju på tidigare inlägg att det varit rätt mycket slam i systemet, troligen pga enskilt vatten med bristande filtrering. Tydligen har någon stoppat i ett magnetitfilter och det säger ju en del. Skulle tro att man behöver spola samtliga radiatorer och rör.

 

[Janne Nilsson]

Påtalade felet redan första vintern, frågade på en lokal FB-Grupp om tips på VP-Tekniker och en av säljarna dök upp i tråden och gav "goda" råd att inte anlita de firmor som kände väl till huset.
Tog några månader att få ut en VP-Tekniker, försökte sen anlita en rörmokare som kände till 1-krets system som under 6 månader lovade att han skulle komma, men fick aldrig tummen ur, Sen kom ett barn i mellan och affärsystemsbyte på jobbet.

Sedan dess har det visat sig att problemet pågått lääänge och var betydligt mer omfattade, då trodde jag att vet var något enkelt som uppkommit under hösten.
Barnen ägde 1/3 av huset var, så dem stod som ägare, inget dödsbo (har dubbelkollat med lantmäteriet, var orolig över fler felaktigheter i affären).
Min no1 prioritet är att lösa problemet sen är jag inte kvalificerad att bedöma vad som är lösningen,
Förhoppningsvis räcker det med knäpptanken och det ser lovande ut just nu (har ej upplevt huset under kallare temperaturer än).

Har man någon som helst ryggrad eller samvete så är det inte rimligt att dölja och dumpa en sån här sak på en alldeles för naiva husköpare,
Fine om pappers spåret hade funnits kvar (då hade jag upptäckt det innan köpet) men här hade man som sagt allt plockat ut allt som vittnade om ett defekt värmesystem. Jag fick bilden av att huset var problemfritt och pedantskött, inget som helst incitament för att undersöka värmen djupare.

är du kvar i tanken om att det är ett dolt fel”, så att dolda fel försäkringen bör gälla?

 

[skon]

är du kvar i tanken om att det är ett dolt fel”, så att dolda fel försäkringen bör gälla?

Är kvar i tanken att ägarna väl kände till felet och har aktivt dolt det eller inte berättat om det. Så klassa det som dolt fel är egentligen fel.
Problemet är bevisa samt det ser ut som att kostnaderna för att driva det vidare överstiger beloppet för att åtgärda problemet - så där sitter vi i en rävsax.
(Står rätt tydligt i Anticimexs försäkringsppaper att deras försäkring inte täcker eventuella problem värmesystem.)