Köperen vill dra sig ur

[Thomas59]

Prutklausul = dåligt
Klausul där man får hoppa av vid stora fel = bra

Någon som inte håller med?

"Prutklausulen", om du menar besiktningsklausulen är egentligen inte tänkt som en prutklausul. Antingen står du fast vid köpet efter besiktning eller så häver du. I praktiken används den dock i vissa fall som vapen för prutning.

Besiktningsklausulen, i de fall den används, är ju i första hand tänkt att hantera de fall då besiktning inte HUNNIT genomföras innan avtalet skrivs på, i andra hand för att underlätta för köparna som då inte behöver bekosta besiktning i onödan. Den var nog inte tänkt som ett diaboliskt prutningsvapen i händerna på en köpare på en svag marknad.

Jag håller med om att den är tuff för säljaren och tycker väl inte att mäklarna hittat en riktigt bra modell för att hantera den. Besiktningsklausulen är ju en form av öppet köp och det skulle kanske mer öppet (mot andra budgivare) förklaras att budgivningen inte är avslutad förrän besiktningen genomförts och vinnande budgivare godkänt fastigheten.

Om man försöker se till det positiva med klausulen så utgör den ett starkt incitament för säljaren att inte försöka dölja eller förtiga sådant som sen riskerar att komma fram vid en besiktning.

Att sätta en beloppsgräns (förmodar att du med "stora fel" menar fel över ett visst belopp) har visat sig än mer krångligt jmf med att som idag vanligen INTE ha beloppsgräns. Vem avgör vad som är stora fel, var ska gränsen sättas, hur beräknas kostnaden för att rätta till felet? Den praktiska tillämpningen av tidigsre klausuler med beloppsgräns slutade i en mängd svårlösta tvister och tolkningsfrågor.

Jag tar egentligen inte ställning för eller emot besiktningsklausuler utan försöker argumentera för eller emot efter hur det idag faktiskt ser ut vid faastighetsköp.

Kanske skulle lagregleringen ändras så att en neutral part ALLTID genomförde en besiktning innan köp och budgivning och kostnaden kanske skulle delas mellan säljare och köpare. Ingen förbesiktning av säljaren och ingen överlåtelsebesiktning av köparen. Har inte alls tänkt igenom detta så det kanske får konstiga konsekvenser.

 

[Springare]

Om stora fel sätts till 50.000 så slipper man "lampan i hallen är trasig"

 

[HusByggarTomten]

Självklart måste det finnas en klausul som ger köparen rätt att häva affären om fel eller brister dyker upp som säljaren inte upplyst om eller som inte går att se på en vanlig visning. Det är väl därför som sagt man använder sig av ett uppskattat minimibelopp för att denna ska kunna åberopas.
Säljaren må ju vara rätt korkad också om man INTE upplyser om större fel som man sedan vet kommer hittas på besiktningen och man kan anta att det blir diskussion om.

 

[Thomas59]

Självklart måste det finnas en klausul som ger köparen rätt att häva affären om fel eller brister dyker upp som säljaren inte upplyst om eller som inte går att se på en vanlig visning. Det är väl därför som sagt man använder sig av ett uppskattat minimibelopp för att denna ska kunna åberopas.
Säljaren må ju vara rätt korkad också om man INTE upplyser om större fel som man sedan vet kommer hittas på besiktningen och man kan anta att det blir diskussion om.

Läget idag är att man vanligast gått ifrån beloppsgränsen då den ställde till med mer problem och tvister än som var rimligt. Utan beloppsgräns blir å andra sidan småfel giltigt skäl för hävning. Kostnaden för besiktning är iofs en motverkande faktor. Kanske skulle man också ha någon form av "självrisk" som tillfaller säljaren vid hävning. Balansen är kanske inte riktigt rimlig.

Någon intelligent kompromiss borde vara på sin plats.

 

[klaskarlsson]

Om stora fel sätts till 50.000 så slipper man "lampan i hallen är trasig"

Å andra sidan kan det uppstå tvister om den där fuktiga källarväggen går på 40000 eller 100000 att fixa. . .
Om man inte har en beloppsgräns så är det upp till köparen om man vill ha huset till utsatt pris eller inte. Och om man, som jag tycker verkar vara ett rätt bra förslag, som thomas59 säger behåller både 1an och 2an tills affären är helt i hamn (dvs både kontraktet är påskrivet OCH besiktningsperioden har gått) så kan man rätt lätt avfärda "halllampefel" som säljare - har köparen dessutom gjort en besiktning a 5000-15000 kr så torde denne själv inte ens börja bråka om fel som understiger denna summa om säljaren inte går med på prutning...

/K

 

[HusByggarTomten]

Visst kan det bli diskussioner om vad saker och ting kostar men det är åtminstone mer rimligt än att köparen hoppar av för halllampan.

Att det skulle ställa till med mer problem och tvister har jag svårt att se. Har det upptäckts ett fel i efterhand som kostar närmare 50' så FINNS det iaf ett rimligt skäl att avstå köpet. Om det så kostar 40 eller 100 att fixa.

 

[hempularen]

Njaa.. problemet är nog marginellt när det gäller att värdera ett fel. Men man får också en tolkningsfråga om vad som är ett fel.

Om du besiktigar ett äldre hus så kan du i princip alltid radda upp underhållsåtgärder som man ev. kanske vill göra för flera hundra tusen.

Det finns flera trådar här där folk har fått besikningsutlåtande som rekomenderar att man skall byta tak som är 30 år men som inte läcker, man skall dränera om för dräneringen är 25 år trots att det inte finns några tecken på att dräneringen är dålig.

Där kommer då en tolkningsfråga: Om jag bjuder på ett hus som ser fint ut, jag har aldrig bott i ett eget hus, ingen i min släkt har bott i ett eget hus, dvs jag har inga referenser på vad det innebär. Jag vinner budgivningen, skriver kontrakt med villkor på fel över 100 000. besiktningsmannen påpekar att taket av ålderskäl bör bytas, dräneringen bör bytas, och fasaden borde målas om inom 5 år. Badrummet är fint men halvkaklat från 60- talet, bör åtgärdas. Och några saker till.

En erfaren husköpare har givetvis noterat dessa saker innan man bjuder på huset. Men den där nybörjaren har kanske faktiskt ingen aning om att det utan större problem går att renovera det fina huset för 500 000 eller mer, på mer eller mindre nödvändiga åtgärder.

Här uppstår då tvisten, säljaren kan mena (med rätta enl. mig) att alla sakerna som tas upp i protokollet är inga fel, bara normalt underhållsbehov som tydligt synts, och kanske tom. redovisats i objektbeskrivningen. Alltså gäller kontrkatet. Köparen kan (ganska ärligt) mena att han hade ingen aning om att ett takbyte kunde behövas, ännu mindre att det kunde kosta så mycket pengar. Dränering har han aldrig ens hört talas om, och det där häftiga "retrobadrummet" trodde han bara behövde en burk färg. Och det var ju just för att han inte visste sådant som han ville låta en besiktningsman titta på huset innan han var helt bunden till köpet.

Båda synsätten kan anses som riktiga eller åtminstonde rimliga. Tydligt läge för konflikt, och tydligen har sådana konflikter uppstått tillräckligt ofta för att mäklarnas organisation tydligen nu rekomenderar "villkorslösa" besiktningsvillkor, dvs i praktiken öppet köp.

 

[Thomas59]

Visst kan det bli diskussioner om vad saker och ting kostar men det är åtminstone mer rimligt än att köparen hoppar av för halllampan.

Att det skulle ställa till med mer problem och tvister har jag svårt att se. Har det upptäckts ett fel i efterhand som kostar närmare 50' så FINNS det iaf ett rimligt skäl att avstå köpet. Om det så kostar 40 eller 100 att fixa.

Nja det var ju inte RISKEN för tvister som gjorde att man i stort gått ifrån beloppsgränsen. Det var FAKTISKT så att tvister (både i och utanför domstol) blev så vanliga att man väl tyckte att det blev ohållbart.

Hade själv en besiktningsklausul då jag köpte hus i höstas och visst framkom det några småsaker och säljaren var inte speciellt trevlig men att hota med att häva köpet eller kräva orimlig prisnedsättningen var inte ett särskilt attraktivt alternativ. Min eventuellt bortkastade besiktningskostnad och säljarens risk att stå inför en ny försäljningsomgång gjorde nog sitt till, även om säljaren hade mest att förlora.

Vi kom överens om att säljaren skulle bekosta några småsaker (kostnad ca 5000 kr) som varken framgått av objektsbeskrivningen eller varit synliga på visningen Dolda av säljaren kanske om man ska vara konspiratorisk men vi hade en bra besiktningsman så det kom fram ändå.

Oavsett om besiktningen görs före eller efter kontrakt, och givet att anmärkningarna är de samma, borde i teorin, prisavdraget bli ungefär det samma.

Vet du om reparationskostnader på 100 000 kr innan budgivning bjuder du den summan lägre och får du veta det först efter kontraktsskrivningen så prutar du 100 000 kr.

I praktiken har köparen dock en så stark sits att han kanske får igenom 200 000 kr prutning inför hotet om hävning och ny försäljning till ev lägre pris. Detta får vägas mot köparens möjlighet att se till att ALLT om fastighetens skick läggs på bordet INNAN budgivning.

Mot köpare som bara vill hoppa av finns dock inget bra i besikningsklausulen, inte heller mot taktikbudare som sen skamprutar.

Jag gissar dock, har ingen statistik på det, att det inte är särskilt vanligt att besiktningsklausulen missbrukas. De inlägg som skrivs här på forumet är knappast representativa för fastighetsköp i allmänhet. Det brukar vara dom missnöjda, eller i detta fall dom som drabbas, som gör sin röst hörd.

 

[HusByggarTomten]

Du kanske har rätt. Om beloppet sätts till 0, 20' eller 50' kanske inte spelar så stor roll. Den som vill bråka gör det ändå (och vänder och vrider på sina rättighter) för att häva köpet. Dock så blir det nog en liten press för köparen att inte hur lätt som helst dra sig ur (lampan i hallen).

Jag har köpt och sålt 3 fastigheter senaste 4 åren och varje gång har det varit en klausul som säger 20' eller 50'.

 

[P-G]

Man kan väl enas om att det är av viss vikt vad respektive mäklares ångerklausul säger, vilket åtminstone för mig är en nyhet, trodde det var mer eller mindre standardiserat, men så är helt klart inte fallet. För egen del hade jag liknande besiktningsklausul som trådskaparen, dvs jag kunde dra mig ur för en repa i tapeten eller liknande, men är av åsikten som många andra på forumet att det inte är rätt, även om man fått "kalla fötter". (Å andra sidan kanske jag dragit det till absurdum i det avseendet, hade vid ett tillfälle kunnat casha in 200 lax extra vid en lägenhetsförsäljning men lät det bero då jag givit löfte om ett visst pris.)

 

[Thomas59]

Man kan väl enas om att det är av viss vikt vad respektive mäklares ångerklausul säger, vilket åtminstone för mig är en nyhet, trodde det var mer eller mindre standardiserat, men så är helt klart inte fallet. För egen del hade jag liknande besiktningsklausul som trådskaparen, dvs jag kunde dra mig ur för en repa i tapeten eller liknande, men är av åsikten som många andra på forumet att det inte är rätt, även om man fått "kalla fötter". (Å andra sidan kanske jag dragit det till absurdum i det avseendet, hade vid ett tillfälle kunnat casha in 200 lax extra vid en lägenhetsförsäljning men lät det bero då jag givit löfte om ett visst pris.)

I alla fall de större mäklarhusen har affärsstödssystem (tex Capitex) med standardmallar för avtal och tilläggsklausuler. Mindre mäklarbyråer kanske inte har råd eller lust att investera i de större och dyrare systemen och risken är väl att dom klipper och klistrar lite.

 

[snuttjulle]

I de flesta fall jag har set/hört så står det även en klausul om att banken ska ge lån. Och jag tror inte det finns någon bank som ger lån till någon som inte vill köpa ett visst hus. Och detta är ju objektsstyrt så även om man har låne löfte så kollar banken upp om priset på ett visst objekt är rimmligt.

 

[Thomas59]

I de flesta fall jag har set/hört så står det även en klausul om att banken ska ge lån. Och jag tror inte det finns någon bank som ger lån till någon som inte vill köpa ett visst hus. Och detta är ju objektsstyrt så även om man har låne löfte så kollar banken upp om priset på ett visst objekt är rimmligt.

Undrar vad du menar med "klausul om att banken ska ge lån"? och "inte det finns någon bank som ger lån till någon som inte vill köpa ett visst hus"? men jag kan ju ha tappat tråden någonstans.

Lånevillkorade köpekontrakt förekommer väl inte längre men det kanske kommer tillbaks!

Jo,normalt vill ju banken ha lite koll på vad du köper, det stämmer.

 

[klaskarlsson]

I de flesta fall jag har set/hört så står det även en klausul om att banken ska ge lån. Och jag tror inte det finns någon bank som ger lån till någon som inte vill köpa ett visst hus. Och detta är ju objektsstyrt så även om man har låne löfte så kollar banken upp om priset på ett visst objekt är rimmligt.

I de flesta objekt som jag har tittat på så har man i princip behövt ett färdigt lånelöfte för att ens tas seriöst i budgivningen - inte många säljare vill nog riskera att affären går i stöpet om köpare inte kan få pengar - men det beror nog lite på vart huset säljs (hur många spekulanter det kan tänkas finnas)

/K

 

[HusByggarTomten]

Förvisso, men jag har aldrig sett att en mäklare kräver ett skriftligt löfte innan någon får lägga ett bud.