Köpa ut fastighet ur bolag

[andyelsie]

Hej!

Jag har hittat ett objekt som verkar intressant. Det har använts av ett företag. Men jag tänker göra om det till en bostad. Det säljs, pga skatteregler, i ett tomt aktiebolag (sk paketering). Min undersökning har gett lite olika resultat:

1) Om jag bor där utan att betala hyra, får jag förmånsbeskattning, och företaget får betala högre skatt på en vinst än jag skulle som privatperson. Sedan får jag betala skatt om jag ska ta ut den vinsten från företaget.
2) Pga vinstbeskattning skulle det också vara ofördelaktigt att betala hyra, även om jag skulle få lön för arbete på huset.
3) Om jag bara lägger ner företaget, blir jag förmånsbeskattad.
4) Om jag köper ut huset privat är det en risk att jag får förmånsbeskattning och företaget får vinst skatt om jag köper det till er pris som Skatteverket anser inte är marknadsmässigt. Därför bör jag ha två olika värderingar att stödja mig på om jag ska köpa ut det.

Det jag skulle vilja ha svar på är följande:
Om jag ska köpa ut huset, får jag betala för det två gånger då?
Vad händer med företaget? Nu är det ju tomt, men det har fått en inkomst. Får jag skatta för den?
Vad händer med företaget och de pengar jag pumpat in?
Skulle det med tanke på dessa skatter vara mest fördelaktigt att INTE köpa ut huset utan lägga ner företaget istället?

Mvh
Andreas

 

[andyelsie]

Hej igen!

Nu har jag rett ut begreppen kring att köpa hus paketerat i ett bolag. För de som i framtiden undrar, tänkte jag presentera svaren nedan:

Det utkristalliserades 3 alternativ:
1) Att driva fastigheten som företag
2) Att köpa bolaget, köpa ut fastigheten och lägga ner företaget
3) Att köpa fastigheten privat

Innan vi tar upp det, måste vi ta reda på vad de lagt in fastigheten för. De lägger alltid in det för ett underpris för att undvika taxering. Låt säga att moderbolaget införskaffade fastigheten för 1.000.000 och under åren har de lagt ner 200.000 på den. De har ägt den i 10 år och därmed gjort avskrivningar på 200.000 (2% per år). Då läggs den in för 600.000 i dotterbolaget. När du sedan köper ut fastigheten ur bolaget (antingen vid punkt 2 eller 3 ovan eller om du säljer den vidare vid punkt 1), får du betala skatt på mellanskillnaden. Låt säga att fastigheten säljs från företaget för 2.000.000. Då får du betala 368.200 i skatt för det köpet (1.400.000x0,263).

Några andra tankar: Tänk på att du inte kan ta ett lån för att köpa företaget och ha fastigheten som en säkerhet, eftersom det är företaget som äger fastigheten och du tar lånet privat.
Ett bottenlån för en industrifastighet är dessutom bara 60%, så handpenningen måste vara 30%.

1) Fördelen är naturligtvis att du inte betalar någon stämpelskatt, och att du får dra av alla investeringar. Förmånsvärdet för ovanstående fastighet skulle vara 200.000 (10% per år) som du sedan betalar skatt för, vilket är mycket fördelaktigt. Om du ska ta ut lön, tänk då på att du får betala sociala avgifter. Utdelning från företaget beskattas istället bara med 41% (26,3% på vinsten och 20% på utdelningen). Spara alltså en eventuell lön till när du säljer fastigheten. Dock får du bara ha utdelning på 143.750 kr i schablon om du inte haft en hög lön. Fördel: Slipper ha dubbla lån. Nackdel: En ev vinst från försäljning göms i företaget, om du vill få ut den får du betala högre skatt och vänta längre på pengarna än om du skulle ägt det privat. En nackdel är också att du får betala aktiekapitalet med högre ränta.

2) Detta alternativ kan vara bättre än nr 1. Låt oss använda exemplet ovan. Om du köper företaget för 2.010.000 (fastighet plus omkostnader), tar ett lån och köper ut fastigheten för 2.000.000 plus 1,5% stämpelskatt och sedan använder Heinestams snabbavvecklingstjänst (11.000 + 2% av kapitalet (köpeskillingen)), får du rätt snabbt tillbaka 1.590.800. (De betalar alltså vinstskatten...) Något som jag inte helt förstått är om du alltså får tillbaka pengar i deklarationen för aktieförlusten på 419.200. Att få tillbaka skattepengar för att man betalat skatt i ett bolag låter lite orimligt, men enligt Skatteverkets hemsida kan jag inte förstå det på något annat sätt. (Om du inte använder dig av snabbavvecklingen kan du betala 1.625 kr till Bolagsverket och ? kr till en likvidator och vänta 7-9 månader innan du får ut dina pengar. Du kan också betala Heinestams 7.450 och de tar hand om allt för dig. Jag såg också att konkurrenterna tar mindre procent för högre kapitalbelopp vid en snabbavveckling.) Fördel: Du äger fastigheten privat och betalar mindre skatt på en vinst vid en ev försäljning. Nackdel: Du får ha dubbla lån under en tid.

3) Det absolut enklaste alternativet är naturligtvis att du köper det privat. Tänk dock på att du måste betala mer för att det ska täcka deras skatt eftersom du också ökar vinsten för dem. Om de ska få ut 2.000.000 i exemplet ovan måste du betala 2.500.000. Då har du alltså inte "förlorat" 419.200 som i punkt 2 utan 500.000 kr. Plus att du får betala 1,5% i stämpelskatt på ett högre belopp. Fördel: enkelheten. Nackdel: De måste gå med på att sälja privat, det kan bli dyrare och det är svårare att pruta.

För min del visade det sig att fastigheten (en oskyldig el-firma) låg på ett industriområde, vilket skulle kräva ett beslut i kommunen för att ändra planen för orten (om det ens var möjligt???). Sedan tar det 10 veckor för Anmälan om ändrad användning att gå igenom så att jag skulle få flytta in. (Det är också något att tänka på för er som vill köpa...) Så tyvärr är det inte längre aktuellt för min del.

Mvh
Andreas

 

[Modig]

Synd att du inte lyckades få några svar härifrån, men vad schysst att du berättar vad du själv kommit fram till!