Arkitekten ritade ett hus vi inte har råd att bygga

Vi anlitade en arkitekt för att rita vårt drömhus på landet. Vi hade ett ungefärligt maxpris på 4,5 MKR och trodde att det var tydligt kommunicerat. Nu har vi fått bygglov och börjat ta in offerter från entreprenörer och de ligger på 6,5 till 7 miljoner! Vi är förtvivlade. Har vi något ansvar själva, eller borde inte arkitekten ha styrt processen bättre? Går det att skala ner huset i efterhand eller måste vi börja om från början? Tyvärr har vi nu blivit osams med arkitekten och det känns inte jättekul att gå vidare med honom.

Hej.
Va tråkigt och höra att ni stött på motgångar med ert drömhus.
Detta är tyvärr inte en helt ovanligt sits ni hamnat i, när man går och frågar på en öppen marknad just nu.

Det finns dock flera lösningar och vägar framåt, jag listar upp några längre ner i mitt svar till er.

Börjar med lite frågor först.

Hur långt har ni kommit?
Vart i landet bygger ni?
Har ni ett startbesked klart?
Har ni K-handlingar på stomme och grund etc?

Hur stort är huset?
Hur är det grundlagt?
Vilket kvadratmeterpris ser ni ut att landa i för huset?

Hur många byggare har ni frågat och
på vilket underlag har ni gått ut och frågar med?

Ett hus kan ha stora prisskillnader på samma marknad,
baserat på vem som bygger det och vad dom räknar på för underlag.

Jag vill dock börja med att klargöra att arkitekten har i princip aldrig eller iallafall väldigt sällan har något budgetansvar, om man inte utryckningen bestämt det är via avtal.

Hur ser ert avtal ut mot arkitekten?
Står det något om huspriset/budget i detta?
Det är avgörande för ansvarsfrågan i ert fall.

På mitt kontor brukar vi vara väldigt tydliga att kommunicera just detta tidigt,
att vi inte har ansvarar över budget, men att vi absolut kan anta utmaningen att försöka komma så nära vi kan utifrån vår erfarenhet av lite stramare budget projekt, men att vi då måste vi också kunna säga nej till vissa önskemål etc även ifrån beställarna.

Marknaden just nu:
Just nu upplever även vi hos oss att marknaden är rätt dyr och att kvadratmeter priset stiger.
Vi sitter med i ett gäng upphandlingar på projekt vi ritar och ser liknade tendenser iallalfall kring Stockholm,
det gäller att inte ha för bråttom och hinna nå ut till fler.

Kostnaden för ett hus bestäms av marknaden och arkitekten inte kan styra marknadens utveckling det kan kan hända en del på bara några månader under ett pågående projekt.
Arkitektern styr endast över vissa parametrar/lösningar i huset för att göra huset billigare eller dyrare och även priset på dessa kan ändras över tid. Arkitekten egentliga ansvar avser sina egna kostnader i projektet genom avtalet.

Däremot ska arkitekten försöka vara väldigt tydlig kring vad som gäller kring budget etc utifrån sin erfarenhet framförallt när man jobbar mot privatkunder, men det är svårt att får uppdrag om man säger till sin beställare att er direkt att tex era förvarningar är orimliga mot vad ni har råd med.

Vad som kostar på ett hus:
Det är grundläggningen, storleken på huset och hantverkar och materialpriser som är den stora potten och ofta avgörande för priset och såklart vart i landet ni bygger, då dessa delar skiljer sig på olika platser.

Utöver det, kan ett hus blir hur dyrt som helst genom dyra material och speciallösningar på inredning etc, men med er budget borde inte det vara fallet. Max 4,5milj låter väldigt tufft för en hyfsat normal villa om det inte är ett rent självbygge eller ganska litet.

Vet ej om ni såg sista avsnittet av Grand design Sverige förra säsongens som sändes i höstas.

Där mitt kontor hade ritat ett hus till en beställare som hade en liknande stram budget.
Det var verkligen en utmaning för alla iblandade och mycket fick byggas själva för att hålla i pengarna,
men samtidigt var det inte omöjligt att hitta lösningar framåt som fungerade hyfsat.

Har ni fått inblick i vilka delar av huset har blivit dyrare än förväntat?
Är det mycket på insidan av huset, mycket i grunden? Eller mycket i stomme/tak eller har ni mycket på trädgård + ev pool etc med?

Jag skulle börja kolla på det utifrån det,vad är det som ser ut att kosta för mycket,
se om det finns något som verkar särskilt dyrt att ändra för att kunna dra ner på kostnaderna för huset.

Som arkitekt försöker man anpassa projekt mot enklare lösningarna om beställaren har en stram idé om budget.
Om man har mycket erfarenhet av enklare / billigare projekt, så försöker man hålla ner i antal badrum (väldigt dyrt per m2), onödiga oynyttjade kvm som kostar extra och undvika dyra materialval / inredningslösningar etc.
Men inte allt för sällan kommer vissa av dessa lösningar via vara beställarens önskemå/kravlista, då kan det vara svårare att säga att det är för dyrt till sin beställare.

Om vi kollar vidare, så där ni står just nu finns det lite olika vägar framåt:

1. Försöka banta huset utifrån ev fördyrande lösningar och göra
mindre justeringar inom ramen för bygglovet som ni har. då blir huset kanske inte helt inom budget men kanske kommer det närmare.

2. Inte ändra i huset, men stället lägga mer ev er tid själva,( tid = pengar )
Kanske bygga mer själva, kanske även köpa in mer av materialet etc själva för att ta bort mellanhänder och påslag.

3. Kolla med fler byggare, låta upphandlingen / bygget ta mer tid.
Dvs hitta någon som är billigare/snabbare på vissa moment.
Alternativt dela upp entreprenden mer, dvs handla upp olika delar av projektet separat för att kunna förhandla mer på olika nivåer moment och inte gå på "ett pris" för hela husen.

4. Byta arkitekt och jobba fram ett nytt mer anpassat hus där man sänkt kraven och försöker vara kreativ utåfrån budget. Antingen hyfsat inom ramen för det befintliga bygglovet (kan vara svårt) eller via ett nytt eller ändrat bygglov.

Tänkt då på att arkitekten ni jobbat med har upphovsskydd för just det huset och dom lösningarna dom har ritat till er på den fastigheten. Så ingen annan arkitekt kan ta på sig jobbet utan lite större omtag och säga att det är ritat av dem utan att nämna ursprungsarkitekten.

Men såklart så kan då en ny arkitekt kan då alltid ta med sig det som var bra i huset ni sökte med, men då förändra det som inte funkade mot budget och göra en ny gestaltning.

5. En sista lösning som vi hos oss ofta förespråkar, är ha med en byggare tidigt eller ifrån början som ni känner tillit till. Låta byggaren tillsammans med arkitekten ta fram ett hus som funkar med er budget, där byggaren kan kontinuerligt räkna på lösningarna medans dom ritas och kan komma med bra input för att hitta bra lättbyggda lösningar som inte drar iväg i pengar, då kan man skräddarsy ett projekt utifrån en budget och hitta gemensamma lösningar som alla kan stå för.

Hoppas detta ger er lite hjälp på vägen och att ni kommer framåt i realiseringen med ert drömmprojekt.