Innan vi köpte vårt första hus så var vi säkert på 100 visningar och jag läste en massa besiktningsprotokoll. I början blev man livrädd för att huset var ett ruckel när man läste besiktningarna, i princip varenda hus hade t.ex. för med klämringen i golvbrunnen i badrummet. Man fick lätt intrycket att det krävdes totalrenovering. När man läst tillräckligt många protokoll började man ana att det kanske inte var fullt så illa.
Sen är det som sagt inte fel att prata med besiktningsmannen.
Jag minns ett hus som vi tittade på där det fanns lite anmärkningar i besiktningsprotokollet. Jag tolkade vissa av felen som rätt allvarliga, medan andra var mest kosmetiska. Jag ringde besiktningsmannen och han förklarade lugnt att ett av de fel som jag trott var allvarligt i princip var kosmetiskt, medan däremot ett annat som jag trott var kosmetiskt var det han själv skulle fixat först om han köpt huset. Det var inte akut, men bra att göra inom 5 år sa han. Så återigen, protokollen är bara en massa fel, men det är inte alltid lätt att förstå allvarlighetsgraden av dem i protokollen.
Sen är det som sagt inte fel att prata med besiktningsmannen.
Jag minns ett hus som vi tittade på där det fanns lite anmärkningar i besiktningsprotokollet. Jag tolkade vissa av felen som rätt allvarliga, medan andra var mest kosmetiska. Jag ringde besiktningsmannen och han förklarade lugnt att ett av de fel som jag trott var allvarligt i princip var kosmetiskt, medan däremot ett annat som jag trott var kosmetiskt var det han själv skulle fixat först om han köpt huset. Det var inte akut, men bra att göra inom 5 år sa han. Så återigen, protokollen är bara en massa fel, men det är inte alltid lätt att förstå allvarlighetsgraden av dem i protokollen.
Ingen besiktningsman kan hitta dolda fel vid en vanlig besiktning enligt jordabalken eftersom definitionen av dolda fel är just att de inte kan hittas vid en sån besiktning.Tomtom79 skrev:
Det vanligaste är nog trots allt att köparen köper in sig på säljarens besiktning och därmed har rätt att t.ex. anmäla besiktningsmannen för missar som hen har gjort.
I vår besiktning (som vi beställde och betalade) så gjorde besiktningsmannen ingrepp långt längre än JB beskriver. Eller, hur långt beskriver JB egentligen?BirgitS skrev:
Är det en viss konstruktion så kan det krävas tex borra ner till plattan för att mäta fukt. Gör man inte det så kan man inte heller hänvisa till dolt fel sedan.
Så här står det i JB https://lagen.nu/1970:994#K4P19S2 :O Ossian K Olsson skrev:
I kommentarerna till det står det så här:
Dock även:
Det är sånt som brukar beskrivas i protokollet som att en fördjupad undersökning behövs.
När vi för 30 år sen köpte hus så sa besiktningsmannen att han hade en fuktmätare i bilen men att det kunde vara till nackdel för oss om han använde den eftersom det då kunde bli svårare för oss att hävda en dold fuktskada eftersom säljaren då kunde hänvisa till att vi hade låtit mäta fukt och de värdena var bra varför fuktskadan hade uppstått efter tillträdet. Nu har ju mycket hänt under åren så det är ju inte direkt applicerbart på dagens situation.
Det ser ut att finnas mycket att renovera på sikt, frågan är bara prioritetsordning och hur lång sikt. Jag tror också att det kan vara bra att prata med besiktningsmannen för att få lite nyans.
Utöver det tycker jag att du ska dit en takläggare som kan göra en bedömning och kostnadskalkyl. Det låter ju som att taket inte är bra alls med tanke på fuktgenomslag på vinden.
Utöver det tycker jag att du ska dit en takläggare som kan göra en bedömning och kostnadskalkyl. Det låter ju som att taket inte är bra alls med tanke på fuktgenomslag på vinden.
Tack allihopa för era råd!
Jag kontaktade mäklaren igår och uttryckte min oro och hon rekommenderade också att jag ska ta kontakt med besiktningsmannen. Så nu har jag fått hans nummer och kan kolla mer med honom.
Tänker att taket hade jag ändå velat byta, för att samtidigt sätta upp solceller, så det är något jag räknat med. Men fukt är ändå något som jag ogillar, speciellt i anslutning till betongplattan/syll.
Jag kontaktade mäklaren igår och uttryckte min oro och hon rekommenderade också att jag ska ta kontakt med besiktningsmannen. Så nu har jag fått hans nummer och kan kolla mer med honom.
Tänker att taket hade jag ändå velat byta, för att samtidigt sätta upp solceller, så det är något jag räknat med. Men fukt är ändå något som jag ogillar, speciellt i anslutning till betongplattan/syll.
Hej allesammans och glad påsk, nu kommer lite uppdateringar!P PhilipssonV skrev:
Jag ringde besiktningsmannen igår och frågade mycket, och han var väldigt tillmötesgående och kändes extremt positiv till huset. Jag kunde gärna ringa igen för att få mer tips och konkreta förklaringar. Kontentan av det han berättade blev dock att syllarna inte var så farliga med fukten, att det låg under gränsvärdet och att vinden var lättåtgärdat själv så länge man hållit i en skruvdragare tidigare. Samtidigt som badrummet inte var så illa som det stod i protokollet. Lösningen för det sistnämnda var "ställ in en duschkabin" så är det bara golvbrunnen som är "riskmomentet". Kändes superpositivt och jag hade goda förhoppningar på att lägga ett bud inom kort. Och idag var det visning!
Med en stillad oro och positivitet entrade jag och min vän huset bestyckade med pannlampor och en vilja och lust att undersöka. Huset var som väntat positivt med ytorna, men det kändes som att nuvarande ägare ej ägnat en sekund på att göra något ordentligt. Det var mycket målade tapeter och allmänt slarvigt utfört med penseldrag på eluttag osv, vilket jag förbisåg då prio ett var att fokusera på problempunkterna badrum och vind. Problemet med syllarna tog jag för vad besiktningsmannen sade på telefonen.
Badrummet var bedrövligt. Min vän sa redan när vi kom in att lukten av mögel fanns där, något som jag själv dock inte kände. Golvbrunnen såg ut att vara gjutjärn och det såg slitet ut. Jag vet inte ens om det var hål i det, eller om det bara var "utgångshålet" som saknade gummit runt ringen? Det var stora släpp på vägg och golv i anslutning till golvet, vilket jag ser som ett tecken på att göra något snarast om man inte vill få värre skador, eller strunta i att använda badrummet helt.
Vinden var efter lite bök svår att nå, då det endast hade öppnats till "sidovinden". Men när jag väl kom upp möttes jag inte direkt av "en trasig skiva som du lätt skruvar upp en ny själv" som mäklaren sa, utan både dagsljus i nock och svartmögel över hela vinden. Det kändes verkligen inte bra. Det som var skivor en gång i tiden kändes som blött wellpapp typ. Så detta kändes verkligen som ett nederlag och som prio ett att åtgärda, men då är frågan, hur mycket kan jag dra av på priset för detta?
Bortsett från dessa allvarliga punkter var det som sagt ett helt tak att göra om invändigt i garaget, och lite småfix som jag nog klarar själv, men som kommer gå på en del. Frågan är om det är värt det. Det beror såklart på slutpriset, vilket jag sa till mäklaren som inte såg det som ett problem. Jag tycker dock (som novis) att det kändes som besiktningsmannen var mer positiv än vad det faktiskt var.
Jag lyckades ta några bilder. Så, vad tycker ni experter av det lilla ni kan se av vind och badrum? Är det lika illa som jag anser det vara?
Hopps det går billigt!
Badrummen är såklart bara helrenovering som gäller. Skulle inte lägga så mycket fokus på skicket där.
Taket är värre. Tråkigt att ta ner allt det första du gör... Kanske krävs byte av isolering med.
Badrummen är såklart bara helrenovering som gäller. Skulle inte lägga så mycket fokus på skicket där.
Taket är värre. Tråkigt att ta ner allt det första du gör... Kanske krävs byte av isolering med.
Badrummet är ju uråldrigt och behöver en totalrenovering men visst är det så att man riskerar betydligt mindre med en duschkabin i ett par år, särskilt om det är oisolerad betongplatta under. Eller använd badrummet där uppe tills det där nere har renoverats (och sen tvärtom).
Ja jag medddelade mäklaren att det lär bli ett ”skambud” med tanke på detta. Det är såklart väldigt tråkigt att man inte bara kan flytta in och bara bo några år utan att göra ett stort takbyte och renovering av badrum, men överväger det ändå för läget och området. Det beror ju dock på hur billigt jag får huset.AXS skrev:
Det lär nog behöva bytas isolering också med tanke på att det var en punkt i protokollet (fukt på isolering) och med tanke på hur han la fram att det ”inte var så allvarligt” på telefonen så förbereder jag mig på det värsta.
Ja precis, det var ju ett förslag besiktningsmannen sa också. Min vän som var med sa ”glöm det rummet tills du renoverat det”. Det badrummet på övre våningen var superfint och hade golvvärme så det var positivt.
”Det är ett bra hus” är nästan ett mantra bland besiktningsmän. Synd att han inte var mer ärlig om felen ändå 😕 När vi besiktigade huset vi nu bor i pekade besiktningsmannen åtminstone på en massa problem innan han kom till ”det är ett bra hus”.
Eftersom det finns åtminstone ett fungerande badrum går det ju ändå att ”bara flytta in” och renovera det andra lite senare. Jag skulle absolut inte lita på lösningen ”duschkabin och hoppas att golvbrunnen funkar”. Hos oss funkade inte golvbrunnen särskilt bra och det blev översvämning titt som tätt. Som tur är blev det inga vattenskador.
Taket är däremot hög prio, men om du tar in takläggare är det åtminstone en av de enklaste renoveringarna du kommer att göra. De klättrar runt på taket och bankar och har sig medan du kan göra vad du vill inne i huset. Ta gärna in en offert om du kan få lov att ta dit någon, så har du förhandlingsläge när det gäller priset på huset. Det kan handla om åtskilliga hundra tusen beroende på hur omfattande det är.
Eftersom det finns åtminstone ett fungerande badrum går det ju ändå att ”bara flytta in” och renovera det andra lite senare. Jag skulle absolut inte lita på lösningen ”duschkabin och hoppas att golvbrunnen funkar”. Hos oss funkade inte golvbrunnen särskilt bra och det blev översvämning titt som tätt. Som tur är blev det inga vattenskador.
Taket är däremot hög prio, men om du tar in takläggare är det åtminstone en av de enklaste renoveringarna du kommer att göra. De klättrar runt på taket och bankar och har sig medan du kan göra vad du vill inne i huset. Ta gärna in en offert om du kan få lov att ta dit någon, så har du förhandlingsläge när det gäller priset på huset. Det kan handla om åtskilliga hundra tusen beroende på hur omfattande det är.
Husägare
· Småländska höglandet
· 4 368 inlägg
Är det inte ett drömhus av något annat skäl (perfekt läge, bra pris eller liknande) så hade jag gått vidare. Det finns fler hus och bättre hus, speciellt nu när utbudet är enormt.
Fukt och mögel är inte att leka med, och det känns inte förtroendeingivande att säljarna har låtit både tak och badrum vara, trots uppenbara behov av åtgärder.
Fukt och mögel är inte att leka med, och det känns inte förtroendeingivande att säljarna har låtit både tak och badrum vara, trots uppenbara behov av åtgärder.
Det är dock en viss skillnad, då ni anlitade besiktningsmannen, kontra att säljaren anlitat besiktningsmannen. TS har dock fått lite mer kunskap av att prata med säljarens besiktningsman, vilket jag tycker är positivt.M mrsnhp skrev:
Jag fick idag notering att ett bud över min högsta nivå (inkluderat renoveringskostnader) har inkommit, så jag kommer att hoppa över ett eventuellt köp. Det är ändå lite utav köparens marknad i dagens läge känner jag, och jag har ingen brådska. 😊
Det komiska är att det kom ut ett hus som lockade mer nu idag strax efter budet så jag bad mäklaren om en förhandsvisning på denna, då utgångsbudet dessutom var mycket bättre.
Det komiska är att det kom ut ett hus som lockade mer nu idag strax efter budet så jag bad mäklaren om en förhandsvisning på denna, då utgångsbudet dessutom var mycket bättre.
