Nej, det där är absolut inte sant. Bostadsrättens hela värde motsvarar bara föreningens kontantinsats. Oftast är bostadsrättsföreningar (högt) skuldsatta. Att medlemmarna i sin tur intecknat sina andelar betyder alltså att boendet är belånat i två lager. Följden blir att varje liten prisändring slår igenom med hävstångseffekt. Vilket varken är tryggt eller idiotsäkert.Richard Andreasson skrev:
I centrala Stockholm finns det väldigt många gamla föreningar med mycket god ekonomi. Ofta är därför avgifterna även mycket låga. Till skillnad från t.ex Göteborg där du i regel har högre månadsavgifter och yngre föreningar som inte har lika god ekonomi. Samt i Göteborg är husen ofta byggda på lera vilket i sin tur skapar dyra kostnader för föreningarna. Framförallt i äldre hus.
Föreningens ekonomi påverkar värdet på lägenheten. En förening med dålig ekonomi brukar ofta resultera i en hög månadsavgift och därav ett lägre värde på bostadsrätterna. Så det är mycket viktigt att kolla föreningens bokslut innan man köper en lägenhet så att man tar in eventuella avgiftshöjningar i sin kalkyl. T.ex. kommande stambyten, grundförstärkningar etc. kan bli dyra affärer för föreningen.
Dock tror jag som Richard att en central bostadsrätt i Stockholm är en tämligen säker investering, även om man är högt belånad. Köpare finns i regel alltid till attraktiva adresser. Det visar både den senaste krisen och krisen på 90-talet.Då är det nog värre i ytterområden, framför allt sådana som är nybyggda.
Föreningens ekonomi påverkar värdet på lägenheten. En förening med dålig ekonomi brukar ofta resultera i en hög månadsavgift och därav ett lägre värde på bostadsrätterna. Så det är mycket viktigt att kolla föreningens bokslut innan man köper en lägenhet så att man tar in eventuella avgiftshöjningar i sin kalkyl. T.ex. kommande stambyten, grundförstärkningar etc. kan bli dyra affärer för föreningen.
Dock tror jag som Richard att en central bostadsrätt i Stockholm är en tämligen säker investering, även om man är högt belånad. Köpare finns i regel alltid till attraktiva adresser. Det visar både den senaste krisen och krisen på 90-talet.Då är det nog värre i ytterområden, framför allt sådana som är nybyggda.
Redigerat:
Jo, visst sker tillfälliga dippar. Men 90-talet kommer nog aldrig upprepas. Så stor kris på fastighetsmarknaden kan rent teoretiskt inte ske igen. Sedan har vi ju det där med Tage Danielsson och sannolikhet...klaskarlsson skrev:
Men min mening var att man inte skall vara rädd att köpa i till exempel centrala Stockholm för att priserna eventuellt kan gå ned. Jag menar på att vissa har en obefogad panik ("tänk OM vi måste sälja...") och därför vägrar köpa en bostad. Det är så att säga omöjligt att förlora stora pengar på en bra bostad i ett område med ständigbostadsbrist och hög sysselsättning. En bostadsrätt i centrala Stockholm kommer aldrig gå ned 100%. Inte heller en villa i Djursholm.
Det där varierar förstås- men de Brf som jag har bott i har inte varit högt belånade alls...billy_baver skrev:
/K
Det har du nog rätt i -en bostad i en storstad som tex Stockholm blir troligen aldrig helt värdelös, och det är mkt osannolikt att tex Stockholm eller Göteborg skulle bli en utflyttningsort. Men en rejäl prisnedgång är man inte immun mot någonstans, vilket tex nedgången i Usa bla visade där även mkt attraktiva områden såg en sättning, pss som vi såg på 90-talet i SverigeRichard Andreasson skrev:
/K
Bostadsrättshus produceras i allmänhet "fullbelånade". Under sin livstid kommer föreningens bostadsinnehav att avskrivas i takt med amorteringarna. Byggnadernas restvärde kommer att variera med fastighetsmarknadens priser.klaskarlsson skrev:
Risken av att investera tio miljoner (kontant eller med lån) i en bostadsrätt blir jämlik risken att investera direkt i motsvarande fast egendom endast om föreningen är HELT obelånad.
Om en förenings fastigheter är belånade till 80 procent av marknadsvärdet kan vi uppskatta bostadsrätternas värde till 20 procent av marknadsvärdet. Om fastighetens värde minskar med 10 procentenheter kommer således bostadsrätternas matematiska värde inte att förlora 10 procent utan HÄLFTEN av sitt värde.
Att en bostadsrätt i Stockholm skulle riskera att bli värdelös är dumheter. Fakta: Det råder bostadsbrist i landets storstäder. I Göteborg vet jag (har tyvärr inte siffran för Stockholm) har varje ledig hyresrätt cirka 700 sökande i sämre kvarter (Angered med mera) och närmare 2 000 intresserade i bättre kvarter. Det lär knappast vara mindre i Stockholm. Alltså bör, per logik, en bostad som ligger inom storstadsområdet alltid (såvida inte staden förlorar attraktionskraft) vara en hygglig investering. Därför att den enda chansen att få en bostad relativt omgående är att köpa en. Jag vet personer som väntat i år på att få en hyresrätt. Visst, du kan förlora några hundratusen, men den kommer aldrig bli värd noll.
Sedan finns det naturligtvis misskötta föreningar, javisst. Men det är ju upp till konsumenten att granska. Det är ungefär som när man söker jobb, inte skall man hoppa på ett företag med dålig likviditet och soliditet som riskerar att gå omkull. Men det är ju en annan diskussion egentligen, eftersom det finns antagligen misskötta föreningar även i Kiruna, som har betydligt lägre attraktionskraft.
(Själv funderar jag på att göra den bästa affär man kan göra. Idag ligger huset "sådär" i läge. Om 5 år är kvarteret färdigbyggt och helt plötsligt har läget blivit betydligt centralare och värdet därigenom högre.)
Sedan finns det naturligtvis misskötta föreningar, javisst. Men det är ju upp till konsumenten att granska. Det är ungefär som när man söker jobb, inte skall man hoppa på ett företag med dålig likviditet och soliditet som riskerar att gå omkull. Men det är ju en annan diskussion egentligen, eftersom det finns antagligen misskötta föreningar även i Kiruna, som har betydligt lägre attraktionskraft.
(Själv funderar jag på att göra den bästa affär man kan göra. Idag ligger huset "sådär" i läge. Om 5 år är kvarteret färdigbyggt och helt plötsligt har läget blivit betydligt centralare och värdet därigenom högre.)
Vem har påstått det? Vad jag säger är att riskerna med bostadsrätt i belånad förening är större än motsvarande direktägd fast egendom. DET är fakta.Richard Andreasson skrev:
Ja, det har du såklart rätt i.
Okej, annat exempel, bostadsrätter är inte så bra att ha exempel kring. Vi tar en villa som ligger hyggligt centralt i Stockholm. Den kommer inte minska mycket i värde vad som än händer, förutom om Stockholm skulle bli mindre attraktivt att bo i (vilket inte lär hända). Att köpa en fastighet i säg Trollhättan, till exempel. är däremot en riskaffär i högre grad (baserat på att Saab kan gå omkull, vilket fristället så otroligt många människor). Dock är det ju bostadsbrist i stora delar av landet och därför kommer snittpriset på hus för riket ligga ganska stabilt, även om lokala avvikelser förekommer.
Jag är själv Göteborgare och ser vad som händer i Göteborg. Man trodde att när 85%-regeln infördes skulle priserna gå ned, men icke. Folk köper uppenbarligen fortfarande villor i 4-miljonersklassen utan att blinka. Det är lite som biltullar, man vänjer sig vid en extra kostnad och prioriterar bort annat, man måste ju bo. Så jag tror räntan måste fördubblas innan vi märker någon skillnad, om ens då. Och så högt kommer det inte att gå den närmsta tiden. Samtidigt så vill ju facket ta en stor lönestrid nu, vilket innebär mer pengar i plånboken i kombination med ett eventuellt extra jobbskatteavdrag och det faktum att det nu förs samtal om att slopa fastighetstaxeringen (vilket försvårar införande av den gamla fastighetsskatten) gör att jag tror (observera tror) att priserna kommer vara stabila i några år till. Om ingenting extremt drastiskt händer.
Okej, annat exempel, bostadsrätter är inte så bra att ha exempel kring. Vi tar en villa som ligger hyggligt centralt i Stockholm. Den kommer inte minska mycket i värde vad som än händer, förutom om Stockholm skulle bli mindre attraktivt att bo i (vilket inte lär hända). Att köpa en fastighet i säg Trollhättan, till exempel. är däremot en riskaffär i högre grad (baserat på att Saab kan gå omkull, vilket fristället så otroligt många människor). Dock är det ju bostadsbrist i stora delar av landet och därför kommer snittpriset på hus för riket ligga ganska stabilt, även om lokala avvikelser förekommer.
Jag är själv Göteborgare och ser vad som händer i Göteborg. Man trodde att när 85%-regeln infördes skulle priserna gå ned, men icke. Folk köper uppenbarligen fortfarande villor i 4-miljonersklassen utan att blinka. Det är lite som biltullar, man vänjer sig vid en extra kostnad och prioriterar bort annat, man måste ju bo. Så jag tror räntan måste fördubblas innan vi märker någon skillnad, om ens då. Och så högt kommer det inte att gå den närmsta tiden. Samtidigt så vill ju facket ta en stor lönestrid nu, vilket innebär mer pengar i plånboken i kombination med ett eventuellt extra jobbskatteavdrag och det faktum att det nu förs samtal om att slopa fastighetstaxeringen (vilket försvårar införande av den gamla fastighetsskatten) gör att jag tror (observera tror) att priserna kommer vara stabila i några år till. Om ingenting extremt drastiskt händer.
Jag har inte stött på ngt objekt som jag har tittat på som varit fullbelånat, även i nyare Brf.billy_baver skrev:
Fullbelånar man dom så blir avgiften mkt hög, men husen/lägenheterna i princip graits - så då behöver man ju inte betala så mkt.
Oftast försöker man hålla nere avgifterna lite iaf eftersom bostäderna annars blir svårsålda.
Det viktigaste är förstås att läsa på om föreningens ekonomi.
Man bär förstås varandras bördor i en Brf, men det betyder också att man är flera som kan hjälpa varandra, och om tex ett tak skall läggas om så behöver man bara betala en liten del, till skillnad från småhusägraen som måste stå för allt och har buffertar eller låneutrymme till det.
/K
Det där är ett ganska märkligt resonemang som inte stämmer.billy_baver skrev:
I princip råder det två olika marknader där fastigheten har ett värde och där den enskilda bostaden/lägenheten har ett annat värde. Enskilda bostadsrätter kan sammantaget ha ett högre marknadsvärde som överstiger vad fastighetens värde skulle vara på marknaden.
Om ett fastighetsbolag köper ett hyreshus av ett annat fastighetsbolag så betalar de en annan summa än vad som motsvarar de enskilda lägenheterna. Det är ju därför många hyresrättsföreningar vill köpa loss sina bostäder då lägenheternas enskilda värde är högre än vad fastigheten är.
Redigerat:
Priserna något ner enligt senaste information från Mäklarstatistik:
http://www.maklarstatistik.se/aktuellt/2011-07-14.aspx
http://www.maklarstatistik.se/aktuellt/2011-07-14.aspx
Cancellara skrev:
Jo, resonemanget stämmer. Och förklaringen till att delarna i praktiken kan kosta mer än helheten är helt enkelt dels att hyresmarknaden är reglerad och inte fungerar på en bristmarknad, och dels (möjligen) att marknadens aktörer samtliga inte alls har den totala marknadsöverblick, kunskap och lika styrka som den marknadsideologiska ideologin föreskriver.