Hur kan jag få rätt årsavgift, eller har jag rätt årsavgift?

[Magnusrex123]

Vet inte hur det ser ut i er förening men som skrivits tidigare så är många andelar inte enbart baserade på kvm utan det ges ofta högre andelstalet beroende på våning, om man t.ex. ligger jämte/ovanför tvättstugan och får stå ut med extra buller, tillgång till balkong etc.

Spontant tycker jag inte det låter orimligt att en 4a+1a skulle kunna säljas för 25% högre än en 5a.

Detta blir ju mer intuitivt när föreningen bildas om andelarna beräknades utifrån insatsen ty de flesta är nog villig att betala mindre om man får stå ut med buller och mer för en fin utsikt.

Såklart går det inte att räkna exakt på ökade kostnader för underhåll, vatten etc och kan ju självklart skilja från fall till fall men i regel så förbrukar ju två lägenheter mer än en och även om samma stam så måste det ju finnas rör därifrån till respektive kök, toalett etc.
Det finns ju även andra kostnader som kan baser på antalet lägenheter som krav på antalet parkeringsplatser, förening kanske betalar bostadsrättstillgång, tv-paket samt medlemskap i HSB/Riksbyggen etc per lägenhet.

Summan är att de är svårt att konstruera nya andelstal i efterhand och många föreningar vill inte slänga dyra pengar efter en konsult som ska räkna om det så man ”wingar” det efter bästa förmåga.

Allt sagt kan jag hålla med om att 25% högre låter mycket då jag antar att ni även ligger på bottenvåningen med insyn som det var en lokal?

Nej du har nog missuppfattat lite.

Min avgift är 25% högre än mitt andelstal motsvarar.


Jag vet inte hur stor skillnad det är på mitt andelstal i fyran mot för femman, men jag, endast fyran, betalar mer i avgift än femman.

 

[Magnusrex123]

Andelstalen kan man "bråka" om när föreningen bildas, men därefter är det bara att köpa läget. Om man inte råkar ha med sig en kvalificerad majoritet av medlemmarna.

Min bostadsrätt uppläts ju senare än alla andra och ska då sätta andelstalet efter stadgarna. Alltså efter de kostnader som belöper lägenheten i förhållande till föreningen. (Något sånt, definition finns i tråden).

Jag tycker att mitt andelstal verkar vettigt så jag har inget intresse av att ändra det. Jag tror det snarare är satt fördelaktigt för mig bara att jag har fel avgift i förhållande till andelstalet.

Men, rent teoretiskt, om andelstalet inte har satts enligt stadgarna, utan om det skulle ha satts godtyckligt eller med syfte att en lägenhet ska betala för andra så verkar det ju inte vara i enlighet med stadgarna eller för den delen likhetsprincipen, och bör väl i så fall kunna överklagas. Men det skulle ju vara lite krångligare såklart.

 

[Claes Sörmland]

2. Avgiften fördelar sig enligt ett påhittat andelstal som avviker från insatsernas fördelning. Här avser andelstal enbart andel av årsavgiften. Enligt min uppfattning undviker man i dessa föreningar av naturliga skäl begreppet andelstal när man avser insatsandelen, även om det också är ett sorts "andelstal".

Verkar logiskt att undvika ordet "andelstal" om man har arbiträra grundet för årsavgifterna. Termen andelstal hade ju en viss juridisk betydelse före 1991. Eller om termen snarare var "andelsvärde" som var representerad av ett andelstal.

Jag hittar inget hinder i lagen mot arbiträra grunder för att bestämma årsavgiften. T ex kan man ju ha högre årsavgift för alla familjer med tonåringar eller extra höga avgifter för de lägenheter där ingen är skriven. Lite lustigt att denna frihet finns. Det trodde jag inte. Allt brukar vara så strikt och lagreglerat i detalj när det kommer till bostadrättsföreningar.

 

[MsTake]

När jag förstod det.

Säger inte att det är så, finns ju tusen och en möjligheter men som det var just 25% som skiljde så stämmer det ju bra med momsen som troligen den tidigare affärsverksamheten betala.

 

[Magnusrex123]

Verkar logiskt att undvika ordet "andelstal" om man har arbiträra grundet för årsavgifterna. Termen andelstal hade ju en viss juridisk betydelse före 1991. Eller om termen snarare var "andelsvärde" som var representerad av ett andelstal.

Jag hittar inget hinder i lagen mot arbiträra grunder för att bestämma årsavgiften. T ex kan man ju ha högre årsavgift för alla familjer med tonåringar eller extra höga avgifter för de lägenheter där ingen är skriven. Lite lustigt att denna frihet finns. Det trodde jag inte. Allt brukar vara så strikt och lagreglerat i detalj när det kommer till bostadrättsföreningar.

Jag tror att avgiften måste sättas objektivt. Att sätta baserat på ålder känns som att det är diskrimineringsgrund eller emot likhetsprincipen. Så fort du godtyckligt missgynnar någon specifik utan saklig grund så uppfattar jag du du eventuellt kan överklaga till hyresnämnden. Men det är väl massa gråzoner såklart.

 

[Claes Sörmland]

Jag tror att avgiften måste sättas objektivt. Att sätta baserat på ålder känns som att det är diskrimineringsgrund eller emot likhetsprincipen. Så fort du godtyckligt missgynnar någon specifik utan saklig grund så uppfattar jag du du eventuellt kan överklaga till hyresnämnden. Men det är väl massa gråzoner såklart.

Bara gråzoner skulle jag säga. Och hur ofta överklagas beslut om årsavgifter. De flesta vet nog inte ens om grunden för hur deras avgift beräknas eller beslutas.

Lex Magnusrex123 s a s. Ingen har tydligen funderat på din med all sannolikhet för höga avgift tidigare. Ingen överklagade.

 

[topmount]

Problemet när man gör förändringar så behövs det oftast en mätning av boytan. Hur man mäter ytan har förändrats genom åren vilket påverkar ytan. I en förening jag var ordförande omvandlades lokala och vindar till lägenheter. Att mäta om hela huset va förvånande billigt och även om de blev mycket känslor blev det väldigt bra när de var klart.

 

[hempularen]

och bör väl i så fall kunna överklagas. Men det skulle ju vara lite krångligare såklart.

Jag är lite osäker. Men det är nog just överklagande som då gäller i första hand. Och det måste ske inom 3 månader efter att beslutet är taget. Finns vissa undantag där man kan överklaga efter längre tid.

Om man vill "rätta" ett som man tycker stadgevidrigt beslut långt senare så tror jag att man måste gå den långa vägen och föreslå en förändring och få igenom den med sedvanliga röstningsregler på en stämma. Röstningsreglerna varierar lite med vad det är för beslut. Vanlig enkel majoritet, kvalificerad majoritet, enslkilt veto (ALLA måste vara närvarande och rösta för förslaget).

 

[Nötegårdsgubben]

Bara gråzoner skulle jag säga. Och hur ofta överklagas beslut om årsavgifter. De flesta vet nog inte ens om grunden för hur deras avgift beräknas eller beslutas.

Lex Magnusrex123 s a s. Ingen har tydligen funderat på din med all sannolikhet för höga avgift tidigare. Ingen överklagade.

Fast TS avgift är ju sannolikt stadgevidrig. Och att uttryckligen skriva i stadgarna att en viss lägenhet ska ha en avgift om 125 % av andelsvärdet lär ju aldrig hända utan att man anger en orsak.

Bara för att någon kommer undan med att göra fel tycker jag inte att man kan hävda att det finns en gråzon i lagstiftningen.

 

[MsTake]

Problemet när man gör förändringar så behövs det oftast en mätning av boytan. Hur man mäter ytan har förändrats genom åren vilket påverkar ytan. I en förening jag var ordförande omvandlades lokala och vindar till lägenheter. Att mäta om hela huset va förvånande billigt och även om de blev mycket känslor blev det väldigt bra när de var klart.

Ja det är ju inte så kul för de förvärvat sin bostadsrätt på vissa grunder och sedermera får villkoren försämrade.

Sedan är ju inte enbart kvm ett bra mått på avgiftsfördelning.

 

[Magnusrex123]

Jag är lite osäker. Men det är nog just överklagande som då gäller i första hand. Och det måste ske inom 3 månader efter att beslutet är taget. Finns vissa undantag där man kan överklaga efter längre tid.

Om man vill "rätta" ett som man tycker stadgevidrigt beslut långt senare så tror jag att man måste gå den långa vägen och föreslå en förändring och få igenom den med sedvanliga röstningsregler på en stämma. Röstningsreglerna varierar lite med vad det är för beslut. Vanlig enkel majoritet, kvalificerad majoritet, enslkilt veto (ALLA måste vara närvarande och rösta för förslaget).

Jag tror inte det finns någon tidsgräns för när hyresnämnden kan riva upp olagliga beslut. Säg t.ex. i en extrem* situation att en förening med rasister skulle välja att sätta avgift baserat på ras... Det är klart att det går att överklaga tio år senare.

Som jag förstår likhetsprincipen så är det olagligt för en förening att otillbörligt missgynna en medlem.

Andelstalet behöver därför ha någon saklig grund. Alltså den kan väl vara "konstig" så länge den är lika för alla och inte är till för att missgynna någon specifik. Jag är fullt med på att du säkert kan sätta andelstal baserat på något konstigt, t.ex. antal fönster, antal stammar, eller beroende på våning, osv.

 

[Claes Sörmland]

Fast TS avgift är ju sannolikt stadgevidrig. Och att uttryckligen skriva i stadgarna att en viss lägenhet ska ha en avgift om 125 % av andelsvärdet lär ju aldrig hända utan att man anger en orsak.

Bara för att någon kommer undan med att göra fel tycker jag inte att man kan hävda att det finns en gråzon i lagstiftningen.

Jag tänker att man t ex inför i stadgarna att en lägenhet där bostadsrättshavaren inte bor ska ha en högre avgift. Det kan ju motiveras med högre kostnader för föreningen, ett rätt vanligt argument mot andrahandsuthyrning t ex. Eller att man inför i stadgarna att styrelsen ska ta hänsyn till lägenhetens faktiska användning senaste året. Då har ju styrelsen stadgestöd eller lagstöd för att fundera över om familjen med kostsamma tonåringar inte ska betala mer än samma typ av lägenhet där tant Agda bor.

 

[Magnusrex123]

Jag tänker att man t ex inför i stadgarna att en lägenhet där bostadsrättshavaren inte bor ska ha en högre avgift. Det kan ju motiveras med högre kostnader för föreningen, ett rätt vanligt argument mot andrahandsuthyrning t ex. Eller att man inför i stadgarna att styrelsen ska ta hänsyn till lägenhetens faktiska användning senaste året. Då har ju styrelsen stadgestöd eller lagstöd för att fundera över om familjen med kostsamma tonåringar inte ska betala mer än samma typ av lägenhet där tant Agda bor.

Så länge det mäts objektivt kanske det är möjligt. Men bara antal personer som bor där tror jag inte är objektivt. Känns dock som en komplex fråga. Hade ju varit lättare om man mätte något. Antal dörröppningar, vatten och elanvändning. Men känns som att en sådan fördelning skulle kosta mer att räkna på än vad någon nu kan tänkas tjäna på det

 

[Nötegårdsgubben]

Nu ser jag att TS delvis deltar i hårklyveriet, men jag ser det som rätt ovidkommande att i det här fallet försöka reda ut vilka sorters avgiftsgrunder som eventuellt skulle gå att få igenom när vi diskuterar ett fall där hittills inga grunder hittats.

Grundfrågan är att fördelningen av avgifter ska vara stadgegrundade. Kan inte styrelsen visa att så är fallet är det dumt att fastna i vilka skäl för sådana stadganden skulle vara.

 

[MsTake]

Jag tänker att man t ex inför i stadgarna att en lägenhet där bostadsrättshavaren inte bor ska ha en högre avgift. Det kan ju motiveras med högre kostnader för föreningen, ett rätt vanligt argument mot andrahandsuthyrning t ex. Eller att man inför i stadgarna att styrelsen ska ta hänsyn till lägenhetens faktiska användning senaste året. Då har ju styrelsen stadgestöd eller lagstöd för att fundera över om familjen med kostsamma tonåringar inte ska betala mer än samma typ av lägenhet där tant Agda bor.

Det är ju sedan 1 juli 2014 möjligt att ta ta ut 10% av ett PBB per lägenhet och år när den hyrs ut i andra hand. Var ju många föreningar som skrev in det i sina stadgar då.