Felaktig ventilation BRF
Hej på er,
Jag och min sambo köpte vår första lägenhet för cirka 3 år sen. En superfin lägenhet vars insida hade renoverats kraftigt då man bytt plats på kök och sovrum, man tog bland annat ner en vägg vilket resulterade i ett väldigt luftigt och öppet kök.
Vi hade nyligen vår första OVK-besiktning sedan vi flyttade in. Vi fick anmärkning om att det saknas frånluft i köket och att det ska vara åtgärdat innan 30/6 och därefter ombesiktning. Jag har startat dialogen med föreningen och fått antydan om att betalningsansvaret ligger på oss.
Nu till min undran.
Vem bör stå som betalningsansvarig i detta fallet? Vi, föregående ägare eller föreningen?
Jag är själv lekman men känner att detta blir oerhört orättvist då renoveringen gjorts av föregående ägare och blivit godkänd av föreningen.
Tacksam för alla svar!
Jag och min sambo köpte vår första lägenhet för cirka 3 år sen. En superfin lägenhet vars insida hade renoverats kraftigt då man bytt plats på kök och sovrum, man tog bland annat ner en vägg vilket resulterade i ett väldigt luftigt och öppet kök.
Vi hade nyligen vår första OVK-besiktning sedan vi flyttade in. Vi fick anmärkning om att det saknas frånluft i köket och att det ska vara åtgärdat innan 30/6 och därefter ombesiktning. Jag har startat dialogen med föreningen och fått antydan om att betalningsansvaret ligger på oss.
Nu till min undran.
Vem bör stå som betalningsansvarig i detta fallet? Vi, föregående ägare eller föreningen?
Jag är själv lekman men känner att detta blir oerhört orättvist då renoveringen gjorts av föregående ägare och blivit godkänd av föreningen.
Tacksam för alla svar!
blir nog ni som får stå för det. Antar att föreningen tog för givet att renoveringen gjordes fackmannamässigt vad gäller ventilation i samband med ändrad planlösning.H harreli skrev:
Föreningen kan ju inte hållas ansvarig då det är tidigare ägare till er lägenhet som gjort förändringen. Annat hade det varit om ingen förändring skett i er lgh och ovk sedan får nedslag.
Möjligt att du kan höra av dig till tidigare ägare.
Vad skulle detta kosta att lösa?
Det är i slutändan föreningen som är ansvarig för att ventilationen är ok i alla lägenheter, med det sagt så kan de ju då bara välja den billigaste lösningen vilket då troligen inte kommer att uppskattas av er så realistiskt ligger det på er att se till att eran lägenhet uppfyller kraven. Ni kan ju i er tur vända er till den ni köpt av och hävda att ni förväntade er att det var en fackmannamässigt utförd renovering och kräva att de åtgärdar problemet. Om detta är fruktbart vet jag inte men hur långt är det mellan köket och den plats där det stod tidigare? Är det en svår operation att dra ventilationsrör från den plats de var tidigare till köket? Mest praktiskt är nog att ni löser detta själva om det inte visar sig komma med kostnader på flera hundra tusen kr.
Det är alltså imkanalen som saknas?
Tror det blir svårt att processa mot säljaren, du som köpare har undersökningsplikt.
Sen har du bara två år på dig att reklamera till säljaren för "dolda fel".
https://www.konsumentverket.se/varor-och-tjanster/dolda-fel-i-bostadsratt/
Imkanal ska vara brandisolerad så fort den lämnar köket, om kanalen delas mellan flera lägenheter så ska den även brandisoleras i köket.
Tror det blir svårt att processa mot säljaren, du som köpare har undersökningsplikt.
Sen har du bara två år på dig att reklamera till säljaren för "dolda fel".
https://www.konsumentverket.se/varor-och-tjanster/dolda-fel-i-bostadsratt/
Imkanal ska vara brandisolerad så fort den lämnar köket, om kanalen delas mellan flera lägenheter så ska den även brandisoleras i köket.
Vi har inskrivet i våra ordningsregler att den som ändrar ventilationen är ansvarig för att alla ändringar ska göras korrekt och vi poängterar också att man kan bli ekonomiskt ansvarig även efter utflytt. Det viktiga är att alla ändringar görs i samråd med styrelsen, anser jag och att mer komplicerade ändringar protokollförs. Men denna regel är mer till för att förhindra att folk kaklar igen kanaler på toan eller tar bort ventilation i vardagsrum för att det är fult med ventilationsgaller. Folk fattar ju inte hur viktig ventilation är.
Hur som. Har du fått något pris och hur komplicerat är det i ditt fall att åtgärda detta? Ibland kostar det inte så mycket och kanske är det bara enklare att bekosta saker själv än att hålla på och tjafsa.
Hur som. Har du fått något pris och hur komplicerat är det i ditt fall att åtgärda detta? Ibland kostar det inte så mycket och kanske är det bara enklare att bekosta saker själv än att hålla på och tjafsa.
Medlem
· Sörmland och stan
· 27 254 inlägg
Normalt ska detta inte kunna hända eftersom väsentlig ändring av lägenheten som en köksflytt kräver styrelsens tillstånd. Det är ett lagkrav.
Om styrelsen har gett sitt tillstånd till flytten av köket med exakt detta genomförande utan ändring av ventilationen så ligger ansvaret på föreningen att ordna med ventilationen i efterhand. Jag gissar att inget tillstånd finns och därmed blir det upp till bostadsrättsägaren att återställa (flytta tillbaka köket) eller ansöka om tillstånd att ändra på frånluftsventilationen till den nya köksplatsen. Det kan också kräva en anmälan till byggnadsnämnden. (I Stockholms stad tolkas det som att förlängning av frånluftskanal inte kräver anmälan).
Om styrelsen har gett sitt tillstånd till flytten av köket med exakt detta genomförande utan ändring av ventilationen så ligger ansvaret på föreningen att ordna med ventilationen i efterhand. Jag gissar att inget tillstånd finns och därmed blir det upp till bostadsrättsägaren att återställa (flytta tillbaka köket) eller ansöka om tillstånd att ändra på frånluftsventilationen till den nya köksplatsen. Det kan också kräva en anmälan till byggnadsnämnden. (I Stockholms stad tolkas det som att förlängning av frånluftskanal inte kräver anmälan).
Vad är det närmare bestämt föreningen (styrelsen) "godkänt"? Det bör finnas dokumenterat.H harreli skrev:
Medlem
· Sörmland och stan
· 27 254 inlägg
Det finns inga formkrav på hur styrelsen ger eller dokumenterar sina tillstånd. Det kan ju ske på ett styrelsemöte och då finns det i alla fall protokollsfört. Styrelsen kan också på ett styrelsemöte ha beslutat att delegera tillståndsprövningen till en eller flera andra individer. Här kan det blir mycket skvalpigt hur tillståndsbesluten ser ut, de behöver ju inte ens vara nedskrivna. Det kan alltså röra sig om muntliga tillståndsbeslut. Och jag tror inte det är ovanligt - jag har sett det, jag har levt i det, jag hatar det.
Det är inte första gången som flytt av kök diskuteras här och det är tyvärr inte ovanligt att det senare blir problem vid OVK. En sådan här flytt måste godkännas av föreningen och då bör det ställas krav på korrekta lösningar som säkerställer ventilation. Föreningens beslut bör dokumenteras och det är särskilt viktigt för bostadsrättsägaren. Som köpare kan det vara klokt att fråga om detta om man köper en bostad med flyttat kök.
Om föreningen har godkänt flytten inklusive tekniska lösningar är det föreningen som bör stå för kostnaden för godkännande av ventilation. Om ett godkännande inte finns är ansvaret främst på bostadsrättsägaren. Efter köp kan man möjligen ställa krav på tidigare ägare i upp till två år. Om det är oklart vad som gäller kan man eftersträva en kompromiss med delad kostnad mellan ägare och förening.
Min egen slutsats är att det är viktigt för föreningen att ställa korrekta krav om man godkänner flytt av kök och sedan kontrollera att de uppfylls.
Om föreningen har godkänt flytten inklusive tekniska lösningar är det föreningen som bör stå för kostnaden för godkännande av ventilation. Om ett godkännande inte finns är ansvaret främst på bostadsrättsägaren. Efter köp kan man möjligen ställa krav på tidigare ägare i upp till två år. Om det är oklart vad som gäller kan man eftersträva en kompromiss med delad kostnad mellan ägare och förening.
Min egen slutsats är att det är viktigt för föreningen att ställa korrekta krav om man godkänner flytt av kök och sedan kontrollera att de uppfylls.
Medlem
· Sörmland och stan
· 27 254 inlägg
Vilken lägenhetspärm? Jag tror det hör en svunnen tid till.Isakare skrev:
Det tror inte jag, men det kan troligtvis vara en fil lika bra som en fysisk pärm.
Varje lägenhet ska ha en egen fil, map, pärm med allt som berör den aktuella lägenheten.
Tillstånd, panter, allt som genereras vid en försäljning, ägarskap mm.
Medlem
· Sörmland och stan
· 27 254 inlägg
Du tänker på föreningens lägenhetsförteckning?! Ja det är ett lagkrav i 9 kap. bostadsrättslagen, men det är rätt sparsamt vilken info som måste finnas där enligt lagen. T ex finns inga tillstånd typiskt sett där. Och tillståndet ges ju heller inte till lägenheten utan till bostadsrättshavaren att genomföra en viss åtgärd. Men rumsantal ska ju t ex stå där, t ex om man flyttar köket. Men vi hade en tråd om det och mängder av folk hatade det och argumenterade emot lagens reglering.
Lagtexten:
En klok förening kompletterar detta krav med en förteckning, troligen digitalt och inte pärm, med viktiga faktorer som gäller varje lägenhet. Det ör bra att ha, men inte ett krav.
