Bankproblem

[Jonatan79]

I grunden handlar det här om kostnader. Banken försöker tvinga trådstartaren att skuldsätta sig ytterligare för att snabbt få ett färdigt hus som banken kan sälja. Varefter skulden naturligtvis är husägarens persnliga ansvar. Det är ingenting annat än bankens kortsiktiga vinstintresse som styr. För dem är det bara en bättre affär om husägaren har större skulder för han är tvungen att betala bort resten när huset är sålt. På det viset skaffar de sig snabba pengar just nu och säkra tillgodohavanden med lönsam ränta.

En sådan affär är säkrare och lönsammare för banken i tider med fallande eller åtminstone osäkra priser och osäker arbetsmarknad och osäkra bankkonjunkturer än en husägare som sakta men säkert färdigställer sitt hus för ett pris han har råd med och betalar bort sitt lån och har huset kvar.

I Finland skedde det väldiga mängder med sådana försäljningar i början på 90-talet. Många banker lusläste avtalen och sökte orsaker. Vanligen tog det omkring 25 år för husägarna att komma ur skulderna så de kunde börja med livet på nytt. Bankerna fick in snabba pengar som de kunde använda för att staga upp sin egen verksamhet och de osäkra imaginära pengarna som de hade lånat ut omvandlades till högst konkreta pengar som måste tjänas in och betalas med så hög ränta att det täckte alla inflationsförluster.

Jag anser att offentlig piskning på torget borde återinföras som straff för den där sortens banktjänstemän och finansherrar.

Hur menar du: att banken snabbt kan sälja ?

 

[heimlaga]

Hur menar du: att banken snabbt kan sälja ?

Vid minsta störning som deras jurister kan tolka som en orsak att bryta avtalet an de ta huset och sälja på auktion för dagens värde. Eftersom dagens värde sannolikt är betydligt högre än värdet nästa år och husägaren är tvungen att betala eventuell förlust så är det här en mycket god affär för banken på en fallande marknad.
Ännu är vi inte där man jag tycker mig se att bankerna förbereder för det. Precis som in Finland 1990.

 

[Jonatan79]

Vid minsta störning som deras jurister kan tolka som en orsak att bryta avtalet an de ta huset och sälja på auktion för dagens värde. Eftersom dagens värde sannolikt är betydligt högre än värdet nästa år och husägaren är tvungen att betala eventuell förlust så är det här en mycket god affär för banken på en fallande marknad.
Ännu är vi inte där man jag tycker mig se att bankerna förbereder för det. Precis som in Finland 1990.

Nej, banken har inte rätt att tvångsförsälja sina kunders bostäder för minsta störning. Enligt svensk lag krävs det att det går väldigt långt, dvs du måste släpa efter med räntebetalningar och ev amortering ordentligt. Förbereda sig har bankerna alltid gjort genom att låna ut till vad dom anser stabila kunder.

 

[heimlaga]

Kunder som bygger för rimliga pengar borde i så fall anses stabilare än kunder som tar skyhöga lån för att få allting detaljfärdigt snabbt.

I Finland är det helt normalt med självbyggeri och långa byggtider och bankerna har i nuläget ingenting emot det. Däremot är de extremt försiktiga med hur mycket de lånar ut. På grund av osäkra tider. Med uträkningen att låntagarna skall klara av sina lån.
När bankerna i Sverige gör rent tvärtom och tvingar folk att låna mer för att snabbt bli färdiga tyder det på att någon annan kalkyl ligger bakom.

 

[Jonatan79]

Bankerna tvingar inte folk att höja sina lån, försök hålla dig på en dämpat nivå med dina spekulationer, jag vet att det kliar i fingrarna
Bankerna har ingen hemlig plan för de kunder som bygger egna hus eller så. Däremot kan det skilja enormt mellan olika handläggare på olika banker. Jag vet, har jobbat på bank i 9 år delvis som lånehandläggare.

 

[BirgitS]

I Finland skedde det väldiga mängder med sådana försäljningar i början på 90-talet. Många banker lusläste avtalen och sökte orsaker. Vanligen tog det omkring 25 år för husägarna att komma ur skulderna så de kunde börja med livet på nytt. Bankerna fick in snabba pengar som de kunde använda för att staga upp sin egen verksamhet och de osäkra imaginära pengarna som de hade lånat ut omvandlades till högst konkreta pengar som måste tjänas in och betalas med så hög ränta att det täckte alla inflationsförluster.

Så var det inte i Sverige i alla fall. Här var tvångsförsäljningar under den krisen ovanliga och bankerna lät folk fortsätta äga och bo kvar i sina hus fast värdet på huset var lägre än bankens inteckning i det. Bankerna hade is i magen. De som fick problem var de som inte hade råd att bo kvar i sina hus av en eller annan anledning, arbetslöshet, ena ägaren avled etc.

 

[heimlaga]

Bankerna tvingar inte folk att höja sina lån, försök hålla dig på en dämpat nivå med dina spekulationer, jag vet att det kliar i fingrarna
Bankerna har ingen hemlig plan för de kunder som bygger egna hus eller så. Däremot kan det skilja enormt mellan olika handläggare på olika banker. Jag vet, har jobbat på bank i 9 år delvis som lånehandläggare.

Trådstartaren skrev om att banken hotar med att ta huset av honom för att han inte bygger tillräckligt snabbt. Fastän han bara har byggt i några få år. Det ser jag som ett försök att tvinga honom att ta större lån och anlita byggare i stället för att låta honom bygga ett år till och klara sig med ett mindre lån.

Skulle han ha byggt i 20 år skulle det vara en annan sak men jag tror han skrev tre år. Det är en kort byggtid.

 

[Jonatan79]

Trådstartaren skrev om att banken hotar med att ta huset av honom för att han inte bygger tillräckligt snabbt. Fastän han bara har byggt i några få år. Det ser jag som ett försök att tvinga honom att ta större lån och anlita byggare i stället för att låta honom bygga ett år till och klara sig med ett mindre lån.

Skulle han ha byggt i 20 år skulle det vara en annan sak men jag tror han skrev tre år. Det är en kort byggtid.

Jag vet, du tänker på detta från första inlägget "De nämner även möjligheten att de säger upp byggkrediten och tar huset."

Det är väldigt oprofessionellt av handläggaren på banken och borde anmälas till närmsta chef och TS borde be om att få byta handläggare. Banken kan alltså inte säga upp krediten och sparka ut kunden hur som helst men jag förstår att det är väldigt obehagligt att få höra detta.

 

[woden]

I grunden handlar det här om kostnader. Banken försöker tvinga trådstartaren att skuldsätta sig ytterligare för att snabbt få ett färdigt hus som banken kan sälja. Varefter skulden naturligtvis är husägarens persnliga ansvar. Det är ingenting annat än bankens kortsiktiga vinstintresse som styr. För dem är det bara en bättre affär om husägaren har större skulder för han är tvungen att betala bort resten när huset är sålt. På det viset skaffar de sig snabba pengar just nu och säkra tillgodohavanden med lönsam ränta.

En sådan affär är säkrare och lönsammare för banken i tider med fallande eller åtminstone osäkra priser och osäker arbetsmarknad och osäkra bankkonjunkturer än en husägare som sakta men säkert färdigställer sitt hus för ett pris han har råd med och betalar bort sitt lån och har huset kvar.

I Finland skedde det väldiga mängder med sådana försäljningar i början på 90-talet. Många banker lusläste avtalen och sökte orsaker. Vanligen tog det omkring 25 år för husägarna att komma ur skulderna så de kunde börja med livet på nytt. Bankerna fick in snabba pengar som de kunde använda för att staga upp sin egen verksamhet och de osäkra imaginära pengarna som de hade lånat ut omvandlades till högst konkreta pengar som måste tjänas in och betalas med så hög ränta att det täckte alla inflationsförluster.

Jag anser att offentlig piskning på torget borde återinföras som straff för den där sortens banktjänstemän och finansherrar.

Du verkar ha koll. Eller så sitter du enbart och tycker och tror.
Banken behöver hantera sin risk och att ha ett projekt som pågår under lång tid ökar förstås risken.
Speciellt vid denna typ av bygge där kunden skall göra merparten själv.

Vad som vore intressant att veta är om det fördes någon diskussion vid låneförfrågan kring hur lång tid kreditivet var tänkt att löpa. Det vore även intressant att veta vad trådskaparen uppgav till banken i form av tänkt tidsplan. Såvida det nu fördes något diskussion kring detta.

Sedan kan jag upplysa heimlaga om det faktum att Banker inte är välgörenhetsorganisationer. Ogillar man banker så är det förstås fritt valt att själv spara ihop pengarna och köpa eller bygga sitt hus utan lån.
Att tro att bankerna vill tvångsförsälja vid minsta lilla sak är rent hittepå. Det finns ingen bank som vill tvångsförsälja något hus då det riskerar att få till följd exakt vad du nämner, nämligen att värdet inte räcker till att lösa lånet.

 

[sin]

Du har fått en del bra tips i tråden från personer som jobbar på bank och som varit med om tidigare.

Kan tänka mig som du nämnt tidigare att du råkat ut för en paragrafryttare till handläggare på banken, eller kanske mer sannolikt en som inte är så erfaren. Bankernas villkor och policies vad gäller nybyggnation skiljer sig väldigt mycket från bank till bank och kan till och med skilja sig från ort till ort på en del banker. Vissa banker är dessutom väldigt skeptiska i grunden till självbyggare.

Tycker att du ska ta en ny diskussion med din handläggare, ta upp poängerna som nämnt här med nya värderingar och ha gärna med bilder på det du visat oss ovan, det är viktigt att få handläggaren att tro på att du har förmågan att färdigställa bygget på egen hand och att det är en tidsfråga och inte en kompetensfråga att få det färdigställt. Be sen handläggare att diskutera detta med någon mer senior på kontoret och återkomma. Även om regelverket strikt kanske säger att ett byggnadskreditiv bara kan löpa under en viss tid, så finns det vägar att komma runt det, men det beslutet lär ligga över din handläggares beslutsgrad.

Risken för banken är i de allra flesta fall mycket lägre om du får färdigställa bygget under längre tid, än att sälja det exekutivt. Banken vill till det yttersta undvika att sälja en fastighet exekutivt då det är tidskrävande och ofta ger rätt dåligt utdelning i slutändan. Så kommer det till kritan så brukar de vara rätt kreativa med att lösa problemen.

Parallellt med detta så tycker jag att du också ska boka in möten med andra banker, gärna såna med lokal anknytning om de finns, allra helst en lokal sparbank om du har en, Handelsbanken brukar kunna vara lite mer kreativa än andra banker eller kanske Länsförsäkringar.

Jag tycker att du inte i det här skedet ska göra några värderingar, besiktningar eller liknande som kostar pengar innan du pratat med bankerna. Men nämn det som förslag och som sagt visa bilder erbjud också banken att komma på besök om de vill (inte för att de kommer, men det är en snygg gest).

 

[Anders1st]

Tänkte hör om någon annan har stött på samma problem! Jag bygger hus i egen regi och det är nu så färdigt att jag har fått ett intermistiskt slutbesked. Dock är huset inte helt färdigt än och i min egen takt så kan det ta ett år till att färdigställa huset. Banken vill lägga om byggkrediten , för den har jag haft i över 2år. Men det gör de först när huset är färdigt. Så nu har de börjat knorra och vill att det ska bli färdigt innan sommaren. De kan tänka sig att låna ut mer pengar för att huset ska bli klart men då får jag ju leja bort jobb och det blir dyrare än vad jag har tänkt. De nämner även möjligheten att de säger upp byggkrediten och tar huset. Väldigt olustigt med sådana hot, tycker jag. Jag håller mig fortfarande väl inom den lånenivå som jag har råd med så egentligen borde det inte vara några problem att låta byggkrediten gälla tills det blir klart. Är det någon som har haft samma problem. Såg på husdrömmar för inte så länge en som flyttade in i ett inte helt färdigt hus och tänkte göra det sista i den takt som tid och egna pengar tillåter. Hur löser man det? Ska man försöka byta bank så här i slutet av projektet?

Problemet är att ofta, om det inte är storstad, attraktivt läge, att huset inte är värt det som det har kostat att bygga huset. Har flera gånger sett par som brutit upp i slutet på husbygget och en mäklare som kliar sig i huvudet och undrar hur han ska prissätta huset. Hus för fyra - fem miljoner där det är svårt att få mer än tre för ett hus i toppskick.

 

[sin]

Problemet är att ofta, om det inte är storstad, attraktivt läge, att huset inte är värt det som det har kostat att bygga huset. Har flera gånger sett par som brutit upp i slutet på husbygget och en mäklare som kliar sig i huvudet och undrar hur han ska prissätta huset. Hus för fyra - fem miljoner där det är svårt att få mer än tre för ett hus i toppskick.

Visst är det så. Men det borde gjorts en förhandsvärdering som ger en rätt bra fingervisning på var det slutliga värdet bör hamna. Även med de prisnedgångar vi haft. Kostar det 5mkr att bygga men det värderas till 3mkr så får man maximalt låna 85% av 3mkr i slut finansiering och oftast 75% i byggnadskreditiv. Blir slutvärderingen sen 2,5mkr så får man lite problem. Men en lösning kan vara att man lägger 85% i hypotek och överskjutande del som banklån. Dyrare så klart än bara hypotek och med kortare återbetalningstid, men något som kan fungera i de flesta fall.

 

[Guzzen1]

Tänkte hör om någon annan har stött på samma problem! Jag bygger hus i egen regi och det är nu så färdigt att jag har fått ett intermistiskt slutbesked. Dock är huset inte helt färdigt än och i min egen takt så kan det ta ett år till att färdigställa huset. Banken vill lägga om byggkrediten , för den har jag haft i över 2år. Men det gör de först när huset är färdigt. Så nu har de börjat knorra och vill att det ska bli färdigt innan sommaren. De kan tänka sig att låna ut mer pengar för att huset ska bli klart men då får jag ju leja bort jobb och det blir dyrare än vad jag har tänkt. De nämner även möjligheten att de säger upp byggkrediten och tar huset. Väldigt olustigt med sådana hot, tycker jag. Jag håller mig fortfarande väl inom den lånenivå som jag har råd med så egentligen borde det inte vara några problem att låta byggkrediten gälla tills det blir klart. Är det någon som har haft samma problem. Såg på husdrömmar för inte så länge en som flyttade in i ett inte helt färdigt hus och tänkte göra det sista i den takt som tid och egna pengar tillåter. Hur löser man det? Ska man försöka byta bank så här i slutet av projektet?

Det är lite komiskt. I ett sådant här fall kräver banken ett reellt byggnadsvärde, men kan utan att blinka låna ut pengar till till husköp långt över byggnadsvärdet framför allt i storstäderna.
Och nu är det bankkris igen, förvisso inte här, ännu, men dom börjar nog svettas lite.
För tredje gången på lika många decennier så är det bankerna som drar ner allt i skiten.

 

[BirgitS]

Det är lite komiskt. I ett sådant här fall kräver banken ett reellt byggnadsvärde, men kan utan att blinka låna ut pengar till till husköp långt över byggnadsvärdet framför allt i storstäderna.

Det är väl ett reellt marknadsvärde som banken vill ha i det här fallet och det är just i förhållande till marknadsvärdet som banker ger bolån.

 

[hempularen]

Det är lite komiskt. I ett sådant här fall kräver banken ett reellt byggnadsvärde, men kan utan att blinka låna ut pengar till till husköp långt över byggnadsvärdet framför allt i storstäderna.
Och nu är det bankkris igen, förvisso inte här, ännu, men dom börjar nog svettas lite.
För tredje gången på lika många decennier så är det bankerna som drar ner allt i skiten.

Nej,

Det banken kräver är ett värde som det går att sälja huset för ifall ägaren inte klarar att betala ränta/amorteringar. Och de "överbelåningar" du syftar på gäller ju belåning till en nivå där det uppenbarliogen finns köpare som är villiga att betala.