Övriga juridiska frågor och svar

FRÅGA (2008-05-30):
Entreprenad vill att jag säljer en del av min tomt för att bygga en väg på den delen av tomten för en ny fastighet. Jag vill inte göra det. Kan de tvinga mig till försäljning av den delen av tomten?

SVAR:
Så som frågan får förstås är det en privat exploatör som vill förvärva en del av din tomt för att möjliggöra en infart/utfart till en annan fastighet. Så kallad expropriation (tvångsförsäljning) är inget som en privat aktör kan genomtvinga för att exploatera en fastighet. Däremot kan de söka framtvinga en rätt att genom ett servitut få nyttja din fastighet för in- och utfart under vissa förutsättningar.
/Filip Rydin

FRÅGA (2008-05-07):
Mina föräldrar köpte på fyrtiotalet en större fastighet i Stockholms skärgård. Efter min fars död ägde min mor fastigheten själv ett antal år innan jag köpte 50 % av fastigheten för 15 år sedan. Jag gjorde det, dels för att hjälpa min mor som hade svårt att klara av det själv, och dels för att jag ville och vill bygga min framtid där. Nu är min mor död och vi fem syskon har ärvt hennes 50 %. Det är nu några år sedan men det har redan visat sig att vi inte kommer att kunna samarbeta. Eftersom jag bor och verkar i huset under sommarhalvåret och dessutom har kvar mina 50 % sedan tidigare har syskonen svårt att acceptera att de inte har lika mycket att säga till om vad gäller disponering, skötsel o.s.v. Efter arvskiftet äger jag fortfarande 50 % (alltså inte 60 %) av olika anledningar. De äger ju också 50 %, vilket ju i och för sig är rätt. Men kan de så att säga klumpa ihop sig och TILLSAMMANS kräva samma rättigheter och ha lika stor bestämmanderätt över t ex hur hus och trädgård skall skötas, vem som sköter om det löpande med räkningar deklarationer m m trots att de endast äger en mindre del var och jag äger hälften? Då jag är övertygad om att det hela kommer att upphöra att fungera överhuvudtaget, särskilt vid försäljning eller arv undrar jag också vad som gäller vid offentlig auktion. Jag vet att alla delägare enskilt kan begära en försäljning av fastigheten. Vad och vilka regler gäller då? I vårt fall skulle vi alla säkert förlora stället om det säljs på fri marknad. Finns det några alternativ om en eller flera vill sälja och de andra inte är med på det?

SVAR:
Vid en försäljning jämlikt samäganderättslagen förordnas en god man att omhänderta försäljningen av fastigheten (en sådan kan också förordnas till att omhänderta förvaltningen av fastigheten). Ansökan om sådan god man inges till den tingsrätt som har domsaga där fastigheten är belägen. Den gode mannen är ofta en advokat. Vanligtvis hålls en s k offentlig auktion där den gode mannen tar emot bud på fastigheten. Det står även samägarna rätt att buda på fastigheten. Erhållen köpeskilling i ert fall får då fördelas mellan samägarna utifrån respektive ägarandel. Det står i och för sig envar av delägarna fritt att sälja sin del till tredje man utan någon offentlig auktion men svårigheter föreligger givetvis att hitta spekulant till att köpa andel i fastigheten.
/Filip Rydin

FRÅGA (2008-04-09):
För en tid sedan blåste det väldigt hårt, då ramlade det ner flera takplåtar från nocken på vårt nybyggda funkishus (kataloghus/nyckelfärdigt). Vi kontaktade då husleverantören som sade att det var en dålig konstruktion där plåtarna inte blev erfordeligt förankrade. De beställde därför hem nya plåtar som hade en annan konstruktion. Husleverantören vill bara stå för materialkostnaden. De säger att vi köpte den konstruktion som var aktuell då, därför tänker de bara stå för kostnaden för de nya plåtarna och inte för monteringen av dem. De menar att det är byggentreprenören som ska stå för den kostnaden, trots att de monterat taket enligt husleverantörens anvisningar. (Vi har delad entreprenad). Borde inte husleverantören stå för alla kostnader då konstruktionen från dem uppenbarligen varit felaktig? Eller ligger det på entreprenörens ansvar att se detta och då på eget bevåg förankra plåtarna bättre?

SVAR:
Med reservation för vad som står i era avtal kan följande sägas. Husleverantören har normalt ett konstruktionsansvar och har entreprenören följt alla anvisningar och byggnaden trots detta fått de fel och brister ni redovisar så är det något som husleverantören slutligt ska stå för. Har ni möjlighet att innehålla belopp gentemot husleverantören ska ni göra det och hänvisa till ert motkrav motsvarande monteringskostnaderna.
/Filip Rydin

FRÅGA (2008-02-28):
Vi har upptäckt ett läckage i vårt tak som har uppkommit på grund av att det är felbyggt. Längst ner på taket är vinkeln fel och därför har det blivit vatten liggande. Det har blivit hål rakt in och råsponten har börjat bli svart. Huset är från början av 80-talet och vi har ägt huset i snart 6 år. Kan man hävda dolt fel eller får vi stå för allt själva? Hur går man tillväga?

SVAR:
För att ett fel ska kunna ses som ett dolt fel måste - innan en bedömning görs om huruvida felet varit upptäckbart eller inte - en bedömning göras huruvida fastigheten faktiskt är behäftad med fel eller inte, det vill säga om ett rättsligt fel föreligger eller inte. Om något särskilt inte avtalats om takets skick (då avvikelse från vad som avtalats hade kunnat göras gällande) måste fastigheten i och med bristen avvika från vad ni som köpare ägt rätt att förutsätta vid köpet. Av intresse är då husets övriga skick, förväntad livslängd på olika delar av huset (exempelvis taket) mm. I ert fall kan konstateras att huset eventuellt är över 25 år gammalt vilket gör att man inte kan förutsätta att huset är helt felfritt vilket således talar emot att ett rättsligt fel föreligger. Dock, om husets övriga skick inte gett anledning till någon som helst anledning att misstänka någon brist eller om reparationer av taket nyligen skett kan eventuellt fel göras gällande. En förutsättning därtill är givetvis att felet inte varit upptäckbart vid en okulär besiktning av huset. Under alla omständigheter bör ni reklamera bristen till säljaren snarat möjligt.
/Filip Rydin

FRÅGA (2008-02-14):
Om man har fått felaktiga uppgifter från föregående ägare vad det gäller driftskostnader, i vårt fall så rör det sig om flera hundra procent, vad har man för möjligheter att gå vidare med detta?

SVAR:
En uppgift om driftskostnader på en fastighet kan liksom andra uppgifter rörande en fastighets skick utgöra avtalsinnehåll mellan parterna, vara uppgifter som en köpare haft anledning att förlita sig på och som inverkat på köpet. Det är inte ovanligt att dessa typer av tvister drivs i domstol med yrkande om ersättning på grund av de felaktiga uppgifterna. Det krävs att en klar och tydlig avvikelse föreligger och att detta kan påvisas. Under dessa förutsättningar bör ni således överväga att driva frågan vidare rättsligt.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-12-19):
Min granne har servitutsrätt att nyttja en markerad del av min tomt för "utfart". Den markerade delen av tomten består av en väg samt en större yta som traditionellt använts som vändplats och parkering av både mig och min granne. Då båda våra familjer växer börjar det nu bli trångt på parkeringen. Frågan är vilken rätt har min granne att nyttja en del av den "markerade" delen av min tomt för parkering? Om han har en sådan rätt hur stor del av platsen kan han då använda?

SVAR:
Din granne är inte berättigad att nyttja din fastighet i andra avseenden än vad servitutet omfattar. I detta fall blir det fråga om en tolkning av servitutet. Sannolikt kan inte parkering anses omfattas av servitutet varför grannen inte är berättigad att nyttja området för detta ändamål.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-12-10):
Jag har en fråga som rör trädfällning och ersättning. Det är nämligen så att vi håller på och bygger hus och i samband med att vi skulle göra i ordning grunden så blev vi tvungna att fälla några träd på tomten. Tyvärr så fällde vi (genom en vän som är grävmaskinist) en stor björk som tillhörde grannen vilken vi självklart tog på oss allt ansvar för samt informerade grannen omgående om det inträffade. Grannen är sommargäst och bor där bara på sommaren. Grannen tyckte självklart att detta var tråkigt och jag erbjöd mig omgående att plantera buskar/häck eller liknade för att gott göra det hela men grannen ville fundera på det vilket jag tyckte var helt OK. Nu har grannen kommit tillbaka och vill ha 100 000 kr för björken. Finns det någon rättspraxis i denna typ av frågor och vad är en skälig ersättning för en björk, ca 1,2 m i diameter. Hur bör jag gå vidare? Kan jag ersätta björken med en ny som kompensation?

SVAR:
Under förutsättning att fällningen av grannens träd har skett genom oaktsamhet så föreligger skadeståndskyldighet gentemot grannen. Skadestånd utgår enligt praxis med kostnaden för att återplantera ett motsvarande träd. Skulle trädet ha varit dött eller skadat på något sätt så skall detta påverka ersättningen. För bedömning av vad en återplantering skulle kosta så bör du kontakta något företag som arbetar med trädplantering. Om du är i behov av ytterligare juridisk rådgivning så bör du vända dig till en advokat.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-11-26):
Vi är en av 17 stugägare i en stugförening i Skellefteå kommun. Alla stugägare arrenderar sin tomt av kommunen. Detta har skett sedan 50-talet och frågan om friköpning har flera gånger varit aktuell, men har tyvärr aldrig blivit av. Förra vintern sökte vi bygglov för att kunna riva den gamla och bygga nytt.
Detta beviljades och vi började bygga. Men vecka 45 blev två andra stugägare nekade bygglov med hänvisning, att kommunen ska tillåta vindkraft istället.
De säger i samma mening att de kommer att lösa in alla stugor för att kunna bereda väg för eventuell vindkraft.
Det är ca 20 år kvar på arrendet, men kommunen vill lösa in redan nu. Vilka möjligheter har vi att motsätta oss detta?

SVAR:
Kommunen har inte möjlighet att återta arrendeställena före arrendetidens utgång om inte särskilt förbehåll om detta gjorts i arrendeavtalet och godkänts av arrendenämnden. Kommunen kan dock begagna sig av möjligheten att ansöka om expropriation av era arrenderätter. Expropriation får bl a ske för att tillgodose allmänt behov av elektrisk kraft. Tillstånd till expropriation ska emellertid inte meddelas om olägenheterna av expropriationen från allmän eller enskild synpunkt överväger fördelarna. Det ska således ske en intresseavvägning vilket innebär att det är möjligt att motsätta sig en ansökan om expropriation.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-10-12):
Vad har husföretagen för skyldighet mot kund om de inte avhjälper de fel som besiktningsman anmärkt på inom den tid som anges? Har man rätt att göra avdrag på pris? T ex behövdes nya köksluckor beställas till mitt hus, då alla handtag borrats snett. Ingen lyfte ett finger för att beställa några nya förrän jag kritiserade dem öppet på Byggahus forum. Då blev det fart på dem. Men som sagt, inget avhjälpande av fel på över fem månader trots att jag tjatat på dem. Efter nu åtta månader finns fortfarande fel som ingen av dem tagit tag i. Har man rätt att dra av på priset för tiden man fått vänta på att få felen fixade?

SVAR:
För besiktningsanmärkningar som besiktningsmannen funnit att entreprenören svarar för och som denne ålagts att åtgärda inom viss tid svarar givetvis entreprenören för i förhållande till beställaren. Om entreprenören inte avhjälper felen är entreprenaden inte i kontraktsenligt skick utan behäftad med fel. För dessa ska beställaren kompenseras för att återställa den rubbade avtalsbalansen mellan parterna. Detta sker genom ett avdrag på kontraktssumman. Till säkerställandet av avdraget kan betalning till entreprenören innehållas motsvarande felets värde. Vad gäller ersättning för att man som beställare fått vänta på att visst arbete utförts så är det svårt att uppskatta skadan i rena kronor. Av den anledningen är ett avtalat förseningsvite (ett avtalat skadestånd) alltid att rekommendera. Då behöver man nämligen inte föra särskild bevisning om vilken skada man lidit.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-10-11):
Mina föräldrar äger en lantbruksfastighet. Huset på fastigheten är i dåligt skick och i nuläget brukas endast marken samt att stallen används. Min sambo och jag ska eventuellt totalrenovera och bygga ut boningshuset. Mina föräldrar vill inte sälja gården men "släpper" gärna huset eftersom de inte bor där. Både vi och mina föräldrar vill ha förköpsrätt om förhållanden ändras och någon måste sälja sin del. Hur skriver man papprena på bästa sätt? Hur gör vi för att köpa in oss i fastigheten utan att vi tvingas stycka av huset från gården?

SVAR:
Utfästelse att i framtiden sälja fast egendom eller del av fast egendom är inte rättsligt bindande, det vill säga ni kan i framtiden inte genomtvinga ett faktiskt förvärv av gården eller delar av den från dina föräldrar om de då inte skulle vilja stå för sin utfästelse att överlåta gården eller resterande delar av den (och givetvis på motsvarande sätt om ni ställer utfästelse att sälja). Man kan äventyra utfästelsen av ett högt vite (ett avtalat skadestånd) som då indirekt förhoppningsvis förmår part att sälja fastigheten eller del av den till den andra parten i enlighet med utfästelsen.
För att bli ägare till byggnaden på fastigheten om ni inte vill stycka av fastigheten måste ni förvärva del av fastigheten av Dina föräldrar samt teckna en överenskommelse om att det är ni som äger nyttjanderätten till byggnaden. Förslagsvis så värderar ni byggnaden och hela fastigheten och förvärvar en sådan del av fastigheten som motsvarar av byggnadens värde i förhållande till hela fastigheten. Ni kan också förvärva del av fastigheten genom gåva om Dina föräldrar accepterar det.
Den transaktion som ni eventuellt kommer att göra är ganska avancerad och ni rekommenderas att anlita en jurist för att hjälpa er med upprättandet av de relevanta handlingarna och som gör en skattemässig bedömning av situationen. Ni bör också stämma av förvärvet jämlikt Jordförvärvslagen med tanke på att fastigheten synes vara taxerad som lantbruksenhet.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-09-06):
Jag byggde ett hus år 2003 och satte i fönster på arkitektens inrådan (Tri fönster även Rex Core) som skulle vara av högsta kvalité med kärnvirke etc. Dessa fönster är nu redan spruckna så att det regnar in. Även dörrar av samma fabrikat är i princip helt sönder. Tillverkaren har gått i konkurs och arkitekten vill inte heller ta ansvar för vad han rekommenderade. Jag måste nu byta ut de två dörrarna samt en del fönster. Jag betalade totalt 90 000 kr för dessa fönster och dörrar. Det känns hopplöst och jag undrar om det finns någon hjälp att få?

SVAR:
En första fråga att ställa sig är om du har haft ett avtal direkt med fönstertillverkaren eller om du haft avtal med den entreprenör som svarat både för arbete och material. Har du haft avtal med tillverkaren är chanserna att få ersättning från denne mycket små eftersom han gått i konkurs. Det går att anmäla en fordran i konkursen men det blir sällan någon utdelning på oprioriterade fordringar. Nästa fråga för dig att undersöka är vilka försäkringar som finns och om någon av dessa kan täcka skadorna. Ett sista alternativ är att framställa krav mot arkitekten på grund av hans rekommendation. Chanserna till framgång mot arkitekten beror på hur ditt avtalsförhållande med honom ser ut.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-08-22):
Jag har byggt ett hus. Huset är putsat med kalkcement på leca enligt konstens alla regler. Inför valet av färg hörde jag mig noga för och allt pekade på en silikatfärg. Jag gick då till en lokal färgfirma. Utan att inspektera min fasad på plats rekommenderade han en Murfärg från Liwa istället för den silikatfärg jag kom för att köpa. Ett par år senare har nu fasaden börjat rasa. Jag har en oberoende rapport som pekar på att det är helt fel färg till min fasad. Färghandlaren påstår nu att han endast har sålt ett halvfabrikat och tar inget ansvar i ärendet. Mina frågor är, 1. Har färgleverantören inget ansvar i detta? 2. Hur skall jag som privatperson driva detta ärende?

SVAR:
Säljarens ansvar för den sålda färgen regleras av konsumentköplagen. I första hand får man fråga sig om färgen stämmer överens med vad du och säljaren har avtalet. Gör den inte detta är färgen felaktig. Om något särskilt inte följer av avtalet ska färgen emellertid var ägnad för det ändmål som du avsåg att använda den till om säljaren måste ha insett detta ändamål. Avviker färgen från detta så är den också felaktig. Föreligger ett fel så är du berättigad till skadestånd vilket bl a kan innefatta kostnaderna för att åtgärda skadorna på fasaden.
För att kunna få ersättning är det viktigt att reklamation har skett till säljaren. Har reklamation inte skett bör du reklamera snarast eftersom säljarens ansvar bortfaller om felet inte reklameras inom skälig tid efter att det har upptäckts. När du har reklamerat bör du sammanställa vilka kostnader du har orsakats samt framställa krav till säljaren på ersättning. Vill säljaren inte ersätta dina skador så kan du vända dig till Allmänna Reklamationsnämnden eller till domstol. Innan stämning inges till domstol bör du låta en jurist gå igenom ditt ärende och bedöma chanserna till framgång.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-06-01):
Är det möjligt att en husleverantör kan skriva i sin katalog och på sin hemsida att ”vardagsrummet har ryggåstak", när det i verkligheten visar sig att ryggåstak är tillval? Det framkom, när vi fått ett pris på huset och sen väl skulle skriva avtal, att ryggåstaket var tillval. Vad betyder ”har ryggåstak” undrar man då. Kan detta ses som vilseledande marknadsföring?

SVAR:
Att ge intryck av att ett visst utförande ingår i standardutförandet kan naturligtvis betraktas som vilseledande. Skulle du som konsument ha undertecknat ett kontrakt där det inte klart framgår att ryggåstaket är ett tillval hade det blivit svårt för husleverantören att kräva extra betalning för detta. Vilseledande marknadsföring kan också förbjudas med stöd av marknadsföringslagen.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-03-22):
Vår bergvärmepump har stannat i vårt 1,5 år nybyggda hus pga felinstallation. Byggaren som jag köpt VVS av har gått i konkurs men VVS-firman som gjorde jobbet finns kvar. Vad ska jag göra för att få detta åtgärdat? Vad har installatören för ansvar, jag har ju inte kontrakt med honom direkt?

SVAR:
Vid köp av varor finns det möjlighet att vända sig med anspråk på grund av fel till tidigare säljled om säljaren har gått i konkurs. Någon motsvarande möjlighet finns inte när det gäller tjänster utan där är man hänvisad till att vända sig mot sin avtalspart. När byggaren gått i konkurs är det således tyvärr inte möjligt att vända sig med anspråk mot VVS-firman om ni inte har något avtal med densamme.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-03-13):
Kan min pojkvän och jag gemensamt låna pengar och bygga på hans mammas tomt? Hon äger ensam tomten och nuvarande hus. Vi har inget samboavtal ännu.

SVAR:
Inget hindrar att du och din sambo gemensamt lånar pengar och använder dessa till att köpa fastigheten och uppföra huset. En gemensam bostad som sambor gemensamt anskaffar och gemensamt flyttar in i är att se som så kallad samboegendom vilken har att bodelas mellan er i händelse av en separation. Med tanke på hur ägarbilden till fastigheten ser ut idag så rekommenderas ni dock i alla fall att upprätta ett samboavtal i vilket ni förklarar att den fasta egendomen och huset ska vara att se som sådan samboegendom. Då råder nämligen ingen osäkerhet om hur fastigheten ska hanteras er emellan om ni skulle separera.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-01-11):
Vi har upptäckt vatten/mögel på vinden. Det är så att Anticimex som besiktade huset för 2 år sedan påpekade att det fanns två gamla fuktfläckar på nocken. Taket var bytt 2001 av förra ägaren. Anticimex rekommenderade en undersökning av taket. Vi klättrade själva på taket och lyfte på pannor men upptäckte inget fel. Vi lät saken bero och nu 2 år senare är det fukt på flera ställen till råga på. Vad har man för chans i detta ärende? Vi gjorde en lekmannaundersökning, räcker det? Kan vi kräva förra ägaren? Han har tecknat en säljförsäkring med Anticimex. Taket är helt klart inte lagt på ett fackmannamässigt sätt.

SVAR:
För att en fastighetsköpare ska få göra ett fel gällande så krävs det att felet inte borde ha upptäckts vid undersökning av fastigheten. Säljaren svarar således endast för sk dolda fel. Bedömningen utgår från vad en kunnig och noggrann lekman borde ha upptäckt.
I aktuellt fall har Anticimex vid sin besiktning påpekat att det fanns gamla fuktfläckar på nocken. När felsymtom upptäckts som i detta fall kan man behöva göra en mer ingående undersökning genom att exempelvis anlita byggnadstekniker eller annan sakkunnig för att få svar på orsaken till symtomen. Anticimex har också rekommenderat undersökning av taket. Det ligger således i farans riktning att bristerna i taket borde ha upptäckts vid undersökning av fastigheten.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-12-12):
Jag har nyss beslutat köpa ett 6 år gammalt Myresjöhus, försäkrat med Gar-Bo. Försäkringen gäller i 10 år (4 år till) och jag undrar om huset därmed behöver besiktigas och vad den besiktningen i så fall ger mig för extra skydd. När jag läser SBR-modellen ser jag inget direkt mervärde. Vad är er kommentar?

SVAR:
Trots att så kallad Gar-Bo försäkring finns tecknad, så kan fastighetens byggnad innehålla brister vilka inte täcks av försäkringen. Dessa eventuella brister kan du inte göra gällande mot säljaren om det kan konstateras att du inte uppfyllt din undersökningsplikt i samband med köpet. Du rekommenderas därför, trots att fastighetens byggnad är så pass ny, att göra en besiktning.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-11-06):
Vi går i byggtankar och har hittat en tomt som vi kan tänka oss. Problemet är att det är A-hus som säljer tomterna och vi vill inte att A-hus ska bygga vårt hus. Om jag köper tomt av dem, är jag tvungen att bygga och använda deras entreprenörer på något sätt?

SVAR:
Det vanligaste kravet från en exploatör som exempelvis A-hus är att kunden köper såväl fastigheten som entreprenaden av exploatören. Detta då både försäljningen av fastigheten och uppförandet av entreprenaden medför intäkter för exploatören. Upplägget brukar vara det att ett överlåtelseavtal avseende fastigheten och ett entreprenadavtal avseende uppförandet av byggnaden/byggnaderna ingås samtidigt mellan fastighetsköparen/beställaren och fastighetssäljaren/entreprenören. Huruvida ni är skyldiga till att påteckna även entreprenadavtalet bör framgå av överlåtelseavtalet avseende fastigheten då det båda avtalet brukar villkoras av varandra. Med andra ord - ett särskilt villkor i överlåtelseavtalet brukar vara att även entreprenadavtalet tecknas på.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-09-28):
Hur långt i efterhand kan en hantverkare skicka en faktura på utfört arbete? Det är nu drygt 3 år sedan en elektriker utförde en del arbete hos mig och han har fortfarande inte skickat någon faktura trots påstötningar inledningsvis. Arbetet har utförts i ett privat hem.

SVAR:
Fordringar som en näringsidkare har mot en konsument preskriberas efter tre år. Detta innebär att näringsidkaren därefter inte kan framställa några anspråk i anledning av fordringen om inte preskriptionsavbrott gjorts.
Preskriptionsavbrott kan ske bland annat genom att näringsidkaren framställer skriftligt krav eller skriftlig erinran om fordringen eller att gäldenären utfäster betalning, erlägger amortering eller erkänner fordringen på annat sätt.
I aktuellt fall då någon faktura inte ens har skickats är fordringen således med största sannolikhet preskriberad.
/Rikard Stjernholm

FRÅGA (2006-09-13):
Hur går man tillväga när man har upptäckt ett dolt fel?

SVAR:
För att ett en brist ska anses som dolt fel ska, förutom att bristen inte varit upptäckbar för köparen, bristen också innebära att fastigheten genom bristen är behäftad med en avvikelse som köparen med fog inte ägt räkna med. Först då föreligger ett fel i rättslig mening. Det räcker s a s inte med att en brist inte varit upptäckbar för köparen utan fastigheten måste genom bristen avvika från vad köparen ägt rätt att kräva, bland annat med tanke på fastighetens ålder och övriga skick. Under dessa förutsättningar ska en köpare så skyndsamt som möjligt efter upptäckten av felet reklamera felet till säljaren. Detta bör ske skriftligen.
Ni bör avslutningsvis skyndsamt reklamera felet till såväl besiktningsmannen som säljarna.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-08-29):
I våras köpte jag och min sambo en villa, byggd 1959. Då huset hade fuktrosor från tidigare fuktskador anlitade vi en besiktningsman från Anticimex. Han gjorde en okulär besiktning och menade att allt såg bra ut. Vi sa att vi önskade att han gjorde en teknisk undersökning av taket då vi var rädda att det kunde vara fuktskadat. Han svarade att det inte var nödvändigt för det såg så bra ut, han hade varit och krupit på vinden. När vi så köpt huset och skulle byta plåt på taket upptäckte byggarna att träkonstruktionen var genomrutten, takstolar och reglar var helt förstörda och måste bytas ut. Det blev dubbelt så dyrt mot det vi räknat med. Till saken hör att säljare och mäklare skrivit in i kontraktet att tidigare fuktskador åtgärdats.
Nu till mina frågor: Kan detta räknas som dolt fel? Borde besiktningsmannen ha lyssnat på oss och gjort en teknisk undersökning? Hur går vi vidare med detta?

SVAR:
Vad gäller frågan huruvida besiktningsmannen agerat oaktsamt vid utförandet av uppdraget för er räkning vad gäller besiktningen kan följande noteras. Inledningsvis bör ni kontrollera vilka friskrivningar om ansvar som besiktningsmannen gjort i uppdragsavtalet med er (brukar bifogas besiktningsprotokollet). Har denne i protokollet angett att taket är utan anmärkning/risk för fukt inte finns kan han, på grund av de skador ni nu funnit, ha agerat oaktsamt i samband med besiktningen. En relevant fråga i detta hänseende är om några uppbrytande åtgärder behövt göras för att kunna se skadorna och/eller om indikationer på fuktskadorna kunnat konstateras utan sådana åtgärder.
Vad gäller säljarnas ansvar och frågan om dolt fel måste felet till att börja med innebära att fastigheten vad gäller taket avviker från vad ni som köpare kunnat förutsätta. Normalt kan man inte utgå från att en villa från 1959 har ett tak som är helt utan fel och brister. Frågan är då om säljaren lämnat uppgifter om taket som gör att ni kunnat utgå från att taket varit i bättre kondition än vad som de facto varit fallet. Er fråga ger att så är fallet i och med uppgifterna ni redovisar. Kan det konstateras att byggnadens tak avviker från vad ni med fog ägt förutsätta är fastigheten behäftad med fel. Har felet därtill inte varit upptäckbart vid en normal undersökning av byggnaden är felet att se som dolt med följd att säljarna ansvarar för detsamma.
Ni bör avslutningsvis skyndsamt reklamera felet till såväl besiktningsmannen som säljarna.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-06-09):
Min mor har nyss ärvt en mindre villa. Enligt mäklaren så kanske hon kan få 2 500 000 kr för den om hon säljer den på marknaden. Jag och min hustru är intresserade av att ta över huset. Jag har två syskon som inte är intresserade av huset. Jag vet att det man kan göra är att ta över det genom en "gåva" från min mor, mot en viss ersättning naturligtvis. Vad är att rekommendera i ett sådant här fall och vad bör man tänka på för att det ska bli så bra som möjligt för samtliga inblandade?

SVAR:
Fastigheten kan överföras som gåva från din mor till er. Detta utan skattekonsekvenser. För att det ska vara att se som en gåva måste ett eventuellt vederlag för gåvan understiga fastighetens taxeringsvärde det år som gåvan sker. Detta enligt den sk huvudsaklighetsprincipen. Vidare måste vederlaget understiga 85 % av fastighetens taxeringsvärde året innan det år som lagfart söks för förvärvet. Vederlaget skulle din mor i och för sig kunna använda för att kompensera dina syskon, det vill säga ge dem motsvarande gåva.
Då vissa handlingar ska upprättas och vissa beräkningar ska göras rekommenderas ni att anlita en jurist till utförandet av själva transaktionen.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-12-12):
Vi har byggt ett nytt hus, byggstart för ca 2 år sen. Huset ligger på ett berg. Ett hus till har byggts bredvid vårt. Nu klagar en granne som bor nedanför oss och vill ha ersättning för ett sommarhus som har börjat luta. Han säger att det beror på att marken rört sig pga vårt bygge. Sommarhuset ligger på sjöbotten och det går en väg mellan hans och våra hus och det syns inga tecken på att marken skulle rört sig. Våra byggnationer har skötts enligt konstens alla regler med markundersökning för infiltrationsbädd mm. Vägen mellan våra hus är en skogsbilväg där tunga timmerbilar körs. Hans sommarhus ligger på ca 80 cm höga, ganska smala betongpelare. Vem har bevisbördan i en sån här frågeställning? Och vem kan bedöma om det är vår byggnation som orsakat detta? Täcker någon försäkring? Vi vill inte bråka men inte heller betala något som inte är vårt fel.

SVAR:
Frågan aktualiserar skadestånd på grund av miljöskada. En fastighetsägare och en näringsidkare som utfört arbeten på en fastighet kan ansvara gentemot grannfastighets ägare för skada på grannfastigheten som orsakats av exempelvis skakning, sprängning, skada på grund av grävning, så kallade störningar. Det är grannen som har att visa att skadan beror på något förhållande på er sida och lämpligast att avgöra detta är en geotekniker som kan uttala sig om markförhållanden och hur dessa påverkat fastighetens skick och/eller om det kan bero på byggnationen, det vill säga finna orsaken till en eventuell lutning på huset. Skulle det visa sig att skadan beror på någon brist i er entreprenörs utförande kan dennes ansvarsförsäkring eventuellt tas i anspråk för skadan. Ni bör inledningsvis be grannen precisera sin skada och därefter bör ni underrätta entreprenören om att ni erhållit krav från grannen och be denna att redovisa om hur denne ser på kravet. Såsom ni beskriver frågan verkar det finnas alternativa skadeorsaker till en eventuell skada på grannens fastighet.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-10-17):
Min far gjorde en muntlig överenskommelse om en liten markbit som gränsade till hans tomt. Detta gjordes för 50 år sedan. Han bytte då bort ett äldre hus mot denna tomtbit men var godtrogen och skrev inte på något papper. Hur kan man nu få rätten att äga denna lilla markbit, för huset han bytte bort sålde sedan markägaren till en som satte upp det till en skärgårdsstuga? Denna tomtbit är kanske ca 50 kvadrat och har hela tiden skötts om av mina föräldrar som nu är döda. En av markägarens söner har hotat att hugga ned det som är planterat. Jag känner det som att min fars handslag inte är nåt värt.

SVAR:
Enligt jordabalken måste fast egendom överlåtas genom skriftligt avtal. Frågan synes dock inte röra en fastighet utan del av fastighet (ett markområde) vilken nyttjats av er far och er under mycket lång tid. Äganderätten eller i vart fall en nyttjanderätt till markområdet skulle förvisso kunna tillkomma er genom så kallad hävd (det förhållandet att ni nyttjat och disponerat markområdet under mycket lång tid). Frågan är dock om detta kan göras gällande mot en godtroende förvärvare av fastigheten till vilket markområdet hör. Ni bör undersöka vad som förevar mellan säljaren av fastigheten till köparen av densamma i samband med köpet. Detta till utredandet av om köparen är i god eller ond tro till er ägande- eller nyttjanderätt.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-09-26):
Min granne har - utan att fråga mig - sågat ner grenar från min ek och björk som hängde över gränsen till hans tomt. Dessutom har han ställt en stege mot björken och sågat av grenarna ända in till stammen. Vad gör jag nu, då grannen "krigar" mot mig sedan 13 månader och ej är tilltalbar?

SVAR:
Vad gäller växtlighet som trängt in på grannes tomt kan anföras att sådan växtlighet äger grannen borttaga för det fall att han drabbas av olägenhet av växtligheten. Det är svårt att säga vad som är olägenhet, men i stort sett så kan man påstå det mesta och äga rätt att ta bort den. Ägaren till växten eller trädet har dock en rätt att själv få klippa den om en klippning kan medföra skada för växten. Fråga om ett eventuellt skadestånd för växtens förstörelse blir beroende av om det går att visa att grannen inte klippt växten på så sätt som borde ha gjorts. Det bör dock anföras att ett skadestånd skulle bli en blygsam ersättning.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-09-06):
Jag och min sambo har för avsikt att bygga hus på en tomt vi redan äger. Eftersom min sambo är byggnadsingenjör så har vi ritat huset själva. Vi lämnade grundritningarna (planlösning, fasadritningar och några snittritningar) till ett byggföretag för att få pris. Vi har förhandlat fram och tillbaks med byggaren för att komma fram till ett kontrakt som vi kan tänka oss att gå med på. Under hela denna process fick vi ritningar från byggaren på liknande hus för att som de sa "det är lättare om våra byggare känner igen utseendet på ritningarna". Vi lyckades aldrig komma överens om något avtal på grund av för många "fallgropar" som vi tyckte. Vi meddelade byggfirman att vi inte kommer att gå vidare med dem som entreprenör.
De blev väldigt sura på oss och vill nu ha kompensation för att vi har "stulit" deras konstruktion. Det har aldrig framgått varken muntligen eller skriftligen att ritningarna som de kopierade till oss skulle kosta något. Vi har nu gjort om konstruktionen till "vår egen" och kommer inte att använda oss utav deras underlag (även om det inte är några unika konstruktionsdetaljer i deras underlag). Vi har dessutom skickat tillbaka deras ritningar.
Hur ska vi göra? Vi anser inte att de har någon juridisk befogenhet att fakturera oss då vi varken har några skriftliga eller muntliga avtal. Sista meddelandet som vi fick tyder på att de kommer att skicka en faktura och om vi inte betalar kommer de att gå till inkasso. Vad kan vi göra?

SVAR:
Byggnadsverk skyddas uttryckligen i upphovsrättslagens 1 §.
Alster av byggnadsverk innefattar även ritningar - förutsatt att de grundläggande skyddsförutsättningarna är uppfyllda. Upphovsrätten till en byggnadsritning tillkommer normalt arkitekten som ritat densamma.
Högsta domstolen har i ett mål om så kallade modulhus kommit fram till att kraven för att upphovsrättsligt skydd ska föreligga är relativt lågt ställda. Med all sannolik har således motparten upphovsrättsligt skydd för ritningarna med följd att ni därför måste haft ett uttryckligt tillstånd för att få använda densamma från upphovsmannen.
Nu förhåller sig det emellertid som så att ni inte nyttjat ritningarna utan uppfört huset på grundval av era egna ritningar. Ni ska därför bestrida kravet från motparten under anförande att ni a) inte nyttjat ritningarna och b) att ni inte ingått något avtal med dem innebärande att ni ska betala något enbart för att ni haft ritningarna för påseende i samband med avtalsförhandlingar med motparten.
Erhåller ni detta till trots ett inkassokrav och/eller ett så kallat betalningsföreläggande från kronofogdemyndigheten ska ni även bestrida kravet om det kommer den vägen. Så länge ni följer inkassobolagets och kronofogdemyndighetens frister riskerar ni ingen så kallad betalningsanmärkning.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-08-19):
Vad gäller om man köper ett hus som är fyra år gammalt och upptäcker ett hål i fogen i duschen mot golvet? Vi har kontaktat husföretaget som hänvisar till entreprenören som hänvisar till GarBo som hänvisar tillbaks till husföretaget ... Försäkringspremien är inbetald.

SVAR:
Jag förstår frågan som så att ni inte byggt huset själva utan att ni köpt ett nybyggt hus av säljaren. Det är då denne som är er kontraktspart och till denne som felet ska reklameras skyndsamt. Kan säljaren å sin sida utnyttja en garanti som endera entreprenören eller GAR-BO ställt ut står det givetvis denne fritt. Ni bör då anföra att fastigheten (med tanke på byggnadens ålder) avviker från vad ni med fog kunnat förutsätta vid köpet vilket ska ge er rätt till prisavdrag. Ni kan givetvis assistera säljaren i kontakter med entreprenör och/eller försäkringsbolag för att driva ärendet framåt. För god ordnings skull tycker jag att ni skriftligen ska reklamera felet till dem båda och begära avhjälpande eller att försäkringen kan tas i anspråk för sådant avhjälpande. Slutligen kan ni även söka dokumentera felet via en besiktning för att på så sätt säkra bevisning om felet och dess omfattning.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-05-27):
Vi sålde ett hus nyligen och tog själva dit Anticimex som gjorde en optisk besiktning. Huset visade sig vara felfritt. Köparna tog inte kontakt med besiktningsmannen och gjorde inte heller någon egen besiktning. Kort efter försäljningen visade sig ett dolt fel. Vatten droppade in i huset pga en takskada som var väldigt svår att lokalisera och något som vi aldrig märkt av, inte heller besiktningsmannen från Anticimex. Köparna har i princip inte gjort någonting innan köpet och hotar nu med att dra detta i tingsrätten för ersättning. Vad har köparna för möjlighet att vinna tvisten? Huset är en sk risk-konstruktion och byggt 1989.

SVAR:
Fråga om felet är dolt förutsätter ett jakande svar på att fastigheten avviker från vad köparna med fog kunnat förutsätta. Gör den det går man först därefter in på bedömningen av om felet varit upptäckbart eller dolt och först då svarar säljaren för felet. Mitt råd är att absolut inte på en gång gå med på någon ersättning. Saken ska utredas, fastighetens övriga skick och eventuella riskkonstruktioner som varit kända ska absolut belysas för att kunna besvara frågan om vad köparna med fog kunnat förutsätta.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-06-09):
Vi äger en fastighet med vattenbrunn på tomten. En granne har servitut på att få ta vatten och ytterligare en granne nyttjar vatten, men där finns det inget servitut. Vi har haft skilda uppfattningar när det gäller vattenledningen som byttes ut för cirka 4 år sedan. Grannarna anser att vi skulle ha delat kostnaden lika på samtliga hushåll. Vi hävdade att varje hushåll skall betala den del av ledningen som varje fastighet nyttjar. Detta anser båda grannarna är felaktigt. I dag tycker grannarna att de har fått betalat för mycket och att vi har en skuld till dem. Vem har rätt i detta?

SVAR:
Angående kostnaderna för vattenledningen anser jag att ni redan träffat ett avtal om fördelningen av kostnaderna för vattenledningen och detta avtal har fullföljts genom respektive parts betalning för ledningen. Bestrids således att betala tillbaka någon del på den grunden.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-05-09):
Vi är en familj i Stockholm som byggde hus år 2000. Vi köpte ett "nyckelfärdigt" hus av Hultsfredshus. Efter vi hade skrivit på kontraktet fick vi reda på att en person från Hultsfredshus skulle hålla ihop byggnationen och anlita olika entreprenörer för att utföra allt arbete. Jag vill poängtera att vi inte hade någonting med valet av entreprenörerna att göra. Nu efter 4½ år har vi fått en fuktskada i det ena badrummet och enligt skaderapporten beror detta på att arbetet inte var ordentligt gjort. Vårt problem är att försäkringsbolaget vägrar att betala ut något. Vi har ingen att ställa till svars för att hantverkarna som gjorde kakel- och klinkersarbetet har gått i konkurs och Hultsfredshus har gått i konkurs. Just kakel och klinkers ingår inte i GARBO försäkringen. Vad kan vi göra? Vi är helt utelämnade och kan inte få hjälp någonstans. Vi känner oss så lurade.

SVAR:
Ni har hamnat i en mycket besvärlig situation då såväl er kontraktspart (Hultsfredshus) och ansvarige entreprenören försatts i konkurs och skadan inte täcks av försäkringen. Ni har dessvärre normalt sett i en sådan situation ingen att vända er emot med era krav där ni kan påräkna att få någon ersättning. Jag skulle ändock rekommendera er att i vart fall ta en kontakt med konkursförvaltaren för Hultsfredshus och stämma av vad som hänt med konkursboet och ansvaret för pågående entreprenader och garantier för entreprenaderna. Ta kontakt med den tingsrätt i vars domsaga Hultsfredshus hade sitt säte - skulle tro att det är Västerviks tingsrätt - för att få reda på vilken konkursförvaltare som hade hand om konkursen.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-03-24):
Har tänkt bygga ett 1½-planshus själv, ca 70 kvm i lösvirke. Nu säger lagen och kommunen att jag måste ha en byggfelsförsäkring! Jag har läst mycket om den och vad jag förstår så lär jag ta denna dyra försäkring, men uppstår något fel i byggkonstruktionen så gäller inte försäkringen. Min fråga är om kan man tvinga på mig en försäkring som inte gäller för oss "egenbyggare"? Är inte det ett lagbrott? Om man tar hjälp av entreprenörer, så ska väl även de ha försäkringar. Finns det inte då en risk att när skadan uppstår så vill inget försäkringsbolag ta på sig det, utan vill att andra ska stå för skadan? Om man vill komma åt oss självbyggare, skulle det vara lättare att stifta en lag som förbjuder allt eget arbete och låta allt utföras av entreprenörer? Då skulle jag förstå om jag skulle teckna en försäkring till min fördel. Men kan det verkligen vara riktigt att jag nu som självbyggare blir tvingad att ta en försäkring för att få bygglov av kommunen?

SVAR:
Tyvärr måste jag ge dig svaret att det du beskriver är helt riktigt. Lagen tvingar byggherrar att ha en försäkring och det finns idag ingen sådan försäkring som accepterar att utge försäkringsersättning till "egenbyggare". Lagen och försäkringsbranschen går milt uttryckt inte ihop i denna del. Vissa försäkringsbolag avråder även byggare från att teckna just deras försäkring då de är medvetna om att någon försäkringsersättning aldrig kan komma att utbetalas utan hänvisar till andra försäkringsbolag. Det man kan göra är att, med angivande av ovan anförda som grund, ansöka om dispens från tvånget att ha försäkringen hos kommunen. Jag hoppas innerligt att lagstiftaren skyndsamt ändrar lagen.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-02-10):
Jag äger ett litet hus med tomt som jag köpte innan jag träffade min fru. Vi vill att hon också ska vara ägare eftersom vi vill bygga ut vårt hus. Hur gör man med lagfart och ägardel i huset? Banken vill att båda ska stå som ägare om vi ska låna pengar till bygget. Vad och hur gör vi?

SVAR:
Ni kan enklast överlåta del av huset till din hustru på två sätt. Endera genom en försäljning av halva fastigheten för viss köpeskilling. Ni upprättar då köpekontrakt och eventuellt köpebrev och söker lagfart för hustrun för halva fastigheten hos inskrivningsmyndigheten genom dessa handlingar. Notera att beroende på anskaffningsvärdet som du som säljare haft för köpet kan reavinstbeskattning uppkomma för dig som säljare enligt inkomstskattelagen. Alternativt, med tanke på att arvs- och gåvoskatten nu är borttagen, kan ni överlåta del av fastigheten genom gåva till hustrun. Ni upprättar då gåvobrev och söker lagfart hos inskrivningsmyndigheten genom denna handling. Den inskrivningsmyndighet som handhar ansökan är den myndighet i vars domsaga fastigheten är belägen, exempelvis för Stockholm Inskrivningsmyndigheten i Norrtälje. Per dags dato tar det ett par veckor innan lagfart erhålles på ansökan.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-02-03):
Vi har skrivit kontrakt på en tomt utanför Strängnäs med Sävsjö trähus. Ägaren till tomten är också säljare på Sävsjö trähus. Han ska stycka av 7 tomter på sin mark och vi har betalat 10% på en av tomterna. Detta gjorde vi i somras 2004. Vi har fått ett kontrakt och en första kalkyl på ett hus som vi egentligen inte ska ha, men för att visa banken så tog vi ett hus i samma prisklass som vi vill ha. Vi har fått godkänt av bank och varit i kontakt med arkitekten på Sävsjö trähus som ritat huset som vi vill ha. Vi har inte fått den slutliga ritningen (senaste kontakten med arkitekten var i början av december) och ingen kalkyl heller. Vi har sökt säljaren sedan oktober/november men han är onåbar på telefon. Vi skickade ett brev till honom för ca 1 mån sedan men får ingen kontakt. Vi har pratat med försäljningschefen på Sävsjö trähus som ville ha all info om affären som vi också har skickat honom. Det har gått 2 veckor snart, men ingen kontakt med honom heller. Vi har varit i kontakt med kommunen för att få bekräftat de uppgifter säljaren har angivit ang. tomten, byggnadslov, kommunalt vatten och avlopp etc och fått veta att kommunalt vatten o avlopp inte kommer att finnas förrän om ca 1 år. Det utlovade förhandsbeskedet på bygglov visade sig vara ett förhandsbesked på ett förhandsbesked på ett bygglov. Ingen detaljplan finns fastställd m m. Nu känner vi oss villrådiga. Försäljningschefen är också VD så vi kan inte gå längre upp i företaget för att klaga. Vad kan ni råda oss att göra? Kan man kräva att få skjuta på bygget till utlovade förutsättningar finns? Kan man kräva tillbaka kontantinsatsen?

SVAR:
Till grund för ställningstagande över vidare åtgärder bör givetvis det kontrakt ni skrivit avseende tomten (den blivande nya fastigheten) ligga. Frågan är lite otydlig på så sätt att ni anför att ni skrivit kontraktet med näringsidkaren Sävsjö Trähus men att ägare till det som försålts är en anställd säljare på företaget. Vem är egentligen er kontraktspart? Sävsjö Trähus eller den anställde?
Då det låter som om förutsättningarna för affären som ni erhållit i samband med kontraktet (bygglov mm) inte kan uppfyllas av motparten bör ni reklamera detta till motparten, anmoda dem att vidta rättelse på så sätt att de i första hand hör av sig, förklarar sig och fullföljer avtalet på sätt ni avtalat. Sker så inte bör ni därefter eventuellt överväga att häva ingånget avtal och begära erlagd handpenning åter. Detta under den förutsättning att motparten gjort sig skyldigt till ett väsentligt kontraktsbrott mot er.
/Filip Rydin

FRÅGA (2004-11-10):
Jag undrar om man får gå in på internet och ta husritningar från en leverantör och bygga med en annan? Jag har nämligen hittat ett hus hos en men fått ett bättre pris av en annan leverantör.

SVAR:
Byggnadsverk skyddas uttryckligen i upphovsrättslagens 1 §.
Alster av byggnadsverk innefattar även ritningar - förutsatt att de grundläggande skyddsförutsättningarna är uppfyllda. Upphovsrätten
till en byggnadsritning tillkommer normalt arkitekten som ritat densamma.
Högsta domstolen har i ett mål om så kallade modulhus kommit fram till att kraven för att upphovsrättsligt skydd skall föreligga är relativt lågt ställda.
Således har du att utgå ifrån att ritningarna med största sannolikhet skyddas av upphovsrätt och att du därför måste ha ett uttryckligt tillstånd för att få använda densamma från upphovsmannen. Att ritningarna finns på internet förändrar inte detta.
/Filip Rydin

FRÅGA (2004-09-24):
Jag undrar vem som är underhållsansvarig för en väg som går över fastigheten A till fastigheten B. Fastighet B har servitut på vägen. I detta fall är det en skogsväg på ca 100 meter som går genom annan fastighet för att nå fastighet B. Det är den enda vägen för att nå fastighet B.

SVAR:
Servitut är ett institut som syftar till att främja nyttjandet av mark. En fastighet (den härskande fastigheten) kan genom ett servitut erhålla en rätt att nyttja eller på annat sätt ta i anspråk en annan fastighet (den tjänande fastigheten). Ett servitut måste vara till nytta för den härskande fastigheten som sådan och inte enbart till nytta för den tillfällige ägaren till fastigheten. Exempel på servitut kan vara användning av väg, brygga, badstrand eller ledning. Servitut kan uppstå genom avtal mellan fastighetsägare eller i samband med så kallad fastighetsbildning. Ett servitut kan inte tvinga den tjänande fastigheten att utföra vilka prestationer som helst till förmån för den härskande fastigheten. Underhåll av väg är emellertid en så kallad positiv prestation som den tjänande fastigheten kan vara skyldig att fullgöra enligt servitutet. För att närmare kontrollera vad som gäller just detta servitut bör granskning av servitutsavtalet mellan fastigheterna eller fastighetsbildningsbeslutet ske.
/Filip Rydin

FRÅGA (2004-03-16):
Vi har fått en muntlig offert på ett elarbete som sades skulle kosta 3000-4000 kr. Nu när jobbet är utfört så kommer en faktura på 7000 kr. Kan han öka kostnaden med 100% utan att meddela oss detta under arbetets gång?

SVAR:
I konsumenttjänstlagens 36 § föreskrivs att i den mån ett pris inte följer avtalet ska konsumenten betala vad som är skäligt med hänsyn till tjänstens art och övriga omständighter. I den mån näringsidkaren lämnat en ungefärlig prisuppgift får det uppgivna priset inte överskridas med mer än 15 % - såvida inte annat avtalats. Man kan alltså inte öka kostnaden med 100 % utan att ni särskilt kommit överens om detta. Du har dock ett ytterligare problem – nämligen att anbudet (och accepten utgår jag ifrån) är muntligt. Muntliga avtalsslut är i och för sig lika giltiga som skriftliga, men de är ofta avsevärt mycket svårare att bevisa. Denna svårighet föreligger dock även för näringsidkaren. Ni hamnar därför i en bevisfrågesituation där den som bäst kan visa vad det var ni bestämde i fråga om pris vinner.
/Daniel Tornberg

FRÅGA (2004-02-16):
Vi har köpt en skogstomt och har beviljats bygglov för en villa. En el- och teleledning korsar tomten där vi ska bygga huset. Ledningen är en lågspänningsledning. Det finns inga servitut eller skrivna avtal. Sydkraft hänvisar till ett muntligt avtal. Blir flyttningen av ledningen till nytta även för Sydkraft, så behöver vi betala arbetskostnaderna och de materialet. Deras förslag blir då grävarbeten en ganska lång sträcka. Vi får inte heller anlita vår egna grävare utan vi måste betala deras. Vad gäller i sådana här fall? Måste inte Sydkraft på något sätt "bevisa" deras rätt att ha ledningen på vår tomt? Finns det rättsfall från liknande tvister? Har de rätt att bestämma vilka som ska utföra grävarbetena, när vi ska betala?

SVAR:
Bevisbördan för att det föreligger ett muntligt avtal och vad det i sådana fall innehåller åligger Sydkraft. Kan detta visas, kan det vara fullt möjligt att ni till vissa delar ska bekosta flyttandet av ledningen. Det är dock svårt att ange vilken part som ska betala vad, då ledningsrätten i sig själv är osäker. Förblir ni oense kan Sydkraft ansöka om en ledningsförrättning. Ni har som fastighetsägare möjlighet att medge eller bestrida en ansökan om ledningsrätt vid förrättningen. Som huvudregel enligt ledningsrättslagen gäller att ledningsrätt ej får upplåtas, om ändamålet lämpligen bör tillgodoses på annat sätt eller olägenheterna av upplåtelsen från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den. Det är således utifrån denna huvudregel som det går att argumentera för eller emot en sådan ledningsrätt. Om Sydkraft erhåller ledningsrätt ska fastighetsägaren kompenseras för detta. Reglerna för ersättning återfinns i expropriationslagen. Det kan nämnas att ersättningsbeloppen är relativt begränsade. När rätten till ledningen som i detta fall vilar på muntliga grunder torde båda parter vara betjänta om att träffa en överenskommelse i godo.
/Daniel Tornberg

FRÅGA (2004-02-02):
När bör jag ta kontakt med en jurist?

SVAR:
Du bör vända dig till en jurist så fort du känner dig osäker på hur du skall göra och inte vet säkert vad som gäller. Du bör inte vänta tills frågan övergått till att bli ett problem eller en konflikt. Ju tidigare du anlitar en jurist, desto större är möjligheterna att lösa ditt problem och att komma fram till denna lösning så billigt som möjligt.
/Stefan Häge