Tomtgränser, staket och grannar – fastighetsjuristen förklarar

– Det är många som tittar på tomtkartan på hitta.se eller Lantmäteriets karta, men den kartan håller väldigt varierande kvalitet. Det är gamla kartor som man en gång har digitaliserat. Redan där uppstår problem, för ett streck på en gammal tomtkarta är 8 meter brett på marken, bara det är en felkälla. Istället bör man be att få titta på förrättningskartan hos Lantmäteriet, säger Emil Karlsson.

– Förrättningskartan är det juridiska dokumentet som gäller. I första hand gäller märken ute på marken. Sitter där järnrör gäller de före förrättningskartan. Att undersöka fastighetsgränser ingår i undersökningsplikten. Du kan inte lita på mäklaren. Det är din egen skyldighet att kontrollera fastighetsgränsen. Förrättningskartan kommer du åt via Min Fastighet på Lantmäteriet. Nedan ser du ett exempel på en förrättningskarta.

– Idag slår man ner rör i marken när man markerar en tomtgräns, se bilden ovan. Det förekommer också hål eller dubb i sten eller berg omgiven av en huggen fyrkant. I myrmarker slår man ner trästolpar, med mera.

– Förr i tiden grävde man ner en rest toppig sten lite grand, sk råsten, för att markera en tomtgräns. Runt den la man mindre stenar och stenskärvor, ibland tegelskärvor. I enstaka fall kan äldre tomtmarkering utgöras i form av en jordfast sten med någon typ av inhuggning och kringskolning.En råsten ser du på bilden till höger ovan.

– Då tycker jag att man i första hand ska förvissa sig om att tomtgränsen går där man tror att den går. Inte sällan kan ett gammalt staket vara felplacerat. Då kan man kontakta Lantmäterimyndigheten. Det finns en statlig och 38 kommunala lantmäterier. Begär att få titta på förrättningskartan, som är kartan från när fastigheten bildades. Där står exakt var tomtgränsen går. Där finns mått och markering, förklarar Emil Karlsson.

– Här gäller det också att du har koll på var fastighetsgränsen går, säger Emil. Ofta vill man bygga staketet direkt i gränsen. Då gäller det att föra en dialog med grannen och försöka skriva ett avtal med grannen om underhåll av staketet, ett sk. underhållsservitut. Går inte grannen med på det, eller om du av någon anledning inte kan tala med grannen, så är det bäst att sätta det en halvmeter in på tomten så att du har plats att underhålla och måla det på utsidan. 

– Samma svar som ovan, förutom att när det gäller häckar så växer de med tiden. Rötter kommer att tränga in hos grannen, grenar hänga in och skapa obehag. Du bör plantera en häck i samförstånd med grannen eller flytta in den en bit in på den egna tomten så att den inte hänger in hos grannen. Om grenarna hänger in på grannens tomt ska denna begära att du klipper dem, gör du inte det har han då rätt att klippa dem själv. Men det är mycket lättare att komma överens innan den är planterad än efter, säger Emil.

– Avtalet/servitutet är lika giltigt om du förvarar det hemma i byrålådan som om du skriver in det i fastighetsregistret. Problemet uppstår när grannen vars fastighet är belastad av servitutet säljer sin fastighet. Om servitutet är inskrivet i fastighetsregistret gäller det mot en ny ägare. Om servitutet ligger i byrålådan gäller servitutet gentemot en ny fastighetsägare endast om säljaren upplyst köparen om servitutets existens. Att skriva in ett avtalsservitut i fastighetsregistret kostar runt 900 kr. Det är en ganska billig försäkring tycker jag, säger Emil.

– Återigen, Lantmäteriets karta har ingen rättsverkan. Det är ett försök att samla alla förrättningsakterna och presentera dem på ett grafiskt överskådligt sätt. Förrättningskartan är det juridiska dokumentet som gäller. I första hand gäller märken ute på marken. Sitter där järnrör gäller de före förrättningskartan, berättar Emil.

– Man kommer överens med sin granne om pris. Sedan ansöker man hos Lantmäteriet om fastighetsreglering. Där finns färdiga blanketter att fylla i. Ansökan och överenskommelse om fastighetsreglering. Fyll i pris och skicka in, klart.

– Inte ovanligt i dessa fibergrävartider, och då ska man se till att få sitt gränsrör återutsatt genom en åtgärd som heter ”Särskild gränsutmärkning”. Man bör känna till att det är ganska dyrt att få ett rör återutsatt, från 10 000 kr och uppåt, lite beroende på vad man har för material att utgå ifrån. Med tidens gång kan landskapet förändras. Det är den som grävt bort gränsröret som ska betala för den åtgärden, säger Emil.