Servitut – lantmätaren reder ut begreppen

Ett servitut är en rätt för en fastighet att på ett särskilt bestämt vis nyttja en annan fastighet. Det allra vanligaste exemplet är att man behöver köra över en eller flera andra fastigheter för att ta sig till sin egen fastighet, ett vägservitut alltså. Andra vanliga exempel kan vara att man behöver dra en VA-ledning över en annan fastighet. 

– Och ute på landsbygden är det inte ovanligt att man behöver placera sin infiltrationsanläggning eller dricksvattenbrunn på grannens fastighet på grund av regler om skyddsavstånd och liknande. 

Det berättar vår expert Emil Karlsson som är fastighetsjurist och lantmätare.

Så vet du att du behöver ett servitut

Om du för ett ändamål som är:

1. av stor vikt för din fastighet 
2. och stadigvarande behöver 
3. använda en del av en annan fastighet

så bör det finnas någon form av rättighet – exempelvis ett servitut, gemensamhetsanläggning eller liknande – i botten. 

– Det händer ibland att goda grannar flyttar och då är det bäst att ha allt nedtecknat i ett servitut, säger Emil.

Betänk dock att servitut i normalfallet gäller ”för all framtid”. Det kan bli både dyrt och omständligt att bli av med ett servitut som man en gång accepterat.

Avtalsservitut och officialservitut

Det finns två typer av servitut; avtalsservitut och officialservitut. Avtalsservitut kan du skriva själv tillsammans med den andra fastighetsägaren. Officialservitut bildas genom beslut från en myndighet.

– Kortfattat kan man säga att officialservitut i grunden tillkommer genom en lantmäteriförrättning, medan avtalsservitut sluts mellan fastighetsägarna, säger Emil.

Avtalsservitut kan skrivas in i fastighetsregistret som skydd för rättighetshavaren. Tredje man förväntas ha tagit del av och känna till det som framgår av fastighetsregistret.

Ett avtalsservitut är ett formavtal, vilket innebär att det måste innehålla vissa moment för att vara giltigt som servitut. Vilka dessa moment är framgår av fjortonde kapitlet i Jordabalken:

”5 §   Servitut upplåtes skriftligen av den tjänande fastighetens ägare. I upplåtelsehandlingen skall anges den härskande och den tjänande fastigheten samt ändamålet med upplåtelsen. Upplåtelse som icke uppfyller dessa föreskrifter har ej verkan som upplåtelse av servitut.”

Läs mer: Jordabalken

Den tjänande fastigheten är den fastighet som upplåter en rättighet till en annan fastighet. Härskande fastighet är den fastighet som har en rättighet i en annan fastighet.

Hur ansöker man om ett servitut, eller kan man skriva det själv?

Emil Karlsson berättar att de allra enklaste formerna av avtalsservitut kan den insatte fastighetsägaren skriva själv. Formkraven för dessa framgår av 14 kap Jordabalken. Om man är osäker så kan man konsultera en jurist eller advokat inom fastighetsrätt. 

Officialservitut kan man ansöka om på samma sätt som alla andra förrättningar, genom lantmäteriets e-tjänst eller blanketten ”Ansök om lantmäteriförrättning” som finns att tillgå på din lantmäterimyndighets hemsida, eller www.lantmateriet.se. Officialservitut bildas, ändras och upphävs genom fastighetsreglering, eller i vissa fall i samband med annan åtgärd.

Vad kostar ett servitut?

Att upprätta ett avtalsservitut kan kosta allt från ingenting (bortsett från de 375 kronorna som det kostar att få servitutet inskrivet i fastighetsregistret, vilket man ska!) för den som gör det själv, till rätt omfattande belopp för den som ska ha ett komplicerat avtalsservitut vattentätt författat av fackman.

– Märk väl att tvisten som kan uppstå av ett dåligt formulerat servitut, eller rent utav den totala avsaknaden av servitut, sannolikt är dyrare, varnar Emil Karlsson.

Ett officialservitut bildas alltså vid en lantmäteriförrättning, och då gäller vanlig förrättningstaxa. 

– I praktiken betyder det att det snabbt springer iväg till rätt stora belopp, säger Emil.

Officialservitut bildas dock oftast i samband med en annan åtgärd, exempelvis en avstyckning där servitutet i normalfallet uppgår till en rätt liten del av totalkostnaden. 

Det är förhållandevis ovanligt, även om det händer, att två parter som är överens väljer att ansöka om att bilda ett officialservitut som fristående åtgärd, oftast löses det avtalsvägen istället. 

– Under vissa förutsättningar så kan en part ansöka om att tvångsvis bilda servitut, ej baserat på överenskommelse mellan fastighetsägarna alltså, säger Emil.

En sådan förrättning kommer att kosta en ansenlig summa pengar, då det kräver gedigen utredning med ett eller flera sammanträden, intrångsvärdering och bestämning av ersättning med mera.

Vanliga problem och konflikter som uppstår i samband med servitut

Den vanligaste konflikten är huruvida det finns ett giltigt servitut eller inte. Det kan handla om den nyinflyttade Stina som hört av byns ålderman att den Stina minsann har rätt använda vägen över trilskande Tobias fastighet, och att den förra fastighetsägaren gjort det i alla tider. Tobias sätter sig totalt på tvären gentemot nyinflyttade Stina, som han tycker kan ta den långa vägen runt Tobias fastighet istället. Stina, som gärna nyttjat den kortaste vägen, kontaktar sin lantmäterimyndighet för att utreda frågan. 

– Dessa är ofta förhållandevis lättutredda och lösta, berättar Emil.

Ett annat typexempel på tvist som kan uppstå är bonden som för längesedan fått servitut för rätt att använda väg över en boendes mark med formuleringen ”rätt att nyttja befintlig väg”. Frågor kan uppstå om hur bred vägen var vid tillfället för upplåtelsen, när lantbruksfordonen blivit bredare och bredare. Även formuleringar i stil med ”rätt att nyttja befintlig brunn för vattenmängd motsvarande ett normalhushålls förbrukning” väcker ibland frågor om hur stor ett normalhushålls förbrukning är. 

– Det är en konstform att vara lagom precis och lagom luddig på en och samma gång, berättar Emil.

Ett sista vanligt problem med servitut är frågan om hur kostnaderna för den aktuella vägen/brunnen/avloppsanläggningen ska fördelas. Särskilt knepigt kan det vara när det genom åren är flera fastigheter som fått servitut i en och samma väg, vem betalar vad? Det är en fördel med gemensamhetsanläggningen, då finns det en tydlig och juridiskt gällande grund för hur kostnaderna ska fördelas – men mer om det en annan gång!

Finns det för många eller för få servitut?

Vi frågade Emil Karlsson om han tycker att det finns för många eller för få servitut?

– Har inget svar på om det finns för många eller för få, men kan konstatera att man stöter på både problem med befintliga servitut som ingen egentligen vill ha och obefintliga servitut som åtminstone den ena parten önskar hade funnits.

– Generellt sett så får det sägas vara bra att det man kommit överens om med grannen formaliseras genom någon form av rättighet. 

Den som planerar att upplåta en del av sin fastighet med servitut får å sin sida försöka sätta sig 10-, 20- eller 50 år framåt i tiden och fundera på om servitutet kan komma att vara ett hinder för framtida fastighetsutveckling, om inget annat så kan sådana faktorer ju påverka den ersättningsnivå man vill lägga sig på för att acceptera ett servitut.

Positiva och negativa servitut

Kul att känna till är att servitut kan vara både positiva och negativa – ett positivt servitut ger dig rätt att göra något på en annan fastighet, medan ett negativt servitut förbjuder grannen att göra något på sin fastighet. 

– Typexemplet är servitut som syftar till att säkra den härskande fastighetens tillgång till vattenutsikt, och då förbjuder tjänande fastighet att vidta vissa åtgärder – exempelvis att bebygga en del av fastigheten, berättar Emil.

Servitut en stor del av lantmätarens dagliga arbete

De flesta förrättningar som en lantmätare utför berör servitut i en eller annan form. Det kan röra sig om servitut som behöver bildas eller upphävas, men vanligare är att befintliga servitut behöver utredas och kontrolleras för att försäkra sig om att ingen lider skada av den åtgärd som ska vidtas inom förrättningen. 

– I fallet med officialservitut, dvs servitut bildade av lantmäterimyndighet, så handlar det ofta om att läsa igenom gamla förrättningsakter för att utreda vilka servitut som finns, vilket område de gäller i och liknande. 

– Om det gäller ett avtalsservitut så kan det handla om att beställa inskrivningshandlingar från Lantmäteriets inskrivningsdivision eller ifrån Riksarkivet. Ibland behöver kontakter tas med rättighetshavaren som får lämna information om servitutet och yrka på hur myndigheten ska agera i den aktuella förrättningen.

Ett vanligt missförstånd är att alla servitut som rör en viss fastighet finns registrerade i fastighetsregistret och i Lantmäteriets digitala kartor. 

– Det är fel! Det finns gott om servitut som bara finns att hitta genom att kika i de gamla förrättningsakterna, säger Emil.

Det är därför viktigt att göra en noggrann fastighetsutredning. Beroende på fastighetens ursprung, tidigare förrättningar och liknande kan denna bli mycket varierande i omfattning. Ett oväntat och för belastad fastighetsägare oturligt lokaliserat servitut kan ta mycket tid i anspråk, och därigenom leda till stora kostnader i förrättningen.