Dolda fel - när är det läge för utökad besiktning?

Husaffären är en av de största affärerna vi gör i livet, både för köpare och säljare. Det handlar i de flesta fall om väldigt mycket pengar, för en vara som det inte är helt lätt att få en fullgod bild av om du inte besitter stor kunskap.

Vad händer då om fel upptäcks i huset efter att försäljningen är genomförd? Vem bär ansvaret? Dessa frågor är inte helt lätta att bena ut. 

Köparen har något som kallas för undersökningsplikt (Jordabalken 4:19). Den som köper ett hus ska utifrån bästa förmåga undersöka fastigheten, vilket vanligen sker okulärt och ofta med hjälp av en besiktningsman vid en överlåtelsebesiktning, för att se så att inga fel råder.

En besiktningsman besiktigar dock sällan allt. Vissa delar undersöks inte, exempelvis el, vitvaror, radon, vatten mm, medan andra delar kanske inte kan inspekteras för att det exempelvis saknas inspektionslucka, vägen är blockerad eller liknande. Då är det upp till köparen att försöka skaffa sig en bra uppfattning av dessa delar så gott det går. Är det exempelvis en krypgrund som besiktningsmannen inte krupit in i bör ändå köparen krypa in och inspektera ordentligt eftersom ett svårtillgängligt utrymme räknas som en del som ska inspekteras - detta enligt ett rättsfall i högsta domstolen från 1980 (NJA 1980 s. 555).

Visar undersökningen från köpare och/eller besiktningsman tecken på att något kan vara fel bör det genomföras en utökad besiktning för att ta reda på vad som är fel och hur omfattande felet är.

Stefan Häge

– Om köparen exempelvis anlitar en besiktningsman som påpekar att konstruktionen platta på mark är en riskkonstruktion i 70-talhus, eftersom den ofta innebär att det finns fuktskador, så flyttas ansvaret över från säljaren till köparen. För att uppfylla undersökningsplikten krävs i detta fallet en fördjupad undersökning. Annars kan säljaren säga att köparen visste att det var en riskkonstruktion, och därför borde ha undersökt så att det inte fanns några skador, säger Stefan Häge, advokat vid Kriströms Advokatbyrå.

Det räcker med ytterst vaga signaler om att något inte står rätt till så hamnar ansvaret för utökad besiktning på köparen. Detta konstateras i ett rättsfall från Högsta domstolen (NJA 1998 s. 407). I den går att läsa att en besiktningsmarkering om något höga fuktkvotsvärden borde ha föranlett köparna att närmare undersöka orsaken. Detta utökade köparnas undersökningsplikt, och det ekonomiska ansvaret för skadorna faller därmed inte på säljarens axlar.

Om undersökningsplikten inte uppfyllts har köparen inte rätt att hävda nedsatt pris, kräva ersättning eller häva köpet.

Säljarens skyldighet att upplysa

Säljaren har å andra sidan upplysningsskyldighet. Det innebär i korthet att säljaren måste upplysa köparen om de fel och brister som man känner till i fastigheten. Säljaren har även ansvaret för det som kallas för dolda fel, det vill säga fel som köparen inte kunnat upptäcka genom en noggrann undersökning och som de själva inte vet om.

Hänsyn till byggnadens pris, ålder med mera

Men även om köparen inte kunnat upptäcka felet via besiktningen behöver det inte vara fråga om ett dolt fel. Man måste även ta byggnadens pris, skick och ålder i beräkningen. Varje material och konstruktion har en viss livslängd. Är dräneringen exempelvis 40 år gammal fyller den knappast sin funktion till 100 procent med risk för fuktskador som följd, och det ska köparen vara medveten om. Även om den dräneringen inte skulle vara fackmannamässigt utförd kommer den inte att ge någon rätt till ekonomisk ersättning.

Är huset ovanligt billigt kan det också göra att felet inte räknas som dolt.

Detta ställer ganska stora krav på köparen och innebär i praktiken att det många gånger varit köparen som förlorat i rätten.

Dolda fel och friskrivningsklausuler

Men har då säljaren alltid rätt? Finns det inga dolda fel? Nej, så är det självfallet inte.

I ett rättsfall från 2001 i Malmö konstaterar exempelvis hovrätten, precis som tingsrätten tidigare gjort, att omfattande elfel i ett nyrenoverat äldre hus ska klassas som ett dolt fel där köparen ska ha rätt till 209 000 kronor för att åtgärda anläggningen samt betalda rättegångskostnader. Köparen anses ha uppfyllt sin undersökningsplikt genom att ha anlitat en besiktningsman som inte fann några fel, och genom att själv ha inspekterat fastigheten utifrån bästa förmåga. Dessutom var elen nyrenoverad och köparen kunde därmed förvänta sig en fungerande anläggning.

Köparen vann dessutom trots att säljaren hade en allmän friskrivningsklausul som skulle friskriva honom från dolda fel. Både tingsrätten och hovrätten konstaterade att friskrivningsklausulen visserligen var korrekt, men att upplysningsplikten går före och eftersom han inte kunde uppge vem den behöriga elektrikern var som gjort alla dessa allvarliga fel så kunde man misstänka att det inte funnits någon med behörighet.

“Att arbetet skulle ha utförts av ett okänt antal elektriker, av vilka han inte skulle ha känt till namnet ens på någon, framstår med hänsyn till vad som i övrigt har framkommit som i hög grad osannolikt. /../ Den enda rimliga förklaringen till hans ovilja att lämna upplysning härom är att han varit medveten om att elinstallationema inte är gjorda av en därtill behörig person."

Säljaren har således brustit i sin upplysningsplikt, och denna går före en allmän friskrivningsklausul.

- Allmänna friskrivningsklausuler är inte helt vattentäta även om huvudregeln är att de ska gälla. Har säljaren medvetet undanhållit ett fel trumfar det friskrivningsklausulen, säger Stefan Häge.

Han förklarar att friskrivningsklausuler riktade mot en viss egenskap eller risk däremot är hårdare.

- Om jag exempelvis säljer mitt sommarställe och skriver en klausul som säger att jag inte tar ansvar för golvkonstruktionen, då har jag avtalat om en direkt egenskap som jag inte vill ta ansvar för och är därmed friskriven från eventuella fel som uppstår i den. Detta är vanligt, och ofta förenat med att köparen får ett reducerat pris. Man kan även friskriva sig från risk, exempelvis att säljaren inte tar ansvar för vattnets kvalitet.

Några vanliga dolda fel med stor omfattning

Vi bad Stefan Häge att räkna upp några vanliga dolda fel som beloppsmässigt kan få stora konsekvenser är när det gäller enskildas bostäder:

- Fuktskador ofta i källare/bärande konstruktioner och tak.

- Sättningsskador på en fastighet, egentligen skador som ofta sakta utvecklar sig men som kan medföra omfattande skador i fastigheters grundkonstruktion eller bärande delar.

- Felkonstruktioner som är inbyggda i fastigheten. Det kan till exempel vara avsaknad av fuktspärrar, dräneringar som ligger fel, isolering med fuktspärrar som är felaktigt monterade, eller helt enkelt för klena konstruktioner. Dessa fel brukar ofta uppdagas som en konsekvens av fel som uppträder under boendet och då skadan uppkommer till exempel vid kraftigt regn och liknande, säger Stefan Häge.

Men för att det ska räknas som dolda fel måste köparen alltså ha uppfyllt sin undersökningsplikt samt vid behov genomfört en fördjupad besiktning av delar som besiktningsmannen noterat som riskfyllda. Den aktuella skadan ska heller ej ha kunnat misstänkas utifrån pris, skick eller ålder på huset.