Så funkar dolda fel

Dolt fel räknas det bara som om följande kriterier är uppfyllda, enligt Jordabalken 4:19:

• 
Felet måste ha funnits vid köptillfället

• Felet ska inte ha varit upptäckbart

• Felet ska inte ha varit förväntat

Stefan Häge, expert på Byggahus.se och advokat vid Kriström Advokatbyrå, handlägger kontinuerligt fall av den här typen.  En ny typ av dolda fel som blivit vanligare är till exempel felaktigt monterade spotlights. I ett flertal fall har köpare efter tillträdet av fastigheten upptäckt brännskador på isolering och ledningar ovanför taket. Orsaken till dessa fel handlar i grund och botten om felmonterade spotlights som är svåra att upptäcka vid en besiktning och kan i regel bedömas som ett dolt fel.

– De har inte monterats på ett säkert sätt enligt föreskrifterna, med värme och brandisolerande skydd ovanför själva lampan. Det är ett fel som man typiskt inte kan se vid undersökning. Det ser bra ut vid första anblick men egentligen utgör dessa spotlights en brandrisk och livsfara, säger Stefan Häge.

Detta är pågående fall som nu ska upp i rätten, där köparen gör gällande dolt fel.

Stefan förklarar att det annars ofta handlar om fukt, röta och mögel när det åberopas dolt fel, vanligen i bärande delar och i våtutrymmen.

– Felaktig dränering är också ett ganska vanligt dolt fel eftersom det är svårt att upptäcka vid besiktning. Våtrum är också ganska vanligt och där bör man också vara uppmärksam på när våtutrymmet är byggt. Under 70-talet hade man exempelvis inte samma bestämmelser om fuktspärrar. Bara med hänsyn till åldern kan man alltså misstänka felaktigheter, säger Stefan Häge.

Det här med ålder gäller på husets samtliga delar. För att det ska räknas som dolt fel i någon del av huset måste livslängden på nämnd del inte vara utgången. Alla delar på huset har en viss livslängd - ålder på tak, golv, dränering, infiltration och liknande bör alla tas i beaktande vid ett köp. Har de för hög ålder räknas det inte som dolt fel, då ska du ha förväntat dig ett normalt slitage med följden att renoveringsbehov föreligger.

Undersökningsplikt

När du funderar på att köpa ett hus bör du alltid anlita en besiktningsman och göra en överlåtelsebesiktning av huset så att du uppfyller din undersökningsplikt, enligt Stefan Häge. 

Men ibland räcker det inte med att bara göra en traditionell överlåtelsebesiktning, eftersom i den gör man bara en okulär genomgång av huset. Dessutom ingår inte syn av delar av huset som elsystemet, vvs, vatten- och avlopp, radon m m i överlåtelsebesiktningen. Misstänker du fel i någon av dessa delar av huset bör du alltså ta dit ytterligare en eller flera besiktningsmän med rätt område som specialitet och göra en fördjupad undersökning. Klicka här för att läsa mer om besiktningar och undersökningsplikten.

Det finns också vissa riskkonstruktioner inte räknas som dolda fel. Här förväntas du som köpare ta extra stor hänsyn och undersöka extra noggrant.

Några exempel på riskkonstruktioner är: 

• 70-talshus med platta på mark
• Invändig isolering på källarvägg
• Platta på mark med isolering ovanpå
• Uteluftsventilerad krypgrund

Klicka här för att se fler exempel på riskkonstruktioner och råd kring dessa.

När felet upptäcks

I Jordabalken går även att läsa att felet, när det upptäckts, ska reklameras till säljaren inom skälig tid. 

– Enligt praxis brukar vi säga att man, från det att man får kännedom om felet, måste reklamera det inom sex månader. Du kan se det som en tumregel. Reklamera då gärna med rekommenderat brev, säger Stefan Häge.

Det är också så att om du bott i huset i fler än tio år och upptäcker felet så har de allmänna preskriptionsreglerna trätt i kraft och du kan då inte längre åberopa dolt fel.

Ett tips är att kontakta en advokat för rådgivning kring just ditt upptäckta fel och se vilka tidigare fall det finns inom samma område och vilken dom som fallit i dessa. Domar i högsta domstolen bildar rättspraxis och efterföljs av andra domstolar. Du kan då jämföra ditt fall mot tidigare sådana.

Friskrivningsklausul

Om du har ett hus som du tänkt köpa och det finns en friskrivningsklausul från dolda fel, bör du vara medveten om att det innebär att du i efterhand inte kan åberopa dolt fel, säljaren friskriver sig. Men Stefan förklarar dock att dessa avtal sällan håller i rätten, så bara för att du köpt ett hus med allmän friskrivningsklausul och du sedan upptäcker ett dolt fel, behöver inte loppet vara kört. 

När det gäller hus med friskrivningsklausul blir ofta köpesumman något lägre.

– När det gäller friskrivningsklausuler ska man vara noggrann med vad den parten vill friskriva sig från. Du kan då undersöka dessa delar mer noggrant. Parterna kan sedan komma överens om en sänkt köpesumma på grund av friskrivningsklausulen. Dyker det då upp ett fel som träffas av friskrivningsklausulen kan du inte åberopa det dolda felet.

Läs mer

Avgjorda fall avseende dolt fel/fel i fastighet