Svårt att sälja, mot all förmodan

[Mikael_L]

Det beror på vilken bank man har.

Det beror även garanterat på vem man själv är (dvs vilken ekonomisk sits man sitter i).

Att köpa först och "bara" ordna ett överbryggningslån är inget genomförbart förslag för väldigt många helt enkelt.

 

[Mikael_L]

Så ingen budgivning?

Jodå, länder med liknande system har visst budgivningar, men de börjar alltså typ alltid under utgångspris/begärt pris.

Sen kan man ha sluten eller öppen budgivning också, och en massa olika andra varianter.

En jag känner köpte ett hus där mäklaren hade en lite ovanlig strategi (för Sverige).
Det var visning och så, som vanligt.
Sen öppnade budgivningen kl 06.00 någon dag senare, och avslutades kl 24.00 - sharp!
Så alla bud skulle inkomma och avklaras inom dessa 18 timmar. Kompisen vann budgivningen och flyttade sen in.

 

[74:an]

Nu skriver jag hit för att be om råd och hjälp i en svår fråga:

Hela våren har vi haft vårt radhus, som ligger i ett attraktivt område nära storstad, ute på "kommande". Många har visat intresse och velat köpa men vi har inte vågat sälja bostaden innan vi själva hade köpt. Dumt, förstår jag nu, men det kändes osäkert att sälja och inte veta vart vi skulle ta vägen med tanke på att vi har barn i skolåldern. Hur som helst köpte vi ett hus i maj och la ut vårt eget hus till salu nu i början av juni. Det "tryck" och intresse för huset som vi hade sett hela våren var som bortblåst. Inte många som kom till visningen och vi fick bara ett bud på det lockpris som mäklaren hade satt som utgångpris. Det blev omvisning och precis samma sak hände. Chockerande eftersom vårt område har varit enormt attraktivt och bostäder alltid sålts snabbt i flera år.

Utgångspriset är ett lockpris som är satt 1 miljon lägre än vad huset är värderat till hos banken och mer än en miljon lägre än vad liknande radhus har sålts för under våren. Vårt hus är i normalskick. Nymålat och fräscht men med lite mindre skavanker på olika ställen som till exempel slitna köksluckor. Allt är helt dock. Mäklaren har värderat huset lägre än banken men det är fortfarande så att utgångspriset är satt 600 tkr lägre än vad mäklaren har värderat huset till. Vi gick med på det utgångspriset trots att vi var väldigt tveksamma till så lågt pris.

Nu står vi inför dilemmat att vi inte kan sälja för det här låga utgångspriset och vi har bara ett enda bud som är på det. Spekulanten som har lagt det vill inte höja. Säljer vi för så lågt så kan vi inte fullfölja vårt husköp och vad som händer då vet alla att det är en katastrof.

Vi har valt en mäklare som har sålt mycket i området och som vi trodde var bra och jag hoppas fortfarande på det. Men, frågan kvarstår, vad gör vi nu?? Huset har lagts ut till ett lockpris som knappt någon har lockats av och som vi inte kan sälja för. Jag upplyste mäklaren om detta när bostaden lades ut men hon sa bara: "nej, det är klart att ni inte ska sälja till det priset".

Detta ser jag som ett stort problem. Ska man lägga ut en bostad till ett pris som man inte kan sälja för? Som dessutom är så långt under bostadens värde? Hur gör vi nu? Med så få spekulanter. Hur ska bostadens pris kunna räddas nu? Ett alternativ är att ta bort bostaden och lägga ut till försäljning igen senare, men hur mycket hjälper det undrar man och kan man begära ett högre pris då? Vi skulle egentligen behöva sälja nu.

Jag tar tacksamt emot råd och tips från alla och speciellt från er som har varit i samma sits. Finns det någon vars bostad var svårsåld men att det sedan löste sig och att priset blev rimligt i förhållande till bostadens värde?

Ha en bra dag alla!

Om jag ser till den kommun jag bor i så har budgivningarna avstannat näst helt. Och då har de varit helt sinnessjuka under våren. Helt säker på att det beror på semester och sommartider. Det bästa är om ni hade kunnat sälja i september/oktober då kommer spekulanterna vara på hugget igen. Lockpris tycker jag personligen är för jävligt! Man gör inte så utan man ska vara beredd att acceptera utgångspriset. Tror ni får tänka om där. Jag hade valt en annan mäklare.
Lycka till!

 

[Fairlane]

Ja överbryggningslån kan vara användbart, men inget man ska ta för självklart.
När jag och mitt ex separerade så kollade hon med banken att det var ok att hon köpte en lägenhet till innan och vår nya bankman (den gamla var suverän, men hade slutat) sa att det inte var något problem. Han hade då sett objektet och var det skulle hamna ekonomiskt. Kontrakt skrevs men när det var 2 dagar kvar till tillträde så var det inte längre ok med överbryggningslån. Han ryckte bara på axlarna och sa att han gjort fel, men det var inte han problem utan vårt. Vi lyfte det med kontorschefen som hjälpte till att lösa problemet. Därefter bytte vi bankman.

 

[Kijen123]

Nu skriver jag hit för att be om råd och hjälp i en svår fråga:

Hela våren har vi haft vårt radhus, som ligger i ett attraktivt område nära storstad, ute på "kommande". Många har visat intresse och velat köpa men vi har inte vågat sälja bostaden innan vi själva hade köpt. Dumt, förstår jag nu, men det kändes osäkert att sälja och inte veta vart vi skulle ta vägen med tanke på att vi har barn i skolåldern. Hur som helst köpte vi ett hus i maj och la ut vårt eget hus till salu nu i början av juni. Det "tryck" och intresse för huset som vi hade sett hela våren var som bortblåst. Inte många som kom till visningen och vi fick bara ett bud på det lockpris som mäklaren hade satt som utgångpris. Det blev omvisning och precis samma sak hände. Chockerande eftersom vårt område har varit enormt attraktivt och bostäder alltid sålts snabbt i flera år.

Utgångspriset är ett lockpris som är satt 1 miljon lägre än vad huset är värderat till hos banken och mer än en miljon lägre än vad liknande radhus har sålts för under våren. Vårt hus är i normalskick. Nymålat och fräscht men med lite mindre skavanker på olika ställen som till exempel slitna köksluckor. Allt är helt dock. Mäklaren har värderat huset lägre än banken men det är fortfarande så att utgångspriset är satt 600 tkr lägre än vad mäklaren har värderat huset till. Vi gick med på det utgångspriset trots att vi var väldigt tveksamma till så lågt pris.

Nu står vi inför dilemmat att vi inte kan sälja för det här låga utgångspriset och vi har bara ett enda bud som är på det. Spekulanten som har lagt det vill inte höja. Säljer vi för så lågt så kan vi inte fullfölja vårt husköp och vad som händer då vet alla att det är en katastrof.

Vi har valt en mäklare som har sålt mycket i området och som vi trodde var bra och jag hoppas fortfarande på det. Men, frågan kvarstår, vad gör vi nu?? Huset har lagts ut till ett lockpris som knappt någon har lockats av och som vi inte kan sälja för. Jag upplyste mäklaren om detta när bostaden lades ut men hon sa bara: "nej, det är klart att ni inte ska sälja till det priset".

Detta ser jag som ett stort problem. Ska man lägga ut en bostad till ett pris som man inte kan sälja för? Som dessutom är så långt under bostadens värde? Hur gör vi nu? Med så få spekulanter. Hur ska bostadens pris kunna räddas nu? Ett alternativ är att ta bort bostaden och lägga ut till försäljning igen senare, men hur mycket hjälper det undrar man och kan man begära ett högre pris då? Vi skulle egentligen behöva sälja nu.

Jag tar tacksamt emot råd och tips från alla och speciellt från er som har varit i samma sits. Finns det någon vars bostad var svårsåld men att det sedan löste sig och att priset blev rimligt i förhållande till bostadens värde?

Ha en bra dag alla!

Bästa tid att sälja äv våren. Semestertid juni - augusti är det svårt att sälja. I september startar marknaden igen. Vänta om ni kan.

 

[elpaco]

Är det verkligen så vanligt? Aldrig sålt med krav från mäklarens sida att man måste acceptera ett bud, och har aldrig hört om någon som haft det heller.

Jag tror man även här blandar ihop olika saker. I ett normalt avtal måste inte säljaren acceptera någon köpare till något pris, och behöver inte heller sälja till den som bjuder högst eller alls. MEN det betyder inte att mäklarens kontrakt inte är uppfyllt. Mäklaren skall ordna med en försäljning och har hon levererat en kund till utsatt pris så är mäklarens del av kontraktet uppfyllt som regel, och hon har rätt till betalning.

 

[elpaco]

Om vi bortser från den moraliska dimensionen av lockpriser. Så tror jag att det är en dålig strategi i många fall.
För mig är det ett lockpris när ett objekt läggs ut till avsevärt lägre pris än det mesta annat i området.
Om det mesta just nu bjuds upp 10-15% så är det ett lockpris om man förväntar sig 25% extra.
Och jag tror att det är en dålig strategi. Man kommer att missa ett antal starka spekulanter som egentligen tänker sig ett dyrare hus. De kommer inte ens att titta på ditt hus. Och det är just de spekulanterna man vill ha. Och även ”normalspekulanterna” kommer att tycka det känns obehagligt att bjuda upp långt mer än vad som är standard, trots att buden började lågt.
Lockpris är däremot bra för mäklare. De kan få välbesökta visningar (pluspoäng när de säljer sina tjänster), det kommer oftast att se ut som de är duktiga på att få en hög budgivning, ( bra när säljer sina tjänster). Det ger ofta en snabb affär ( mäklaren kan lägga sin tid på att hitta nästa uppdrag).
Mäklare är säljare. Men många har missuppfattat vad de säljer. Mäklare är inte bostadsförsäljare, de säljer tjänsten att sälja bostäder. Själva säljandet av bostaden är produktion för mäklaren. Det skall som annan produktion vara så effektivt och billigt som möjligt, och inte med högsta kvalitet, men acceptabel kvalitet.

Jag har en vän som varit mest framgångsrika mäklaren under 5-10 år i en medelstor svensk stad. Han stödjer ditt resonemang. Slutpriset är inte det han tjänar pengar på, och bonus över utsatt pris är inte lockande som regel. Vad som ger inkomst är antalet försäljningar. Man vill ha stor omsättning.

 

[Fairlane]

Jag tror man även här blandar ihop olika saker. I ett normalt avtal måste inte säljaren acceptera någon köpare till något pris, och behöver inte heller sälja till den som bjuder högst eller alls. MEN det betyder inte att mäklarens kontrakt inte är uppfyllt. Mäklaren skall ordna med en försäljning och har hon levererat en kund till utsatt pris så är mäklarens del av kontraktet uppfyllt som regel, och hon har rätt till betalning.

Det varierar säkert från firma till firma och från ort till ort. Jag har pratat (och sålt med) många olika mäklare i Stockholm utan att någon någonsin sagt något om att mäklaren uppfyllt kontraktet när de lämnat fram en köpare. Mäklaren får betalt om det blir affär, inte annars. Däremot kan de få ersättning för exempelvis fotografering. Det har varit solklart i alla fall jag varit involverad i, ingen affär, inget arvode.

 

[elpaco]

Det varierar säkert från firma till firma och från ort till ort. Jag har pratat (och sålt med) många olika mäklare i Stockholm utan att någon någonsin sagt något om att mäklaren uppfyllt kontraktet när de lämnat fram en köpare. Mäklaren får betalt om det blir affär, inte annars. Däremot kan de få ersättning för exempelvis fotografering. Det har varit solklart i alla fall jag varit involverad i, ingen affär, inget arvode.

Jag har pratat med mäklare om just detta och kontrakt kan så klart variera mellan mäklare och säljare, men han sa att deras del formellt var uppfylld när de levererat en köpare till utsatt pris som vill skriva. Det var så att vi vann en budgivning, och höjde tom vårt eget bud, men säljaren drog sig tillbaka (och sålde kanske privat). Mäklaren som jobbade för svensk fast blev så klar sur, och tog det till chefen som bekräftade att affären för deras del var fullgjord MEN att man inte pushade på betalning från säljaren då det skulle ge dem dåligt rykte.

 

[Fairlane]

OK, så har ingen mäklare presenterat det för oss och så står det inte heller i mina gamla kontrakt. Däremot så har mäklaren rätt till arvode om jag säljer till någon av de personer som hen anvisat.

 

[jocke31]

Vad gör du när banken inte beviljar dig lån till två hus?

Tar ett överbryggningslån och diskuterar med banken kring förväntat försäljningspris på huset som ska säljas samt rimligt pris på det man köper.

 

[Lillebostugan]

Nu skriver jag hit för att be om råd och hjälp i en svår fråga:

Hela våren har vi haft vårt radhus, som ligger i ett attraktivt område nära storstad, ute på "kommande". Många har visat intresse och velat köpa men vi har inte vågat sälja bostaden innan vi själva hade köpt. Dumt, förstår jag nu, men det kändes osäkert att sälja och inte veta vart vi skulle ta vägen med tanke på att vi har barn i skolåldern. Hur som helst köpte vi ett hus i maj och la ut vårt eget hus till salu nu i början av juni. Det "tryck" och intresse för huset som vi hade sett hela våren var som bortblåst. Inte många som kom till visningen och vi fick bara ett bud på det lockpris som mäklaren hade satt som utgångpris. Det blev omvisning och precis samma sak hände. Chockerande eftersom vårt område har varit enormt attraktivt och bostäder alltid sålts snabbt i flera år.

Utgångspriset är ett lockpris som är satt 1 miljon lägre än vad huset är värderat till hos banken och mer än en miljon lägre än vad liknande radhus har sålts för under våren. Vårt hus är i normalskick. Nymålat och fräscht men med lite mindre skavanker på olika ställen som till exempel slitna köksluckor. Allt är helt dock. Mäklaren har värderat huset lägre än banken men det är fortfarande så att utgångspriset är satt 600 tkr lägre än vad mäklaren har värderat huset till. Vi gick med på det utgångspriset trots att vi var väldigt tveksamma till så lågt pris.

Nu står vi inför dilemmat att vi inte kan sälja för det här låga utgångspriset och vi har bara ett enda bud som är på det. Spekulanten som har lagt det vill inte höja. Säljer vi för så lågt så kan vi inte fullfölja vårt husköp och vad som händer då vet alla att det är en katastrof.

Vi har valt en mäklare som har sålt mycket i området och som vi trodde var bra och jag hoppas fortfarande på det. Men, frågan kvarstår, vad gör vi nu?? Huset har lagts ut till ett lockpris som knappt någon har lockats av och som vi inte kan sälja för. Jag upplyste mäklaren om detta när bostaden lades ut men hon sa bara: "nej, det är klart att ni inte ska sälja till det priset".

Detta ser jag som ett stort problem. Ska man lägga ut en bostad till ett pris som man inte kan sälja för? Som dessutom är så långt under bostadens värde? Hur gör vi nu? Med så få spekulanter. Hur ska bostadens pris kunna räddas nu? Ett alternativ är att ta bort bostaden och lägga ut till försäljning igen senare, men hur mycket hjälper det undrar man och kan man begära ett högre pris då? Vi skulle egentligen behöva sälja nu.

Jag tar tacksamt emot råd och tips från alla och speciellt från er som har varit i samma sits. Finns det någon vars bostad var svårsåld men att det sedan löste sig och att priset blev rimligt i förhållande till bostadens värde?

Ha en bra dag alla!

Ta bort huset från marknaden. Bygg nytt vitt IKEA kök och be ett företag installera det. Låt det kosta max Totalt 150 000 kr. Byt mäklare och ta nya bilder. Lägg ut på marknaden igen för 200 000 kr mer än bankvärderingen. Under tiden: köp det nya huset med högre tillfälliga lån som räcker till alla kostnader per månad. Tag lånet på 8 månader. Banken har då 2 fastigheter som säkerhet. Fundera inte så mycket så att ni mår dåligt! Gör det bara! Det blir som det blir I livet. L Lycka till! ⚘

 

[Fairlane]

Ta bort huset från marknaden. Bygg nytt vitt IKEA kök och be ett företag installera det. Låt det kosta max Totalt 150 000 kr. Byt mäklare och ta nya bilder. Lägg ut på marknaden igen för 200 000 kr mer än bankvärderingen. Under tiden: köp det nya huset med högre tillfälliga lån som räcker till alla kostnader per månad. Tag lånet på 8 månader. Banken har då 2 fastigheter som säkerhet. Fundera inte så mycket så att ni mår dåligt! Gör det bara! Det blir som det blir I livet. L Lycka till! ⚘

Tycker du verkligen att det är det bästa för TS i situationen? Är det inte bättre att sälja nu när budgivningen kommit igång och nått en nivå där TS är nöjd?

Till och med om vi bortser ifrån att TS nu fått ett bud som hen är nöjd med så finns det inget som på något sätt garanterar vare sig att TS kommer få det lån som du säger att de ska ta (bara för att man har två fastigheter som säkerhet så betyder inte det att man får lån) eller att ett nytt Ikeakök för 150' kommer generera 800' mer än det som mäklaren lag som troligt försäljningspris.

 

[Dr Jumping Jack]

Ta bort huset från marknaden. Bygg nytt vitt IKEA kök och be ett företag installera det. Låt det kosta max Totalt 150 000 kr. Byt mäklare och ta nya bilder. Lägg ut på marknaden igen för 200 000 kr mer än bankvärderingen. Under tiden: köp det nya huset med högre tillfälliga lån som räcker till alla kostnader per månad. Tag lånet på 8 månader. Banken har då 2 fastigheter som säkerhet. Fundera inte så mycket så att ni mår dåligt! Gör det bara! Det blir som det blir I livet. L Lycka till! ⚘

1. Huset är sålt.
2. Tror inte man kan få ett överbryggningslån som du föreslår. Eller bolån.

 

[jocke31]

Det hela är ganska enkelt, egentligen.

Om du tittar på hus i ett område där priset brukar vara 8 Mkr så bör du ha marginal att betala 9 Mkr. Om det skulle dyka upp ett hus för 7 Mkr (”lockpris” eller ej) i detta område så är det ren bonus.

Om du behöver få ut 6 Mkr för ditt nuvarande boende för att ha råd att betala 9 Mkr så är det helt OK om priserna i ditt område brukar ligga på 7 Mkr för likvärdiga objekt.

Ur bankens synvinkel så är ett överbryggningslån med ovanstående kalkyl ok om du även klarar av 6% ränta + att lånet blir max 5-5,5 gånger årsinkomsten för hushållet och att du klarar av amorteringskraven på 1-3% beroende på belåningsgrad och årsinkomst.

Att ha en kalkyl som ovan där du max kan betala 7,2 Mkr och måste få ut 7 Mkr för ditt nuvarande boende är inte OK. Som spekulant behöver du helt enkelt ha rimliga marginaler. De som är mest upprörda över lockpriser verkar vara de som helt enkelt kollar på objekt de inte egentligen har ekonomi för.

Som säljare är lockpriser inte speciellt intressant. Det som händer då är att det ofta kommer spekulanter på visningen som egentligen inte har råd. Visst vill man som säljare gärna ha budgivning, men då på nivåer som man kan tänka sig att sälja för.