Svårt att sälja, mot all förmodan

[MiaSthlm]

Grattis TS att ni fick en bra köpare !

Här är min reflektioner efter sålt lägenhet i vår. Mäklarna sätter ett utgångspris som är ca 15% under vad de räknar med att få. Har sett lägenheter som inte kommit upp i förväntat pris där priset ändrats uppåt och det kallas acceptpris. Och min mäklare ville sälja snabbt fick ett bud innan visning fotografering som mäklaren kallade "sjukt bra" sedan med visning och budgivning gick den upp 20% till. Så som någon skrev mäklaren vill ha omsättning inte höga priser. Nu är jag bara orolig att de som köpt den här lägenheten inte får sålt sin lägenhet till det pris de hoppats på (kollar den icke befintliga budgivningen). Som tur är så finns det ingen klausul om att köpet går tillbaka om köparen inte får sålt, men det känns inte kul, de budade upp den här lägenheten betydligt mer än vad de gjorde med en lägenhet de förlorade budgivningen tidigare i år.

 

[Grumsgrums]

Nu skriver jag hit för att be om råd och hjälp i en svår fråga:

Hela våren har vi haft vårt radhus, som ligger i ett attraktivt område nära storstad, ute på "kommande". Många har visat intresse och velat köpa men vi har inte vågat sälja bostaden innan vi själva hade köpt. Dumt, förstår jag nu, men det kändes osäkert att sälja och inte veta vart vi skulle ta vägen med tanke på att vi har barn i skolåldern. Hur som helst köpte vi ett hus i maj och la ut vårt eget hus till salu nu i början av juni. Det "tryck" och intresse för huset som vi hade sett hela våren var som bortblåst. Inte många som kom till visningen och vi fick bara ett bud på det lockpris som mäklaren hade satt som utgångpris. Det blev omvisning och precis samma sak hände. Chockerande eftersom vårt område har varit enormt attraktivt och bostäder alltid sålts snabbt i flera år.

Utgångspriset är ett lockpris som är satt 1 miljon lägre än vad huset är värderat till hos banken och mer än en miljon lägre än vad liknande radhus har sålts för under våren. Vårt hus är i normalskick. Nymålat och fräscht men med lite mindre skavanker på olika ställen som till exempel slitna köksluckor. Allt är helt dock. Mäklaren har värderat huset lägre än banken men det är fortfarande så att utgångspriset är satt 600 tkr lägre än vad mäklaren har värderat huset till. Vi gick med på det utgångspriset trots att vi var väldigt tveksamma till så lågt pris.

Nu står vi inför dilemmat att vi inte kan sälja för det här låga utgångspriset och vi har bara ett enda bud som är på det. Spekulanten som har lagt det vill inte höja. Säljer vi för så lågt så kan vi inte fullfölja vårt husköp och vad som händer då vet alla att det är en katastrof.

Vi har valt en mäklare som har sålt mycket i området och som vi trodde var bra och jag hoppas fortfarande på det. Men, frågan kvarstår, vad gör vi nu?? Huset har lagts ut till ett lockpris som knappt någon har lockats av och som vi inte kan sälja för. Jag upplyste mäklaren om detta när bostaden lades ut men hon sa bara: "nej, det är klart att ni inte ska sälja till det priset".

Detta ser jag som ett stort problem. Ska man lägga ut en bostad till ett pris som man inte kan sälja för? Som dessutom är så långt under bostadens värde? Hur gör vi nu? Med så få spekulanter. Hur ska bostadens pris kunna räddas nu? Ett alternativ är att ta bort bostaden och lägga ut till försäljning igen senare, men hur mycket hjälper det undrar man och kan man begära ett högre pris då? Vi skulle egentligen behöva sälja nu.

Jag tar tacksamt emot råd och tips från alla och speciellt från er som har varit i samma sits. Finns det någon vars bostad var svårsåld men att det sedan löste sig och att priset blev rimligt i förhållande till bostadens värde?

Ha en bra dag alla!

Sätter man ut ett försäljningspris får man väl sälja till det priset annars är det ju bedrägeriförsök!!

 

[Mikael_L]

Sätter man ut ett försäljningspris får man väl sälja till det priset annars är det ju bedrägeriförsök!!

Är det även bedrägeriförsök om man sätter ut det till ett för högt pris?

Övergår bedrägeriförsöket automatiskt till bedrägeri när affären är klar.

Jag har lite svårt att hänga med i dessa dina juridiska påståenden, så du får gärna reda ut det.

 

[Slottsbäcksväktarn]

Sätter man ut ett försäljningspris får man väl sälja till det priset annars är det ju bedrägeriförsök!!

Nej, så är det såklart inte. Däremot är det "omoraliskt" och strider mot god mäklaretik (vilket är en självmotsägelse...)

 

[Slottsbäcksväktarn]

"Kommande" kan eventuellt vara bra om man är öppen för att sälja även innan det är dags på riktigt. Har själv sålt på det viset eftersom vi köpt nyproduktion och hade inflyttning nästan två år efter att vi köpte. En tid innan vi skulle sälja på riktigt så lade vi ut på kommande, självklart utan pris, och hade ett par "privata" visningar innan huset var sålt. Vi slapp massor med städning och visningar på det viset och fick ett pris som både vi och köparna var nöjda med.

Att lägga ut på kommande utan att ha några konkreta planer tror jag är en riktigt usel idé. I vårt nuvarande kvarter ligger tre radhus till "kommande försäljning" utan att säljarna egentligen är redo att sälja utan de letar hus.

Klart som f..en att mecklarna vill ha det så. För dem spelar det ingen roll om man säljer för 5 eller 7 miljoner och på det viset har de säkrat en kund.

Det gör marknaden helt omöjlig att förstå för en eventuell köpare. En familjemedlem har försökt köpa lägenhet ett tag och det är omöjligt att veta om en "kommande" faktiskt är en försäljning eller bara ett skyltfönster. Sedan säljs skiten före visning med "dolt bud" - ibland efter att en budgivning faktiskt har kommit igång.

Skönt för mecklarna att slippa visningar på söndagarna men knappast bra för marknaden.

 

[Peter787]

Exakt, och därför skyddar de sig (i vart fall ofta) genom ett sådant villkor i avtalet.


Många Mäklare har i sina avtal att man måste sälja för överenskommet utropspris. Detta avtal skriver man som säljare på.

Du ör alltså bunden av det och ”kan” inte vägra att sälja. Sen kan du givetvis strunta i avtalet och ta det avtalsbrottet. Eller så väljer du en mäklare som inte har det kravet i sitt uppdragsavtal.

FEL FEL
Du är aldrig bunden av ett sådant "avtal".
Anmäl mäklaren med sådana idéer till Fastighetsmäklarinspektionen (FMI)

 

[Lucky2015]

Tycker det är märkligt att mäklaren öht satte ett lockpris utifrån din beskrivning. Det är inte tillåtet att sätta lockpriser i Sverige.

https://fmi.se/vad-galler-vid-formedling/marknadsforing-och-visning/lockpris/

 

[Jetkokos]

FEL FEL
Du är aldrig bunden av ett sådant "avtal".
Anmäl mäklaren med sådana idéer till Fastighetsmäklarinspektionen (FMI)

Tror det hela baseras på missförstånd i något led eftersom det är som du säger; man kan aldrig bli tvingad att sälja objektet. Däremot kan mäklaren ha rätt att få betalt för sina utgifter om man plötsligt vägrar sälja för tidigare accepterat pris. Det är det enda syftet med den sortens skrivelser i avtalen.

 

[Ramnemark]

Det beror även garanterat på vem man själv är (dvs vilken ekonomisk sits man sitter i).

Att köpa först och "bara" ordna ett överbryggningslån är inget genomförbart förslag för väldigt många helt enkelt.

Självklart beror det på mycket olika saker, men det är få banker som tillåter det för ”vanligt” folk, typ som mig och frugan, men just vår bank gör det. Vi tjänar inte massvis med pengar och vi köpte ett relativt dyrt hus. Vi fick däremot gå in med 25% handpenning för att få igenom det…..

 

[larssssa]

Banken kommer alltid värdera hus högre än marknaden, de vill att man ska låna mer. Vårat är värt ca 3,6 miljoner enligt marknaden men banken värderar det till 4,9 miljoner.

 

[Ingrid HG]

Kan det vara så att ert hus legat ute för länge som kommande och att folk nu tror att det finns fel för att det verkar vara svårsålt?

Jag hade en bostadsrätt för många år sedan. Vid den tiden skulle jag vart nöjd med 500 tusen, ingen respons. Då höjde mäklaren priser till 750 tusen och då vart det ett rejält intresse. Kanske fel prissatt?
Ingrid

 

[lilytwig]

Banken kommer alltid värdera hus högre än marknaden, de vill att man ska låna mer. Vårat är värt ca 3,6 miljoner enligt marknaden men banken värderar det till 4,9 miljoner.

Jo så är det. Bankens business är ju att låna ut pengar. Ju mer desto bättre. Värderingen de gör är ju bara en del av underlag för en riskbedömning och har inte så mycket med det reella värdet att göra. De vill ju inte komma till en situation där de/du blir tvingade till försäljning utan banken är bara intresserad av att du klarar att betala.

 

[Larsaeric75]

Om vi bortser från den moraliska dimensionen av lockpriser. Så tror jag att det är en dålig strategi i många fall.
För mig är det ett lockpris när ett objekt läggs ut till avsevärt lägre pris än det mesta annat i området.
Om det mesta just nu bjuds upp 10-15% så är det ett lockpris om man förväntar sig 25% extra.
Och jag tror att det är en dålig strategi. Man kommer att missa ett antal starka spekulanter som egentligen tänker sig ett dyrare hus. De kommer inte ens att titta på ditt hus. Och det är just de spekulanterna man vill ha. Och även ”normalspekulanterna” kommer att tycka det känns obehagligt att bjuda upp långt mer än vad som är standard, trots att buden började lågt.
Lockpris är däremot bra för mäklare. De kan få välbesökta visningar (pluspoäng när de säljer sina tjänster), det kommer oftast att se ut som de är duktiga på att få en hög budgivning, ( bra när säljer sina tjänster). Det ger ofta en snabb affär ( mäklaren kan lägga sin tid på att hitta nästa uppdrag).
Mäklare är säljare. Men många har missuppfattat vad de säljer. Mäklare är inte bostadsförsäljare, de säljer tjänsten att sälja bostäder. Själva säljandet av bostaden är produktion för mäklaren. Det skall som annan produktion vara så effektivt och billigt som möjligt, och inte med högsta kvalitet, men acceptabel kvalitet.

Håller helt med, mäklaren lägger mer energi på att sälja sina tjänster än att sälja själva produkten(bostaden)

 

[AndersPS]

Tror det hela baseras på missförstånd i något led eftersom det är som du säger; man kan aldrig bli tvingad att sälja objektet. Däremot kan mäklaren ha rätt att få betalt för sina utgifter om man plötsligt vägrar sälja för tidigare accepterat pris. Det är det enda syftet med den sortens skrivelser i avtalen.

Ja, det är givetvis inte så att mäklaren kan tvinga dig att sälja, eftersom det står dig fritt. Men syftet är rimligtvis att skydda mäklaren för att bli anklagad för lockpriset och för att inte kunna dra tillbaks objektet om buden inte når den önskade nivån. Jag vet inte hur det tillämpas i praktiken, dock.

 

[Goran0]

Vi sålde vår lägenhet för några år sedan. Lägenheten ovanför, som var precis likadan som vår, var jätte lättsåld med flera budgivare som följde med lång upp. Vi la ut vår några veckor senare. I princip ingen var intresserad, efter några veckor fick vi den dock såld till utgångspris. Jag tror det var 500000 kr mindre än lägenheten ovanför. Det jag lärt mig av det är att även om något verkar väldigt logiskt, som i det här fallet att de som var intresserade av lägenheten ovanför även skulle vara intresserade av vår, så är det långt ifrån säkert att det är så. Det här gäller mycket mer än lägenhetsaffärer. Sen har jag även lärt mig att det underlättar om man kan acceptera att sälja till utgångspriset. Det är lättare stå emot köparnas låga bud och ändå verka seriös.

jag hoppas verkligen att det löser sig för er nu!

Vi var i precis samma situation som du. Så vi gick till mäklaren som höll i visningen. Hon använd sin intresslista och fick sålt vår lägenhet direkt. För ett högre pris tom