Styrelsen använder maffiametoder för att vräka mig

[Eby90]

Men det finns ju inget formellt krav på ombesiktning.

Nej, men kravet är att fel och brister ska åtgärdas, och för att veta att fel och brister har åtgärdats så görs en ombesiktning. Görs ingen ombesiktning så sitter föreningen med en OVK som inte är godkänd, vilket föreningen givetvis inte har något intresse av.

Hur menar du? Det är väl snarare den som kräver en ombesiktning som får gå den civilrättsliga vägen om "man" vägrar låta utföra en sådan.

Semantik, men visst.

 

[Alfredo]

Semantik, men visst.

Njae, det är inte bara semantik. Om det nu inte finns några krav på en ombesiktning kan bostadsrättshavaren med betydligt större lugn bara hävda det, och inte göra ett smack. Det är då upp till föreningen att ta en strid som kanske är dömd att misslyckas och som antagligen aldrig kommer att tas.

 

[Eby90]

Njae, det är inte bara semantik. Om det nu inte finns några krav på en ombesiktning kan bostadsrättshavaren med betydligt större lugn bara hävda det, och inte göra ett smack. Det är då upp till föreningen att ta en strid som kanske är dömd att misslyckas och som antagligen aldrig kommer att tas.

Det framgår av stadgarna huruvida tillstånd för förändring av ventilationen kräver att ovk görs om eller kompletteras. Eftersom föreningen ställer krav på det nu så utgår jag från att så är fallet, möjligt att det framgår tidigare i tråden.

 

[Claes Sörmland]

Föreningen får naturligtvis ta in hur många besiktningsföretag de vill och besiktiga olika lägenheters ventilation om styrelsen känner att det är bra investerade pengar. De kan ju också göra en överenskommelse med en enskild bostadsrättshavare att den köper in en sån dylik tjänst och levererar ett resulterande protokoll till föreningen, trots att ansvaret för ventilationen ligger på föreningen. Dessutom finns ju sen årsskiftet möjligheten att villkora styrelsens tillstånd för vissa ingrepp i lägenheten och ett sådant villkor kan ju t ex vara en en viss form av besiktning av ändringen ska utföras av ett visst företag.

Men det är inte OVK. OVK sker med regelbundna intervall (3/6 år) och det ansvarar föreningen för.

Mitt råd till styrelser generellt är att ägna mindre resurser åt besiktningar och se istället till att lägga pengarna på underhåll av husen. På tok för mycket tid ägnas åt att köpa in generiska protokoll som ingen någonsin läser och som inte föranleder underhållsåtgärder. Resursslöseri.

 

[Jocke Best]

Föreningen får naturligtvis ta in hur många besiktningsföretag de vill och besiktiga olika lägenheters ventilation om styrelsen känner att det är bra investerade pengar. De kan ju också göra en överenskommelse med en enskild bostadsrättshavare att den köper in en sån dylik tjänst och levererar ett resulterande protokoll till föreningen, trots att ansvaret för ventilationen ligger på föreningen. Dessutom finns ju sen årsskiftet möjligheten att villkora styrelsens tillstånd för vissa ingrepp i lägenheten och ett sådant villkor kan ju t ex vara en en viss form av besiktning av ändringen ska utföras av ett visst företag.

Men det är inte OVK. OVK sker med regelbundna intervall och det ansvarar föreningen för.

Mitt råd till styrelser generellt är att ägna mindre resurser åt besiktningar och se istället till att lägga pengarna på underhåll av husen. På tok för mycket tid ägnas åt att köpa in generiska protokoll som ingen någonsin läser och som inte föranleder underhållsåtgärder. Resursslöseri.

Precis, lite som den Energideklaration vi nu tvingas till av Boverket. Undrar vad den ska vara bra för...8000 i sjön.

 

[Claes Sörmland]

Det framgår av stadgarna huruvida tillstånd för förändring av ventilationen kräver att ovk görs om eller kompletteras. Eftersom föreningen ställer krav på det nu så utgår jag från att så är fallet, möjligt att det framgår tidigare i tråden.

Nej ansvar för att genomföra OVK kan inte via stadgarna flyttas till enskilda bostadsrättshavare. OVK regleras av PBL och åligger fastighetsägaren, alltså föreningens styrelse. Tillsynen ställer också krav på föreningen som är fastighetsägare, inte på enskilda bostadsrättshavare.

 

[Alfredo]

Det framgår av stadgarna huruvida tillstånd för förändring av ventilationen kräver att ovk görs om eller kompletteras.

Jag skulle vilja ändra detta till att "det kan framgå av stadgarna huruvida tillstånd för förändring av ventilationen kräver att OVK görs om eller kompletteras".

Eftersom föreningen ställer krav på det nu så utgår jag från att så är fallet, möjligt att det framgår tidigare i tråden.

Jag vet inte heller om det framgått i tråden men jag utgår snarare från att inget om OVK nämns i stadgarna och styrelsen önskar en OVK enbart för att de känner för det.

Vems utgångspunkt, din eller min, som är mest sannolik kan man säkert ha åsikter om.

 

[Daniel 109]

Efter som ombesiktning inte är obligatorisk är det per definition inte OKV.

 

[Alfredo]

Efter som ombesiktning inte är obligatorisk är det per definition inte OKV.

Men anta att man måste göra OVK vart sjätte år men av någon outgrundlig anledning väljer att göra frivilliga OVK vart femte år. Bryter man då mot kravet på att göra OVK?

 

[Claes Sörmland]

Men anta att man måste göra OVK vart sjätte år men av någon outgrundlig anledning väljer att göra frivilliga OVK vart femte år. Bryter man då mot kravet på att göra OVK?

Svaret finns i 3 §, Boverkets föreskrifter och allmänna råd om funktionskontroll av ventilationssystem och certifiering av sakkunniga funktionskontrollanter:

"Besiktning ska utföras senast inom föreskrivet intervall. Om besiktningen utförs tidigare än inom föreskrivet intervall ska dock nästa besiktning ske senast inom föreskrivet intervall (tre eller sex år) räknat från den senaste faktiskt utförda besiktningen. Om besiktningen inte har utförts inom föreskrivet intervall ska tiden för nästa besiktning räknas från när den senaste besiktningen skulle ha utförts."

https://www.boverket.se/resources/c...s_2011-16.pdf#intervaller_f_r_terkommande_bes

Så OVKn kan utföras tidigare än det slutdatum som anges i intervallet med resultatet att man flyttar nästa OVK. Men det som jag tror vi diskuterar i denna tråd är inte en komplett OVK av en hel byggnad utan någon sorts delbesiktning av t ex en lägenhet i ett flerbostadshus. Det är ju ingen OVK per definition.

 

[mawno]

Normalt är att innehavaren behöver styrelsens tillstånd för ingrepp i ventilationen. Tillståndet får villkoras (vilket även är gjort i detta fallet?). Exempelvis kan styrelsen begära att få dokumentation på att ingreppet i ventilationen är fackmannamässigt utförd.

Rätt normalt förfarande då föreningen ansvarar för ventilationen...

 

[Claes Sörmland]

Normalt är att innehavaren behöver styrelsens tillstånd för ingrepp i ventilationen. Tillståndet får villkoras (vilket även är gjort i detta fallet?). Exempelvis kan styrelsen begära att få dokumentation på att ingreppet i ventilationen är fackmannamässigt utförd.

Att villkora tillstånden som styrelsen ger blev en del av bostadsrättslagen först 1 jan 2023. TS fick tillstånd innan detta.

 

[adron]

Att villkora tillstånden som styrelsen ger blev en del av bostadsrättslagen först 1 jan 2023. TS fick tillstånd innan detta.

Vad händer då om styrelsen före den tidpunkten ger innehavaren tillstånd till exempel ”att sätta upp en vägg, flytta ett ventilationsdon och sedan ta in en firma som kontrollerar att ventilationen fungerar korrekt” - om innehavaren inte gör precis det som styrelsen har gett tillstånd till så har man ju gjort något som man inte fått tillstånd till.

Jämför om man får tillstånd att flytta en bärande vägg och börjar med att riva den på det gamla stället och sedan inte sätter upp den på det nya. Tillstånd måste rimligen kunna ges för specifika saker.

 

[Claes Sörmland]

Vad händer då om styrelsen före den tidpunkten ger innehavaren tillstånd till exempel ”att sätta upp en vägg, flytta ett ventilationsdon och sedan ta in en firma som kontrollerar att ventilationen fungerar korrekt” - om innehavaren inte gör precis det som styrelsen har gett tillstånd till så har man ju gjort något som man inte fått tillstånd till.

Jämför om man får tillstånd att flytta en bärande vägg och börjar med att riva den på det gamla stället och sedan inte sätter upp den på det nya. Tillstånd måste rimligen kunna ges för specifika saker.

Ja detta var nog skälet till att lagstiftaren ändrade på bostadsrättslagen från nyår och la till villkorsmöjligheten. Att lagstiftaren ville ge föreningens styrelse mer möjlighet till kontroll av den typ som du beskriver.

I grund och botten är upplägget i bostadsrättslagen att det bostadsrättshavaren som ansvarar för det inre underhållet av lägenheten, alltså inte styrelsen. Med detta kommer bostadsrättshavarens beslutanderätt över åtgärderna. T ex vad som ska genomföras, vad som inte ska genomföras, hur det ska genomföras och när det ska genomföras.

Styrelsens tillstånd krävs för vissa specifika åtgärder som listas i lagen. Syftet med tillståndskravet är inte att styrelsen ska ta ansvar för lägenhetens inre underhåll och bedöma vad de tycker är lämpligt eller inte utan istället att ge styrelsen en möjlighet att bevaka att saker som berör hela byggnaden stoppas om det finns sakliga skäl för det. Det är således inte styrelsens uppdrag att detaljstyra hur underhållsåtgärderna genomförs i en enskild lägenhet, tillstånden styrelsen ger kan således vara rätt breda och översiktliga. Vanligen skyddas föreningen i alla fall av att åtgärderna måste genomföras fackmannamässigt enligt stadgarna.

Sen årsskiftets lagändring har styrelserna getts lite mer makt och jag uppfattar det som en politisk motreaktion gällande 90-talets liberaliseringar av bostadsrättslagen som gav bostadsrättshavaren rätt stor frihet.

 

[SnällKyckling]

Advokatfirma som det står uppe till höger är ju mottagare av brevet.

Jag tolkar det som att det är den firma du har anlitat? Din advokat har skickat något till fastighetsjuristen och detta brev är ett svar på detta, vilket inte är så konstigt om hon anmodan att besvara deras skrivelse, men det kan ju inte jag eller någon annan här veta.

Om föreningen har ett avtal med Fastighetsägarna (vilket är troligt) så gäller ju det avtalet även om styrelsen byts ut. Det är inte den gamla styrelsens jurist.

Jag skulle bara strunta i det om jag vore dig. Du kan också be din advokat förklara, men då får du betala någon/några timmar till.

Styrelsen hotade med att utföra OVK på min bekostnad och vägrade diskutera det, trots att de tidigare godkände renoveringen utan krav på extra OVK. Min lägenhet klarade även den senaste OVK:n efter ändringarna. Styrelsen hotade även med att kräva alla renoveringsintyg för att bevara dem, men det är inte deras rättighet enligt lagen.

Jag anlitade en advokat som kort och tydligt påpekade vad lagen säger:

Lagen konstateras att det av 7 kap. 12 § 2 st. framgår att bostadsrättshavaren inte svarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, värme m.fl. Det är i regel fastighetsägaren, i detta fall bostadsrättsföreningen, som skall bekosta detta. Det är även bostadsrättsföreningen som svarar för att detta utförs gentemot kommunens byggnadsnämnd, se 11 kap. 19–20 §§ i Plan- och bygglagen (2010:900). Bostadsrättsföreningens påstående om att en OVK ska utföras på vår klients bekostnad saknar därmed vederhäftig rättslig förankring.

Vidare har bostadsrättsföreningen anmodat vår klient att inkomma med ett antal dokument och meddelat med såväl mäklare som spekulanter i syfte att påverka denna negativt. Förfarande enligt ovan har vållat skada, varvid vi förbehåller sig rätt att återkomma med skadeståndskrav.

Varav hennes svar ni nyligen såg, precis som du säger är det adresserat till min advokatfirma. Jag tror jag är irriterad över att hennes svar är himla oprofessionellt, eller är det bara jag som tycker det ? Inget svar whatsever på det vi skrev om vad Bostadsrättslagen säger, istället hänvisar hon till något internt dokument utan att ens citera från det - för det nämns inget där som hon påstår. Bör inte hon om någon veta lagen har företräde över stadgar? Låter som något troll på flashback svarar mig och har personliga åsikter, hon var med på mötet och försvarade med näbbar och klor utsparkade styrelse. Så jag undrar vad syftet är med kontakta mig efter att dom sparkades, försök att återuppliva konflikten? Blev ännu mer irriterad att jag stötte nyligen på dåvarande ordföranden som honlog som att han "hade sattit mig på plats".

Min advokat tyckte hennes invändningar var löjliga och sa ignorera henne. Ville dubbelkolla vad ni tyckte och ni säger likadant så ska göra det. Ska defintivt börja på ny kula med nya styrelsen och kalla mig framgent för jurist, för hon kan tydligen.