Samfällighetsförening planerar att sälja byggnad till privatperson

[ds8765]

Principen kommer ofta upp i samband med bostadsrättsföreningar men om du har någon juridisk referens att den har att göra med samfällighetsföreningar så är jag (och säkert andra!) mycket intresserad.

Jag har ingen juridisk referens och min kunskap inom området sträcker sig bara till brf:er.

Likabehandlings-principen har vad förstår inget lagstöd utan är mer en princip.

Dock tänker jag att lagtexten du klippt in ovan går i samma anda..

 

[johan_T]

TS fastighet är den enda fastigheten som kan sammanslås med den extra markbiten. Allt annat blir omöjligt. Lantmäteriet kommer inte stycka av en fastighet i kvartersmark, som inte kan användas för att bygga hus på och därmed får sin egen tomt (vissa undantag för gemensamma anläggningar kan finnas). Så det ända föreningen kan göra, är att sälja markbiten till TS.
Därmed är marknadsvärdet den summa som TS är beredd att köpa för och föreningen beredd att sälja för.
Och skulle det vara ett gammalt förråd som ska asbestsaneras och rivas, eller förråd med gammal oljetank som läcker, kan värdet vara negativt.
Nu verkar det vara ett förråd som inte behöver saneras och som fortfarande kan användas, så här är värdet troligtvis positiv.
För att ta reda på värdet av förrådet och markbiten, kan de be en mäklare att värdera dit hus med och utan förrådet.. Du kan också basera markpriset baserat på taxeringsvärdet för ditt hus (markvärdet). Du ska då höja värdet med den procentsats som behövs för att ditt totala taxeringsvärde (mark+byggnad) motsvarar dagens försäljningsvärde. Dessutom ska du betala extra för förrådet (mellan 10 och 200 tkr beroende på skicket)
Någonstans mellan mäklartaxeringen och värdet baserat på taxeringsvärdet, borde det riktiga värdet ligga.

Jag tycker det låter rimligt alltsammans. Om någon ifrågasätter det hela, särskilt det där om att sälja markbiten till mig, har du tips på vad man då kan säga, någonting man kan hänvisa till eller dylikt? Eller är det mer en åsikt? Jag tror att de flesta i samfälligheten tycker så men vill ändå vara förberedd ...

 

[Claes Sörmland]

Jag har ingen juridisk referens och min kunskap inom området sträcker sig bara till brf:er.

Likabehandlings-principen har vad förstår inget lagstöd utan är mer en princip.

Dock tänker jag att lagtexten du klippt in ovan går i samma anda..

Jag läste på lite och vi slarvar lite med begreppet. Likhetprincipen är det som man talar om, ett koncept från aktiebolagslagen ursprungligen som handlar om att alla aktieägare får samma utdelning per aktie. Det finns inte gott om domar där likhetsprincipen diskuteras i samband med samfällighetslagen men MÖD skriver i domskälen till en dom (F 4141-13) att 19 § i samfällighetslagen ger uttryck för denna princip:

"Enligt 19 § SFL gäller att vid samfällighetsföreningens förvaltning ska medlemmarnas gemensamma bästa tillgodoses – den s.k. likhetsprincipen - och varje medlems enskilda intressen beaktas i skälig omfattning."

Jag förstår det som att MÖD menar att det inte skulle vara att tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa (kravet i 19 §) om man godtyckligt började behandla enskilda medlemmar hipp som happ, d v s bröt mot likhetsprincipen. Det är också vad HD menar i NJA 2009 s. 550 där man fastslår att finns det objektiva skäl av någon tyngd för att behandla en medlems ärende annorlunda än andra medlemmars liknande ärenden så har föreningen följt likhetsprincipen. (Det gällde en brf och balkonger.)

I TS fall kan man resonera att det objektiva skälet av någon tyngd är att marken kan sammanläggas med hans fastighet enligt fastighetsbildningslagen men inte med andra fastigheter (om beskrivningen som getts i tråden är korrekt). De andra delägarna kompenseras av att TS köper marken av samfälligheten. Kan vara värt att ha i minnet om denna princip kommer upp i en senare diskussion.

 

[ds8765]

Jag läste på lite och vi slarvar lite med begreppet. Likhetprincipen är det som man talar om, ett koncept från aktiebolagslagen ursprungligen som handlar om att alla aktieägare får samma utdelning per aktie. Det finns inte gott om domar där likhetsprincipen diskuteras i samband med samfällighetslagen men MÖD skriver i domskälen till en dom (F 4141-13) att 19 § i samfällighetslagen ger uttryck för denna princip:

"Enligt 19 § SFL gäller att vid samfällighetsföreningens förvaltning ska medlemmarnas gemensamma bästa tillgodoses – den s.k. likhetsprincipen - och varje medlems enskilda intressen beaktas i skälig omfattning."

Jag förstår det som att MÖD menar att det inte skulle vara att tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa (kravet i 19 §) om man godtyckligt började behandla enskilda medlemmar hipp som happ, d v s bröt mot likhetsprincipen. Det är också vad HD menar i NJA 2009 s. 550 där man fastslår att finns det objektiva skäl av någon tyngd för att behandla en medlems ärende annorlunda än andra medlemmars liknande ärenden så har föreningen följt likhetsprincipen. (Det gällde en brf och balkonger.)

I TS fall kan man resonera att det objektiva skälet av någon tyngd är att marken kan sammanläggas med hans fastighet enligt fastighetsbildningslagen men inte med andra fastigheter (om beskrivningen som getts i tråden är korrekt). De andra delägarna kompenseras av att TS köper marken av samfälligheten. Kan vara värt att ha i minnet om denna princip kommer upp i en senare diskussion.

Bra skrivet, givet detta och om det inte finns några andra domar som gått i en annan riktning så borde ju TS ha tillräckligt på fötterna.

 

[harry73]

Ts får bestämma om han gärna vill ha förrådet eller bara vill undvika att någon annan får det.
Vill 7

 

[Nötegårdsgubben]

Jag tycker nog efter att ha läst tråden och grunnat på frågan ett tag att TS borde kunna spela en ganska stark hand här, med flera olika positioner som man kan göra kända samtidigt eller successivt beroende på läggning.

• Först motsätta sig försäljning på grunden att han inte tycker att samfälligheten ska börja naggas i kanten. Är det verkligen värt vad som blir kvar efter en lantmäteriförrättning att ha skapat ett prejudikat om att man säljer av mark som för stunden inte behövs.
  
• Sen säga sig vara villig att köpa marken till marknadspris exklusive förrättningskostnad om föreningen ändå ska sälja.
  
• Slutligen meddela att han som rågranne kommer att motsätta sig all fastighetsbildning eller -reglering som innebär att någon annan kan köpa marken.

Det ger övriga i föreningen lite att tänka på. Vill man verkligen sälja, och om man nu vill det, är det rimligt att bråka med den ende som har mark som gränsar till lotten och som därtill erbjudit sig att köpa marken till ett rimligt pris?

 

[johan_T]

Jag läste på lite och vi slarvar lite med begreppet. Likhetprincipen är det som man talar om, ett koncept från aktiebolagslagen ursprungligen som handlar om att alla aktieägare får samma utdelning per aktie. Det finns inte gott om domar där likhetsprincipen diskuteras i samband med samfällighetslagen men MÖD skriver i domskälen till en dom (F 4141-13) att 19 § i samfällighetslagen ger uttryck för denna princip:

"Enligt 19 § SFL gäller att vid samfällighetsföreningens förvaltning ska medlemmarnas gemensamma bästa tillgodoses – den s.k. likhetsprincipen - och varje medlems enskilda intressen beaktas i skälig omfattning."

Jag förstår det som att MÖD menar att det inte skulle vara att tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa (kravet i 19 §) om man godtyckligt började behandla enskilda medlemmar hipp som happ, d v s bröt mot likhetsprincipen. Det är också vad HD menar i NJA 2009 s. 550 där man fastslår att finns det objektiva skäl av någon tyngd för att behandla en medlems ärende annorlunda än andra medlemmars liknande ärenden så har föreningen följt likhetsprincipen. (Det gällde en brf och balkonger.)

I TS fall kan man resonera att det objektiva skälet av någon tyngd är att marken kan sammanläggas med hans fastighet enligt fastighetsbildningslagen men inte med andra fastigheter (om beskrivningen som getts i tråden är korrekt). De andra delägarna kompenseras av att TS köper marken av samfälligheten. Kan vara värt att ha i minnet om denna princip kommer upp i en senare diskussion.

Låter ju klockrent och vattentätt! Tack för ett bra svar och research!

 

[johan_T]

Jag tycker nog efter att ha läst tråden och grunnat på frågan ett tag att TS borde kunna spela en ganska stark hand här, med flera olika positioner som man kan göra kända samtidigt eller successivt beroende på läggning.

• Först motsätta sig försäljning på grunden att han inte tycker att samfälligheten ska börja naggas i kanten. Är det verkligen värt vad som blir kvar efter en lantmäteriförrättning att ha skapat ett prejudikat om att man säljer av mark som för stunden inte behövs.
  
• Sen säga sig vara villig att köpa marken till marknadspris exklusive förrättningskostnad om föreningen ändå ska sälja.
  
• Slutligen meddela att han som rågranne kommer att motsätta sig all fastighetsbildning eller -reglering som innebär att någon annan kan köpa marken.

Det ger övriga i föreningen lite att tänka på. Vill man verkligen sälja, och om man nu vill det, är det rimligt att bråka med den ende som har mark som gränsar till lotten och som därtill erbjudit sig att köpa marken till ett rimligt pris?

Intressant och bra svar! Jag har inte hört begreppet "rågranne" förut - innebär det att man har något att säga till i frågor som rör sådant som händer intill en?

Någon som vet vad en sådan förrättning kostar förresten? Om det som de själva uppgav är en process som tar 1-2 år låter det som en viss arbetsinsats?

 

[harry73]

Räkna med 30tkr som lägsta kostnad

 

[Nötegårdsgubben]

rågranne

Rågranne betyder egentligen någon som man har en rågång som gräns med. I praktiken används det som ord för en granne som man gränsar direkt till, till skillnad från någon på andra sidan vägen eller två hus bort.

Edit: Och ja, det innebär exempelvis att man har rätt att höras om och överklaga vissa beslut avseende grannfastigheten.

 

[johan_T]

Rågranne betyder egentligen någon som man har en rågång som gräns med. I praktiken används det som ord för en granne som man gränsar direkt till, till skillnad från någon på andra sidan vägen eller två hus bort.

Edit: Och ja, det innebär exempelvis att man har rätt att höras om och överklaga vissa beslut avseende grannfastigheten.

Intressant!

Jag vill ju i första hand själv köpa, i andra hand att ingen köper, utifrån vad ni skrivit ovan tänkte jag mig detta som argument - har jag fattat det rätt? Hållbart?

X är den enda fastighet som angränsar till berört område eftersom övriga närliggande fastigheter avskiljs därifrån av väg eller gångväg (som enligt Lantmäteriet inte får privatiseras eller tas bort).

Ur tidigare dom i MÖD (F 4141-13) framkommer att "Enligt 19 § SFL gäller att vid samfällighetsföreningens förvaltning ska medlemmarnas gemensamma bästa tillgodoses – den s.k. likhetsprincipen - och varje medlems enskilda intressen beaktas i skälig omfattning."

MÖD menar att det inte skulle vara att tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa om man godtyckligt började behandla enskilda medlemmar olika och således bröt mot likhetsprincipen.

HD (NJA 2009, sidan 550) fastslår dock att om det finns ”objektiva skäl av någon tyngd” för att behandla en medlems ärende annorlunda än andra medlemmars liknande ärenden så skall så ske och likhetsprincipen har ändå följts. Som objektiva skäl av någon tyngd räknas enligt HD att en bostadsrättsförening är skyldig att sälja en gemensam balkong till angränsande lägenhet, eller likartade ärenden.

I aktuellt ärende är det således ett objektivt skäl av någon tyngd att marken kan sammanläggas med X enligt fastighetsbildningslagen men inte med någon annan fastighet. Övriga delägare i samfälligheten kompenseras ekonomiskt av att X köper marken av samfälligheten till marknadspris exklusive förrättningskostnad.

 

[Claes Sörmland]

Intressant!

Jag vill ju i första hand själv köpa, i andra hand att ingen köper, utifrån vad ni skrivit ovan tänkte jag mig detta som argument - har jag fattat det rätt? Hållbart?

X är den enda fastighet som angränsar till berört område eftersom övriga närliggande fastigheter avskiljs därifrån av väg eller gångväg (som enligt Lantmäteriet inte får privatiseras eller tas bort).

Ur tidigare dom i MÖD (F 4141-13) framkommer att "Enligt 19 § SFL gäller att vid samfällighetsföreningens förvaltning ska medlemmarnas gemensamma bästa tillgodoses – den s.k. likhetsprincipen - och varje medlems enskilda intressen beaktas i skälig omfattning."

MÖD menar att det inte skulle vara att tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa om man godtyckligt började behandla enskilda medlemmar olika och således bröt mot likhetsprincipen.

HD (NJA 2009, sidan 550) fastslår dock att om det finns ”objektiva skäl av någon tyngd” för att behandla en medlems ärende annorlunda än andra medlemmars liknande ärenden så skall så ske och likhetsprincipen har ändå följts. Som objektiva skäl av någon tyngd räknas enligt HD att en bostadsrättsförening är skyldig att sälja en gemensam balkong till angränsande lägenhet, eller likartade ärenden.

I aktuellt ärende är det således ett objektivt skäl av någon tyngd att marken kan sammanläggas med X enligt fastighetsbildningslagen men inte med någon annan fastighet. Övriga delägare i samfälligheten kompenseras ekonomiskt av att X köper marken av samfälligheten till marknadspris exklusive förrättningskostnad.

Delen med likhetprincipen är ju egentligen inge argument för att sälja just till dig. Det är bara en ofta missförstådd princip där många tror att en förening inte kan gynna en enskild medlem eller att alla medlemmar har samma rätt att göra samma saker. Men så är det ju inte. D v s skulle någon ta upp denna missförstådda princip så är det bra att känna till och sprida att den inte hindrar att du köper marken med boden.

Argumentet att sälja marken och boden till dig är väl främst att det är den framkomliga vägen vid en förrättning hos Lantmäteriet eftersom din fastighet är gränsgranne till ytan.

 

[Räknenisse]

Argumentet att sälja marken och boden till dig är väl främst att det är den framkomliga vägen vid en förrättning hos Lantmäteriet eftersom din fastighet är gränsgranne till ytan.

Egentligen är det inte något argument innan LM har sagt något om vilka varianter av fastighetsreglering som de kan acceptera och inte. Inta minska den samfällda marken alls, endast för till rågranne, endast föra som separat skifte till bostadsfastighet inom X avstånd, annat alternativ...
Möjligen är det argument att det är det bästa alternativet att lägga fram om man är tveksam om LM kommer godkänna en fastighetsreglering alls.

Jag undrar varför en samfällighet alls kommer med upplägget att sälja ut sin mark?
Ifall man vill slippa underhållet av en byggnad men slippa rivningskostnad så hade någon slags upplåtelse med nyttjanderätt/arrende fallit sig mer naturligt för mig. Alternativt sälja för bortforsling om det är en byggnad som kan fungera för det.
Får man verkligen ut så mycket pengar att det lönar sig med förrättningskostnader för en såpass liten markbit?

 

[Claes Sörmland]

Egentligen är det inte något argument innan LM har sagt något om vilka varianter av fastighetsreglering som de kan acceptera och inte. Inta minska den samfällda marken alls, endast för till rågranne, endast föra som separat skifte till bostadsfastighet inom X avstånd, annat alternativ...
Möjligen är det argument att det är det bästa alternativet att lägga fram om man är tveksam om LM kommer godkänna en fastighetsreglering alls.

Jag undrar varför en samfällighet alls kommer med upplägget att sälja ut sin mark?
Ifall man vill slippa underhållet av en byggnad men slippa rivningskostnad så hade någon slags upplåtelse med nyttjanderätt/arrende fallit sig mer naturligt för mig. Alternativt sälja för bortforsling om det är en byggnad som kan fungera för det.
Får man verkligen ut så mycket pengar att det lönar sig med förrättningskostnader för en såpass liten markbit?

Kloka ord. Jag undrar om alls Lantmäteriet kommer att acceptera en styckning och försäljning av samfällighetens mark.

 

[Räknenisse]

Kloka ord. Jag undrar om alls Lantmäteriet kommer att acceptera en styckning och försäljning av samfällighetens mark.

Knappast om "slippa kostnaderna för byggnaden" är det enda argumentet som finns...

Tycker TS ska börja med att sondera om de som kläckt idéen ens har funderat kring genomförbarheten. Ett par frågor till rätt person kanske får den att hamna i malpåse, och sedan är saken ur världen.