Samfällighetsförening planerar att sälja byggnad till privatperson

[johan_T]

Vad svarade lantmäteriet?

Handläggaren höll med om att det som ovan skrivet verkade vara en olämplig utformning att stycka av på annat vis än genom att inlämma i angränsande fastighet, men kunde inte säga något säkert förrän man startade igång ett ärende. handläggningstiden var ungefär 1-2 år ... så det gäller att inte ha bråttom, som det verkar.

 

[Claes Sörmland]

Handläggaren höll med om att det som ovan skrivet verkade vara en olämplig utformning att stycka av på annat vis än genom att inlämma i angränsande fastighet, men kunde inte säga något säkert förrän man startade igång ett ärende. handläggningstiden var ungefär 1-2 år ... så det gäller att inte ha bråttom, som det verkar.

Så är det. Inget rör sig hastigt när Lantmäteriet är inblandat.

 

[johan_T]

Tycker du att dina argument ang förtur är hållbara ?
Hur mycket rabatt mot marknadsvärdet var det du ville ha också?

Det beror väl på vad du menar med hållbara? Jag skulle själv aldrig ha kunnat tänka mig att köpa den här typen av objekt om jag visste att de som bodde närmast också ville ha det och motsatte sig att andra köpte det, men det finns ju förstås folk till allt.

Någon rabatt har jag aldrig tänkt kring, finns väl ingen anledning till det?

 

[johan_T]

Är det någon som har ett skriftligt källa för att samtliga medlemmar i en samfällighet måste gå med på den här typen av åtgärd och att det inte räcker med t ex enkel eller dubbel majoritet?

 

[Moana]

Utanför vår och vår grannes tomt fanns en gräsplätt som ägdes av samfälligheten. Vi bad om att få köpa den och efter en lång process med värdering, röstning på årsstämman och omregistrering hos Lantmäteriet blev den till slut uppdelad mellan oss och grannen.
Det hade dock aldrig fått säljas till någon utomstående.

 

[johan_T]

Utanför vår och vår grannes tomt fanns en gräsplätt som ägdes av samfälligheten. Vi bad om att få köpa den och efter en lång process med värdering, röstning på årsstämman och omregistrering hos Lantmäteriet blev den till slut uppdelad mellan oss och grannen.
Det hade dock aldrig fått säljas till någon utomstående.

Intressant, vet du varför inte?

 

[Claes Sörmland]

Är det någon som har ett skriftligt källa för att samtliga medlemmar i en samfällighet måste gå med på den här typen av åtgärd och att det inte räcker med t ex enkel eller dubbel majoritet?

Nej det är 2/3-delsmajoritet för att sälja fast egendom. Se tidigare referenser till lagtext.

Och om försäljningen innebär att man avyttrar en del av anläggningen som beskrivs i anläggningsbeslutet så lär det också krävas en omprövning av anläggningen av Lantmäteriet för att samfällighetsföreningen ska få avyttra den. I den processen kommer lantmätaren att söka konsensus så det kan upplevas som att alla måste vara överens men myndigheten har rätt stor makt att fatta ickekonsensusbeslut om så krävs.

Om det känns konstigt att det krävs ett nytt anläggningsbeslut, tänk situationen med en vägförening som förvaltar ett vägnät som betjänar ett mindre samhälle. Nu bestämmer sig stämman för att sälja halva väganläggningen som betjänar den norra delen av samhället för att spara pengar. De drabbade fastighetsägarna i den norra delen som är i minoritet och förlorar omröstningen. Är det då lagligt för föreningen att sälja denna del av väganläggningen. Knappast.

 

[Nicro]

Någon rabatt har jag aldrig tänkt kring, finns väl ingen anledning till det?

En rabatt med rosor hade väl varit trevligt.

 

[johan_T]

Nej det är 2/3-delsmajoritet för att sälja fast egendom. Se tidigare referenser till lagtext.

Och om försäljningen innebär att man avyttrar en del av anläggningen som beskrivs i anläggningsbeslutet så lär det också krävas en omprövning av anläggningen av Lantmäteriet för att samfällighetsföreningen ska få avyttra den. I den processen kommer lantmätaren att söka konsensus så det kan upplevas som att alla måste vara överens men myndigheten har rätt stor makt att fatta ickekonsensusbeslut om så krävs.

Om det känns konstigt att det krävs ett nytt anläggningsbeslut, tänk situationen med en vägförening som förvaltar ett vägnät som betjänar ett mindre samhälle. Nu bestämmer sig stämman för att sälja halva väganläggningen som betjänar den norra delen av samhället för att spara pengar. De drabbade fastighetsägarna i den norra delen som är i minoritet och förlorar omröstningen. Är det då lagligt för föreningen att sälja denna del av väganläggningen. Knappast.

Låter ju rimligt men samtidigt tråkigt då - om t.ex. alla utom jag är överens om något (t.ex. om att avyttra anläggningen till en viss köpare) så finns chansen att jag blir överkörd då?

 

[videopac]

Någon rabatt har jag aldrig tänkt kring, finns väl ingen anledning till det?

Skrev du inte att du inte ville att det skulle bli budgivning på förrådet? Det måste man väl ändå tolka som att du inte vill betala marknadsvärde för det.

 

[johan_T]

Skrev du inte att du inte ville att det skulle bli budgivning på förrådet? Det måste man väl ändå tolka som att du inte vill betala marknadsvärde för det.

Ja, det kan man kanske se det som. Jag hade ju tänkt mig att köpa det för priset som mäklaren anger, vilket jag tänkte på som marknadsvärdet, men det har jag säkert fel i. Oavsett vad är det en fråga som jag känner att jag inte behöver så mycket input i från andra utan skulle hellre vilja lära mig mer om regler, lagar, och dylikt utifrån er andras erfarenheter.

 

[Claes Sörmland]

Låter ju rimligt men samtidigt tråkigt då - om t.ex. alla utom jag är överens om något (t.ex. om att avyttra anläggningen till en viss köpare) så finns chansen att jag blir överkörd då?

Så är det nog och själva försäljningen lär ju efter beslut på stämman överlåtas till styrelsen. Konstruktionen med en samfällighetsförening och styrelse finns ju just för att kunna köra över delägare som är i minoritet.

 

[ds8765]

Syftet med en styrelse är väl knappast att köra över minoriteter utan snarare att det inte är hållbart att en stämma ska besluta i alla frågor, en stämma kan ju inte heller hantera det löpande arbetet.

För ts kanske det kan vara värt att hänvisa till likabehandlings-principen? Att sälja fast egendom till en viss medlem till ett fast pris utan att pröva försäljningen på den öppna marknaden känns inte rättvist mot övriga medlemmar.

Undantag kan nog göras för speciella fall, jämför tex med försäljning av råvindar. Men utifrån det som står i tråden så borde ju ts i så fall vara den som får möjlighet att köpa med ensamrätt.

 

[harry73]

För ts kanske det kan vara värt att hänvisa till likabehandlings-principen? Att sälja fast egendom till en viss medlem till ett fast pris utan att pröva försäljningen på den öppna marknaden känns inte rättvist mot övriga medlemmar.

TS fastighet är den enda fastigheten som kan sammanslås med den extra markbiten. Allt annat blir omöjligt. Lantmäteriet kommer inte stycka av en fastighet i kvartersmark, som inte kan användas för att bygga hus på och därmed får sin egen tomt (vissa undantag för gemensamma anläggningar kan finnas). Så det ända föreningen kan göra, är att sälja markbiten till TS.
Därmed är marknadsvärdet den summa som TS är beredd att köpa för och föreningen beredd att sälja för.
Och skulle det vara ett gammalt förråd som ska asbestsaneras och rivas, eller förråd med gammal oljetank som läcker, kan värdet vara negativt.
Nu verkar det vara ett förråd som inte behöver saneras och som fortfarande kan användas, så här är värdet troligtvis positiv.
För att ta reda på värdet av förrådet och markbiten, kan de be en mäklare att värdera dit hus med och utan förrådet.. Du kan också basera markpriset baserat på taxeringsvärdet för ditt hus (markvärdet). Du ska då höja värdet med den procentsats som behövs för att ditt totala taxeringsvärde (mark+byggnad) motsvarar dagens försäljningsvärde. Dessutom ska du betala extra för förrådet (mellan 10 och 200 tkr beroende på skicket)
Någonstans mellan mäklartaxeringen och värdet baserat på taxeringsvärdet, borde det riktiga värdet ligga.

 

[Claes Sörmland]

Syftet med en styrelse är väl knappast att köra över minoriteter utan snarare att det inte är hållbart att en stämma ska besluta i alla frågor, en stämma kan ju inte heller hantera det löpande arbetet.

Det är definitivt inte det enda syftet med en samfällighetsförening men ett av syftena. Annars finns ju delägarförvaltning av en gemensamhetsanläggning där alla måste vara överens om alla frågor och man inte kan köra över en minoritet om ens en enda delägare. Precis som du antyder så kan arbetet bli ineffektivt.

Läser du samfällighetslagen ser du att lagstiftaren har tänkt sig att styrelsen ska ha ett gemensamhetsperspektiv för delägarkollektivets bästa och att de enskilda delägarens intresse ska beaktas i skälig omfattning. Men inte mer än just i skälig omfattning.

19 §:

"Föreningen skall vid förvaltningen tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa. Varje medlems enskilda intressen skall även beaktas i skälig omfattning."

För ts kanske det kan vara värt att hänvisa till likabehandlings-principen? Att sälja fast egendom till en viss medlem till ett fast pris utan att pröva försäljningen på den öppna marknaden känns inte rättvist mot övriga medlemmar.

Jag har också försökt hävda detta i en tråd för ett antal månder sedan men blev upplyst om att någon sådan princip finns inte för samfällighetsföreningar. Tvärt om så har ju olika delägande fastigheter ofta olika behov av gemensamhetsanläggningen. Jag har heller inte hittat något lagstöd för den tanken.

Principen kommer ofta upp i samband med bostadsrättsföreningar men om du har någon juridisk referens att den har att göra med samfällighetsföreningar så är jag (och säkert andra!) mycket intresserad.