Samfällighet - Vem betalar för inkoppling av vägbelysning?

[Kane]

Men röstar man verkligen efter andelstalen?
Jag trodde varje medlem hade en röst oavsett andelstal.

Om ni är fler gamla medlemmar, så löser det sig nog.

Finns undantag.

12 § Delägare, som själv eller genom ombud är närvarande vid sammanträdet, har, oavsett om han äger en eller flera delägarfastigheter, en röst. I fråga som har ekonomisk betydelse skall delägarnas röstetal i stället beräknas efter delägarfastigheternas andelstal, om delägare begär det. Dock får delägares röstetal ej överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade delägare.

 

[magnu]

Tack,
Men har frågan ekonomisk betydelse, eftersom det redan är beslutat?

 

[Claes Sörmland]

Tack,
Men har frågan ekonomisk betydelse, eftersom det redan är beslutat?

När man röstar om att godkänna utgifts- och inkomststaten så har det garanterat ekonomisk betydelse. Det beslutet avser ju vad man vill genomföra för åtgärd till vilken kostnad.

 

[Claes Sörmland]

Vi har inte röstat enligt denna metod tidigare även om vi inte är främmande till det. Vad vi dock inte riktigt benat ut är om vi skall följa röstlängden för samfälligheten eller enbart för de andelstal som avser utförande. För sistnämnde har ju husleverantören 100% av rösterna så det kvittar med begränsningen om att rösttalet begränsas till 1/5. Några råd om hur vi som styrelse kan agera i denna situation?

Jag kollade upp detta i "Samfälligheter - handbok för samfällighetsföreningar" av Tommy Österberg, Norstedts juridik, 13:e upplagan, 2023. Hans skriver (s. 59):

"Finns flera andelstalsserier, t. ex. för utförande och drift av gemensamhetsanläggning, väljs den serie som närmast motsvarar det ändamål som omröstningen avser. Vid avgörande av fråga som rör underhållet används således andelstalet för driften. Vid investering, försäljning eller nyttjanderättsupplåtelse bör andelstalen för utförande användas."

(Bra bok att ha för varje samfällighetsförening. T o m MÖD refererar till den.)

 

[Nötegårdsgubben]

Finns undantag.

12 § Delägare, som själv eller genom ombud är närvarande vid sammanträdet, har, oavsett om han äger en eller flera delägarfastigheter, en röst. I fråga som har ekonomisk betydelse skall delägarnas röstetal i stället beräknas efter delägarfastigheternas andelstal, om delägare begär det. Dock får delägares röstetal ej överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade delägare.

Som synes blir dock en ensam delägare nedröstad den vägen också, så länge mer än en företräder motsatt ståndpunkt (om nu 40% mot 20 % kan anses vara en majoritet).

Och ställs frågan om beloppet ska anses tillhöra ena eller andra sektionen av samflligheten har förstås båda sektionerna ett ekonomiskt intresse och ska därmed ha rösträtt.

 

[Claes Sörmland]

Finns undantag.

12 § Delägare, som själv eller genom ombud är närvarande vid sammanträdet, har, oavsett om han äger en eller flera delägarfastigheter, en röst. I fråga som har ekonomisk betydelse skall delägarnas röstetal i stället beräknas efter delägarfastigheternas andelstal, om delägare begär det. Dock får delägares röstetal ej överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade delägare.

12 § samfällighetslagen gäller delägarförvaltning. Motsvarande reglering för samfällighetsföreningar är 49 §. Lydelse:

Inloggade ser högupplösta bilder

Logga in

Skapa konto

Gratis och tar endast 30 sekunder

Där framkommer att trådens byggbolag som äger många delägarfastigheter utgör en enda medlem och därmed i grunden har en enda röst på stämman enligt huvudtalsmetoden. Om byggbolaget i egenskap av medlem begär det så ska omröstning ske enligt andelstalsmetoden i ekonomisk fråga. Nu får byggbolaget plötsligt mer än en röst men andelen kan aldrig överstiga en femtedel av det totala antalet antalet röster.

När jag läser propositionen till samfällighetslagen så verkar lagstiftaren inte ha tänkt på trådens situation, att hela andelstalsserien för verksamhetsgrenen utförande av anläggningen hör till delägarfastigheter som ägs av en enda medlem. D v s att en enda medlem, byggbolaget, har samtliga andelstal och det inte finns några andra medlemmar som kan utgöra de andra fyra femtedelarna av av det totala antalet röster som lagen kräver när man röstar i ekonomisk fråga i verksamhetsgrenen utförande.

Hur löser man detta?

 

[Kvackatore]

D v s att en enda medlem, byggbolaget, har samtliga andelstal och det inte finns några andra medlemmar som kan utgöra de andra fyra femtedelarna av av det totala antalet röster som lagen kräver när man röstar i ekonomisk fråga i verksamhetsgrenen utförande.

Hur löser man detta?

Bra fråga, det är där vi står nu. Tyvärr är 4/5 av 0 fortfarande 0. ☹️

Att styrelsen kör eget race och sonika debiterar husleverantören för att sedan processa det i domstol känns inte som rätt väg att gå. Vi har varken ekonomiska musklerna, kunnigheten eller energin för det.

100 tusen är ingen jättesumma i sammanhanget men kan ju komma fler punkter som vi inte tänkt på ännu som just detta fallet var. Om styrelsen istället beslutar att vi tar detta ur drift-kassan, vilket vi klarar (på håret) utan extra stämma för uttaxering, får vi ens göra det då det inte är en driftpost...?

 

[Claes Sörmland]

Bra fråga, det är där vi står nu. Tyvärr är 4/5 av 0 fortfarande 0. ☹️

Detta kan inte vara första gången. Måste finnas källor på hur detta ska löses.

Att styrelsen kör eget race och sonika debiterar husleverantören för att sedan processa det i domstol känns inte som rätt väg att gå. Vi har varken ekonomiska musklerna, kunnigheten eller energin för det.

Förstår det. Imponerande att ni ens bygger andras lokalgator. Det hade mitt grannskap inte gjort.

100 tusen är ingen jättesumma i sammanhanget men kan ju komma fler punkter som vi inte tänkt på ännu som just detta fallet var. Om styrelsen istället beslutar att vi tar detta ur drift-kassan, vilket vi klarar (på håret) utan extra stämma för uttaxering, får vi ens göra det då det inte är en driftpost...?

Nej det skulle vara olagligt. De pengarna har ju samfälligheten uttaxerat för drift från delägare som inte ska betala för verksamhetsgrenen utförande. Verksamhetsgrenarnas medel måste hållas helt separerade.

 

[Kvackatore]

Detta kan inte vara första gången. Måste finnas källor på hur detta ska löses.

Om du hittar något får du gärna hojta...

Förstår det. Imponerande att ni ens bygger andras lokalgator. Det hade mitt grannskap inte gjort.

Det är ju inte andras gator även om det är så på pappret då alla kommer nyttja vägen. Sen skall ju också samtliga fastigheter vara med och drifta den när den är klar, oavsett vem som har byggt den. Vi resonerade som så att det då var bättre att vi själva tog kontroll än att husleverantören byggde för absolut billigaste peng. Anläggningbeslutet är faktiskt ganska grovt när man börjar skrapa på ytan så det finns mängder med saker att välja billigaste skiten mot kvalité, allt från tjockleken på asfalt till typ av armaturer. GC-banan kan lyftas som exempel, man kan göra upphöjd med vägmarkeringar, kantsten etc. eller så kan man bara dra ett streck i gatan och kalla det för GC-bana. Om sakerna pajar så hamnar det istället på driftbudgeten och då får alla vara med och betala i slutändan ändå.

 

[Claes Sörmland]

Om du hittar något får du gärna hojta...

Österbergs bok (se ovan) anger:

"När en samfällighetsförening förvaltar flera verksamhetsgrenar sker omröstning för varje verksamhetsgren för sig."

Och det står ju faktiskt rakt upp och ned i lagtexten:

41 § ställer krav på styrelsen att lägga fram ett förslag på utgifts- och inkomststat för att uttaxera dessa medel. Den ska godkännas av stämman. I och med att ni har två verksamhetsgrenar med skilda delägare, utförande och drift så ska dessa presenteras i separata utgifts- och inkomststater.

48 § anger att vid avgörande av frågan godkännande av utgifts- och inkomststat som enbart rör viss verksamhetsgren utövas rösträtt endast av de medlemmar som är bidragsskyldiga till denna verksamhetsgren. I klartext betyder det att när styrelsens förslag på utgift- och inkomststat för verksamhetsgrenen utförande ska godkännas på stämman så röstar enbart en medlem, byggföretaget. Det kan ske med acklamation och det finns inget att vinna för företaget på att begära andelstalsröstning eftersom företaget ändå sitter med den enda lagliga rösten.

Efter att utgift- och inkomststaten har röstats ned kan styrelsen inte verkställa uttaxeringen genom att framlägga en debiteringslängd. Att den har framlagts på stämman betyder plötsligt inget eftersom det inte finns en godkänd utgift- och inkomststat.

 

[merbanan]

Problemet är ju dock att anläggningsbeslutet går ut under nästa år så frågan kan inte gå i långbänk.

Eller så får anläggningsbeslutet för den nya vägen förfalla. Hur ser det ut i det befintliga anläggningsbeslutet om så sker? Blir det en vettig tolkning av det hela ändå?

Isf kan man ju enkelt pausa det hela och säga att de nya ägarna får kontakta Lantmäteriet för en ny förrättning och sedan hoppas att de beslutar om en ny utförandetid på samma anläggningsbeslut.

Om den befintliga samfälligheten har en hemsida kan man ju påpeka att man kommer att lägga upp informationen där. Kanske räcker för att få byggföretaget på bättre tankar.

 

[BJKALLE]

Hej,
Situationen är som sådan att nya vägar har byggts i vårt område som tillkommit efter en förrättning gjorts av Lantmäteriet. Enligt förrättningsbeskrivningen skall nytillkomna fastigheter bekosta: "Väg, vägbana samt övriga väganordningar såsom dike, trumma, mötesplats, vändplats, GC-bana samt vägbelysning" (andelstal på dessa fastigheter finns)

Väganläggningen skall sedan driftas och underhållas enligt en annan uppsättning andelstal. (samtliga fastigheter som nyttjar vägen)

En diskussion har uppkommit enligt vilken andelstalslista som skall belastas av anslutning av vägbelysningen. Lokala elbolaget vill ha ca 100.000 kr i anslutningsavgift. Detta är alltså priset som elbolaget vill ha för att installera elmätare samt starta ett elabonnemang för samfälligheten. Vägbelysningen är det enda som kommer belasta abonnemanget.

Ni som varit med om liknande innan, vem fick stå för anslutningsavgiften?

Om anslutningsavgiften skall bokföras som en anläggningstillgång då måste de fastigheter som dra nytta av tillgången också betala för detta. Anläggningstillgången minskar per år med avskrivningen vilket gör att den blir billigare för dessa fastigheter tills den är helt avskriven. Men om anslutningsavgiften blir en direkt avskrivning och på verkar resultatet då skall alla vara med och betala. Jag skulle ställa frågan till FAR eller Bokföringsnämnden (BFN) för att vara säker.

 

[Claes Sörmland]

Om anslutningsavgiften skall bokföras som en anläggningstillgång då måste de fastigheter som dra nytta av tillgången också betala för detta. Anläggningstillgången minskar per år med avskrivningen vilket gör att den blir billigare för dessa fastigheter tills den är helt avskriven. Men om anslutningsavgiften blir en direkt avskrivning och på verkar resultatet då skall alla vara med och betala. Jag skulle ställa frågan till FAR eller Bokföringsnämnden (BFN) för att vara säker.

Nej bokföringens regelverk styr inte vem som ska betala. Detta är särreglerat i anläggnings- och samfällighetslagen och anläggningsbeslutet. De lagarna är skrivna och hanterar vem som ska betala, de berör endast kassaflöden. Sen kan man bokföra mer komplicerat bara kassaflöden men det ändrar inte på grunden.

 

[Claes Sörmland]

Eller så får anläggningsbeslutet för den nya vägen förfalla. Hur ser det ut i det befintliga anläggningsbeslutet om så sker? Blir det en vettig tolkning av det hela ändå?

Isf kan man ju enkelt pausa det hela och säga att de nya ägarna får kontakta Lantmäteriet för en ny förrättning och sedan hoppas att de beslutar om en ny utförandetid på samma anläggningsbeslut.

Om den befintliga samfälligheten har en hemsida kan man ju påpeka att man kommer att lägga upp informationen där. Kanske räcker för att få byggföretaget på bättre tankar.

Beslutet förfaller bara i den del som inte har utförts. I detta fall förfaller det specifikt avseende anslutningen av gatubelysningen till elnätet eller möjligen helt avseende gatubelysningen. Eller inte alls, gatulyktorna är ju redan utförda. Det är en tolkningsfråga och mycket talar för att gatulyktorna redan är en del av gemensamhetsanläggningen nu.

Sen lite pragmatiskt, ingen utom samfällighetsföreningen själv håller reda på vilken del av anläggningsbeslutet som har fallit och inte. När tomterna har sålts och det finns nya småhusägare så är det säkert ett större intresse för att få gatuyktorna att lysa. Nu löser samfällighetsföreningen det med en uttaxering även om det går att tolka som att anläggningsbeslutet har fallit avseende elanslutningen.

 

[Nötegårdsgubben]

Jag tror ni konstruerar ett problem som inte finns. Byggherren vill lämpa över problemet på driften, i den frågan är denne inte ensam om att besluta i samfälligheten. Valet står mellan att han betalar själv eller att det inte blir någon belysning sp länge övriga inte viker ner sig.

Mellan raderna framgår det också att styrelsen redan lagt på en del inte uppenbara kostnader på honom, genom att inte välja billigast möjliga lösningar, och det har ju gått igenom.

Byggbranschen går kasst nu, att någon försöker strama åt varhelst denne kan är begripligt. För styrelsen lär dock ett ultimatum och en väl ställd första fråga: ”Ska anslutningen betalas enligt A eller B?” Snarare än ”Ska A betala anslutningen?” lösa det mesta.