Sälja eller renovera arv av nedgånget hus (dödsbo)?

[hapazard]

Min pappa avled i april i år efter att ha varit sjuk i flera års tid. Han var även ägare till en större villafastighet i en kommun i södra Stockholm. Som enda barn till mina båda, sedan 1995 skilda och separerade, föräldrar och just nu boende ensam i en hyresrätt är jag nu den som ombesörjer dödsboet efter min pappa. Min mamma är fortfarande vid liv. Förutom villan uppförd 1973-74 på 127 kvm i markplan, 127 kvm biutrymme i källarplan, en större trädgård samt tillhörande garage finns även ett par MC, två bilar vilket den ena är en VW Caddy från 2015 samt en del möbler och inventarier av begränsat värde.

Det enda som har blivit renoverat i huset sedan mina föräldrar köpte 1989 är sovrummen och v-rummet som fått nya golv, ommålade tak samt även ommålade väggar/nya tapeter även hallen har fått ommålade väggar dessa renoveringar skedde mellan 1996-1999. Taket lades om 2012 och det stora badrummet totalrenoverades 2015. Utöver detta är huset i originalskick och mycket utslitet samt nedgånget. En del av stödmur en som håller upp trädgården ut mot gatan rasade ihop 1994 och pappa försökte laga den under sommaren 1996 eller 97 vilket visade sig att han inte klarade av själv varpå han gav upp och muren har sedan dess förblivit i det skick den hade efter den rasat samman. Uppvärmning är dels elradiator i varje rum samt en luftvärmepump från 2021 som sitter monterad i v-rummet på övervåningen.

Stambyte eller omdragning av el har aldrig skett, fönstren är original samt att vinden är oisolerad. Ventilationstypen är självdrag förutom en installerad ventilationsfläkt i det renoverade badrummet. Huset är byggt på berg med lättbetong som grund, stomme samt bjälklag av trä och fasad av kalksandsten (Mexitegel). Vad beträffar källaren så har den en ihållande unken doft som funnits där så länge jag kan minnas så fuktskada är att mistänka utan att veta då tester ej ännu gjorts av någon. Husets vattenmätare var, av kommunen, tänkt att bytas i maj men då huvudkranarna i original från 1970-talet ej kunte stängas av helt sa kommunens person som skulle byta mätaren att jag blir tvungen att kontakta en rörmokare för att byta ut kranarna vilket kan kosta runt 8000 kr (oklart och priset gäller före eller efter ROT) och måste göras före 1 dec. Vad beträffar garageporten har den problem då den är svår att stänga och måste bytas snarast. Garage och verkstadsutrymmen är belamrade med grejer. Övriga rum har också massvis med både och möbler äv lägre värde. I trädgården finns en större skrothög och gräset har en blivit klippt på hela förra sommaren och ej heller nu denna vår. Dels för att pappa ej orkade då han var sjuk och därefter för att jag ej hunnit än.

Häromdagen hade jag en mäklare på plats som kollade på fastigheten för att värdera den och satte ett pris till 4,5-5 miljoner SEK om den skulle säljas nu i befintligt skick. Detta anser jag vara lågt satt men mäklaren sa att det är vad fastigheten är värt med tanke på dess skick. Mäklaren sa också att den som köper fastigheten troligtvis kommer vilja totalrenoverat kåken. På banken finns ett lån på runt 700 000 kr och tillgångar över 1 miljon kr vilka nu används till att betala löpande kostnader så som el, vatten och avlopp osv. RUT och ROT får ej användas till dödsbon och en städfirma skulle kosta utan RUT runt 18000 kr.

Strax måste jag slutföra bouppteckningen och skicka in, ändra lagfarten på huset och därefter kan arvskifte ske. Dock då jag är student och min enda inkomst kommer från CSN kommer det bli svårigheter för mig att få banken att vilja låta mig överta lånet. Tanken från början var att sälja huset och köpa en lägenhet på 3 rum och sedan behålla de pengar som blir över. Men nu när fastigheten har det låga värde den har blir det inte mycket pengar över efter att städfirma, mäklare, skatt samt ny lägenhet är köpt. Detta gör att jag börjar fundera om det kanske finns andra alternativ för att få ut mer pengar från fastigheten vid en försäljning. Dock att ha kvar den en längre period gör att det tickar pengar. Huset har jag heller ej någon vilja att ha kvar och bo i någon längre period. I dagsläget åker jag endast dit över dagen och städar bland tillhörigheterna. Den dagen fastigheten står i mitt namn får jag dessutom bara behålla fastigheten eller hyreslägenheten i sex mån enligt det kommunala bostadsbolagets regler varpå fastigheten därefter måste säljas eller lgh måste sägas upp.

Hur skulle ni gjort för att få så mycket pengar som möjligt i slutändan?

Lägg ett slitår på att röja upp och åtgärda det värsta? Läs lite stökurser undertiden och fokusera på att göra fastigheten presentabel.

 

[MGA89]

Lägg ett slitår på att röja upp och åtgärda det värsta? Läs lite stökurser undertiden och fokusera på att göra fastigheten presentabel.

Själv har jag ingen kunskap i renovering av hus och ej pengar till att låta någon annan göra jobbet.

 

[useless]

Sälj!

 

[MGA89]

Med tillgångar på över 1M och lån på 700k borde du kunna lösa lånet?
Du skulle ju i så fall kunna hyra ut huset för att täcka de löpande kostnaderna och tjäna en liten hacka i väntan på att marknaden vänder
Men det löser förståss inte hyresvärdens regler om att du inte får äga en fastighet.

Beroende på livssituation hade jag städat ordentligt, klipp ner allt gräs/eventuell sly och sedan sålt i befintligt skick. Köparen lär planera in en totalrenovering ändå, och då kommer de vilja göra sina egna val.

Lägg krutet på att sälja allt lösöre på blocket eller fb marketplace. Men det är nog enklast om du under en tid faktiskt bosätter dig i huset så det blir smidigt att möta köparen.

Nja hyra ut eller bo i huset själv är inga idéer att förverkliga då det är i dåligt skick, saknas sängar som går att sova i utan att ha gropar i sig samt saknar fungerande ugn och spis. Dessutom blir det dyrare att bo där än i lägenheten då vattnet och strömmen för varmvattnet kostar pengar där vilket är gratis i lägenheten.

 

[MGA89]

Sälj!

Trots lågt försäljningspris?

 

[Daniel 109]

Ja, är det det som är värdet så är det.

 

[MGA89]

Vad skulle jag kunna bli tvungen att åtgärda på fastigheten innan en försäljning för att inte åka dit på att ha sålt något med kända både osynliga och synliga fel? Vad går att slippa undan genom friskrivningsklausul och vad går ej att slippa undan genom samma klausul?

 

[useless]

Trots lågt försäljningspris?

Vad är alternativet? Väntar du 5-10 år på att konjunkturen ska vända och huspriserna gå upp igen så kommer du att få lägga hela den vinsten på drift, underhåll och reparationer.
Det är ju inte gratis att äga ett hus och det går inte att konservera det i väntan på bättre tider.

 

[Fairlane]

Vad skulle jag kunna bli tvungen att åtgärda på fastigheten vid innan en försäljning för att inte åka dit på att ha sålt något med kända både osynliga och synliga fel? Vad går att slippa undan genom friskrivningsklausul och vad går ej att slippa undan genom samma klausul?

Ingenting

 

[useless]

Vad skulle jag kunna bli tvungen att åtgärda på fastigheten vid innan en försäljning för att inte åka dit på att ha sålt något med kända både osynliga och synliga fel? Vad går att slippa undan genom friskrivningsklausul och vad går ej att slippa undan genom samma klausul?

Ur den synvinkeln är det bättre att inte åtgärda någonting. Köper man ett orenoverat hus kan man förvänta sig vilka fel som helst och inget kommer att kunna klassas som "dolt fel".

 

[Fairlane]

Det har han ju inte pengar, eller möjlighet att låna, till.

Det var TS inlägg du besvarade...

 

[MGA89]

Vad är alternativet? Väntar du 5-10 år på att konjunkturen ska vända och huspriserna gå upp igen så kommer du att få lägga hela den vinsten på drift, underhåll och reparationer.
Det är ju inte gratis att äga ett hus och det går inte att konservera det i väntan på bättre tider.

Dessutom bör det vid den tidpunkten vara omöjligt att åberopa någon friskrivningsklausul då det förväntas att jag underhållit fastigheten under de år då den varit i min ägo från det att jag övertog den.

 

[hapazard]

Det var TS inlägg du besvarade...

Ah, ja . Sant dock.

 

[Mortsken]

Jag hade sett till att rensa ut och städa huset, fixa till trädgården så den ser vettig ut. Sen lagt ut det till försäljning.
Verkar extremt märkligt att de skulle kasta ut dig från hyreslägenheten om du ringer och förklarar läget.
Med 700 000 i lån och 1 miljon i tillgångar är väl inte lånet några problem alls?

 

[MGA89]

Jag hade sett till att rensa ut och städa huset, fixa till trädgården så den ser vettig ut. Sen lagt ut det till försäljning.
Verkar extremt märkligt att de skulle kasta ut dig från hyreslägenheten om du ringer och förklarar läget.
Med 700 000 i lån och 1 miljon i tillgångar är väl inte lånet några problem alls?

Det beror på. Jag kan ju inte betala av lånet med pengarna på banken före huset är sålt då dem behövs till att betala städfirma, löpande räkningar osv. hinna sälja huset före arvskifte är nog inte möjligt och så fort bouppteckningen är inskickad och registrerad vill nog banken genomföra arvskifte. Då blir det också problem med lånet. Från det att jag äger fastigheten tills de den säljs behöver även pengar finnas till att betala sådant som elräkning etc. En försäljning kan nog tidigast bli av i sep-nov då det tar tid att få huset utstädat och alla prylar borta samt få trädgård och hus i presentabel skick genom att städa och piffa upp det. Pengar på banken är strax över 1 miljon, kanske till och med 1,5 miljoner. Sedan finns fordon som kommer säljas då jag själv saknar körkort.