Sälja ärvt hus (försäkringar? besiktning?)

[Magnusrex123]

Hej!

Min frus pappa har ärvt hans brors hus. Det är skiftat till honom och dödsboet sålde det inte (vilket kanske hade varit bättre?).

Hur som helst, han vet inte så mycket om huset och vill bara bli av med det. Huset är väl generellt "i okej" skick, men mycket internt är väl mycket 15+ år gammalt. Köket är kanske 50 år, (åtminstone spisen...). Man kan bo där om man är en ensam karl men en familj vill nog renovera en del.

Det ligger "ute i ingenstans" (men nära affär, sjö, vårdcentral, skola) och är värderat ca 400-500k av en mäklare som var dit och kollade.

Kostnader för att hantera mäkleriet, försäkring för dolda fel, besiktning och annonsering skulle landa på 100 000 enligt mäklaren. Det låter saftigt för ett sådant hus. Eller?

1. Behöver man besikta som säljare?
2. Behöver man dolda fel försäkring? Kan man avskriva sig alla skyldigheter och tydligt skriva att säljaren inte vet något om fastigheten och att köparen behöver noggrant kontrollera allt och/eller förutsätta att det finns fel/brister?

Något annat tips eller som man kan tänka på gällande detta? Jag ska försöka hjälpa honom så gott det går. Han vill mest bara "bli av med huset" och vinstmaximering är inte av intresse utan de vill bara inte behöva rå om det en till vinter och vill inte behöva oroa sig i framtiden heller.

 

[klimt]

Hej!

Min frus pappa har ärvt hans brors hus. Det är skiftat till honom och dödsboet sålde det inte (vilket kanske hade varit bättre?).

Hur som helst, han vet inte så mycket om huset och vill bara bli av med det. Huset är väl generellt "i okej" skick, men mycket internt är väl mycket 15+ år gammalt. Köket är kanske 50 år, (åtminstone spisen...). Man kan bo där om man är en ensam karl men en familj vill nog renovera en del.

Det ligger "ute i ingenstans" (men nära affär, sjö, vårdcentral, skola) och är värderat ca 400-500k av en mäklare som var dit och kollade.

Kostnader för att hantera mäkleriet, försäkring för dolda fel, besiktning och annonsering skulle landa på 100 000 enligt mäklaren. Det låter saftigt för ett sådant hus. Eller?

1. Behöver man besikta som säljare?
2. Behöver man dolda fel försäkring? Kan man avskriva sig alla skyldigheter och tydligt skriva att säljaren inte vet något om fastigheten och att köparen behöver noggrant kontrollera allt och/eller förutsätta att det finns fel/brister?

Något annat tips eller som man kan tänka på gällande detta? Jag ska försöka hjälpa honom så gott det går. Han vill mest bara "bli av med huset" och vinstmaximering är inte av intresse utan de vill bara inte behöva rå om det en till vinter och vill inte behöva oroa sig i framtiden heller.

1. Man måste inte besikta som säljare
2. Dolda felförsäkring ör inte heller något man måste ha, förekommer främst som komplement efter besiktning
Att välj det alternativ mäklaren föreslår är dyrbart för ett så här relativt billigt hus. Ett alternativ är att göra som du föreslåroch vara tydlig med att säljaren inte känner till huset och att köparen måste undersöka skicket. Undersökningsplikten är stor och det gäller ännu mer för ett äldre hus.

 

[Magnusrex123]

1. Man måste inte besikta som säljare
2. Dolda felförsäkring ör inte heller något man måste ha, förekommer främst som komplement efter besiktning
Att välj det alternativ mäklaren föreslår är dyrbart för ett så här relativt billigt hus. Ett alternativ är att göra som du föreslåroch vara tydlig med att säljaren inte känner till huset och att köparen måste undersöka skicket. Undersökningsplikten är stor och det gäller ännu mer för ett äldre hus.

Tack. Jag får kanske ta tag i det och ringa upp några mäklare istället. Vi kan ju lägga ut det för 10-20% billigare än värderingen om det är så, vill bara att det ska bli löst och att min frus föräldrar ska kunna få lite lugn och ro.

 

[heab]

Jag skulle nog inte slösa pengar på besiktning och dolda fel-försäkringar på ett sånt billigt hus utan istället klargöra i både prospekt och kontrakt att säljaren inte har kunskap om huset och att det kommer säljas med en friskrivningsklausul, ett exempel skulle kunna vara (men kolla med mäklare/jurist för en formulering som passar i det här fallet):

”Köparen accepterar härmed att köparen saknar möjlighet att, vid uppdagande av fel eller brister på fastigheten, ställa något som helst krav på ekonomisk kompensation ifrån säljaren. Köparens och säljarens samtliga ekonomiska mellanhavanden är således, efter att köpeskillingen erlagts, slutgiltigt reglerade.” (Saxat från nätet)

Det minskar påtagligt köpares möjlighet att komma med krångel i efterhand och flyttar över ännu mer av undersökningsplikten till köparen. Det kan påverka priset en del förstås genom att potentiellt skrämma bort en del spekulanter men det kanske inte var de som ni ville sälja till i alla fall om målet är så lite krångel som möjligt.

 

[Kling 1]

Tack. Jag får kanske ta tag i det och ringa upp några mäklare istället. Vi kan ju lägga ut det för 10-20% billigare än värderingen om det är så, vill bara att det ska bli löst och att min frus föräldrar ska kunna få lite lugn och ro.

Ett alternativ är att köra enbart pappersarbetet via mäklare om du/någon kan sköta visning och annonsering.

Jag gör själv så nu via mäklare, Hemverket som är billigast enligt min egen koll.

Om du inte bor i närheten av huset som ska säljas kanske det finns någon granne/bekant som kan vara behjälplig med visning mot en rimligare ersättning än den du anger här ovan.

 

[Magnusrex123]

Jag skulle nog inte slösa pengar på besiktning och dolda fel-försäkringar på ett sånt billigt hus utan istället klargöra i både prospekt och kontrakt att säljaren inte har kunskap om huset och att det kommer säljas med en friskrivningsklausul, ett exempel skulle kunna vara (men kolla med mäklare/jurist för en formulering som passar i det här fallet):

”Köparen accepterar härmed att köparen saknar möjlighet att, vid uppdagande av fel eller brister på fastigheten, ställa något som helst krav på ekonomisk kompensation ifrån säljaren. Köparens och säljarens samtliga ekonomiska mellanhavanden är således, efter att köpeskillingen erlagts, slutgiltigt reglerade.” (Saxat från nätet)

Det minskar påtagligt köpares möjlighet att komma med krångel i efterhand och flyttar över ännu mer av undersökningsplikten till köparen. Det kan påverka priset en del förstås genom att potentiellt skrämma bort en del spekulanter men det kanske inte var de som ni ville sälja till i alla fall om målet är så lite krångel som möjligt.

Det här låter ju kanske som en jättebra lösning. Nä precis. Vi vill bara sälja till någon som blir glad för ett billigt hus (men ändå potential, det finns gård, uthus, lite skog, osv) som min frus föräldrar inte måste känna obehag för att träffa osv.

Ett alternativ är att köra enbart pappersarbetet via mäklare om du/någon kan sköta visning och annonsering.

Jag gör själv så nu via mäklare, Hemverket som är billigast enligt min egen koll.

Om du inte bor i närheten av huset som ska säljas kanske det finns någon granne/bekant som kan vara behjälplig med visning mot en rimligare ersättning än den du anger här ovan.

Tror att min frus pappa kan väl säkert visa det. Det var ett par som var intresserade (bekantas bekanta) och då gav han dem nycklarna för en helg bara. Kanske inte optimalt men man litar på varandra där.

 

[TypRätt]

Skriver man tydligt i prospektet att nuvarande ägare själv aldrig bott i huset eller gjort något arbete i det utan det kommer via arv samt att man därför inte kan ge någon vidare information om skick och tydligt uppmanar intressenter att där av uppfylla sin undersökningsplikt noggrant och inte göra några förutsättningar, så har man nog ryggen fri skulle jag säga. Normal brukar det ju räcka med friskrivningsklausul och nämna att det säljs av dödsbo för att man inte ska riskera några problem med 'doldafel'.

 

[Magnusrex123]

Och nämna att det säljs av dödsbo för att man inte ska riskera några problem med 'doldafel'.

Jo visst, om det säljs av dödsbo är det ju inga problem för dödsboet upphör ju senare. Men nu säljs det av arvingen.

 

[ArneTW]

Dolda fel är ju dolda fel...

Tydliga skrivet varningar hjälper ju bara till att ta bort lite "dåliga" köpare men det påverkar väl inte egentligen dolda fel som jag inte egentligen kan skrivas bort.

/ATW

 

[Magnusrex123]

Dolda fel är ju dolda fel...

Tydliga skrivet varningar hjälper ju bara till att ta bort lite "dåliga" köpare men det påverkar väl inte egentligen dolda fel som jag inte egentligen kan skrivas bort.

/ATW

Men hur är det med dessa i så fall. De kan bara leda till ett prisavdrag eller? Så i sammanhanget kan det inte bli så jäkla dyrt om huset är så pass billigt? Eller tänker jag fel?

Och är det ett dolt fel om man säger att man inte vet skicket och att man får förutsätta att det finns risker?

 

[SCB]

Jag tror att det är ganska dåliga förutsättningar för att lyckas få igenom dolda fel med utgångsläget där all teknisk livslängd verkar ha passerats.

Och ersättningen kommer i så fall att bli kraftigt begränsad på ett hus som värderas till 500K och där slutpriset mycket väl kan hamna på 300K.

Men en friskrivningsklausul och ett attraktivt pris blir de av med huset snabbt och säkert.

 

[Kling 1]

Jag skulle skriva i annonsen och i köpebrev/köpeavtal som du fått tips om tidigare med friskrivningsklausul och att säljaren inte bott i huset.
Detta får ni hjälp av mäklare med, ingår i skrivarbetet ( sa mäklaren till mig iallafall)

 

[heab]

Dolda fel är ju dolda fel...

Tydliga skrivet varningar hjälper ju bara till att ta bort lite "dåliga" köpare men det påverkar väl inte egentligen dolda fel som jag inte egentligen kan skrivas bort.

/ATW

Nej, det stämmer inte. En korrekt formulerad friskrivningsklausul innebär precis att man skriver bort sig från dolda fel (det finns några begränsningar, som att man exempelvis inte kan friskriva sig från sånt man känner till). https://lawline.se/answers/kan-ett-dodsbo-friskriva-sig-fran-dolda-fel

 

[g.kraft]

Nej, friskrivning befriar inte helt från ansvar, men gör undersökningsplikten lite mer uttalad.

I ett så gammalt hus lär det dock vara mindre krångel. Det är mycket värre om huset är nyrenoverat men där man inte vet om det gjorts korrekt, eller får plötsliga problem. I ett nytt badrum ska köparen kunna räkna med att det är ok och blir det skador, kan det bli krångel. I ett 50år gammalt kök finns inte mycket att hämta, även om spisen får totalt haveri direkt vid inflytt.

 

[TypRätt]

Jo visst, om det säljs av dödsbo är det ju inga problem för dödsboet upphör ju senare. Men nu säljs det av arvingen.

Jag tror inte att det spelar någon roll, jag är rätt säker på att du fortfarande har rätt att föra talan mot de som tar del av dödsboet. Det handlar mer om hur rätten bedömt rimligheten i att kunna lämna någon garanti på något som du inte vet något om. Till saken hör ju att lagen avgör förväntad beskaffenhet från varans pris, dödsbon går ju också ofta ut lågt just för att man vid en lägre prisbild också ska förvänta sig lägre kvalitet och där av förvänta sig hitta fel av olika grad och därför inte kunna komma tillbaka senare och klaga.