Radhus som bostadsrätt?

[hempularen]

äldre föreningar kan tyvärr hamna i kris såsom Kinesiska Muren i Malmö

Men var inte det en nybildad förening, men äldre hus?

 

[Josth]

Huset byggs 1971 av MKB. Görs om till kontor på 1980-talet innan de byggs om till bostadsrätter. Taxeringsrevisorn 2 registreras som bostadsrättsförening 2008.

 

[Kentvirulent]

Hej!

Vi funderar på att köpa ett nybygge som ser ut som ett radhus , dvs det är 12st hus på 4 våningar (3 våningar + garage) som sitter ihop. Men det är strukturerat som en bostadsrätt, dvs det finns en bostadsrättsförening och man köper det som en lägenhet. Man betalar därför också avgift till föreningen, så det är som att bo i en lägenhet förutom att lägenheten ser ut som ett radhus, om ni förstår vad jag menar. 😅

Eftersom det är nyproduktion så finns det en ekonomisk plan för föreningen. Idag är 5 av 12 hus osålda, och husen är redan färdigproducerade och redo för inflytt. Vi är lite oroliga för att det är många hus som inte är sålda än, men det kanske är normalt?

Tänkte kolla om det finns lite tips här på vad man ska fundera över i ett sånt här köp? Finns det fallgropar vi borde ha koll på? Vi har bott i lägenhet tidigare och även just nu, så vi är ju vana vid det, men vill nu ha radhus pga större plats och vi har 2st småbarn... Det skulle också bli första gången vi köper nyproduktion, så jag vet inte om det finns något kring det som man borde se upp med också?

Tacksam för alla tips/råd!

Många föreningar har avgifter som bygger på att allt är sålt. Skulle verkligen kolla upp vad som gäller om flera av husen står osålda under längre tid innan jag slår till.

 

[Kentvirulent]

Ett Radhus som BRF har jag historiskt varit STARKT emot. Dock efter att ha lärt mig mer ser jag många fördelar. Förutsatt att förutsättningarna är rätt.

Sett ett område i mycket attraktiv närförort till Stockholm tex. En relativt stor förening.

Föreningen äger marken, lånenivån är runt 4k per kvm och räntekänsligheten i föreningen låg. Husen är byggda 2017 och avgiften låg på 4,4k i månaden för 120 kvm 2024. I denna avgift ingick fasadskötsel inkl fönsterunderhåll, takskötsel och underhåll, fjärrvärme, sophämtning och vatten.

Återstoden i driftskostnad var i princip hushållsel och försäkring. Man slipper DESSUTOM att pynta +100K i ren lagfartsskatt vid köp av BRF.

Detta ser jag som ett helt fantastiskt köp. Allt annat i området i samma prisklass är enplansvillor byggda på 1930-tal som alla står på lermark och notoriska problem med radon, fukt och sättningar.

En liten BRF med hög räntekänslighet som har fört upp kåkarna på tomträtt skulle jag däremot inte ta i med tång

 

[Claes Sörmland]

Styrelse finns nu och det sitter folk från Carl Ek i den, och tanken är att lämna över till boende sen efter december. Köper man nu så köper man av föreningen, och efter december från carl ek.

Så företaget går in som bostadsrättshavare för osålda lägenheter. Som vi gissade.

Sen såg jag att räntegarantin som Carl Ek har lämnat är om räntan går över 3.5%, men bara upp till 3.9%. Offerten som finns i ekonomiska planen, som är från april, är ju på 3.95 (vid 5 år bundet) till 5.1% (vid 3 mån rörligt). Enligt mäklaren så borde man kunna få till ett lån under 3.9% givet räntesänkningar sen april och kommande sänkningar, och det stämmer kanske, men jag tycker ändå att det låter som en rätt så hög ränta i offerten. Vet inte om det är pga att det är en liten förening...

Min förening i Stockholm erbjuds 3,7% rörligt nu i dagarna. Binder man 4-5 år så erbjuds 3%. Så högst görligt.

 

[Josth]

Ja räntan är helt klart på väg mycket neråt nu vilket borde tilltala köparna. Men höga bostadspriser, stort utbud av säljobjekt och lågkonjunktur där många känner oro om jobbet framöver gör att det går trögt på bostadsmarknaden. Som köpare kan man ta det riktigt lugnt och fundera noga om man själv inte redan sålt och flyttdatum är bestämt.

 

[Kentvirulent]

Ja räntan är helt klart på väg mycket neråt nu vilket borde tilltala köparna. Men höga bostadspriser, stort utbud av säljobjekt och lågkonjunktur där många känner oro om jobbet framöver gör att det går trögt på bostadsmarknaden. Som köpare kan man ta det riktigt lugnt och fundera noga om man själv inte redan sålt och flyttdatum är bestämt.

Många förväntar sig nu 2021-22 års priser men det kommer nog ta 1-2 år till innan vi är där.

Dock så får man komma ihåg att inflationen under samma period kommer ha varit 35% så den reala nedgången för bostadspriserna är rent brutal. Det visar att vi har haft en bubbla och att fastigheterna varit rejält övervärderade drivet av minusräntor.

När vi tittade på hus i början av 2022 var det sinnessjukt. Rena vilda västern. Mer än hälften av objekten såldes innan visning, ofta osedda, med galna budgivningar (osett!!) på 2-3 miljoner upp från utgångspriser.

 

[Josth]

Oj, det låter som en extrem tid med hög budgivning redan innan visning. Med så stort realt pristapp borde det vara fint läge nu för utländska spekulanter från länder med en stabil valuta att köpa sig ett hus som semesterbostad eller pensionärsbostad i främst södra delen av landet.

När man tittar på vad som är till salu enligt annonserna i Sollentuna i detta fall och jämför med det som sålts de senaste 3 månaderna så tycker jag man får intrycket av att det nu är lättare att sälja ett (äldre) radhus med äganderätt än det är att sälja ett brf-radhus trots att köparen vid äganderätt även måste betala lagfart, utökning av pantbrev och en betydligt högre årlig fastighetsavgift. Dyker det upp ett radhus med äganderätt i rätt storlek och läge som man tänkt sig måste man nog fundera ganska snabbt på köp eller ej.

 

[Kentvirulent]

Oj, det låter som en extrem tid med hög budgivning redan innan visning. Med så stort realt pristapp borde det vara fint läge nu för utländska spekulanter från länder med en stabil valuta att köpa sig ett hus som semesterbostad eller pensionärsbostad i främst södra delen av landet.

När man tittar på vad som är till salu enligt annonserna i Sollentuna i detta fall och jämför med det som sålts de senaste 3 månaderna så tycker jag man får intrycket av att det nu är lättare att sälja ett (äldre) radhus med äganderätt än det är att sälja ett brf-radhus trots att man vid äganderätt även måste betala lagfart, utökning av pantbrev och en betydligt högre årlig fastighetsavgift. Dyker det upp ett radhus med äganderätt i rätt storlek och läge som man tänkt sig måste man nog fundera ganska snabbt på köp eller ej.

Fast ändå inte. Fritidshus är dyrt i Sverige om det är trevligt. Ett trevligt hus nära havet vid österlen kostar mer än ett lyxhus med pool i Marbella eller på Mallorca. Men visst ruckel i skogen i Småland möjligen.

Jo så kan det vara men det beror nog främst för att det ofta är rätt kassa brfer med höga lån och hög räntekänslighet. Står de dessutom på tomträtt är det ändå mer förståeligt. Det är rätt få områden som har bra skick och starka föreningar.

I Bromma tex kan man köpa ett rätt fräscht radhus byggt 1998 på hela 170 kvm för ”bara” 8,4msek. Andra bostäder i närområdet i liknande skick på 170 kvm kostar typ 13-14 msek.

https://www.hemnet.se/salda/radhus-...olms-kommun-sedumbacken-8-5534301120194538725

Men läser man på ser man att brfen har rätt dålig ekonomi och hög räntekänslighet och en avgift på hela 8700kr.

Dessutom står kalaset på tomträtt som ska förhandlas om 2027. Efter det kommer nog avgiften ligga runt 12-13k per månad.

Nästa år kommer boräntan vara 3%. Då ”kostar” ett lån på 5 msek 10k per månad i ränta efter avdrag.