Köpt hus som saknar ursprungligt bygglov

[Autodidak1]

Det är ju bra att du tycker att det inte är ett svartbygge. Men det anser både juristerna på Länsstyrelsen, Mark o miljö samt kommunens stadsjurister. Jag bad om tips på hur man kan komma undan nybyggnadskrav så egna bedömningar har jag tyvärr ingen nytta av hur trevliga de än är.

Huruvida det krävdes bygglov när huset byggdes eller ej kan diskuteras och ja jag säger emot mig själv pga följande. Eftersom nämnden ville godkänna alla byggnader enbart några månader efter de byggdes så kan det tolkas som att krav på byggnadslov fanns även om ingen hade sökt i egentlig mening. Efter kontroll visar det sig att 1874 års byggnadstadga inte krävde det (utanför stadsplan) medan byggnadsstadgan för staden krävde det (efter lusläsning i stadsarkivet). Så det korrekta svaret är ja det krävdes även om ingen visste det eller tog notis om det innan byggnation och inga åtgärder togs av nämnden i efterhand (som finns beskrivet i stadgan i form av böter, rivning osv). Dessa stadgar hänvisar också nämnden till i sitt protokoll från 1916 där huset inte blir godkänt. Kan tillägga att marken som bebyggdes ägdes av största arbetsgivaren på orten som då lät sina anställda bygga hus på tomterna. Kommunen valde antagligen att inte bråka med viten och dyl pga det men det är min egen tolkning. Den enda skrivelsen som finns är meningen efter där det står att markägaren informeras om att inte utöva dylikt otillåten byggnation då tomterna planeras omfattas av kommande stadsplan.

Oavsett anledning är byggnaden otillåten. Därför måste bygglov sökas för hela byggnaden idag. Med nybyggnadskrav. Där planstridigheten också ska bedömas.

Byggnaden har stått där mycket länge och har inga begränsningar för användningen. Problemet uppstår för att ni inte får lov att göra det ni önskar. Därför är det osannolikt att ni skulle kunna kräva säljaren på något.

Du får gärna länka till domen, det du skriver ät inte helt enkelt att följa och i juridiken så är varje ord och mening viktig. Alltid intressant att lära sig något nytt.

Som jag nämnde så har jag också ett hus där bygglovet saknas, men det är inte planstridigt och medför inga problem.

 

[Nötegårdsgubben]

Jag tolkar TS som att bygglov för tillbyggnad av en planstridig byggnad utan bygglov inte är möjlig. Då blir alternativet att söka bygglov för befintlig byggnad ihop med den tänkta tillbyggnaden, vilket ställer orimliga krav på befintlig byggnad.

Att det skulle finnas något krav på att skaffa bygglov för en 100-årig byggnad i sig är förstås omöjligt, en sådan fråga skulle ju vara preskriberad tio gånger om.

 

[Claes Sörmland]

Jag tolkar TS som att bygglov för tillbyggnad av en planstridig byggnad utan bygglov inte är möjlig. Då blir alternativet att söka bygglov för befintlig byggnad ihop med den tänkta tillbyggnaden, vilket ställer orimliga krav på befintlig byggnad.

Att det skulle finnas något krav på att skaffa bygglov för en 100-årig byggnad i sig är förstås omöjligt, en sådan fråga skulle ju vara preskriberad tio gånger om.

Det är exakt så som jag tror att det förhåller sig.

 

[hempularen]

Men detta att den är planstridig är ju i sig ett problem för nya bygglov på fastigheten. Även om TS nu skulle få ett bygglov för byggnaden, efter stora åtgärder. Så är den fortfarande planstridig, genom placeringen för nära tomtgränsen, vilket kommer in i bedömningen ifall man vill göra bygglovspliktiga ombyggnationer.

 

[bladbaggen]

Så i sammanfattning så tror du att husets byggdes utan lov trots krav på lov från byggnadsnämnden men vet inte riktigt. Men den bedömningen baseras främst på nämndens protokoll från 1916? OK, låt oss säga att huset byggdes utan lov trots krav för över hundra år sedan. Det relevanta för dig nu om byggnadsnämnden har ett pågående tillsynsärende och har beslutat om förbud eller föreläggande som gäller mot dig (eller föregående ägare). Det är då som du kan ha köpt en fastighet med rådighetsfel. Finns sådana beslut från de senaste åren?



Vad menar du med att "byggnaden är otillåten"? Det är inte ett juridiskt begrepp som används.

Hur menar du att du kan söka bygglov för en byggnation som ägde rum för över 100 år sedan? Du har jag inte byggt något? Vad är lagrummet i PBL för bygglov utan byggnation?

Haha, ja du det undrar vi också. Bygglov i efterhand går ju att söka enligt befintlig lagstiftning. Detta fall ramlar dock mellan stolarna på alla håll o kanter. Nej, förbud finns inte mer än att vi inte får göra några ändringar på huset eller nyttja bygglovsbefriade åtgärder. Vi kan alltså inte använda huset så som vi tänkt (tillbyggnad).
Begreppet "olovlig" kommer från texten i protokollet från 1916.

Vilka paragrafer som går att använda sig av överlåter jag till vår advokat, det enda jag vet är att det finns prejudikat på att bygglov inte ingår i undersökningsplikten utan är något en säljare kan förvänta sig ska finnas. I vårt fall har vi ett hus som "blev" olovligt när vi sökte bygglov - rätt fantastiskt när man tänker efter!

En av anledningarna är att det kom en relativt ny dom som fungerar vägledande (MÖD P 3634-18) vilket innebär att om ursprungligt bygglov saknas så kan inte nytt bygglov ges för tillbyggnad/ändring utan att söka bygglov för hela byggnaden. https://www.domstol.se/mark--och-mi...ch-miljooverdomstolens-avgoranden/2019/66235/
Länsstyrelsen hänvisade till den domen i sitt utlåtande.

 

[Autodidak1]

Haha, ja du det undrar vi också. Bygglov i efterhand går ju att söka enligt befintlig lagstiftning. Detta fall ramlar dock mellan stolarna på alla håll o kanter. Nej, förbud finns inte mer än att vi inte får göra några ändringar på huset eller nyttja bygglovsbefriade åtgärder. Vi kan alltså inte använda huset så som vi tänkt (tillbyggnad).
Begreppet "olovlig" kommer från texten i protokollet från 1916.

Vilka paragrafer som går att använda sig av överlåter jag till vår advokat, det enda jag vet är att det finns prejudikat på att bygglov inte ingår i undersökningsplikten utan är något en säljare kan förvänta sig ska finnas. I vårt fall har vi ett hus som "blev" olovligt när vi sökte bygglov - rätt fantastiskt när man tänker efter!

En av anledningarna är att det kom en relativt ny dom som fungerar vägledande (MÖD P 3634-18) vilket innebär att om ursprungligt bygglov saknas så kan inte nytt bygglov ges för tillbyggnad/ändring utan att söka bygglov för hela byggnaden. [länk]
Länsstyrelsen hänvisade till den domen i sitt utlåtande.

Hänvisa gärna till länsstyrelsens dom så vi kan läsa den. Om det inte är identiska förutsättningar så bör ni driva det vidare, kostar inget.

En viktig skillnad är till exempel att det är en komplementbyggnad i domen.

Sen får man fortfarande göra en massa ändringar invändigt utan bygglov. Ni har stött på problem för att ni vill ha bygglov på något annat.

Sen får man enligt nya PBL göra avsteg från reglerna om det är orimligt att uppfylla alla krav, det borde vara möjligt. Annars spelar det i praktiken ingen roll om det är fritidshus. Men bygglov för tillbyggnad är ju osäker ändå.

 

[bladbaggen]

Hänvisa gärna till länsstyrelsens dom så vi kan läsa den. Om det inte är identiska förutsättningar så bör ni driva det vidare, kostar inget.

En viktig skillnad är till exempel att det är en komplementbyggnad i domen.

Sen får man fortfarande göra en massa ändringar invändigt utan bygglov. Ni har stött på problem för att ni vill ha bygglov på något annat.

Sen får man enligt nya PBL göra avsteg från reglerna om det är orimligt att uppfylla alla krav, det borde vara möjligt. Annars spelar det i praktiken ingen roll om det är fritidshus. Men bygglov för tillbyggnad är ju osäker ändå.

Domen ligger ju inte uppe men klistrar in motiveringen.

"Under Länsstyrelsens handläggning av ärendet har framkommit att det inte
finns något bygglov för huvudbyggnaden i sitt ursprungliga skick. Ansökan om bygglov avslogs år 1916 eftersom byggnaden placerats närmare än 4,5 meter från tomtgränsen (mot nuvarande fastighet X), vilket var i strid med då
gällande byggnadsordning för staden samt byggnadsstadga för rikets städer.
Det framgår inte i senare beslut om bygglov för fastigheten att nämnden då har prövat och godkänt huvudbyggnaden. Nämnden har på direkt fråga från Länsstyrelsen inte svarat på om dessa förhållanden har prövats och godkänts efter 1916. Utredningen visar därmed inte annat än att det saknas bygglov för bostadsbyggnaden i dess ursprungliga skick. Att ett eventuellt ingripande avseende huvudbyggnaden inte längre är möjligt på
grund av preskriptionsreglerna medför inte att bygglov för tillbyggnad av
huvudbyggnaden kan prövas utan att pröva om bygglov kan ges för hela byggnaden(se RÅ 1995 ref. 42 och Mark- och miljööverdomstolens dom
den 15 januari 2019 i mål nr P 3634-18)."

 

[bladbaggen]

Hänvisa gärna till länsstyrelsens dom så vi kan läsa den. Om det inte är identiska förutsättningar så bör ni driva det vidare, kostar inget.

En viktig skillnad är till exempel att det är en komplementbyggnad i domen.

Sen får man fortfarande göra en massa ändringar invändigt utan bygglov. Ni har stött på problem för att ni vill ha bygglov på något annat.

Sen får man enligt nya PBL göra avsteg från reglerna om det är orimligt att uppfylla alla krav, det borde vara möjligt. Annars spelar det i praktiken ingen roll om det är fritidshus. Men bygglov för tillbyggnad är ju osäker ändå.

Yes, det är det vi bråkar med bygglovschefen om. Denne vägrar göra avsteg från ett enda krav i BBR, fastän det är möjligt, då det i hens värld är en nybyggnation. Trots att huset stått där i 106 år.

 

[Autodidak1]

Yes, det är det vi bråkar med bygglovschefen om. Denne vägrar göra avsteg från ett enda krav i BBR, fastän det är möjligt, då det i hens värld är en nybyggnation. Trots att huset stått där i 106 år.

Det man får göra då är att söka bygglov och om det nekas driva det vidare i högre instans. Kontakta även ledamöterna i byggnadsnämnden direkt i ärendet. Det är ett ärende som inte kan tas på delegation utan det är byggnadsnämnden som ska fatta beslut. Dom har all möjlighet i världen att köra över tjänstemännen.

Uppdatera gärna om fortsättningen

 

[Räknenisse]

Som sagt, det finns vägledande domar. Här är en som är relevant. [länk]

Fast det normala för ett hus som byggdes utanför stadsplan på den tiden var att de inte hade bygglov. Det är alltså vad man kan förvänta sig av ett hus av den åldern.
Det är som att säga att det är ett dolt fel att badrummets tätskiktet är dåligt i ett hus från 30-talet.

Sen vad skulle skadan vara? Ni kan inte åläggas att åtgärda något för att det är preskriberat.
Ni nekas nya bygglov, men det är pga. planstridigheten, inte pga. det saknas ett bygglov från 1916.

Dessutom kan det ifrågasättas om huset är konstaterat olovligt i dagsläget. Det kan ifrågasättas om arkivhandlingarna ska tolkas så och om frågan är helt utredd utan ett nutida beslut i saken.

 

[Claes Sörmland]

Domen ligger ju inte uppe men klistrar in motiveringen.

"Under Länsstyrelsens handläggning av ärendet har framkommit att det inte
finns något bygglov för huvudbyggnaden i sitt ursprungliga skick. Ansökan om bygglov avslogs år 1916 eftersom byggnaden placerats närmare än 4,5 meter från tomtgränsen (mot nuvarande fastighet X), vilket var i strid med då
gällande byggnadsordning för staden samt byggnadsstadga för rikets städer.
Det framgår inte i senare beslut om bygglov för fastigheten att nämnden då har prövat och godkänt huvudbyggnaden. Nämnden har på direkt fråga från Länsstyrelsen inte svarat på om dessa förhållanden har prövats och godkänts efter 1916. Utredningen visar därmed inte annat än att det saknas bygglov för bostadsbyggnaden i dess ursprungliga skick. Att ett eventuellt ingripande avseende huvudbyggnaden inte längre är möjligt på grund av preskriptionsreglerna medför inte att bygglov för tillbyggnad av huvudbyggnaden kan prövas utan att pröva om bygglov kan ges för hela byggnaden(se RÅ 1995 ref. 42 och Mark- och miljööverdomstolens dom den 15 januari 2019 i mål nr P 3634-18)."

Det här var begripligt!

RÅ 1995:42 kom ju till den underliga slutsatsen att vid prövning om man får göra bygglovsfria åtgärder som är associerade med en- och tvåbostadshus så ska man inte titta på hur byggnaden faktiskt används utan vilket bygglov den en gång i tiden fick. Domen är ju helt skogstokig men faktisk gällande rätt. Regeringsrådet Sjöberg reserverade sig mot domen och gav en god förklaring till varför regeringsrätten var ute och cyklade. Men ändock är det detta som är praxis:

https://lagen.nu/dom/ra/1995:42

Frågan är då om denna dom sätter stopp för bygglovsbefriade åtgärder för TS hus som enligt länsstyrelsens bedömning är olovligt uppfört för över hundra år sedan. I TS fall så byggdes ju inte huset lovligt för ett annat ändamål som senare ändrades till en- eller tvåbostadshus utan det byggdes olovligen som ett sådant. Det skiljer sig från domen. Kanske har TS ett problem med bygglovsfria åtgärder om byggnadsnämnden hävdar det.

Så bygglov då?

Aktuella P3634 klargör att pröva bygglov för en utbyggnad på en en olovligt uppförd byggnad inte är möjligt. Man får pröva hela byggnaden i bygglovsansökan. Eller för att uttrycka det på svårbegriplig domskälssvenska: " Att ett eventuellt ingripande avseende komplementbyggnaden inte längre skulle vara möjligt pga. preskriptionsbestämmelserna medför inte att bygglov för tillbyggnad av en sådan komplementbyggnad kan prövas utan att pröva om bygglov kan ges för hela byggnaden (RÅ 1995 ref. 42)."

Det är tydligen där som TS hamnar, att söka bygglov för hela klabbet samt de nya utbyggnaden. Men då uppstår problemet väl med planstridigheten.

Det låter som om TS inte lagligen kan bygga till sitt hus. Men detta är inget fel som säljaren ska utge någon kompensation för. Problemet uppstår ju bara för att TS vill bygga ut. Och det är mycket man inte kan bygga som fastighetsägare utan att föregående ägare blir skyldig att ersätta en för det.

 

[bladbaggen]

Det här var begripligt!

RÅ 1995:42 kom ju till den underliga slutsatsen att vid prövning om man får göra bygglovsfria åtgärder som är associerade med en- och tvåbostadshus så ska man inte titta på hur byggnaden faktiskt används utan vilket bygglov den en gång i tiden fick. Domen är ju helt skogstokig men faktisk gällande rätt. Regeringsrådet Sjöberg reserverade sig mot domen och gav en god förklaring till varför regeringsrätten var ute och cyklade. Men ändock är det detta som är praxis:

[länk]

Frågan är då om denna dom sätter stopp för bygglovsbefriade åtgärder för TS hus som enligt länsstyrelsens bedömning är olovligt uppfört för över hundra år sedan. I TS fall så byggdes ju inte huset lovligt för ett annat ändamål som senare ändrades till en- eller tvåbostadshus utan det byggdes olovligen som ett sådant. Det skiljer sig från domen. Kanske har TS ett problem med bygglovsfria åtgärder om byggnadsnämnden hävdar det.

Så bygglov då?

Aktuella P3634 klargör att pröva bygglov för en utbyggnad på en en olovligt uppförd byggnad inte är möjligt. Man får pröva hela byggnaden i bygglovsansökan. Eller för att uttrycka det på svårbegriplig domskälssvenska: " Att ett eventuellt ingripande avseende komplementbyggnaden inte längre skulle vara möjligt pga. preskriptionsbestämmelserna medför inte att bygglov för tillbyggnad av en sådan komplementbyggnad kan prövas utan att pröva om bygglov kan ges för hela byggnaden (RÅ 1995 ref. 42)."

Det är tydligen där som TS hamnar, att söka bygglov för hela klabbet samt de nya utbyggnaden. Men då uppstår problemet väl med planstridigheten.

Det låter som om TS inte lagligen kan bygga till sitt hus. Men detta är inget fel som säljaren ska utge någon kompensation för. Problemet uppstår ju bara för att TS vill bygga ut. Och det är mycket man inte kan bygga som fastighetsägare utan att föregående ägare blir skyldig att ersätta en för det.

Yes, antagligen så. Problemet är inte längre möjlighet till tillbyggnad eller ej utan att om vi inte sökt bygglov hade vi en vacker dag kunnat sälja huset som det är - som vilket annat hus som helst - i helt lovligt skick (tills den dag någon annan ägare söker tillbyggnad). Nu sitter vi här med ett olovligt hus på halsen som inte är värt speciellt mycket mer än den mark den står på (isch) pga att vi utnyttjade vår lagliga rätt att söka bygglov.

Så rent juridiskt är det inte rimligt att värdet på ditt hus raderas för att du nekas bygglov.
Någon har ju sålt ett olovligt hus till oss vilket betyder att huset inte hade rätt värde när vi köpte det.

 

[16386]

Jag tror inte att ni gör en helt korrekt värdering av byggnaden och fastigheten. Huset har inte blivit värdelöst och behöver inte byggas om som ni planerar att göra. Visst måste ni som säljare upplysa om att man inte får göra tillbyggnader etc. men för någon som inte behöver mer yta har det fortfarande ett värde.

 

[Claes Sörmland]

Yes, antagligen så. Problemet är inte längre möjlighet till tillbyggnad eller ej utan att om vi inte sökt bygglov hade vi en vacker dag kunnat sälja huset som det är - som vilket annat hus som helst - i helt lovligt skick (tills den dag någon annan ägare söker tillbyggnad). Nu sitter vi här med ett olovligt hus på halsen som inte är värt speciellt mycket mer än den mark den står på (isch) pga att vi utnyttjade vår lagliga rätt att söka bygglov.

Så rent juridiskt är det inte rimligt att värdet på ditt hus raderas för att du nekas bygglov.
Någon har ju sålt ett olovligt hus till oss vilket betyder att huset inte hade rätt värde när vi köpte det.

Det är här jag tror du tänker fel. Bara för att du (och säljaren) inte kände till sakomständigheterna eller för att länsstyrelsen senare skrev några textrader om sin historiska bygglovsutredning så är ändrades inte ditt hus. Du har alla möjligheter att sälja det. I mäklarens frågelista gällande bygglov anger du att det inte finns något känt sådant från byggåret.

 

[bladbaggen]

Jag tror inte att ni gör en helt korrekt värdering av byggnaden och fastigheten. Huset har inte blivit värdelöst och behöver inte byggas om som ni planerar att göra. Visst måste ni som säljare upplysa om att man inte får göra tillbyggnader etc. men för någon som inte behöver mer yta har det fortfarande ett värde.

Fint tänkt men ganska långt från verkligheten. Precis som att vi behöver upplysa en framtida köpare om detta hade vi behövts upplysas om det när vi köpte det. Vi hade aldrig valt det här huset under de förutsättningarna.

Ingen vill betala speciellt bra för ett hus där du inte får bygga en uteplats/altan, friggebod, attefallshus, skärmtak, byta storlek eller placering på ett fönster/dörr, måla om huset i en annan färg, ändra fasad - eller söka något som helst bygglov för att bygga carport/garage/uterum osv.